房地產企業的營運資金管理探析

祖玉波

【摘 要】自二十世紀九十年代以來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的政策，推動了我國房地產市場的活躍發展，也使得房地產投資持續快速的增長，同時使房地產開發事業地位顯著提高，逐漸成為了我國的國民經濟主導產業，在國民經濟中具有舉足輕重的地位。本文根據我國目前房地產業的營運資金管理特點與問題，總結提出了一些相對有效的資金管理對策，希望對幫助房地產企業強化營運資金管理有所幫助。

【關鍵詞】營運資金管理；房地產；總結與對策

一、前言

企業要想穩步運行，就需要有充足的營運資金作為基礎。只有企業能夠充分利用營運資金，才能實現單位利益最大化。而營運資金在企業資金中具有最高的流動性，所以對其管理是資金管理的基礎。在一些特定的時間內，對于營運資金的管理水平直接決定了企業本身的獲利水平。然而目前大多數的企業對其管理方面都或多或少的出現了一些問題，給企業的獲利及其經濟效益都帶來了不小的影響，因此，如何采取措施解決房地產企業營運資金管理中出現的問題，成為了促使其良好發展的關鍵。。

二、運營資金的概念與特點

營運資金也稱為營運資本，其在概念方面可分為廣義與狹義兩方面。在狹義上，可以稱作凈營運資金，是指在特定的時間內企業的流動資產與流動負債之間的差額。從廣義上講，它指企業在流動資產上所投放的資金。營運資金主要反映的是一個企業在短時間內的償債能力。這個數值越大，則表明它償債的能力越強，當營運資金成為負數時，則表明該企業可能會隨時因為周轉不靈而中斷正常的運營活動。

營運資金是企業資產中最具獲利、流動性最強的一部分，而根據其本身經營與發展的實際要求，現有的房地產營運資金管理所存在的特征主要表現為：首先，其資金的來源較為單一，主要是由銀行等機構的貸款來支撐，自有資金比較少；其次，其流動資產的比例較其他企業高，這主要原因是房地產業不需要大型的生產設備、廠房等資產；最后，其流動負債在總負債中所占比例也較高，導致這個問題的主要原因是因為房地產業可以進行預售，而企業為了盡快的使資金回籠，很大一部分都采用了預售的方式，所得的收入都計入“預收賬款”之中。從而使得流動負債比大大的提高了。除此之外，還有一大特點是流動資產的周轉率低，其主要原因是因為房地產行業中產業鏈長、資金的循環周期長和資金的回籠速度慢等。

三、房地產企業運營資金管理中存在的問題

房地產企業的資金運營管理中存在著各種問題，阻礙著其穩定發展。

1.房地產運營資金的結構不合理

通常來講，企業的負債率應保持在50%左右，合適的負債可以增加企業運營資金的數額，節約稅金，從而為企業帶來財務的杠桿收益。但是若是負債率太高，則企業隨時可能資金周轉不靈，甚至會有較大的破產風險，而在近幾年我國35個大中型的房地產開發企業資產負債率達到了74.8%，比計劃高出近25%，如此高的比率非常不利我國從房地產的持續穩定發展。

2.房地產運營資金的周轉率較低

在現代經濟全球化的背景之下，房地產企業的日常經營變得越來越復雜，需求與產品也越來越多樣化。但是由于我國資金控制的技術手段落后，企業的應收賬款的周轉率低，而房地產企業中存貨周轉雖在不斷加快，卻也抵不上企業應收賬款周轉的速度，因此企業總資產周轉率也不斷降低。

3.房地產運營資金的控制不足

由于我國有很多房地產開發商的營運資金控制意識不強，手段也相對落后，缺乏科學性，甚至一些企業連預算概念都沒有，對于資金的使用都憑借自己的經驗，更加影響管理人員整體把控營運資金的難度，不利于企業資金的利用效率。

四、改進房地產資金管理的相關措施

1.提高對資金管理重要性的認識

提高對資金管理重要性的認識，對于房地產企業管理的意義十分重大。不僅需要在管理層面加強資金管理理念的融合，還需要將控制成本、降低投入產出比的思想向全體員工進行灌輸，將資金管理與成本控制的意識在工作的所有環節中貫徹。同時還需要不斷提高信息化建設，提升資金運動與流向的實時動態掌握水平，能夠盡早發現資金流動的潛在風險，及時發現并解決問題，確保資金管理的安全性。

2.改善資金管理的環境

房地產企業對于營運資金的管理應首先從房地產投資的決策入手。這是房地產營運資金管理的起點。對于其投資項目可行性的研究是整個房地產開發過程中最為重要的環節。除此之外，完善房地產的金融市場，積極拓寬融資渠道也是改進房地產企業營運資金管理上相關問題的重要措施之一，由于原本的融資渠道基本都為銀行貸款，導致企業一旦周轉不靈，就有可能償還不起銀行的本息，使企業陷入巨大的財務危機，甚至破產。所以，對于房地產企業來講，積極地拓寬融資渠道也是眼下的當務之急。而多渠道的融資可以通過創新的組合形式來改善企業的資本結構，分散風險，降低成本，提高企業的經營績效。

3.加強對于流動資金的管理

根據房地產上市公司的資金營運結構與經營績效的統計研究結果，可以發現企業的流動資金與經營績效明顯呈正比，對于房地產來說，流動資產由應收賬款和存貨構成，并且存貨占了極大的比例。應該采取相應的措施，提升消費者對產品的認可，增加銷量、防治囤積，同時鼓勵客戶在消費中提高投入比例，并鼓勵貸款的消費者積極還款，增加流動資金量。例如，可開展相應的優惠活動，或一次付清享受折扣等促銷方式，使應收賬款的周期縮短。

五、結束語

營運資金管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，它對企業資金的收益性和流動性都有著直接的影響，甚至與企業的生存發展都有著直接的聯系。管理好營運資金是促使房地產業持續發展的重中之重。

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