房地產開發企業成本管控研究

何曉榮

【摘 要】隨著國家對房地產業相繼出臺的諸多的關于金融、市場等調控政策，以及逐漸上漲的國內外材料價格。房地產開發業現已進入微利時代。在這樣內外夾擊，舉步維艱的大環境下，房地產開發企業只有加強企業成本管理與控制，規范企業管理行為，使得企業在競爭中取得優勢地位。本文分析了房地產開發企業成本管控對企業發展的重要意義，現階段成本管控的主要內容，針對目前存在的問題，提出了相應的對策。

【關鍵詞】房地產開發企業；成本管控；管理目標

一、房地產開發企業成本管控的重要性

1.什么是房地產開發企業的成本管控？

房地產開發企業的成本管控是指運用各種科學的方法和技術，在成本形成過程中進行有效的管理和控制，以減少資源浪費，取得最大經營效益的經營管理活動。這種經濟活動是貫穿于企業開發過程始終的。

2.加強成本管控，是房地產開發企業經營管理中的重要方面

（1）只有加強企業成本管控，才能保證成本支出的配比及合理性，才可以減少開發過程中不必要的浪費和損失，節約各種資源，在保證企業實現目標利潤的前提下，還可以適當調低房價，向市場及時供應適銷對路的開發產品。

（2）房地產開發的目的是賺取利潤。利潤的取得來自較大的收入與較低成本的差額，只有加強開發過程中每個環節的管控，才能把成本控制在企業所能承受的范圍之內，最大可能的降低成本，才能取得最大可能的利潤。企業只有取得了必要利潤，企業才能繼續發展，才能為股東和社會創造更多財富。

二、房地產開發企業成本管控的主要內容

1.在項目初期的拿地階段

根據當地當期地價水平，房地產開發企業應做好與開發項目的前期可行性測算，采用科學的方法，對開發過程中資金的投入、市場前景預測，營銷策略選擇、項目管理方式等各階段進行全面估算，試算項目預期利潤，在保證企業必要利潤的前提條件下倒推預取得土地成本，進而比較分析拿地價格的高低及風險。

2.前期費用階段

主要是指設計和招標階段，在這個階段，應注重設計方案的優劣和招投標過程標的的確定和施工單位的選擇，因為此階段直接影響開發產品的類型、工程進度和產品的銷售情況，關乎企業最終的利潤。

3.建安成本、基礎及配套設施的建設階段

即施工階段成本管控，由于施工階段產生的成本占整個開發成本的70%左右，是企業成本管控的重中之重。企業應從施工合同的簽訂、工程質量管理及監督，物料及設備采購環節的預算，詢價、定價等方面加強管理

4.銷售及管理階段

銷售階段是房地產開發企業資金回收的環節，銷售資金回籠的時間及多少直接決定企業開發項目的成敗。因此，加強銷售階段的成敗管控可是企業取得盡可能多的利潤的關鍵環節。企業融資產生的利息支出及日常管理支出也是構成企業成本的主要部分。加強每個環節的管理，企業才能達到最終經營目標

三、房地產開發企業成本管控存在的問題

1.企業管理者對成本管控的認識不足

在企業內部管理中沒有完整的成本管控體系，成本管理只是遇到什么問題解決什么問題，對未知未發生事項沒有科學的預判，沒有成熟的方法和科學的體系來應對，只能盲目應對，臨時抱“佛腳”。

在企業內部沒有樹立全員、全過程，全面管理成本的意識。大多數人認為成本只是少數部門或者個人的事。企業管理者沒有把項目開發各個階段、各參與部門、各參與人員均納入管控范圍。沒有發動大家的積極性，沒能發揮每個人的主觀能動性，沒能讓成本管控的觀念深入到企業管理的每個環節，項目建設的每個階段，落實到每個人。

2.成本管控和管理目標相互脫節

在企業發展過程中，無效或者低級的管控方法往往要么片面追求成本最低化，要么片面最求利潤最大化，沒有根據企業的發展目標制定相應的目標成本，沒有將企業的發展戰略和目標成本有機的結合起來，致使企業的成本管控盲目化，單方面的管控只會離企業的目標越走越遠，最終無法實現期望目標。

3.企業管理者對市場和開發過程缺乏足夠的了解與認識

不能全面掌握市場動態和開發全過程，不隨著市場變化和環境變化分析問題，解決問題，使得成本管控只是紙上談兵、閉門造車。遇到環境及市場變化，不是束手無策，就是隨波逐流，成為市場的“犧牲品”。

4.企業管理者對成本管控缺乏科學、有效的方法，無法找到成本管控的主要切入點

盲目管理，致使越管越亂，越管越差。未采用以企業長遠發展為戰略目標，以發展企業競爭力來建立成本管控的方法和體系的戰略成本管理方法。未采用以市場為主，顧客需求為導向，運用價值工程進行功能分析的目標成本法等等。這樣的結果不是讓企業失去大好的發展機會，就是讓企業失去盈利大好時機。

四、房地產開發企業成本管控的對策

1.項目開始準備階段

針對以上項目工程準備階段的成本管控，主要體現在以下兩個方面：

（1）項目籌劃階段：此階段的管控主要指進行科學的籌劃，充分的市場調研和嚴格的投資活動評估。在項目籌劃階段，企業應成立項目籌劃小組，組成人員主要包括工程、銷售、財務專業人員，由該組成人員從開發投資類型、客觀環境，技術指標、市場需要。消費習慣，消費需求、產品利潤增長空間、同行業發展現狀等多方面調查研究，收集整理相關數據，做出全面的可行性研究報告。對項目的投資與收益等方面進行充分分析，得出本項目開發預期數據，為領導決策提供依據。

（2）項目設計階段：首先在設計單位的選擇上，應挑選具有相應資質，經驗豐富的設計隊伍，一方面能保證設計的合理性和安全性；另一方面能保證設計方案的優化，減少不必要的浪費。其次，要注重設計完成后的審圖工作，在審圖階段，不惜花費重金聘請有經驗、有能力，有實踐經驗的的專家隊伍，對施工圖紙進行全面、全方位的審查，進一步優化方案，使鋼真正的用在刀刃上。最后，在設計過程中，要緊緊把握市場需求和消費者的消費理念，設計出適銷對路，深受歡迎的開發產品。endprint

2.項目施工階段

施工階段既是房地產項目形成的主要階段，也是項目成本管控的主要階段。此階段是房地產成本管控的重中之重。在此階段，一定要做好各環節的管理與控制。

（1）施工合同的簽訂：施工合同的簽訂，是工程施工的準備階段，也是選擇施工隊伍的環節。①選擇出優秀的施工隊伍，對企業的施工質量及成本管控有至關重要的意義。所以在合同簽訂階段，在對施工單位的選擇上，一定要注重施工單位的技術力量及管理水平，和優秀的施工單位合作，既節省了時間和精力，也保證了過硬的工程質量。②在合同條款簽訂方面，要明確主要各條款的實質內容，對承包范圍，承包方式、結算辦法，付款方式，發票取得、違約責任，特殊事項處理等方面進行明確約定，以防出現問題及時按照合同解決，以免給企業造成損失。

（2）工程施工階段：此階段才是所有成本中最主要，最關鍵的環節，因為房地產開發的主要成本均在此環節發生。在此階段，首先要加強工程施工過程管理，充分發揮監理作用，嚴格按圖施工，按流程施工，對關鍵部位，關鍵分項工程，應著重管理，重點監督，實時記錄相關數據，留樣檢測。利用科學有效方法施工，既節省成本有節約時間，達到時間與效率的雙贏。嚴禁野蠻施工、嚴禁跑冒滴漏造成損失。對施工過程中出現的問題，及時召開各職能部門，各相關人員召開會議，各抒己見，充分討論，根據實際施工情況，對確實需進行施工變更和施工簽證的，及時完善相關流程和手續，由施工單位和建設單位雙方簽字蓋章確認后作為結算依據。嚴禁隨意變更簽證帶來不必要的支出。

（3）工程結算階段：結算階段是最終確認工程成本的階段，企業預算部門應首先樹立主人翁意識，把公司的事情當做自己的事情，做到做好。其次在結算過程中，①在遵守國家相關法律法規，嚴格按照法律法規規定合法結算。②以合同為準繩，以實際施工過程資料及數據為依據，兼顧過程變更與簽證，逐項逐步仔細核對，嚴把每個環節，做到應算盡算，做到既不漏項也不隨意增項，筆筆有來源，件件有依據。

3.期間費用管控

期間費用主要包括銷售費用，管理費用、財務費用3個方面：

（1）銷售費用方面，企業應加強銷售方式的管理，在廣告投入上遵循成本效益原則，廣告投播及發布應有針對性和實效性，銷售宣傳應做到知己知彼，充分分析消費者的消費心理及消費需求，用最直接、最有效、最經濟的方式達到預定宣傳效果。管理費用方面。

（2）管理費用只要是指企業管理服務項目開展所產生的費用，它雖是房地產開發的間接成本，但也是必不可少的支出。在日常管理中，首先要加強節約意識，減少必要的支出。樹立服務觀念，培養一專多能性人才，減少人員支出。

（3）財務費用方面：財務費用只要是指企業在開發過程中的融資費用。企業開發過程中的資金來源，除企業自有資金外，不足部分一般需要對外融資，不同的融資方式均會產生相應的融資費用，為了降低企業融資成本，企業首先應加強應收款項的管理，設立專人負責應收款項，監控銷售進度，對應收未收款項，建立欠款催收責任制，樹立誰的客戶誰負責費原則，把欠款催收和業績考核掛鉤，使得欠款能及時回收，以滿足企業經營需要。企業需要對外融資時，要認真篩選，分析對各金融機構的借貸政策與條件，優選資金實力雄厚的金融機構合作，保障公司資金使用需求。

4.財務及稅收成本管控

（1）在日常核算中，財務部門首先應根據房地產開發企業行業特點，選擇適用的會計核算方法，根據項目開發情況及開發進度安排，科學設置會計科目，對項目進行明細核算。其次根據項目特點，財務部門應設置合理的成本核算方法，對不同的成本項目，國家有明確規定的核算方法的，嚴格按照國家相關財稅政策選擇核算辦法。對沒有嚴格規定的，財務部門應根據項目情況和特點，結合財務制度要求，選擇科學、適用、有效的成本核算辦法。

（2）在開發過程中，財務部門作為負責企業稅收核算的主要部門，①對財務人員來說，認真學習，深刻領會國家各項財稅政策，并融會貫通，和企業的生產經營有機的聯系起來，學以致用。②在充分學習的基礎上，應該未雨綢繆，對項目整體稅負要做事前測算，分析測算稅負情況與其他項目差異的原因，結合本項目情況，提出有效降低稅負的思路和辦法，合理規避高稅負給企業帶來的稅收風險，讓企業的稅負始終保持在合理的范圍之內。

房地產行業稅收支出是目前所有行業中稅種多，稅負比率較高的行業，稅收支出幾乎占收入的20%左右。所以在開發過程中，公司主要領導首先要認識到稅收支出在公司總支出中所占比率，重視稅收支出對企業利潤的影響，公司財務人員應加強日常稅收法律法規的學習，充分了解國家稅收政策，按章納稅，避免逾期申報，漏報，少報等給企業帶來的稅收風險。其次在熟知稅收政策的基礎上，做好企業稅收籌劃，及時向企業管理人員提出可行性籌劃方案，為企業減少不必要的稅收支出。

參考文獻 ：

[1]王昌林.新形勢下房地產開發企業成本管控的現狀與對策.《中國房地產業》2015（8）.

[2]李鵬.新常態下房地產開發企業加強成本管控的新模式.《商業會計》2015（20）.endprint