房地產開發企業稅收風險管理問題研究

張礫

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，人均物質生活水平顯著提高，相應的對居住環境提出了更高的要求，為房地產行業發展帶來了更大的空間。我國房地產業由于自身特性，具有帶動上下游產業鏈和增加就業的重要作用，尤其是房地產企業繳納的營業稅和所得稅，成為當地稅收的財政的主要來源，有助于當地政府各項業務有序開展。但是由于當前激烈的市場競爭中，房地產開發企業稅收同樣面臨著不同程度上的稅收風險，這就需要加強稅收風險管理，通過專業化、精細化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產開發企業稅收風險管理問題展開分析，結合實際情況，就其中存在的問題，尋求合理的應對措施。

關鍵詞：房地產開發企業；稅收；風險管理；財政收入

房地產開發企業在經營發展中，可能存在不同程度上的稅收風險，對于稅收風險的管理則是強調相關的稅收機構借助先進的信息技術手段，對企業風險進行分析，結合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風險，提高企業納稅額，維護當地政府財政穩定。對此，相關稅收部門可以通過對納稅企業進行輔導和宣傳，加強稅收監管力度，根據差別化的手段來降低稅收風險，提升稅收管理成效。由此看來，加強房地產開發企業稅收管理風險研究是十分有必要的，對于后續理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。

一、房地產開發企業稅收管理現狀

（一）內部控制缺失。房地產是我國經濟持續增長中不可或缺的組成部分，當前我國房地產開發企業稅收風險管理工作中面臨著各式各樣的風險，其中一個典型的問題就是內部控制缺失[1]。房地產企業由于自身組織結構較為冗雜，經營業務涉及到眾多方面，一個工程項目從設計開發、建筑施工、加工業、建材商貿以及房屋銷售代理等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經營成本時很容易混亂影響到最終結果準確性；同時，稅收風險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執行上存在差異。當前我國的房地產企業盡管結合實際情況建立了相應的內部控制和風險管理制度，但是在實際執行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責，致使納稅風險依然存在。同時，還有更多的房地產開發企業尚未建立完善的風險管理體系，自然就談不上執行納稅風險管理措施。由于很多企業內部制度不健全，或是不愿意去執行稅收風險管理措施，同樣會為企業帶來稅收風險。

（二）企業稅收規劃容易存在誤區。房地產企業的稅收規劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內少繳稅，但是稅收規劃失敗，房地產企業將會付出相應的代價，即稅收規劃風險。為了能夠在法律允許范圍內少繳稅，通過調低稅基，就能夠實現少繳稅的目的。但是企業在稅收規劃和方案選擇中并未依法繳納稅務，或是由于無法及時、全面的了解到相關稅收政策，導致稅收規劃存在較大的風險[2]。

（三）企業辦稅人員專業素質不高。房地產企業在日常經營管理活動開展中，辦稅人自身的專業素質高低同樣會對企業稅收風險管理帶來風險，導致企業無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴格遵循相關納稅要求進行，或是流于表面，未能從實質上真正按照稅收政策規定進行操作，導致企業面臨逃稅、漏稅的問題，承擔違約金和罰款的處罰，不僅損害企業經濟效益，在一定程度上還會損害企業的整體形象和名譽。

（四）溝通協調不充分。對于一些涉及到具體的納稅業務，一般情況下是由專門的管理人員進行調查、審核以及評估，但是多數房地產企業缺乏專門的人員去同稅務人員進行溝通和協調，這種溝通協調的不充分問題，將會為企業帶來少繳和未繳稅的風險出現，從而造成嚴重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復雜，所以房地產企業對于稅收政策的理解和認知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導致企業認定的繳稅范圍和稅收機關認定的繳稅范圍不同，為房地產企業帶來稅收風險。

二、房地產開發企業稅收風險應對措施

（一）健全和完善企業財務會計核算體系。房地產企業由于自身業務涉及范圍較廣，在財務成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現缺失。這就需要房地產企業健全和完善財務會計核算體系，能夠對企業日常經營活動和交易真實、全面的反映出來，科學合理的計算，對于重大財務活動及時申報和繳納，為企業積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎。在交易活動開展中，企業應該重點關注納稅主體的資格和信用，進行綜合考評，防止企業惡意的轉嫁稅收風險，出現稅收漏洞，盡可能的降低稅收風險消滅在萌芽狀態中。與此同時，房地產企業還應該提高辦稅人員自身的綜合素質，加強培訓和考核，樹立正確的責任意識和稅務風險意識，能夠不斷完善自身知識結構，學習新的稅收法律和政策內容，明確稅收風險防范的重要性，真正將稅收風險管理工作落實到實處，維護企業合法的稅收權益，顯著提升企業的稅收風險管理能力。

（二）加強稅務部門監管。房地產企業應該根據實際面臨的稅收風險，有針對性提出應對措施，降低稅收風險帶來的危害。稅務部門同樣應該對企業申報存在異常納稅項目進行監督，促使房地產企業能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經過企業自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務機關可以交由相關稽查部門對企業納稅情況進行科學合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

（三）建立稅負模型。稅務機關應該引進先進的計算機網絡技術，根據房地產企業的實際經營情況、樓盤開發規模，應用金稅軟件數據庫建立稅務模型，以此來更加科學合理的管理稅收風險，計算企業的營業稅、所得稅以及土地增值稅，根據建立的稅負模型考核企業自身的稅負情況，更深入的了解到房地產企業面臨著的稅收風險，及時有效的采取應對措施，解決企業稅收異常問題。

（四）共享房地產開發信息。為能更有效的對房地產稅收風險進行管理，政府部門可以建立房地產行業統一的數據平臺，實現數據共享。工商、稅務、土地以及建委等相關部門可以在數據平臺上共享數據，數據透明度更高，有助于后續發現稅務異常查詢數據信息。此外，對數據平臺應該定期維護和更新，確保房地產信息共享更加及時、全面，根據相關數據信息對比分析房地產企業納稅情況，有效規避房地產企業稅收管理風險。

（五）加強房地產開發企業稅收風險管理。為了能夠有效提升房地產企業稅收風險管理成效，相關稅務部門應結合實際情況，加強對房地產開發企業稅收風險管理，建立健全風險管理機制，定期組織房地產企業進行稅收政策培訓，促使企業能夠更加全面的了解稅收相關信息，嚴格遵循稅收政策繳納稅款，規避稅收風險。

結論：綜上所述，房地產業由于發展速度較快，利潤較高，是政府財政的主要來源，為了能夠保證政府財政收入，房地產企業的納稅合法，加強稅收風險管理是尤為關鍵的，通過建立數據共享平臺，加強稅務機關監管，不斷強化房地產稅收風險管理，盡可能的降低稅收風險為企業帶來的損失。

參考文獻：

[1] 秦箏.新形勢下房地產開發企業戰略轉型研究[D].河南大學，2012.

[2] 張倩.土地增值稅征管過程中稅收風險識別方法研究——以房地產開發企業為例[D].云南財經大學，2015.

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[4] 宋晶晶.商業銀行的房地產信貸風險分析[D].中國人民大學，2012.

[5] 賈敬芝.加強呼和浩特市房地產開發企業稅收監管的對策研究[D].內蒙古大學，2011.