高層居住、商業街區項目圖審常見問題和解決對策

陳思杰

（成都市眾合建設工程咨詢有限公司，成都 610000）

0 引言

工程項目實施之前的設計圖紙，是指導項目施工的總體技術文件，它包括總平設計、豎向設計、交通流線組織、功能分區等諸多方面。由于目前工程項目設計越來越復雜，設計周期普遍較短，甚至施工圖前的方案評審工作周期也被壓縮殆盡，遷就業主的時間節點，加班加點趕圖，在建筑設計施工圖中會出現一些質量問題，施工圖審查作為設計圖紙的最后把關，顯得尤為重要，責任艱巨。施工圖審查目的，在于對施工圖設計文件關于公眾利益，涉及人民生命財產安全的防火疏散，節能、節水、節材、環境保護的強制性條文和相關技術規范、標準以及設計文件深度進行全面檢查，通過圖審工作，一方面消滅圖紙設計中存在的安全隱患，另一方面也促使設計師不斷提高設計質量，增強熟悉設計規范、標準的意識，從而提高圖紙設計質量，減少錯、漏、碰、缺，為工程建設順利進行提供技術保障。

遂寧市XX灣國際商住項目，建設場地由凱旋路、濱江路、幸福路4條城區路圍合，地處交通位置便利的熱鬧地段，總建筑面積：7.15萬m2。項目由5層商業街區和3棟高層住宅塔樓組成，其中1#、3#塔樓為1梯4戶住宅，28層2#樓為通廊式住宅，28層，另有地下2層機動車庫和設備用房，屬一類高層多功能綜合樓，耐火等級一級，屋面防水等級I級。

圖1 底層組合平面圖

1 圖審時發現的問題

1.1 綠建設計專篇存在的問題

綠色建筑技術措施，對于提高建筑品質、節能環保、提升居住空間的環境質量的作用和效益，越來越被重視，也是報建審批的重要文件。按《四川省綠建評價標準》要求，該項目應按節地與室外環境；節能與能源利用；節水與水資源利用；節材與材料資源利用；室內環境和運營管理，6個方面的設計措施，其中控制項內容必須全部符合規范要求，才能進入綠建設計階段的評分、評星階段。該工程的綠色建筑設計專篇，存在以下問題：①綠建專篇說明，簡短幾行，抄搬條文，缺失具體內容和數據；②1#2#3#住宅，日照分析圖中，存在少數公寓戶，其居室空間外窗，不滿足大寒日照2小時要求；③住區綠地綠不夠30%；④總圖室外硬質道路、鋪地面積的45%未做透水地面處理等；⑤總圖中每100m2綠地，應有至少3顆喬木，未表達；⑥建筑材料中有害物質含量控制標準、裝飾構件總量控制2%等內容的缺失。

1.2 總平布局和存在的問題（見圖1）

總體布局的底層平面中，按規劃部門要求后退城市道路紅線，商業沿道路周邊和引入式商業街區相組合的布置形式，充分利用區域位置優勢，著力提升商業口岸價值。在交通流線組織中，1#住宅大堂布置于弧形街區進入，2#住宅大堂布置于幸福路、濱江路的環交口附近，3#住宅大堂布置于銀河路、凱旋路環交口附近，各自占據不同道路方向，各行其道，住、商分離，布局合理。在審圖中發現問題：①總平面1#2#高層住宅塔樓消防撲救場地，沿幸福路、濱江路一線布置，占用城區道路資源，消防作業，對社會車輛通行影響大，而且此范圍內不能種植喬木、水景等，對城市景觀不利；②消防撲救場地內存在8m寬地下車庫出入口和非機動車出口，不合《建規》7.2.2強條要求；③內環弧形街區，設置景觀電梯、扶梯、地庫汽車出口等設施，不利于消防車進入展開消防作業。

1.3 住宅塔樓設計和存在的問題

1#3#住宅塔樓為一類高層，1梯4戶，雙電梯，3房2廳2衛、雙陽臺的高端戶型，交通體設計緊湊，短走道，住戶得房率高，戶內布局明廚明衛，干濕分離，短肢剪力墻結構，室內不現柱子，方便家居布置，并且按規范要求，每戶設置避難間。在審圖中發現問題：①剪刀樓梯平臺寬度1330，扣除裝修厚度，凈寬不夠1.3m；②擔架電梯進深2.5 m，扣除設備軌道和構件安裝后，其轎廂凈空不夠1.95m，無法放置救護擔架；③公共走道中，外凸消火栓影響走道凈寬，不夠1.2m，不合《住建規》5.2.1強條要求；④樓梯間門洞，扣除抹灰和門框，凈空不夠900，不合《建規》5.5.30強條要求。

1.4 地下車庫設計存在的問題

圖2 住宅筒體平面圖

為緩解城市交通壓力，充分利用土地資源，減少地面車輛交通噪聲，該項目按當地規劃部門要求，設2層地下車庫、設備用房，平面布局基本合理，能夠滿足功能使用要求。審圖時發現設計圖紙存在以下問題：①防火分區圖中，自行車庫跟機動車庫劃為1個防火分區。人員疏散PL線，不沿通道疏散，而是“飛躍”機動車位，若干最遠點至疏散樓梯口的距離超標；②措施表中，地下室頂板缺少耐根穿刺防水層，頂板未按一級防水設計；③地下室機動車位前后疊合布置，后面車位使用不便；④地下室配電房，使用七氟丙烷氣體滅火，房間未設置泄壓口；⑤汽車坡道出地面位置，未設置安全減速設施；⑥地下室消防泵房的防淹措施表達不清；⑦商業、住區汽車庫混用，物業管理有問題。

圖3 地下車庫平面圖

以上存在的這些設計問題，其設計文件審查為不合格，傳發告知書，并與設計師溝通問題，協調改圖、替換事宜。其中最棘手問題是，消防撲救場地的地下車庫出口問題和地下室非機動車庫、汽車庫的防火分區混用問題，經過總平布局調整和當地消防部門協調后，非機動車庫獨立劃分防火分區，跟汽車庫以防火墻分隔，設置1個獨立安全出口，1.8m寬的自行車推行坡道，直通室外地面，解決這個問題。

2 圖審發現的設計問題解決對策

①建筑方案設計和施工圖設計，一般都是兩個設計團隊，因工期短、要求快，那么設計過渡和銜接非常必要，施工圖設計前的方案評審，是深化方案、規避重大規范缺陷的有效手段，但目前很多設計公司，忽略這個工作，直接把方案圖翻成施工圖，結果會導致重大設計缺陷發生，大量改圖會影響各專業的進度。因此，建筑提資料圖前，應梳理設計文件，優化功能平面布局，解決好涉及技術規范的重大問題：一個是完善平面使用功能、人流組織、平面和垂直交通，另一個是消防疏散寬度計算和最遠距離的控制；②提高設計師掌握規范、法規的熟悉度，在工程中能更好地把握和運用自如；③提高綠建控制項內容的表達和節能計算環節的設計深度，避免控制項設計失誤而帶來返工；④完善施工圖設計深度。

3 結語

施工圖設計，是繁瑣、細致的工作，對設計師和項目設計團隊的專業技術水平，提出了短周期、高標準、高完成度的要求，對于時間緊、功能復雜的商業街+高層住宅+多層地庫的項目，更是要求短時間內，既要深化方案，完善功能，又要配合其他專業的同步推進項目進度，還要應付甲方隨時的功能調整，因此，熟練掌握技術規范、法規，并熟練運用于設計尤為重要，特別是建筑專業，做為工程設計的龍頭工種，要合理確定建筑物功能定性、耐火等級、交通流線組織、疏散寬度、防水等級和措施、保溫構造、裝飾構造和材質色彩等，然后形成完整的建筑資料圖提交給其他專業工種，推進項目設計進程，避免因違反工程建設強制性條文和其他技術規范，造成審圖不通過，返工修改，影響甲方的工程時間節點。

參考文獻：

[1]GB50352-2005,民用建筑設計通則[S].

[2]GB50386-2005,住宅建筑規范[S].

[3]GB50096-2011,住宅設計規范[S].

[4]GB50016-2014,建筑設計防火規范[S].

[5]工程建設標準強制性條文，房屋建筑部分(2013版)[S].

[6]JGJ/T229-2010,民用建筑綠色設計規范[S].

[7]DBJ51/T009-2012,四川省綠色建筑評價標準[S].