房地產業在經濟發展和行政管理中存在問題及解決途徑

于斌

[摘要]房地產業占據了國民經濟舉足輕重的地位，所以，在房地產業的高速發展中，不完善的市場經濟對我國的金融市場是一個巨大的沖擊，這也導致了我國房地產經濟在諸多方面產生問題。一方面是社會問題，另一方面是經濟問題，尤其管理問題的嚴重缺失，導致經濟市場失衡，發展秩序紊亂，就其原因的分析，找到了完善管理和制度的通道，進而在改革和創新思路上，推動了房地產事業的發展。

[關鍵詞]房地產業；市場經濟；行政管理；房地產經紀；住房問題

文章編號：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0070 - 02

在日常生活中，衣食住行是普通老百姓最關注的問題，其中，房地產業是人們安居樂業的保障，而住房是人生活的必須消費品。作為為老百姓提供商品住宅的房地產業，是一個長鏈條的綜合性產業，在生產、流通、消費三大領域穿越，在經濟發展中成為重要的支柱產業之一，它拉動了國民經濟的發展步伐。從我國房地產業看，二十一世紀開始，房地產業進入了一個鼎盛的繁榮時期。

1 房地產業占據了國民經濟舉足輕重的地位

1.1 房地產業作為國民經濟的基礎產業

房地產業作為人們的生產資料，也作為人們的生活資料，人們與之息息相關。在經濟發展的各環節之間，所要經歷的生產活動和業務關聯，都需要場地和經營場所，而這些都是房地產的一部分。房地產業對國民經濟發展的拉動，經濟周期隨著房地產周期的互動性越來越強烈，對銀行流動性過剩問題的解決起著重要作用，同時提升了我國就業力，尤其是保證了我國農村勞動力轉移的實現。

1.2 房地產業作為國民經濟的主導產業

首先，房地產業能有效地利用新技術開展各種業務；其次，房地產業可以快速提升經濟增長，并能擴散性的有效帶動其他產業的增長，即具有回顧效應、旁側效應和前瞻效應，所以，房地產業必定成為我國國民經濟的主導產業。

1.3 發展房地產可以促進舊城區的改造，完善城市功能

在我國，舊城區具有人口密稠、交通擁擠、住房陳舊、基礎設施不完善、環境質量差等特點。發展房地產業，能夠提升舊城區的功能，改觀城市面貌，營造優美的居住環境，改善住房條件，建設文明社區。這也是全面建設小康社會的一個重要內容。

1.4 發展房地產有利于產業結構和消費結構

隨著市場經濟建設的穩步發展，我國第三產業的發展也占據了重要地位，而房地產業發展的速度前所未有，已成為第三產業發展重要的組成部分。在房地產業產值在不斷上升的同時，我國第三產業其他各部門的發展也被帶動，經濟水平拉升，市場空前發展。

2 房地產業推動經濟發展中出現的問題及解決途徑

由于房地產業的高速發展，對國民經濟有了前所未有的高速推進，這對我國的金融市場是一個巨大的沖擊，這也導致了我國房地產經濟在發展過程中存在的諸多問題。一方面是社會問題，另一方面是經濟問題，尤其管理問題的嚴重缺失，也導致這一系列服務問題跟不上節奏，出現了重大偏差。

2.1 房地產業發展中行政管理出現問題及分析

（1）政府管理錯位。正常情況下，政府代表公共利益的維護者，城市土地管理的目的，應該是追求土地利用的社會、經濟和環境綜合效益最大化，但在社會實踐中卻出現了政府憑借權力的把控，片面追求短期經濟收益最大化。這是政府管理的錯位，具體表現為設置各類園區的盲目性，土地資源造成嚴重的浪費；出讓土地協議價低，導致大量的國有土地資產流失；農用地被強行的征用，致使民情復雜、社會矛盾惡化。

（2）政府管理越位。在市場經濟體制下，政府的權力是一種服務，既是公平的維護，也是市場不足的彌補。但在我國房地產業的發展中，政府行為卻是對市場正常運行機制的強行干預，本來是利于購房者出臺的落戶政策，反而成了幫開發商售房的越位管理。比如入為抬高房價，造成普通居民購房難；鼓勵商品住房外銷，房地產業難以良性循環；維護富人利益，阻礙城市社會和諧發展。

（3）政府管理缺位。房地產發展存在巨大投機，而市場管理更是一個極易引發投機的環境，作為政府出臺的一系列政策都是對投機行為實施的各種管制。正因為這樣，我國許多城市的政府介于兩種缺位狀態。表現一是放任投機行為的存在，引發房地產經濟泡沫；二是管理保障性住房建設嚴重缺位，造成低收入家庭入住難。

2.2 原因分析解決問題

2.2.1 政府管理房地產出問題因違反常理

（1）政府運用行政權力掠奪農民利益。市場經濟的發展，作為地方政府可以是經營城市的主體，所以他們行使的是像企業那樣經營城市土地，造成行政管理和經營服務混為一談、職權債不分，這樣導致了大量農用耕地被侵吞，我國糧食安全受到威脅，進而引發社會危機。這實際上就是政府運用行政權力掠奪農民利益。

（2）購房落戶政策決不能推動城市社會經濟發展。很多地方在購房落戶政策出臺時，為了鼓勵外銷，以為售房能夠促進城市經濟的發展。第一，房地產業不是城市的基礎產業，因它不是單一發展的。第二，購房落戶的人口大多不是生產主力，他們只能是加劇人口與社會、經濟、環境、資源等發展的不協調。第三，城鎮建設和舉辦公益事業的基金，很難出于購房落戶獲利資金。

2.2.2 政府管理房地產的體制不健全

我國現行城市房地產管理體制，在部門管理過程中存在著不明確的職能劃分以及職能的不協調，包括相應的制約機制等問題嚴重缺乏。比如土地管理部門和地方政府、房管部門，以及土地管理部門和本部門的上下級之間都存在著管理職能交叉的協和矛盾，從而在利益和誘惑之下，借管理體制的欠缺，錯位的、越位的和缺位的所謂管理。因此，各地情況各不相同，但就房地產市場的管轄問題，各職能部門內部問題的扯皮和內耗嚴重，交易成本過大，房地產市場的正常運行受到嚴重干擾。

2.2.3 政府管理房地產的制度缺陷

房地產制度的管理，是房地產組織在規范和行使管理職權的一種行為。因我國城市房地產制度在管理上存在著比較多的缺陷，如土地收益的分配制度，如土地利用規劃制度以及農用征地制度，還有土地供應制度等都存在著一定的缺陷，還有各地房地產投機監管制度和對經濟適用房、廉租房制度的管理上，也存在較大缺陷。

2.2.4 政府管理房地產的價值觀扭曲

生產效率和社會公平從來都被作為一對矛盾體同時出現，那么生產效率是市場的目，社會公平就是政府必須來主持。所以，政府管理房地產的問題想要解決，必須從本質問題出發去解決。所以政府管理的理論指導要有正確的指導，政府管理體制要進行全面的改革，政府管理制度也要有徹底的完善，政府管理的價值觀導向得到公平的全方位體現。

2.3 房地產經紀中存在的問題及對策

隨著金融機構對個人住房貸款政策的放寬，讓那些不堪重負的人們開始在經濟上可以有一脈喘息的機會了。為此，對房地產經紀中存在的問題及對策總結如下。

（1）市場交易中出現的問題。由于房地產事業的迅猛發展，市場交易過程中，一定會出現一些問題，而這種問題直擊兩個市場，一個是資本市場用來直接融資，一個是信貸市場是用來間接融資，而一級市場提供融資，二級市場承擔風險，這是前提條件，但這也是給房地產經紀制造問題的直接原因。因此，房產市場交易體系的完善也是解決多種市場的方法，故而可以改善市場交易環境。

（2）房地產事業的創新問題?？焖侔l展起來的房地產，如果還局限于陳舊的傳統觀念和思維，勢必會讓國民經濟發展受到負面影響。因此房地產事業需要進行相應的創新，分割市場并進行細化，從而全面發展房地產經濟，創新性的提升房地產發展事業項目空間至關重要。

（3）低收入家庭的住房問題。房產價格攀升不斷，對于不堪重負的低收入家庭，這種現象在一定程度上阻礙了我國的經濟發展，因此這種對社會發展產生的不利影響亟待需要改善，同時成為了一種必須要解決的社會發展問題。故而，低收入家庭的住房問題想要得到改善，最為有效的辦法之一，在于住房公積金制度的實施，這在一定程度上可以讓面臨住房有壓力問題的低收入家庭得到較大改善。

3 結語

總之，我們希望房地產行業沿著健康、繁榮的方向發展。那么，在房地產行業的發展中，就要遵循以人為本，使房地產經濟效應和社會效益的關系得到和諧，在追求經濟效益的同時，決不能忽視社會效益，二者要協調統一起來。住宅建設在積極推進，建設資源節約型和環境友好型的住房，切實改善居民的居住環境。其次，牢固樹立全面發展的理念，保持房地產業與國民經濟發展相適應，同時要牢固樹立可持續發展的理念，加強生態環境建設。目前，我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可持續支配收入也增長了，并加速實現了消費結構升級，要求住房條件的改善日益強烈。因此，因住房結構調整步伐加快，經濟適用房的建設力度也擴大，住宅建設的快速發展，使得房地產市場的需求受到刺激，房地產業發展趨勢走向世界。

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