整體買賣房屋時部分房屋承租人的優先購買權問題研究

摘 要：我國《合同法》規定了承租人對所租賃的房屋享有在同等條件下的優先購買權。房屋所有權人在出賣房屋之前的合理期限內應當通知享有優先購買權的承租人有權行使優先購買權。而在實踐中，房屋所有權人所出賣的房屋可能存在房屋權屬上、房屋實際用途上的復雜多樣情形。針對整體房屋在權屬上和物理上能否進行分割的不同情況，在房屋所有權人整體出賣房屋時，部分房屋的承租人是否就全部房屋享有優先購買權亦或僅對其承租的部分房屋享有優先購買權以及如何行使優先購買權在理論和實踐中都存在著較大的爭議，尚無統一定論。

關鍵詞：房屋承租人 優先購買權 權利沖突

一、部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先夠買權

關于部分房屋承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，我國法律并無明確規定。我國最高人民法院在給江蘇省高級人民法院的《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（【2004】民一他字第29號）指出，“目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一、從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權?！痹摗稄秃窂姆课菔褂霉δ苌?、承租人承租的房屋所占全部房屋面積的比例上這兩個方面明確了部分承租人是否享有對整體房屋的優先購買權，但未對房屋在權屬上是否能夠得到分割進行區分而進一步確認部分承租人是否對整體房屋享有優先購買權。實踐中存在這樣的情形，房屋所有權人根據《物權法》的規定[1]，在獲得法院生效的裁判文書（如以物抵債裁定書等）時取得房屋所有權及對應的土地使用權，但由于房屋所屬土地使用權的開發主體存在建委或其他有關部門認定違建而房屋管理部門不允許辦理房屋所有權證的情形時，其所獲得的房產存在著客觀上無法辦理整體房屋的所有權證，更無法申請辦理與實際房屋狀況一致的分割開的房屋所有權證，而存在著進行分割出賣的困難。而出賣人所擁有的房屋無法辦理整體的或者是分割之后的房屋所有權證并不能對抗房屋所有權人依據法院的生效裁判文書所取得的對整體房屋的所有權，房屋所有權人亦有權依據《物權法》的規定將房屋進行出賣，而獲得最大效益。在此種情形下，房屋在物理上進行了數間房屋的分割，整體房屋的所有有權人分別就部分物理上分割房屋進行出租合理且并不違法。就此，部分承租人對整體房屋還是其承租的部分房屋享有同等條件下的優先購買權，并不能直接適用上述最高人民法院的意見而得出結論。

從承租人的利益角度出發，就前述類別房產的特殊性，因無法辦理分割產權證，要求部分承租人對其部分面積行使優先購買權存在客觀上的障礙。整體房屋所有權人在依據法院生效的裁判文書而取得房屋所有權時，法院文書中通常會載明房屋的面積，并在案卷的有關材料里記載評估或者通過有權機構測繪的附圖，但部分承租人對其所承租的部分房屋的分割情況、面積情況等并沒有法院直接、準確的記載。因此，如果部分房屋的承租人在對其所承租部分的面積行使優先購買權的經濟價值判斷中存在著較大的不確定性，包括與其他部分房屋存在面積上的爭議問題、房屋所有權來源問題、以及如何辦理部分房屋房產證的各種困難都影響著房屋的價格。但能否因此而判斷整體房屋范圍內所有的部分承租人均對全部房屋享有同等條件下的優先購買權？按照最高院的意見，我們可以理解為，當部分承租人所承租的面積達到一半以上時，則可以考慮對全部房屋享有優先購買權；當部分承租人所承租的房屋對其他房屋是可分的，適用功能上相對獨立的，則部分承租人在其承租的范圍內享有優先購買權。此處的“可分的、使用功能相對獨立”按照解釋論的理解，應理解為房屋在物理屬性上能夠區分于其他房屋，能夠形成不依賴于其他房屋的獨立使用空間。而如果該房屋在權屬上無法進行區分，其部分承租人該如何行使優先購買權在法律、司法解釋層面并無規定。根據北京市高級人民法院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》京高法發﹝2013﹞462號文的規定，“承租部分房屋的承租人在出租人整體轉讓房屋時是否享有優先購買權？出租人整體轉讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優先購買權的；或者承租人雖主張優先購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50%以上的，對承租人主張行使優先購買權的訴訟請求，不予支持?！痹摗督獯稹分刑岬搅苏w轉讓的房屋為“不可分割或分割明顯降低其整體價值”時，承租人不對其承租的部分房屋享有優先購買權，但并未明確其在此情況下是否對整體房屋享有優先購買權。部分承租人在其所承租面積達到整體房屋面積一半以上的，可以對整體房屋行使優先購買權?；诖?，部分承租人在房屋權屬無法份額的情形下是否能夠對全部房屋享有優先購買權在北京市高院的《解答》中也不存在直接的答案。部分房屋承租人的優先購買權仍需依照面積、使用功能等因素綜合判斷。但當部分承租人在其承租的面積上、使用功能上不滿足對整體房屋行使優先購買權的條件下，又因為房屋“不可分割”或者“分割后明顯降低其整體價值”而無法對其整體房屋行使優先購買權，在此種情形下，部分房屋的承租人即喪失了無論是全部房屋、還是其所承租的部分房屋的優先購買權。而承租人在同等條件的優先購買權是一種法定的請求權，基于承租人為現實的房屋占有人、使用人，相對其他人而言具有一定的特殊地位，而維護其居住的穩定性。部分承租人如果因房屋出賣人的整體出售而不能對其整體房屋享有優先購買權，在其能否通過其他途徑進行彌補或救濟？亦或對抗出租人的全部房屋處分權？

二、部分承租人如何行使優先購買權

我國法律和司法解釋均未明確部分承租人對整體房屋優先購買權的行使方式。承租人享有法定上的權利，不能直接等同于實現其權利而達到其所期待的效果，在行使優先購買權的過程中可能存在著客觀上的障礙以及與其他權利之間的沖突。

當整體房屋的出賣人欲對整體房屋進行公開出賣時，其所公開的出賣條件包括價格、付款方式、支付時間等。如通過公開掛牌、拍賣等方式出賣的，存在著需要意向買受人交付競買保證金的情形，出賣人通常會與交易所、拍賣行約定保證金的價格。在此情形下，部分房屋的承租人如果對其承租的部分房屋行使優先購買權，是否需繳納整體房屋對應的全額保證金、還是根據其承租的實際面積所占整體面積的比例交付保證金？此時主要存在兩個問題：第一、部分房屋的承租人所承租的面積可能僅占整體面積的一小部分，如要求其所需要參與競拍所繳納的全額保證金對其而言過高，并不合理。第二、房屋的價值不僅取決于面積，根據房屋的位置、使用功能、裝修情況等因素不同，同等面積下的房屋價值不一定相同，甚至可能相差甚遠。故其所需要繳納的保證金數額的確定依據并不充分。但如果不要求其繳納保證金，則存對其他意向競買人有違公平之嫌。就公開出賣房產這一方式而言，在部分房屋承租人對僅對其承租的部分享有優先購買權，其所需要繳納的保證金很難得出較為具有操作性而又合理的計算依據。但如果基于此，而將部分承租人的房屋優先購買權擴大至整體房屋，對其他第三方競買人并不公平，不符合承租人在同等條件下享有優先購買權的立法價值。如果要求部分房屋的承租人對其優先購買權的行使必須覆蓋于整體房屋，亦或放棄，對部分房屋的承租人而言仍然有違公平之嫌。

三、結論

通過本文的上述分析，部分房屋的優先購買權人在整體房屋買賣時究竟是對其承租的部分房屋還是整體房屋享有優先購買權，其分析的理論依據系對承租人優先購買權的立法價值判斷。通過上述事例的分析其實是為了判斷對房屋出賣人、承租人、意向購買人之間的所產生的權利沖突時如何進行解決。房屋的承租人享有在同等條件下的優先購買權系法定的一種權利，但該權利應理解為一種請求權，即在出賣人出賣房屋時與第三方買受人達成確定的交易條件下其承租人是否完全接受該交易條件而選擇購買，該條件下不購買的視為放棄。承租人的優先購買權雖然是法定的，但在于其他權利發生沖突時，并不應被肆意的擴大，而應當從民事立法的價值上進行判斷而在具體問題上得到限制。法律保護承租人，因為其在于出租人的承租房屋這一法律關系上相對處于被動地位，不能對抗出租人的買賣，維護承租人的居住權，保證居住的穩定性。但如果僅因此，將對該權利的理解進行無條件的擴大，則不利于出賣人、第三人利益的保護。

正如前文所述，當整體房屋的出賣人在對整體房屋進行權屬上分割出現很大的困難時，如果賦予部分房屋的承租人以部分房屋的優先購買權時，而要求出賣人對房屋進行分割出賣，則勢必會增加房屋買賣交易的難度，從而影響房屋出賣的價值。如果認為房屋出賣人整體出賣房屋的行為侵犯了部分房屋承租人對其所承租部分的優先購買權，則在客觀上增加了房屋出賣人對部分房屋承租人承擔損害賠償責任的風險，使其在房屋原本無法辦理房屋產權證這一瑕疵的基礎上又降低了房屋的價值。相反，部分房屋的承租人在其租賃房屋時可以了解到整體房屋的特性，推定其知悉了房屋存在現實的權屬上不能辦理分割產權證的瑕疵，基于此，部分房屋承租人在房屋租賃合同關系的簽署時可以以此在租賃價格上、付款方式上、房屋進行整體買賣時如何保護承租人等進行約定，從而彌補作為部分房屋的承租人在其無法行使對其承租的部分房屋行使優先購買權的損失。

注釋：

[1] 《中華人民共和國物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

作者簡介：方園（1988-），女，漢族，籍貫：北京，單位：中國人民大學法學院，研究方向：民商法。