敏感性分析在房地產開發項目中的應用

馮鏑靜　高迎坤

關鍵詞：房地產投資;敏感性分析;不確定性因素

本文為北京市社會科學基金項目：“基于知識管理的北京市綠色經濟發展理念的環境管理會計創新研究”（項目編號：14JDJGB031）

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年11月2日

一、引言

在房地產項目的經濟評價中，不確定性的分析是研究和估計相關決策方案事前難以控制的外部因素，是眾多決策方法中最常見的一種。利用對一些不確定因素進行分析，從而降低企業投產后由于得不到預期的利益而造成的虧損。而敏感性分析就是房地產項目經濟決策中經常用到的一種不確定性分析方法，通過對幾個變化相對較大的特定因素進行評估，并計算出這些因素會對項目造成的影響，找出其中的敏感因素，將其作為重點來進行控制，以降低項目的風險。

二、文獻回顧

房地產作為投資和收益相輔相成的高風險項目，由于其不確定性因素的數量之多而導致敏感性分析評價較難，國內外學者針對房地產敏感性分析給出不同的見解。本文主要對房地產中的敏感性分析方法進行理論闡述，并提出自己的相應見解。

（一）敏感性分析方法

1、敏感性分析的定義。敏感性分析就是相關人員在很多不確定性因素中，找到嚴重影響到相關項目經濟利益的敏感性因素，以此為依據來對項目所能承受的風險范圍進行判斷的一種不確定的分析方式。

2、敏感性分析方法步驟

（1）對具體要進行敏感分析的經濟評價指標進行確定。敏感性分析一般是針對一個或者幾個效益的指標，然后找出這些指標所對應的敏感性因素，具有很強的針對性，要求進行分析時必須有一個定量的指標，來對敏感性因素對項目效益指標的影響程度進行反映，其中較為常見的有：方案凈現值、投資回收期以及內部收益效率等。

（2）對不確定因素進行選定。對不確定因素進行選定，并對其變化的范圍進行設定，具體應該從以下兩個方面進行考量：一是在這些因素可能發生變化的范圍內，對投資的效果會有較大的影響;二是這些因素自身可能會發生較大的變化。

（3）計算出各項不確定因素可能會給經濟評價指標帶來的影響程度。在計算出各項不確定因素可能會給經濟評價指標帶來的影響程度的過程中，要假設這些不確定因素是不會發生變化的，然后利用敏感性分析或者圖表，將這些不確定因素的變動情況和分值指標所對應的數量反映出來，以便對敏感性因素進行確定。在對敏感性因素進行確定時，可以用以下兩種方法分析：一是相對的測定方法，就是對在同一幅度上的因素發生的變動對分析指標帶來的影響進行比較，而對因素的敏感程度進行判斷;二是絕對的測定方法，就是對降低投資效果的方向進行調整，分析其因素在相關項目的經濟是可取程度，如果相關的項目無法接受，那么這個因素就屬于敏感因素。

（4）繪制相關敏感分析圖，并對相關方案進行分析。繪制出敏感性分析圖表，將其中一個評價指標作為縱坐標，將不確定因素的變化作為橫坐標，對繪制出來的分析圖進行分析，以對不確定因素進行確定。相關人員再結合這些不確定因素發生的可能性，對項目的風險進行測定，并采取相應的預防控制措施。

3、敏感生分析的類型

（1）單因素的敏感性分析。單因素敏感性分析就是指每一次運行中只有其中一個參數會發生變化，其余任何參數都不會發生變化的敏感性分析方式。

（2）多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指對各種可能出現不同變動幅度的因素的多種組合，并對各種因素可能給相關項目帶來的經濟效果影響程度進行分析。

4、敏感性分析的指標

（1）敏感度的系數。敏感度系數就是指項目的效益指標變化發生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。敏感度的系數越高，則證明該項目的經濟效益對其不確定因素的敏感度也就越高，這就提醒相關要員應該對其不確定因素引起重視，以免其給項目效益造成較大程度的影響，給房地產企業帶來一定損失。

（2）臨界點。這里所說的臨界點，就是指不確定因素所發生的極限性變化，也就是說這個不確定因素讓項目財務的內部收益率和基準的收益率之間的變化百分率是相等的。也可將臨界點看作是項目所允許的不確定因素朝不利方向發展變化的一個極限值，所設定的基準收益率直接影響著臨界點的高低。在一定程度的基準收益率之下，臨界點越低，說明該因素可能給項目效益指標帶來的影響就越大，項目對該不確定因素的敏感度也就越高。

（二）房地產中的敏感性分析

1、房地產項目的不確定性因素太多不好控制。所以，在選擇不確定性因素時要根據當時所處的條件和環境進行決定，而用于敏感性分析的指標也有多種選擇，為了讓房地產評價分析更加準確具體，可以將指標分為不同的層次，運用逐層分析的方法對房地產項目進行敏感性分析。

（1）構造層次。把經濟評價指標內部收益率（IRR）和凈現值（NPV）以及不確定因素按遞階層次分成三級。層次中的二級和三級因素完全可以根據具體項目以及所掌握因素的不確定程度靈活確定。

（2）進行一級敏感性分析。分別進行三級因素對二級因素的敏感性分析。通過一級SA，就能確定各成本因素對總成本變動的影響程度。同時，可以大致確定更次一級不確定性因素變化對總成本的影響程度。

（3）進行二級敏感性分析。分別進行二級因素對一級經濟評價指標的敏感性分析。這樣既可確定各二級因素變動對評價指標的影響程度，掌握哪些是最敏感的二級因素，也能大致確定每一項三級不確定因素變化對經濟評價指標影響的范圍。

（4）進行三級敏感性分析。在一級SA和二級SA的基礎上，經過綜合比較，選擇一些最敏感的三級不確定因素，分析這些不確定性因素的變動對經濟評價指標的直接影響。經過以上敏感性分析，各種因素對項目經濟效益的影響、方案可接受以及被否決的區域，應該特別引起重視并采取相應措施加以避免的問題，都可通過有關敏感性分析圖表現出來。

2、假如某一個房地產公司有一個房地產投資項目，可以先對該項目的投資額、折現率假設成為該項目的主要敏感性因素。以此為依據，利用單因素敏感性分析方法試著對該投資項目凈現值指標進行相關分析： （1）敏感性因素和分析指標同樣是按照上文中的不確定性因素進行設定，不確定因素依舊是：年收入、投資額，而分析指標也同樣是該項目的凈現值;（2）對該項目的敏感性指標進行相應的計算，先對決策基本方案中的NPV和IRR進行計算;（3）對該項目的臨界值進行計算;（4）將敏感性分析過程和結果以圖表的形式繪制出來;（5）結合圖表對該項目的經濟效益及不確定因素對該項目效益的影響程度進行分析評價。這樣就可以在敏感性分析表中準確的看出，該項目的凈現值指標對其年收入變化的敏感程度。

三、結論

在關于房地產分析的敏感性分析中，不確定性因素以及指標的確定仍然是重中之重，對于這兩項因素的確定以及分析中要投入更多的精力，在未來分析中要善于和數學方法相結合得到更加準確的結論。這樣可以針對不同的指標，對數據進行連續性分析，在實際的房地產經濟評價中起到很大的作用，使房地產項目的風險分析有了一定的標準，從而降低項目的風險系數，得到更大的利益。

主要參考文獻：

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