法院對拍賣物應善盡審慎之責

王恩亮

背景：今年6月，上海的李先生花了500多萬元在成都南湖國際社區購買了一套約400平方米的法拍房。8月13日，他帶著房產證前往小區物業索要房子鑰匙，卻再次遭到拒絕?！白屛覀儽仨毨U清今年6月之前的6年物業費9萬多元，可我這是一手房，此前從來沒有入住過，物業費為什么要我們交？何況，即便要交物業費，物業也沒有權力扣押我家房門鑰匙，一碼歸一碼?！崩钕壬f。（8月20日《成都商報》）

以上案例，看上去似乎主要問題是小區物業不給業主法拍房的鑰匙。但在筆者看來，關鍵問題在于法院未盡到審慎之責，把法拍房的遺留問題甩給了購買者。法院對遺留問題不重視或不負責任，才導致李先生雖然從法律層面擁有了該房產權，卻從現實層面拿不到該房鑰匙的尷尬局面。

所謂法拍物，指經法院拍賣的被強制執行的債務人的抵押物和被執行物。其主要原因是所有權人欠債，必須拍賣該不動產來還債。既然這些物品來自債務人，就不排除其可能存在遺留問題。諸如，法拍汽車是否有沒處理的多起違章，法拍房是否欠多年物業費，等等。如果此類遺留問題，法院在拍賣前已了解清楚，并在法拍公告中寫得明明白白、清清楚楚，依然有人參加競拍，那么競拍人應該被視為同意為遺留問題買單。反之，如果法院壓根兒沒有去了解拍賣物的瑕疵情況，或者雖然清楚這些遺留問題，卻在法拍公告中閃爍其詞，甚至通過玩文字游戲“請君入甕”，那么法院就沒盡到拍賣人的職責，對競拍者是不負責任的。

以李先生的遭遇來看，法院在法拍公告中就有點閃爍其詞，畢竟只是言明：“拍賣房屋可能拖欠物管、水、電、氣費用?！碧热舴ㄔ喊亚?年物業費的事情直接寫清楚、說明白，或通過競拍杠桿去抹平，就不會有李先生對欠繳物業費耿耿于懷、拿不到房鑰匙的麻煩事。

法院無視或故意隱瞞拍賣物的遺留問題，最終把鍋甩給購買者，還涉及一個交易不公的問題。眾所周知，法拍物的遺留問題，是由被強制執行的債務人一手造成的。拍賣要公正公平，就必須明示其中有無遺留問題，或考慮拍賣物的遺留問題通過價格杠桿去調節。否則，等于在幫助被強制執行的債務人，把問題法拍物賣好價，而受蒙蔽和吃虧的卻是競拍者。競拍者是無辜的，甚至為“撿漏”才去湊法拍的熱鬧，顯然沒有義務來填這個坑。

總之，從近年來的法拍交易看，把法拍物遺留問題甩給競拍者的不在少數。這就要求法院在今后的拍賣中，不能只當操槌人，希望盡快“一槌定音”，更應兼顧保護競拍者的合法權益，把法拍物的遺留問題搞清道明，甚至協調徹底，避免產生新的法律糾紛。唯有這樣，法拍才是透明、公平和負責任的。