房地產：資金面存改善預期

王炳根

近日，市場對于全球寬松的預期越發高漲，美聯儲或在7月份開啟降息周期，中國也有望在貨幣政策寬松上大展拳腳。在這樣的大環境下，資金面上壓力重重的房地產行業能否迎來投資機會？

房地產市場運行穩健

6月中旬，國家統計局發布5月份的房地產銷售和開發數據，2019年1-5月份，全國住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.3%。2019年1-5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份擴大1.3個百分點。與2018年相比，2019年商品房銷售面積增速一直處于負增長狀態;商品房銷售額增速只有個位數，2018年的增速卻都在雙位數以上，但全國商品房均價在2019年突破9000元/平米，最新均價為9325元/平米，再創歷史新高。

近期不少城市出臺房地產調控升級政策，如西安發布了最新房地產調控政策：其中規定，外市落戶西安的購房者，落戶滿1年才可購房;非本市戶籍社保滿5年者可夠1套住房。需要注意的是，近半年，西安房價的漲幅在全國持續領跑。根據國家統計局最新數據，2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%;西安新建商品住宅價格指數同比漲幅已連續6個月位居全國70城首位。綜合來看，該事件更是地方因城施策的結果，而非代表著房地產市場全面升級的信號。下半年熱點城市或將加大房地產調控力度，庫存壓力較大的城市或將推動剛需釋放，整體看全國房地產市場將保持穩健運營。

資金面改善預期強烈

雖然國家已經從去杠桿轉為穩杠桿，但與過去相比，房企的融資成本依舊不小。數據上看，2019年一季度房地產板塊籌資活動產生的現金流量凈額為1126.7億元，同比下降18.5%，受到明顯沖擊。目前國家正致力于調整信貸結構，疊加包商銀行等事件的影響，銀行同業授信方面也會更為謹慎，資金成本或有所上行，進一步提高房企的境內融資成本和融資難度。境外融資方面，房企蜂擁至海外尋求融資，也將導致境外融資成本的上行，房企也因此同時面臨高額融資成本及匯率波動的雙重風險。

資金鏈是房企的命脈，融資成本直接影響到企業的利潤率，資金面的變化對房地產行業的影響十分關鍵，如今市場對于資金面的量化寬松有強烈的預期，房地產板塊或受益其中。全球范圍來看，機構普遍認為美聯儲在7月份的降息概率極大，而年初以來已有數家海外央行宣布降息，新一輪寬松周期呼之欲出。中國央行將采取怎樣的策略，已成為市場關注的焦點。雖然還看不出有什么明確降息信號，但市場利率的低點近期一路被刷新。6月14日當周，央行公開市場凈投放規模達到了4250億元，遠遠大于此前6月7日當周凈投放650億元的規模，僅次于5月最后一周5100億元。一系列舉措下，Shibor全線下行，隔夜拆借利率跌到1.112%，創下2015年6月份以來新低。銀行間質押回購隔夜利率（DR001）盤中跌到0.9%，更是刷新近10年最低點。從宏觀層面看，5月PMI再次降到榮枯線以下，近期央行行長表態貿易摩擦“中國有足夠的政策空間來應對，包括調整利率和存款準備金率”，降息降準預期明顯再度加強。

地產板塊攻守兼備

在基本面越來越受到重視的A股市場，穩定的業績表現和富有吸引力的低估值是房地產板塊的標志。數據上看，由于過去房企預售增速較高，因此即便近期銷售數據表現平平，板塊營收依然保持溫和回升態勢，2018年和2019一季度板塊營收同比分別增長20.4%、22.9%。2019年一季度，A股地產板塊預收賬款總計20762億元，同比增長24.6%，較2018年增速出現明顯回升，為板塊未來業績釋放提供一定的支持，在A股黑天鵝滿天飛的時代，地產板塊的業績保障性尤為珍貴。由于房地產公司的擴張力度有所減緩，因此板塊的資產負債率基本保持穩定，其2019年一季度真實負債率甚至較2018年相比下滑0.02個百分點，出現小幅下降。

整體來看，基本面情況出發，按照目前監管的表態和政策的實施來看，短期內房地產行業降溫的大趨勢很難改變。雖然有降息降準的利好預期，但上半年房企拿地和融資的熱情有所回升，不排除國家會從調整信貸結構以及穩定房地產市場的角度出發，限制房企的融資，政策上有保有壓依然是樓市的主基調。

然而，基面本和二級市場的走勢往往出現一定差異，今年房地產市場并不算好，但不少房地產個股表現可圈可點。從二級市場炒作的角度來看，雖然房地產行業的發展偏中性，但市場已基本消化現有的利空，反而會因為政策預期邊際的變化出現投資機會，例如，倘若后續公布的經濟數據不理想，疊加中美貿易摩擦升級，市場對于國家放松地產和基建的預期提高，市場便會出現投資機會。更微觀的角度看，雖然行業整體難有爆發，但不少房企或存結構性機會，如在土地市場上層層加碼的保利地產（600048），業績迎來釋放期的中南建設（000961）以及近三年高速發展的新城控股（601155）等。