房地產項目后評價方法及指標體系研究

●傅 鈺

一、前言

十九大報告中指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。隨之而來的是各種嚴厲的限購政策的出臺，樓市一改往日銷售額與利潤直線增長的趨勢，與日俱增的成本使房地產行業的競爭變得越來越激烈。在這種市場環境下，加之房地產項目因其自身具有周轉周期較一般項目周期長的特點，導致項目調整周期較長，靈活度較低，一系列因素迫使房地產開企業迫切的轉變發展模式。在多種因素共同作用下，房地產企業要想謀求長期可持續發展，必須要轉變自身之前發展模式提升生存能力提高競爭力。

房地產項目開發過程的后評估環節在整個房地產項目運行中起到了一個“承上啟下”的作用。項目后評價運用在房地產行業主要是對已建成投產的房地產項目所進行的基于該房地產各方面實際完成情況進行詳細客觀的全面評價和綜合分析。每一個房地產項目都是一個復雜的系統性工程，在實施過程中涉及到多方面因素，因此在評價每一個房地產項目時，不僅僅受某一單一因素影響，更多是受多重影響因素共同作用。一個房地產項目究竟運營的怎樣，是否實現了預期目標，帶來了哪些經驗教訓，房地產項目后評估工作作為一個反饋環節，一個總結的環節，通過指導在建項目或者未來項目的管理和運營，從而實現提高項目的管理水平，維持房地產行業可持續運營發展的目的。

二、房地產項目后評估指標體系的構建

房地產項目后評價是一個綜合而又系統的項目，房地產項目的基本理論主要包括成本與效益分析、控制與反饋理論以及可持續發展理論等。在以上理論的基礎上，房地產項目后評估結合具體房地產項目的特點，在評估內容上以房地產的具體開發和經營計劃作為主體的一種后評估的具體化，同時也是對房地產項目過程、經濟效益、社會效益、環境效益、管理效率等方面統一科學衡量與考察。

在房地產項目后評價具體操作實施過程中，采取不同的評價指標體系對房地產項目后評估，對于項目開展過程以及成為之后項目的引導所產生的影響力都是不同的。一個房地產項目后評價結論能否有效地提高房地產企業提高效率可持續發展，很大程度上取決于房地產項目后評估指標體系的選擇，因此，選擇一個適合項目自身特點的房地產項目后評價指標體系，對房地產項目后評價是十分必要的，對在當前大環境下房地產行業的轉型發展也是十分必要的。為合理評估房地產項目開發、建設及運營情況，全面總結項目建設經驗，積累項目開發成果，提升開發管理能力，基于上文相關知識，本文主要采取模糊綜合評價法，通過把要評價的問題的性質評價轉變為可以量化的評價方式，對有多重因子影響的評價主體確定出綜合的評價標準，以其達到對以后房地產項目后評價具體指標建設起到拋磚引玉的作用。

（一）實施過程評價指標

房地產項目開發過程中，涉及的專業較多，在對房地產項目進行后評價時需要對相關專業的完成情況進行評價，因此實施過程評價指標是房地產后評價指標建設中必不可少的部分。實施過程評價指標可以從人員的技術水平、能否自主的改進工作效率、能否在保證作業保證安全的前提下提高作業規范率、管理者在實施過程中管理效率如何、各部門之間協調合作能力如何、項目進度完成情況如何、項目質量如何、項目銷售采取的策略以及銷售過程產生的成本等來進行描述，從而達到對房地產項目后評價體系實施過程的詳實刻畫。

（二）經濟效益后評價指標

房地產項目經濟效益后評價是房地產項目后評價指標體系構建中的核心內容。經濟效益后評價主要目的是檢查房地產項目是否獲利的主要參考指標，也是決定該房地產項目是否成功的重要參考依據。一般來說，根據房地產項目的不同，房地產項目后評價指標設置的側重點也有不同。通?？梢詮姆康禺a項目的銷售總額與銷售單價達成率、項目投資回報率、項目資金利用率、項目融資率、項目經濟凈現值、項目經濟效益費用比等方面進行經濟效益后評價指標的構建。構建完整的房地產項目后評價指標體系，以求從經濟效益后評價中吸取其經驗教訓，提高今后房地產項目財務預測水平和項目決策科學化水平。

（三）社會效益后評價指標

一個系統客觀的房地產項目后評價指標體系的構建少不了從社會效益評價角度對房地產項目本身和周邊地區社會的影響進行一定的測評。通常從住戶滿意度、社會環境影響、社會經濟影響、生態環境影響、項目可持續性等五個方面進行衡量。住戶滿意度可以從用戶視角出發調查住宅建設質量、綠化覆蓋率、戶型適用性、配套設施等方面，運用田野調查法得到相關數據。社會環境影響的衡量主要可以從房地產項目是否與當地社會文化習俗相適應，是否在一定程度上對當地經濟社會后期發展帶來積極的意義。房地產項目后評價在生態環境方面主要集中在對社會環境的相容性的考察，可以通過對污染的控制處理、對自然環境的影響程度、對交通環境影響和征地拆遷狀況指標等方面進行衡量。

（四）管理狀況后評價指標

房地產項目由于其自身特點決定了它的投資回收期較一般項目更長。房地產的收益與房地產項目管理息息相關，一個擁有好的管理狀況的房地產項目，往往能擁有較高的收益，因此，這就對房地產項目開發和運營水平提出了高要求。

房地產項目后評價指標體系應本著系統性、動態性、相對獨立性、可得性、適用性的原則，建立行之有效的項目后評價指標體系。以上評價指標的構建具有普遍性，但具體實施操作還要結合具體項目特點進行適當調整。項目后評估指標體系主要用于定量的、綜合的評價和總結項目整體情況，可以彌補現有做法中缺乏定量評價的空白，也是突破定性評價的理論嘗試。定量評價結果可作為現有考核的補充和輔助。未來可根據房地產項目實際需要，結合機制和制度的逐步成熟與更新完善，也可探討正式納入績效考核。根據不同后評估分值，確定項目綜合等級，未來可設置相應單項獎勵或績效考核掛鉤系數。

三、總結與展望

隨著我國經濟的發展，房地產行業與社會的幸福穩定、提升人民的生活水平密不可分。通過房地產項目后評價中總結的房地產項目過程中的經驗教訓，有利有利于房地產企業識別項目建設和實施可能存在的社會風險，提高投資效益增進項目管理水平，也利于投資者能更好地進行對比把握投資機遇。

目前，在有限的資源配置下，房地產企業也逐漸重視對項目的后評估與反饋。然而，從現有研究來看，相較后評估在其他領域的應用，房地產項目的后評估研究工作未受到廣泛的關注，更為深入全面的研究仍有待進一步的開展。通過研究發現，目前關于房地產后評價的理論體系尚未完全形成，其中對于后評價指標的選取以及量化方法可展開研究，后評估的框架體系應該根據房地產后評估的具體內容，按照既有的指標體系構建流程進行體系的構建?？偨Y房地產項目后管理的經驗教訓，然后將評價的結果和反饋回來的信息應用到以后相似的項目中，可以提升項目實施和管理以及決策層面的水平和投資效益。

經濟社會發展要以推動高質量發展為主題，廣泛形成綠色生產生活方式，國土空間開發保護格局得到優化的目標。這就從宏觀方面對房地產項目從產品定位、設計、營銷、施工到后期管理均對房地產開發商提出了更高的要求。只有從根本上轉變之前粗放式發展模式，追求房地產項目的品質和數量，才能推動房地產項目以及房地產企業的質量變革、效率變革、動力變革。同時，房地產項目的后評價研究自身是一種系統性、復雜性的研究，在理論與實際、定性與定量等多方面、多種研究方法相互結合。及時地把新發展理念同房地產項目后評價相結合，對房地產項目進行必要的回顧和總結，以此積累經驗和教訓，對后續相關項目的決策和開展起著重要的指導意義。從根本上對房地產項目高質量發展起到良好的推動作用，使發展成果更好惠及全體人民，不斷實現人民對美好生活的向往。