目前不動產統一登記存在的問題與完善對策

康脈華

摘 要：不動產統一登記是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，是完善我國社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的重要手段。這一制度的實施，能有效保護不動產權利人的合法財產權，同時提高政府的治理效率與水平，具有重要的意義。但由于種種因素的影響，當前不動產統一登記工作還存在著不少的問題。文章就分析這些存在著的問題，然后探討相應的完善對策，僅供參考。

關鍵詞：不動產統一登記;遵循原則;存在問題;完善對策

一、不動產統一登記存在的問題分析

（一）登記機關的職能不明晰

當前，我國不動產統一登記存在的首要問題就是登記機關的職能不明晰。自2015年3月1日正式實施《不動產登記暫行條例》以來，與此相關部門移交給不動產登記機構的職能僅僅是進行登記和發證這兩種職能，其他的諸如“確權”、“勘察”、“審批”等主要職能仍分屬于各職能部門。例如：在進行抵押房產交易時，因為抵押房產的交易職能和權限仍在房產交易部門的受眾，并沒有及時移交給不動產登記部門，居民在對這類房產進行不動產登記時，必須持有居民身份證、戶口登記證、結婚證以及交易合同與抵押合同到房產交易中心填寫申請表然后簽字、蓋章并拍照確認，這樣才能在三天后領取到抵押交易告知單，然后才能憑借這個單據到不動產登記機構進行不動產抵押或交易申請辦理。這樣繁瑣的程序也導致很多人不愿意進行不動產統一登記。

（二）登記范圍缺乏明晰的法律依據

目前，不動產統一登記存在的問題還包括登記范圍缺乏明晰的法律依據。雖然國家陸續頒布了《國土資源部 住房城鄉建設部 關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《國土資源部關于印發<不動產登記操作規范（試行）>的通知》和《國家發展改革委 財政部 關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》等相關的通知、規定，但登記機關還存在著權力交叉以及權力界限不明顯的現象，由此導致在開展登記工作時經常出現登記錯誤的情況。而且，法律尚未對因不動產登記機構自身疏忽引起的公民權益受損，以及因不動產登記人隨意修改信息造成他人合法權益受損現象應承擔的責任進行明確，一旦出現這樣的問題，在對相關人士追究責任時缺乏法律依據，這樣也影響到了不動產統一登記的順利推進。

（三）登記系統和技術不協調

2015年5月4日，國土資源部發布了《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》及《不動產權籍調查技術方案（試行）》，明確了對不動產權籍進行調查的技術。但相對而言，我國在土地登記與房屋登記這兩方面進行得比較順利，其管理系統在開發與建設方面均已完善，而在林權和海域等領域配置的登記系統尚不完善，特別是坐標測量、標準劃定、范圍劃定以及測量精度方面都沒有形成統一的規范，尚未能實現信息的共享。此外，在不動產統一登記信息平臺開發與建立方面，也存在著技術不協調的情況，雖然在2015年8月3日國土資源部印發了《國土資源部關于做好不動產信息管理基礎信息平臺建設工作的通知》及《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》，但因為各地的情況存在著較大的差異，導致在數據整合、業務流程整合以及信息系統整合方面尚無法做到全面、快捷和實用，這也影響到了不動產統一登記的順利推進。

（四）登記檔案的移交不及時

移交不動產登記檔案是進行不動產統一登記工作中重要的環節之一，也是進行檔案后續管理及利用的根本和前提。但在實際生活中，不動產登記檔案的移交工作卻存在著較多的困難，不能及時進行移交，這也是不動產統一登記工作中存在的問題之一。究其原因，首先是因為當前我國房產部門對于房屋交易進行登記采用的是一體化管理模式，這些交易的房屋登記資料通過整合后會形成統一的檔案，無法進行拆分;其次，我國建設部曾經專門出臺文件，要求房產部門必須建立房屋交易檔案。

二、不動產統一登記工作存在問題的完善對策

（一）完善不動產登記機構職權

不動產登記機構具有社會化服務功能，但當前我國不動產登記機構的職能不明晰，導致在進行不動產統一登記時經常出現職能重疊、交叉與沖突的情況，針對這一問題，我們首先應完善不動產登記機構的職權。因此，政府部門應根據我國的歷史傳統和現實情況，設置專門的機構專司這一事務，然后專門對相關的登記業務、資料以及工作人員進行資源整合，這樣才能不斷提升不動產登記工作的效率，從而更好地為人民群眾提供高標準的服務。

（二）制定責任明確的法律法規

針對法律尚未對因不動產登記機構自身疏忽引起的公民權益受損，以及因不動產登記人隨意修改信息造成他人合法權益受損現象應承擔的責任進行明確的問題，我們還應及時對相關法律法規進行完善，這樣在出現問題時，就可以根據相應的法律法規進行責任的劃分，并根據劃分的責任對涉事單位、個人及有關當事人進行嚴肅清理或嚴肅處理，并承擔相應的法律責任，同時負責賠償相應的經濟損失。

（三）完善林權和海域配置的登記系統

不動產不但具有屬地性和不動性這兩大明顯的特征，還具有一定的空間化特點。目前，隨著我國在土地和房屋登記管理系統開展精細化管理工作，使這兩個領域的登記工作開始向著立體化的方向發展，在林權和海域這兩個領域設置的登記系統也應該跟隨土地及房屋登記管理系統，向著圖文一體化的方向發展。為此，我們必須根據《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》的精神，對林權和海域等不動產的權籍展開全面的調查工作，切實做到相關的不動產權屬清晰、界限無爭議，且單元構造精準，同時，根據相應匹配掛接快速生成與之相應的不動產權單元號，然后進行登記發證，確保法證準確、真實且合法，只有這樣，才能更好地向著圖文一體化的方向發展，有效保障不動產的權籍調查成果通過審查并入庫。

（四）強化不動產登記信息化管理技術

由于我國各地不同不動產登記部門都掌握著各自領域海量的登記數據，但因為在數據整合、業務流程整合以及信息系統整合方面尚未做到全面、快捷和實用，無法進行信息的共享。因此，我們必須積極采用信息化管理技術和手段，利用現代信息技術建立集不動產發證與檔案查詢于一體的信息化管理系統，以此強化我國全國范圍內的不動產信息。為此，我們必須積極借助互聯網和GIS技術，并以此為支撐，構建出內外聯動的信息化管理系統，確保信息的共聯互享，并確保相關不動產登記信息的權威性與準確性，從而更好地為人民群眾提供服務。

（五）制定完善的檔案移交方案

正如筆者在前文所說，不動產登記檔案的移交工作是不動產統一登記工作重要的環節，也是進行后續檔案管理及利用的前提。針對當前我國部分地區存在著的檔案移交工作存在困難，不能及時移交的問題，國土資源部門應積極爭取同級編辦的支持，不斷加快職能與人員的劃轉，同時會同住建部以及林管和海洋部門，根據各自職責分工，做好檔案資料的交接，并針對移交的檔案制定出健全的整理、存放、保管和利用規定，指定專業人員負責具體事務的落實，特別是數據的加密工作，必須利用網絡安全技術確保相關數據不被篡改、泄露，從而確保相關檔案數據信息的安全、完全和完整，進而確保我國不動產統一登記工作的順利推進。

三、結束語

綜上所述，我國實施不動產統一登記制度已有一段時間了，雖然已經取得了一定的成果，但在該項工作的推進進程中，很存在著種種不確定的因素，還具有不少的問題亟待解決。要想在當前形勢下更一步高效推進不動產統一登記工作，確保人民群眾的切身利益不受損害，同時平抑貧富之間的差距，并增加政府的財政收入，還必須認真分析當前我國不動產統一登記工作中存在的問題，并采取有效的應對措施，讓不動產統一登記制度得到真正的突破，從而為我國建立更加健康、有序的市場經濟提供制度方面的保證。

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