談房地產開發企業資金管理存在的問題及對策

摘要：近年來，房企在面對國家各項貨幣、土地、金融以及稅務政策措施等綜合調控下，生存和發展壓力直面而來。房企如何在土地獲取、開發建設以及銷售去庫存的業務周期中獲得生存和發展的機會。資金管理的重要性，如企業生存和發展的“血液”。但也存在著項目調研立項形式主義，資金預算分析粗放，項目收支結算方式混亂、缺乏統一管理，融資方式局限、融資成本居高，以及資金管理風險意識薄弱等問題。通過制定翔實且可執行的資金計劃、拓寬資金募集渠道、實施系統的資金收支結算管理系統、提高資金管理風險警示意識等是解決資金管理問題的有效措施，可有效加強房企資金管理效果，幫助房企應對生存及發展的挑戰。

關鍵詞：房地產開發企業;資金管理;問題;對策

一、資金管理對房地產開發企業的重要性

（一）資金管理是維系房地產開發企業生命的導管

對于一個房地產開發項目，從拿地，開發建設，到銷售回籠資金，到項目清算，周期短則在1.5年到2年之間，長則需要5年以上。在如此長的開發經營周期內，項目所需的資金流是要求持續不斷的;因此，對于一個房地產企業而言，資金管理是控制項目開發建設及資金回籠進度的重要環節，不容忽視。

（二）資金管理是推動房地產企業發展的基石

在國家全方位對房地產進行綜合調控的大環境之下，針對房地產開發企業拿地的措施是非常嚴苛的。其中，在土地拍賣前后，繳納招拍保證金及出讓金都已經出臺了嚴格的要求。并且，融資資金被明文禁止流入房地產企業的土地招拍資金中。因此，沒有良好的資金管理能力，儲備充足的資金實力基礎，房地產開發企業基本無法進入下一輪的發展中。

二、房地產開發企業資金管理存在的問題

（一）可行性論證階段的資金測算流于形式

房地產開發項目，項目總資金投資預算在可行性論證階段就占了重要的論證比重。但在實際執行中，的確不少的房地產開發企業在這個可行性論證階段的論證，包括總資金投資預算都從形式上走個過場而已，既沒根據項目情況進行階段性資金投入預算，也沒有項目總投資進行階段性細化論證，更沒有詳細認真的結合企業自身資金能力、融資能力、融資渠道、融資成本以及其他的資金籌措方式進行切實可行的分析論證。

（二）資金管理未能與開發建設節點合理契合

房地產項目的開發建設周期長、資金需求量大是房地產企業自身經營的主要特征。如果項目開發之前，沒有結合資金計劃、預算，在項目開發過程中也沒有對開發建設工程投入節點進行資金管控，都將可能導致工程節點延后、銷售進度被影響等不良反應，這也是不少房地產項目爛尾的主要原因。

（三）資金籌集方式單一，成本較高

目前，房地產開發企業的資金主要來自：股東募集等企業自有資金、融資借款以及預售及銷售收入。其中，在拿地環節，在中央銀行對商業銀行貸款的管控形勢下，基本依靠的是企業自有資金。而在開發建設環節，受國家調控政策、金融政策、開發建設現狀等限制，整體而言，大部分房地產企業，特別是中小型房地產企業的資金籌集主要依賴于借貸。雖然，目前銀行類金融機構并非獲得借款資金的僅有來源，但民間借貸、發行債券、股票來獲取資金的渠道也是難度越來越大，資金成本居高不下。

（四）資金管理體系不完善

相對而言，不少房地產開發企業還是存在著：預算計劃編制與實施相差甚遠的情況。經了解，不少資金預算計劃，資金預算編訂人員對房地產開發項目的拿地、開發流程以及相關的資金支付進度需求不能充分了解;對施工過程中的資金需求等情況不了解;對銷售階段的銷售措施、銷售方案、資金回籠措施等沒形成提前溝通、充分了解。預算計劃的這些不足，會影響到資金籌措、資金管理的效果，可能最終導致資金預算計劃無法切實執行。繼而，針對資金管理體系編擬與執行的監督以及相應的績效評價無法推行。這些都是資金管理體系不完善的顯現。

三、房地產開發企業完善資金管理的對策

（一）充分調研，切實做好項目可行性論證的項目投資測算

可行性論證階段的項目投資測算，就可以看作一個項目資金預算管理的起點。在這個階段，應該結合項目拿地、開發、建設、銷售、驗收、清算等具體環節，以及企業自身資金存量等實際情況，在充分溝通相關籌融資渠道的前提下，詳細編擬項目資金投資測算。項目資金在哪個環節會存在缺口，是否能通過已了解的籌融資渠道解決，資金成本是否能消化，這些都可能最終決定了項目是否能立項，是否能順利開展并如期完結的重要因素。除了對項目資金流進行預測外，測算項目資金成本，預測項目的資產負債率是否可管控在合理范圍內，也是資金風險管理的方向之一，這將直接影響項目的最終效益。因此，項目投資測算是項目可行性論證階段必不可少的一個關鍵環節，更是一個項目的資金管理起點，也是一家房地產開發企業資金管理的重要步驟。

（二）加強資金管理與項目開發建設節點的契合

拿地階段，如果是通過政府招拍掛出讓的土地，按目前的相關政策基本都禁止銀行等金融機構的融資資金進入，只能依靠企業自有的資金支付土地出讓金及相關稅費。這一階段的資金預算和籌措管理，應該是在項目可行性論證階段就已得到落實。

開發建設階段，工程量大、周期長、資金需求量大。其中，開發階段涉及的城市建設配套費用金額也較大，繳付該費用所需資金也被大部分金融機構視為融資資金禁入的項目，需要由企業提前落實資金自行解決。此外，在項目建設階段，企業要充分做好資金預算計劃、成本計劃以及融資計劃的結合。對于體量較大的項目，建設目標與資金管理相互配合。包括：階段性建設面積的設定、根據資質及實力選定工程施工單位、工程施工合同付款進度的約定、融資渠道和融資方式的選定;通過項目分階段開發產品，測評項目市場定位及產品去化情況，及時調整建設和銷售進度計劃;利用資金管理與建設計劃、成本管理的系統結合，平衡自有資金、融資資金以及銷售回籠資金需求，緩解資金壓力。

銷售階段，中高周轉是現階段的主流，除了有效提高資金回籠速度、提高資金利用率，還有效降低來自政策、市場等多方面不確定性的風險，資金占用成本也相應降低，帶來項目經營利潤的提升。

項目清算階段，土地增值稅及項目所得稅費用的清繳，一般也會產生一筆不小的資金需求。通常，在項目經濟測算、成本預算等各個階段都已經考慮了這幾項稅金。但如果項目清算的時間稍微延后，可能企業的資金就會因其他項目的開發需求而被調用，產生資金缺口，導致資金風險。因此，充分溝通主管稅務機關，合理安排項目稅款清繳工作進度，也是配合資金管理工作的主要方式。

（三）積極開拓融資方式

房地產項目開發建設周期長、資金需求量大，全憑房地產開發企業自有資金解決這個周期內的所有資金需求，難度很大。因此，尋求融資資金作為解決項目資金需求的來源補充，對很多房地產開發企業來說，都是不可少的。除了常規的銀行借貸、上市公司發行債券以外，房地產開發企業可以嘗試開拓其他融資資金方式：

1.信托融資

對于企業資質和實力良好的企業來說，當項目四證齊全，且項目資本金不低于30%，且開發資質達到二級以上的企業，可嘗試通過信貸方式進行融資。

2.資源整合

（1）通過尋求已有土地儲備的同行，或持有資金意向的企業，通過雙方合作，對各自資源進行有效整合，達到共贏的經營目的。

（2）通過房地產企業集團的中心力量，成立資金管理中心，歸集各項目、子公司的資金，統籌預算、融資，依據各項目具體資金預算計劃，審批實施資金支付管理、單獨核算資金成本。執行資金管理中心的方式，能有效歸集企業的零散資金，提高資金的利用效率，減低資金缺口風險，有助于資金預算計劃的有效實施。

（3）充分利用供應鏈的資源和優勢，在開發建設階段，尋求資質與實力均相宜的建筑施工企業作為合作伙伴。爭取在建設進度支付方式和支付進度方面，取得最優的支付條件;在銷售階段，尋求期權、包銷等多種銷售方式，加強銷售進度推進，迅速回籠銷售資金。

（四）完善資金管理體系

1.通過績效考評，加強全員資金管理意識

企業的資金管理體系，并非單獨存在的，它屬于企業內控系統的有機部分之一。也就是說，資金管理是與成本管理、人員管理、績效管理等各管理體系密不可分、相互依存的。要達到資金的預算可執行、實施有效率、管理有效果，企業還需從成本預算管理、人員配置管理、績效評價獎懲等多方面進行綜合統籌。項目開發建設銷售全過程，調動全員參與，加強全員資金管理意識;實施分階段的績效評價獎懲，可以充分調動企業上下參與度、執行力以及積極性。全員參與的資金管理過程，更有利于識別資金管理過程中的風險，為有效實施項目資金管理目標奠定實施基礎。

2.落實資金預算計劃的執行力

除了前述的項目投資測算，項目資金預算計劃是否能有效落實執行，是項目保證開發建設進度、正常經營、防范風險的主要因素。為保證資金預算計劃切實可行，在預算編擬階段應該由管理層制定項目推進節點的主要框架，各業務職能部門經過充分討論、修訂后，由企業決策機構最終審批確定。在項目開發建設期間，可能會因各種實際情況，導致推進進度與預算計劃出現差異;因此，企業應通過滾動方式，及時調整相應的資金預算計劃。此外，政策措施、金融政策也是影響資金預算實施的主要因素，緊跟動態信息、多預算計劃方案作為后備，也是提供資金預算執行度、降低資金管理風險的有效手段。

四、結語

綜上，在目前的國家政策與金融形勢下，房地產企業的生存與發展正面臨著巨大的挑戰。資金管理過程中的諸多問題，應該得以正視。通過有效的前期預測、預算計劃，中期的有效實施、監督調整，后期的績效評價，多渠道拓寬資金籌措來源，充分調動資源整合，建立起全面、全員參與的資金管理體系，優化企業的資金系統，幫助企業在壓力中更好地獲取生存的資源，從各種挑戰的夾縫中生根發芽。

參考文獻：

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作者簡介：

黎曉明，廣州萬力集團房地產有限公司。