房地產企業內部控制存在的問題及優化措施

陳賢達 張哲

摘 要：近年來，房地產行業受到諸多方面的影響，包括土地政策改革，不斷變動的市場和宏觀經濟環境等，是我國宏觀經濟和社會生活的重要組成部分。房地產是典型的高風險、資本密集型行業，項目建設周期長且成本回收緩慢。受到國民經濟蓬勃發展的影響，房地產業之間的競爭愈演愈烈，越來越多的房企領導層開始關注怎樣通過加強內部控制的方法有效提高房地產企業的市場競爭力。

關鍵詞：房地產企業;內部控制現狀;優化

改進內部控制管理制度，對于提升內部控制的效果，提高企業市場的運作效率和績效很有幫助。在政府政策，市場購買環境等外部條件的影響下，房地產企業要更加重視內部控制建設，以合理有效的管理手段、標準化的管理方式調控風險，提升效率，促進企業在當下競爭十分激烈的環境中得到充分發展。通過文獻研究方法，本文對房地產企業的行業特征和內部控制特征進行分析，觀察該行業內部控制中需要改進的不足，最后提出合理的建議。

1 內部控制相關概念

1.1 內部控制的界定

關于內部控制的定義，2008年頒布的《企業內部控制基本規范》表示，內部控制是指企業的董事會，監事會，管理人員和全體員工為執行內部控制的最終目標而制定的一系列程序的總稱。內部控制的最終期望是切實保障合法合規管理經營企業，確保財產安全，完整而真實的編寫財務報告并及時公示有關信息，提高經營效率和目標，有助于企業發展戰略的早日實現。內部控制主要用于企業實現其業務目標，保障資金安全，確保準確及時的記錄會計信息，并展開一些企業自身的限制調整，計劃，評估或控制手段和方法。

1.2 房地產企業實施內部控制的必要性

房地產企業開展的業務多種多樣，涉及的流程多且繁瑣，風險勢必會高于一般的經營業務。最近幾年，國家對于房地產市場的控制加緊，持續要求限購、限價、限貸，同時房地產行業資本鏈、市場氛圍、業務績效也因為信貸、經濟等方面的門檻不斷提高而受到重大影響。面臨內部和外部環境同時存在的挑戰，企業經營和發展的正確選擇就是建立內部控制體系，不斷優化流程，同時確保管理運營的規范化、標準化。在一定程度上保證決策的合理性的同時，內部控制還可以保障企業前進的大方向符合戰略目標，在一定程度上提高企業防范市場風險的能力。

1.2.1 內部需求

內部控制執行情況直接體現的是企業的經營管理水平。內部控制活動水平較高的情形下，企業各部門之間協調的效率能夠得到保證，同時也能夠提高部門的工作效率，推動各個部門工作活動的順利進行。建立和執行企業內部控制體系，需要貫穿決策、實施和監測的整個流程，適用于各個業務流程，整體把控，以貫徹落實各部門各崗位的內部控制職責，保證內部控制的標準化實施，并提高企業的生產效率和盈利能力，建立長效機制，在源頭上優化企業的風險調控

能力。

1.2.2 外部要求

企業發展的內部要求需要執行內部控制，也是外部監管機構向公司特別是上市公司提出的要求。在《關于提高上市公司質量意見的通知》中，建議企業建立并不斷優化內部控制體系，每隔一段時間及時進行自檢和自評，并及時、真實地披露具體情況。為了適應大環境的步伐，企業必須借助先進的管理方式以及相應的方法對企業的經營發展進行有力的監督控制。我國政府取消了對房地產市場的直接調控，期望通過銀行的利率和市場變化機制進行調節。在這一時期，房地產企業處于比較艱難的狀態，只有加強內部控制，做好銷售和成本的管控，才能夠使企業生存下來。

2 房地產企業內部控制存在的主要問題

2.1 公司法人結構不合理

大部分房企股權結構設置不合理?？毓晒蓶|持有大量股份，一定程度上控制了項目的主要投票權和決策權。這會影響中小股東的發展，同時他們的利益也無法得到確切的保證。間接上也使房地產企業自身的控制權、執行權和監督權得不到很好地實施。大股東具有人為控制董事會的權利，在公司重大決議時大概率會犧牲廣大中小股東的利益。在這種情況下，內部控制制度容易失衡，不能有效發揮應有的作用。

2.2 管理層對內部控制重視不足

內部控制環境較為復雜、業務錯綜復雜、難以控制等是房企長期以來存在的問題。中小型民營公司是我國房地產開發行業的重要組成部分，成立時間相對不長，管理機制不夠完善，大多數中小型企業都比較重視績效的提高卻對內部控制關注不足，普遍缺乏對內部控制的了解。

企業高層管理人員掌管著企業絕對的經營管理權，在企業正常運轉中占據舉足輕重的作用，他們對內部控制的認識直接決定了內部控制能否在企業日常經營中的正常運行。部分房企管理者非常重視業務評估和績效，而忽視了對內部控制的認識，傾向于維持已有的管理體系，并沒有從內部控制不足的層面考慮公司日常運營面臨的問題和風險。內部控制無法得到高效執行的關鍵原因之一就是管理者對內部控制的

忽視。

2.3 信息與溝通存在障礙

房地產開發公司涉及許多部門，業務繁多。從外部角度來看，有許多企業，政府部門，媒體和其他組織需要聯系，保持溝通渠道通暢可以提升公司工作效率，同時降低工作中的錯誤發生率。但一些房地產開發公司對建立信息和溝通渠道的重視不足，導致內部控制力下降，嚴重影響了公司的綜合管理能力。

一些房地產開發公司忽視了內部信息的獲取，內部信息管理不全面，無法形成高效采集、解決和反饋的完整程序，不能給予企業運營所需的、準確有效的信息。領導與普通職員合理的溝通渠道較少，無法建立積極、高效和互動的上下級關系。

2.4 內部控制缺乏針對性的流程設計

在寬松的宏觀經濟周期中，房地產公司主要關注房產的開發與銷售上，以獲取更多收入，從而忽視內部控制的重要性。一些企業甚至會盲目照搬其他企業的內部控制制度，與其自身情況不符，缺乏針對性的流程設計。一些系統的制定和審核不全面，且沒有形成完整且結構良好的內部控制管理制度，所以無法從業務發展的角度進行梳理，發現內部控制的不足，無法及時分析評價，不能確保內部控制的完整性。

3 房地產企業內部控制優化措施

3.1 優化公司治理結構

鑒于房企所有權過度集中，公司要合理發揮董事會與監事會的作用，實行獨立的董事制度，以免大股東損害小股東權益，同時防止大股東在公司決議中的舞弊情況。在此基礎上，《關于在上市公司建立獨立董事制度的指導意見》于2001年8月應運而生，對于獨立董事制度的建立有了明確的規定。

我國地產行業的范圍越來越大，許多公司的業務范圍遍布全國省市，不斷向集團化轉變，多元化發展也是管理方式不斷進步的方向。

擺脫集團直接管理的限制，地方分公司的獨立性越來越高。這時，建立業務授權制度，完善內部控制體系會慢慢成為房地產企業前進的方向標。地方分公司的獨立性增強可在一定程度上避免大股東過度集權，有利于內部控制工作的開展。

3.2 重視內部控制，完善控制環境

公司領導者必須在法律允許的范圍內密切監督內部控制體系。盡管業務擴展能夠提高早期利潤，但可持續發展必須依托制度。

企業應該高度關注內部控制的設計與施行，以確保每項交易和步驟都能按規定的流程處理，并將內部控制制度的建設作為一項長期的任務。除此之外，企業應該注重提高員工的綜合素質和核心競爭力。企業應當在此基礎上設立獨立的內部審計部門，監督審核日常經營活動及管理層的工作安排，并保證其合理的審計范圍及有力的審計權利，為內部控制的良好施行提供堅固的基石。

3.3 建立有效的信息管理系統

公司必須建立暢通無阻的信息交流渠道，高效傳遞，減少復雜的交流方式所引起的負面影響。接下來需要升級信息系統，把產品銷售，生產資料的購買，付款和財務核算等不同的板塊集成到一個有機的整體中。讓其能在系統中實現信息的共享。在執行過程中表現的問題要及時反饋、交流，保證執行信息為各個部門所知，并嚴格根據計劃設定進行后續工作。

建立有效的信息管理系統，能夠將可能需要的會計信息、管理信息及時提供到位。企業應該建立以項目管理為基礎的信息化管理，改進開發項目業務的流程，使之更加系統化、標準化。管理過程中成功的經驗要隨時積累備用，不成功的例子要加以分析，及時修正改進。

3.4 完善內部控制流程

必須兼顧交易的特征以及內部控制規定，把每個部門或分支機構的工作責任落實，并將權利和職責落實到每個下級部門。第一，編制內部控制手冊，規范業務流程，細化機構設置、明確工作崗位職責、交易過程等，保證企業的每一環節都做到有依有據。第二，持續優化業務流程，合理協調各部門的關系與職責，防止發生工作內容的重疊和相關制度的不足等情況。避免保守陳舊。第三，要緊跟戰略發展的目標，將企業各部門聯系起來，使其成為一個有機整體，進而提高企業內部控制全過程的連續性。

4 結語

內部控制的情況直接影響企業未來發展的層次，對房地產企業來講，建立并完善內部控制是企業建設工作的重要組成部分，持續時間長且頭緒眾多，離不開各方的共同努力，需要各部門積極配合。

一方面，企業管理人員和員工要充分理解內部控制，提高重視程度;另一方面，企業自身要改進內部控制制度，細化機構構成，能夠明確職責，使交易的流程更加清晰化、信息溝通的渠道更高效，進而持續優化企業內部控制制度，幫助房地產企業向著更好的方向持續發展，使公司的整體水平不斷提高。

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