論“地隨房走”規則中“占用范圍”的界定

摘 要：根據“地隨房走”規則，房屋轉讓、抵押或查封時，占用范圍內的建設用地使用權一并處分或查封。對占用范圍的界定，應以被處分或查封的房屋面積與宗地上規劃的房屋總面積的比例為標準，而不能以房屋實際占地面積、建筑占地面積或宗地面積為標準，否則會違背宗地與房屋的功能整體性，不能合理確定宗地權利歸屬，不能平衡當事人的利益，不能實現房地產的最大效用，也沒有普遍解釋力。采用前述的比例標準，符合我國城鄉規劃、房產管理、不動產登記等法律制度和行政規制情況，具有實踐合理性。

關鍵詞：地隨房走;占用范圍;規劃;建筑面積;建設用地使用權份額

中圖分類號：DF521文獻標志碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2021.03.05 開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

一、問題的提出

《民法典》第356、357、397條繼受原有的法律經驗，規定了“房隨地走、地隨房走”的房地一體規范，即建設用地使用權（以下簡稱“地權”）轉讓或抵押的，附著的建筑物、構筑物及其附屬設施（以下簡稱“房屋”）一并轉讓或抵押（“房隨地走”規則）;房屋轉讓或抵押的，占用范圍內的地權一并轉讓或抵押（“地隨房走”規則）。不僅如此，查封也適用房地一體規范?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第21條對此有明文規定。

在“地隨房走”時，房屋“占用范圍”內的地權隨房屋所有權（以下簡稱“房權”）一并處分或查封，“占用范圍”的內涵究竟指什么，最高立法機構的釋義不明，說它可能是一宗單獨的地權，也可能是共有地權中的份額，至于這些“可能”分別針對哪些情形，語焉不詳。①通過梳理人民法院裁判，能看出司法界的分歧很大，主要有四種觀點。一是“實占范圍說”，即“占用范圍”指房屋基底面積根據國家標準《公園設計規范》（GB 51192-2016）第2.0.4條，建筑基底面積是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平的投影面積。，如宗地65381.42m2，抵押房屋基底10000m2，一并抵押的是10000m2地權。內蒙古自治區高級人民法院：內蒙古自治區高級人民法院（2015）內民一終字第00027號民事判決書;中華人民共和國最高人民法院：中華人民共和國最高人民法院（2015）民申字第3429號民事裁定書。二是“建筑占地說”，即“占用范圍”指宗地中的建筑占地面積，如宗地1120m2，建筑占地656m2，抵押房屋基底424m2，一并抵押的是656m2地權。湖南省高級人民法院：湖南省高級人民法院（2017）湘民終281號民事判決書;中華人民共和國最高人民法院：中華人民共和國最高人民法院（2017）最高法民申4257號民事裁定書。三是“整宗土地說”，即“占用范圍”指房屋所在的整宗土地，如宗地1316.6m2，抵押房屋基底547.88m2，一并抵押的是整宗地權。遼寧省高級人民法院：遼寧省高級人民法院（2019）遼民終278號民事判決書;中華人民共和國最高人民法院：中華人民共和國最高人民法院（2020）最高法民申2308號民事裁定書。四是“地權份額說”，即“占用范圍”指房屋分攤的土地權益份額，表現為房屋面積與該宗地規劃建筑總面積的比例，如宗地21905.82m2，建筑占地4417m2，規劃總建筑面積9933m2，抵押房屋面積5525.28m2，抵押房屋面積與規劃總建筑面積之比為55.63%（5525.28÷9933），一并抵押的是該份額地權。江蘇省南京市中級人民法院：江蘇省南京市中級人民法院（2017）蘇01民終10801號民事判決書。這樣的模糊和分歧有損法律的確定性和明確性，不利于推進交易和解決糾紛，故而，如何準確界定“占用范圍”，是應認真對待的問題。

前述觀點在理論界同樣存在，本文以這些觀點為對象來展開。前三種觀點表明了與房屋關聯的土地物理邊界，既用具體面積表達了土地的大小，還指向了土地的特定區域?；谶@種共性，可把它們統稱為界定“占用范圍”的實體方案。第四種觀點與前三種觀點相去甚遠，它以特定比例來衡量“占用范圍”，與按份共有中的份額一樣，表征的是觀念上的抽象權利比例。本文將證明，恰恰是與“占用范圍”字面表達差別最大的“地權份額說”最值得贊同，結論就是房屋被處分或查封的，與房屋面積對應的地權份額一并處分或查封。

二、實體方案的不足

實體方案看似符合“占用范圍”的規范文義，但它們存在各種不足，與房地一體規范的目的不完全契合，也不能在當事人之間實現利益平衡，不足為取。為行文簡便，本部分以抵押房屋為例展開分析。

（一）“實占范圍說”的不足

“實占范圍說”最直觀地描述了房屋占用的土地范圍，符合人們在生活中的通常認知，看上去最符合規范文義。而且，它有精細的“定分”作用，通過把房屋及其基底范圍的地權“打包”成內涵特定、外延明確的財產集合，能與該宗地的其他部分及該宗地承載的其他房屋清晰區隔開來。但它在權利實現途徑上有不足，會影響這種效用。

1.土地分宗的不足

按照“實占范圍說”，在實現抵押權導致抵押財產轉讓時，要達到房屋及其實占范圍的地權歸他人所有的目的，理想的做法是分割作為抵押財產的地權與該宗地的其他部分地權，以明確受讓人與抵押人的地權界限。否則，就會違背地權以宗地為單位的實踐，違背抵押權的不可分性。高圣平：《擔保法前沿問題與判解研究》（第四卷），人民法院出版社2019年版，第218頁。這種做法將使原來的一宗地變成兩宗地，此即通常所謂的土地分宗。在民法中，土地分宗是地權人處分地權的法律表達，只要不違背強制性規范和公序良俗，自無不可。抵押權實現時的土地分宗是地權部分轉移的后果，它應通過登記來完成?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第27條第4項能為此提供依據。

不過，土地分宗不僅是地權人的私事，還牽涉眾多的公法管制，實操起來并不容易。舉其要者，宗地是國家管理土地的基本單位，地籍調查、不動產登記、土地統計等一系列工作均以其為原點來展開林增杰等主編：《地籍管理》，中國人民大學出版社2001年版，第3-11頁。，是否應予分宗，需由土地主管部門根據實際情況酌定。而且，土地分宗還涉及城鄉規劃變更，根據《城鄉規劃法》第38、43條，開發強度等規劃條件是針對宗地的，分宗會導致這些規劃條件發生變化，需要報城鄉規劃主管部門批準，再由土地主管部門與地權人重新簽訂出讓合同。安建主編：《中華人民共和國城鄉規劃法釋義》，法律出版社2009年版，第82-84頁?？梢哉f，土地分宗是相關主管部門的行政事權，能否分宗要由主管部門依法決定。程嘯：《擔保物權研究》，中國人民大學出版社2019年第2版，第280頁。在這種限定下，前述的抵押權實現途徑是否可行，在實踐中是未定之數，從而導致抵押財產不甚明晰，受讓人難以獲得明確穩定的產權，無法實現“實占范圍說”的“定分”效用。

在實踐中，有些情形還無法進行土地分宗。比如，一宗地規劃建一棟房屋，房屋基底范圍之外的土地用以修通道和種綠植，按照“實占范圍說”，房屋及其基底地權共同為抵押財產，該抵押權的實現不能導致土地分宗，因為其余部分土地的通道和綠植為房屋配套，自身沒有獨立的經濟功用，對這部分土地單獨設宗沒有實際意義。又如，住宅小區開發商以其中一棟樓為客體設立抵押權，該抵押權實現也不能導致土地分宗，因為只有利用小區的其他土地等共有部分，該棟樓才能實現其效用;而且，該樓的受讓人必須與其他業主一起組成業主大會，才能妥當治理小區，而土地分宗將對此帶來負面影響，產生受讓人能否利用其他土地、能否參與小區治理等不必要的難題。

2.按份共有的不足

土地分宗難以成為前述抵押權實現的理想途徑，那就不妨以抵押房屋基底面積與該宗地其他部分的面積之比為標準，由受讓人和抵押人按份共有地權。這不會改變原來的不動產功能格局，受讓人不僅取得房權和對應的地權份額，還能像原權利人那樣實現房屋的本有效用。但仍有以下問題：

第一，忽略了不同部分土地的經濟功用，不利于平衡當事人的利益。比如，A取得10畝地權，規劃的建筑占地5畝，建一棟房屋;A按照規劃建成房屋，剩余5畝修通道和種綠植。在房屋抵押時，其對應的50%份額地權一并成為抵押財產，50%份額的計算方法是房屋基底5畝與宗地10畝的面積之比（5÷10）。由于剩余5畝土地旨在為房屋提供配套，其經濟價值遠遜于房屋基底的5畝，按照這種面積之比來確定地權份額，貶損了作為抵押財產的地權份額價值，對抵押權人不利。

第二，會發生對抵押人無益的現象。在前例中，C受讓抵押財產，A保有道路、綠植以及剩余的地權份額，由于A取得并行使地權的目的是取得房權，在失去房權后，保有道路、綠植對A沒有實益。

第三，增加交易成本，對受讓人不利。在前例中，C能否或如何使用道路、綠植，要經A的同意，只要A“拿翹卡位”，協商會陷入僵局，結果是C出高價給A以換來使用便利，或把房權連同地權份額賤賣給A一走了之，否則就可能在與A箭弩拔張中度日如年。無論哪一種，受讓人都不能得其應得的利益。

（二）“建筑占地說”的不足

“建筑占地說”以宗地的建筑占地面積作為“占用范圍”，它與房屋基底一樣，都是宗地的一部分，“實占范圍說”的不足因此在“建筑占地說”中都會再現，在此不贅。

與“實占范圍說”不同的是，“建筑占地說”的“占用范圍”是規劃的建筑占地面積，在建筑占地面積尚未完全用于建筑時，該說還有其他不足。比如，A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，A建成一棟（占地3畝），另一棟（占地5畝）未建，其余為道路、綠地用地。A把建成的房屋抵押給B。按照“建筑占地說”，在抵押權實現時，若不能進行土地分宗，只能按份共有地權，受讓人C取得該房屋和80%的地權份額，其計算方法是建筑占地8畝與宗地10畝的面積之比（8÷10）。根據《城市房地產管理法》第42條，出讓合同的權利義務隨地權一并轉移，在本例，建造另一棟房屋是地權人的義務，它要由A、C共同負擔。這種結果對受讓人提出了高要求，其不僅要有購入抵押財產的財力，還要有建房的能力和行動，否則就會陷入違約，這種額外要求在客觀上會降低抵押權實現的機會。此外，即便C有建房的財力和意愿，在如何發包、裝修等建房事宜上，還面臨與A溝通協商的問題，交易成本和不確定的變數勢必增加。

（三）“整宗土地說”的不足

按照“整宗土地說”，在A取得10畝地權，規劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，A按照規劃建成房屋，剩余5畝修通道和種綠植，A抵押房屋的情形，抵押財產是房權及10畝地權，在抵押權實現時，作為房屋配套的道路和綠植連同房權和地權一并轉讓，這不會發生“實占范圍說”的前述問題。這種結果看似對抵押人A不利，實則不然，因為該地的唯一價值就是供房權存續之用，基于房地一體規范，房屋連帶地權共同抵押，是抵押人明確可知的結果，只要抵押的確出自其真實意思，就不存在損及抵押人利益之說。前文引用的持“整宗土地說”的人民法院文書針對的正是這種情形，但該觀點能否適用于其他情形，是驗證其合理性的必需步驟。事實表明，它無法通過這種合理性檢驗，主要表現為：

第一，在建筑物區分所有的情形，區分所有權包括專有權和共有權，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條第2款，整宗地權原則上歸全體業主共有。在日本和我國臺灣地區，共有權在屬性上是按份共有，在權利人未特別約定時，以專有部分面積與專有部分總面積的比例確定份額，作為業主對共有部分利益歸屬和費用負擔的分配標準?！救铡拷抑危骸睹穹ㄖv義 II 物權法》，王茵譯，北京大學出版社2006年版，第185頁;謝在全：《民法物權論》上冊，中國政法大學出版社2020年版，修訂7版，第257-259頁?！睹穹ǖ洹冯m然未明確規定共有方式黃薇主編：《中華人民共和國民法典釋義》上冊，法律出版社2020年版，第505頁。，但第278條、第283條實質是用專有部分面積與專有部分總面積的比例來對業主的共有權益進行份額配比。故而，業主抵押房屋所對應的“占用范圍”并非整宗地權，而是相應的份額，只有這樣，才不至于侵犯其他業主的地權份額。也就是說，在某一區分所有權人抵押房屋時，是不可能連整宗地權一并抵押的，“整宗土地說”在此不能適用。這是邏輯推演，實踐中無需考慮，因為專有權和共有權在不動產登記簿中分別記載，抵押業主房屋，無需對相應的地權份額辦理登記，從而出現“地不隨房走”的結果。程嘯教授也指出，業主抵押房屋時，沒必要辦理相應的地權抵押登記。參見程嘯：《擔保物權研究》，中國人民大學出版社2019年版，第278-279頁。

第二，在A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地，A把占地3畝的房屋抵押給B的情形，按照“整宗土地說”，B的抵押權及于10畝地權，抵押權實現時，受讓人C取得該房屋及10畝地權。根據房地一體規范，既然C受讓10畝地權，未抵押的另一棟房屋及道路、綠地均應一并轉移給C。這顯然背離A只愿抵押占地3畝房屋的意思，強制處分了其他財產，過度干涉A的意思自治和處分自由，難言正當。而且，這客觀上增加了抵押權實現的難度，因為它要求受讓人必須一并購入10畝地權及其承載的所有房屋、配套設施，受讓人的財力負擔相應提高，從而會降低成交機會。反過來，允許C只受讓抵押財產，A仍保有其他財產，會產生A的這些財產以C的地權為依托，地權和房權因此不歸為同一人的結果，這與房地一體規范完全相悖，也不妥當。顯然，在本例情形，“整宗土地說”進退失據，無合理性可言。

第三，在A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，A建成一棟（占地3畝），另一棟（占地5畝）未建，其余為道路、綠地用地，A把建成的房屋抵押給B的情形，按照“整宗土地說”，抵押權實現的結果是受讓人C取得該房權、10畝地權以及道路、綠地。受制于《城市房地產管理法》第42條，受讓人負擔了建設另一棟房屋的義務，這就發生了與“建筑占地說”一樣的不足，即降低了抵押權實現機會。不僅如此，A建造另一棟房屋并取得房權的機會還被剝奪，而這種機會本來已通過規劃、出讓合同等確定下來，A對此有穩定的預期，包括C在內的其他人也明了該信息，但抵押權實現卻能打破這種預期，并為C附加前述義務，難言妥當。

三、“地權份額說”的優勢

實體方案不符合宗地與房屋之間的功能整體性布局，不能實現地權歸屬和房地產利用的平衡，才出現前述不足，這也導致它們沒有普適性，不能為“地隨房走”的全部情形提供通透合適的解決方案?！暗貦喾蓊~說”沒有實體方案的這些欠缺，具有突出的對比優勢。

（一）符合宗地與房屋的功能整體性布局

1.功能整體性布局的界定

功能整體性是德國民法學理對不同的物因整體使用而有整體功能現象的概稱，比如，農業企業是由房屋、土地、牲口和機器組成的財產整體，汽車是由車身、車架、輪胎、馬達等組成的整車?！镜隆旷U爾、施蒂爾納：《德國物權法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第24頁。土地與其承載的房屋之間同樣具有功能整體性。

在地權人嚴格按照規劃要求完成全部建設后，土地、房屋、配套等構成關聯緊密的財產組合體，它們布局協調一致，具有功能整體性。特別要看到，我國向來有建墻圍地的習慣，前述的財產組合體——住宅小區、機關大院、工礦企業等——無不在各種封閉的院墻之內，這一有形邊界劃定了不同組合體之間的界限，同時也促成每一組合體的各財產功能必須調適得當，否則宗地不夠建設之用，非要破墻而出不可?？梢哉f，地權對房屋的法律載體價值彌散于整宗地，從利益歸屬上看，作為物理載體的宗地不可分地對應著所有的房屋。

在功能整體性的基礎上，受制于房屋概念不宜界定、格外重視土地的傳統觀念、建筑物區分所有情形少見等因素，《德國民法典》把房屋視為土地的重要成分，房屋并無獨立的法律地位。Mugdan，Die gesammten Materian zum Buergerlichen Gesetzbuch fuer das Deutsche Reich，3.Bd.，1899，S.23 ff.在這樣的觀念和規范中，宗地承載多棟房屋的，房屋雖然占據宗地的不同部分，但不能按照這些不同部分的區域范圍、面積與房屋一一對應，而是宗地包含了所有的房屋，它們的利益渾然一體，在法律上不能分離。與德國不同，我國傳統上向來把房屋看成與土地并列的不動產，包括《民法典》在內的法律與該傳統保持一致，均在功能整體性的基礎上，采用了房地一體規范?！胺侩S地走”典型地表現了功能整體性的布局，它強調整宗地權連同其承載的所有房權一并處分或查封，由此不會發生在宗地中劃出一部分，該部分地權或與所有房權、或與部分房權一并處分或查封的局面。

2.“地權份額說”符合功能整體性布局

“地隨房走”同樣應體現功能整體性的布局，否則就會出現錯位和扭曲，實體方案就是這方面的明證?！皩嵳挤秶f”和“建筑占地說”在宗地中抽離了部分范圍，以求在利益歸屬上實現該部分土地與部分房屋的對應，“整宗土地說”則用整宗地來對應部分房屋，它們都不符合宗地與房屋的功能整體性布局，都背離了整宗地對應所有房屋的利益歸屬格局，因而問題多多。與實體方案不同，“地權份額說”與前述的功能整體性布局是相符的。

從利益歸屬格局上說整宗地對應著所有房屋，是說即便宗地承載的房屋具有可分性，也全部被當作一個整體來對待，該整體的各個部分都均衡地得到整宗地的物理支撐。在這樣的整體性結構中，全部房屋受益于整宗地的支撐，這與共有的結構高度類同。若把各房屋比喻成不同的“主體”，宗地無非是它們共同支配的對象，這種支配利益蘊含在地權之中，故地權由這些不同“主體”所共有，它們的支配因此遍及整宗地。既然為不同“主體”，支配利益還是要分清楚的，以不同房屋的建筑面積——而非房屋實占范圍的土地面積、房屋價格或房屋在功能上的重要性——之比為標尺，劃定各房屋在地權中的利益份額，無疑最客觀、最公平，也最簡便。這樣一來，在房屋可分的前提下，各房屋對宗地的支配利益通過面積之比的份額得以量化。

從比較法的角度來看，這種認識有一定的普遍性。正如上文所見，在日本和我國臺灣地區，房屋等專有部分在地權等共有部分中都有對應的抽象利益份額。雖然《德國住宅所有權與長期居住權法》第6條與日本、我國臺灣地區的法律經驗完全不同，未把作為專有權的房屋特別所有權視為獨立物權，但同樣把房屋與地權份額對應，以此量化每一房屋可支配的土地利益。何彥陞、陳明燦：《德國住宅所有權制度研究》，載《東吳法律學報》2015年第2期，第113-114頁。

基于這種理解，對部分房屋的處分或查封，實際上與該房屋基底或其所在宗地的建筑占地范圍大小無關，一并處分或查封的不過是與房屋對應的地權份額，房地一體的法律命運完全限定在抽象的權利層面，無需進行土地分宗，不影響宗地的整體性，這是“實占范圍說”和“建筑占地說”所不具有的優勢。與此同時，部分房屋的處分或查封只波及與其對應的地權份額，受讓人取得房權和地權份額，成為房權人和地權的共有人，這足以實現“地隨房走”的房權和地權主體同一的目的，因而無需把整宗地權都收入受讓人的囊中，也就不會產生“整宗土地說”的不足。

必須說明的是，房屋天然屬于物權客體，把它比喻成“主體”，顯得過分夸張，恰當性因此存疑。但不要忘了，民法物權中的確有“客體為物、主體為物”的“屬物權”類型，最典型的是地役權，之所以說其“主體為物”，是因為利用供役地，對實現需役地的效用來說是客觀上的必要，無論誰是需役地權利人，都改變不了這種客觀關聯，故把地役權主體比喻成“物”蘇永欽：《走入新世紀的私法自治》，中國政法大學出版社2002年版，第250頁。，以形象地與為了特定人的利益這一主觀要素所設立“客體為物、主體為特定人”的“屬人權”相區別。常鵬翱：《債權與物權在規范體系中的關聯》，載《法學研究》2012年第6期，第92頁。與此類似，房屋無論如何都離不開地權的支持，故像地役權那樣，把房屋比喻為“主體”，具有恰當的解釋力。在宗地與其承載的數棟房屋歸同一主體的情形，如企業在宗地上建車間、庫房、辦公樓、職工宿舍，如果我國不動產登記像《德國住宅所有權與長期居住權法》第8條那樣，允許地權人按照房屋面積之比，把地權進行份額化分割，并與不同的房屋一一對應，那么，地權實際就是由不同的房屋按照特定份額來共有的，由此把房屋比喻為“主體”，更能凸顯其解釋力。

（二）可以穩妥實現房地一體規范的調整任務

明確物權歸屬，能最大限度實現物的經濟價值，這也是房地一體規范的任務，即防止因地權和房權主體不一致導致的權屬混亂，以免無法在經濟上合理利用房地產并影響其效用的發揮。孫佑海主編：《〈中華人民共和國城市房地產管理法〉應用手冊》，機械工業出版社1995年版，第66頁。實體方案在此方面有欠缺，以房屋抵押為例，正如前文所見，“實占范圍說”有抵押權難以實現或抵押財產價值嚴重失衡的問題，“整宗土地說”會產生抵押人無法再利用土地而受讓人不愿利用土地進行建設的窘境，“建筑占地說”則兼有上面的弊端。相比而言，“地權份額說”能更好地落實房地一體規范的調整任務，主要表現為：

第一，在地權和房權的價值能分別評估的情形，隨房權一并處分或查封的地權價值能得到公平合理的確定，不至于像實體方案那樣致使當事人之間利益失衡。比如，A取得10畝地權，規劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植，因為道路、綠植是輔助房屋效用的配套，故該房屋與整宗地關聯在一起，房權轉移要帶動整宗地權一并轉移，受讓人因此要支付10畝地的價格，而按照“實占范圍說”和“建筑占地說”，受讓人僅需支付5畝地的價格，這對A頗為不利。又如，A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地，A把占地3畝的房屋（面積10000m2）抵押給B，該房屋雖然占地3畝，但其功用的實現離不開配套的支持，也離不開與另一房屋的協調，在其面積大于另一房屋（面積5000m2）時，其對整宗地的支配利益大于另一房屋的相應利益，故作為抵押財產的地權價值應以該房屋面積在兩棟房屋面積之和中的比例為標準計算，即10畝地價的2/3，而非“實占范圍說”的3/10，也不是“建筑占地說”的8/10，還不是“整宗土地說”的10畝地價。

第二，恰當界定了隨房權一并處分的地權份額，能使當事人各得其所，進而有效實現交易目的，降低交易成本。仍以A取得10畝地權，規劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植的情形為例，按照“實占范圍說”和“建筑占地說”，該房屋抵押權實現時，受讓人要么承擔土地分宗的成本及分宗不成的風險，要么在其余土地對A無益的情況下承受高昂的協商成本及協商不成的風險，而“地權份額說”不會產生這些成本和風險。再以A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地的情形為例，按照“整宗土地說”，A把占地3畝的房屋抵押后，10畝地權一并抵押，抵押權實現時，要想實現房地一體規范的目的，就要處分未抵押的另一房屋，受讓人的財力相應地要提高。在前例情形下，按照“地權份額說”，受讓人只需支付抵押房屋價格及10畝地價的2/3即可，A則如愿地保有另一房屋并繼續持有1/3的地權，這完全符合當事人的意愿，能在最大程度上促成交易。

第三，有利于發揮房地產的最大經濟效用。比如，在A取得10畝地權，規劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植的情形，按照“實占范圍說”和“建筑占地說”，房權轉讓會導致A對道路和綠地的保有沒有實益，而受讓人又難以自如利用這些配套;“地權份額說”沒有這些問題，受讓人能取得整宗地權，從而發揮功能整體性布局的最大效用。又如，在A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，建成一棟（占地3畝），另一棟（占地5畝）未建，其余為道路、綠植用地的情形，A把建成的房屋轉讓給B，按照“建筑占地說”，A、B共同負擔建設另一棟房屋的義務，按照“整宗土地說”，B有建設另一棟房屋的義務，但建造該房屋源自A的意愿，對A來說這是利益最大化行為，對B未必如此，B只要懈怠、不建房，就會造成地權效用浪費，并要承擔違約責任，而按照“地權份額說”，B沒有建房義務，A能按照預先計劃繼續建房，這就能發揮地權的最大效用。

第四，有利于房地產的流通，這一優勢突出地表現在與“整宗土地說”的對比之中。按照“整宗土地說”，處分或查封宗地承載的部分房屋，受波及的是整宗地權，這會極大約束其他房屋的流通性。比如，A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地，A把占地3畝的房屋抵押給B，抵押權實現時，受制于房地一體規范，受讓人還要同時受讓另一棟房屋，A無法把它處置給其他人。又如，在前例，人民法院查封占地3畝的房屋，整宗地權一并被查封，另一棟房屋也要受牽連，在查封期間，A不能轉讓或抵押占地5畝的這棟房屋。按照“地權份額說”，處分或查封占地3畝的房屋，只波及對應的地權份額，另一房屋及其對應的地權份額不受影響，仍能在市場中流通，這對于解決現實問題頗有助益。以住宅小區開發商因負債，被人民法院查封其中的一棟樓的情形為例，按照“地權份額說”，受波及的只是對應的地權份額，開發商仍有權出賣并轉移其他房權及對應地權份額，以由此獲得的資金清償債務，進而還債來解除查封，實現良性運轉。季峰：《建設用地使用權量化分割登記的必要性與可行性》，載《中國不動產》2020年第11期，第19-23頁。

第五，有利于明晰房地產的權利負擔，便于法律制度的妥當適用，這一優勢突出表現在與“建筑占地說”“整宗土地說”的對比之中。以A取得10畝地權，規劃的建筑占地8畝、建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），其余為道路、綠植用地的情形為例，A把占地3畝的房屋抵押給B，之后把另一棟房屋抵押給C，按照“建筑占地說”和“整宗土地說”，根據2020年12月25日《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第51條第3款，C抵押權在第二順位，但按照“地權份額說”，B、C抵押權的客體并不重疊，不適用前述規定，其好處是C取得第一順位的抵押權，這有利于A的融資。在該例，占地3畝的房屋被甲人民法院查封后，乙人民法院查封另一棟房屋的，按照“建筑占地說”和“整宗土地說”，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款，乙人民法院只能輪候查封，但按照“地權份額說”，這兩個人民法院的查封對象不一致，乙人民法院直接查封即可，這有利于保護乙人民法院的申請執行人，及時實現其權益。

（三）具有普遍適用性

實體方案在適用于某個例情形時，結果會與“地權份額說”無異，如在A取得10畝地權，規劃的建筑占地5畝、建一棟房屋，剩余5畝修通道和種綠植，A抵押該房屋的情形，按照“整宗土地說”與“地權份額說”，都要連同整宗地權一并抵押。但在其他情形，實體方案缺乏充足的解釋力，“地權份額說”卻能給出合理的答案，建筑物區分所有權就是最突出的例子。以住宅小區的業主抵押某一房屋為例，該房屋與同一棟樓的其他房屋共享地基，其自身沒有獨立的基底面積，“實占范圍說”無法適用?！敖ㄖ嫉卣f”和“整宗土地說”也不能適用，因為包括建筑占地在內的小區整宗地權均由全體業主共有，抵押某一房屋連帶這些地權成為抵押財產，在理論上會損害其他業主的權益。按照“地權份額說”，連帶房屋抵押的是相應的地權份額，而正如前文所言，在確定建筑物區分所有權業主對共有部分的利益時，主要按照房屋面積的比例來定，“地權份額說”與此完全契合。

不僅如此，“地權份額說”也能順利適用于土地改革，而實體方案在此方面有所欠缺。為了提高用地效率，混合用地在城市土地中逐步增加，如《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》就指出：“在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地”?；旌嫌玫貙傩缘淖诘乜梢越ㄗ≌?、商業用房、辦公用房等。根據《民法典》第359條，住宅與非住宅的地權期限不同，期限屆滿時的法律應對機制也不同，按照“地權份額說”，不同屬性的房屋分別對應不同屬性的地權份額，分別適用不同的法律機制，“建筑占地說”和“整宗土地說”無法做到這樣的細致區分。在農村宅基地改革試點中，也出現了混合用地的現象，同宗地既有宅基地屬性，也有集體經營性建設用地屬性，比如，A在宅基地上自建兩層樓房，自用第一層，把第二層轉讓給不是本集體經濟組織成員的B，A的房屋對應宅基地，B的房屋對應集體經營性建設用地，“地權份額說”對此能恰當區分，實體方案則沒有這樣的效用。

四、“地權份額說”的實踐合理性

在我國，土地和房屋及其關系受到高度的行政規制?！暗貦喾蓊~說”不僅在民法效果層面有前述的優勢，與相關的行政規制也完全吻合，有充足的實踐合理性。

（一）“地權份額說”符合規劃實踐

在我國，為了合理安排城鄉發展的空間布局，規劃處于先行的引導地位，沒有規劃，就沒有土地供應，更沒有后續的建設開發。在土地開發建設中，雖然在制定總體規劃以及編制控制性詳細規劃時，宗地可能還不明確，更不存在房屋，但隨著后續規劃的推進，不僅宗地得以明確，宗地能承載的房屋坐落、面積、層高等要素也被明確勾勒出來，從而清晰展示宗地與房屋的功能整體性布局。

根據《城鄉規劃法》第38條第1款，在地權出讓前，規劃主管部門應當根據控制性詳細規劃，提出出讓宗地的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為出讓合同的組成部分，其中的開發強度主要包括容積率、建筑密度等指標。根據住房和城鄉建設部《建設用地容積率管理辦法》第3條第1款，容積率是指在宗地范圍內，總建筑面積與建筑占地面積的比例。根據國家標準《民用建筑設計標準》（GB 50352-2019）第2.0.9條，建筑密度是指在宗地范圍內，建筑物基底面積總和與總用地面積的比例。在這些指標中，容積率最重要，它決定了宗地內可容納的房屋面積總量。既有的研究指出，土地所處的空間位置、土地周邊與居民日常生活息息相關的基礎設施的完善程度、土地的自身條件（包括容積率、建筑密度等）等要素綜合影響著土地價值，在這些要素中，容積率對地價的影響最大。瞿詩進等：《城市住宅地價影響因素的定量識別與時空異質性》，載《地理科學進展》2018年第10期，第1374-1375頁。不僅如此，作為政府調配城鄉發展空間的主要手段，容積率還影響著土地對人口的吸納和承載能力，影響著日照、綠化、停車等居民的公共利益。鄭曉偉、黃明華：《值域化：基于公共利益的城市居住地塊容積率控制》，中國建筑工業出版社2014年版，第28-34頁?？梢哉f，容積率是衡量土地經濟價值和公益屬性的重要標尺。

宗地的經濟價值和公益屬性在客觀上融為一體，反映了宗地的整體利益。在這樣的框定下，容積率無非以房屋面積為標尺，把無法實際分割的宗地利益進行比例量化，其結果就是在宗地范圍確定的前提下，按照各房屋的建筑面積大小，來決定各自配置的土地利益多少，這正是“地權份額說”的內涵。需要注意的是，容積率的計算是以建筑占地面積為分母的，但宗地中的建筑占地面積不僅確定，通常還占據宗地面積的絕大多數比例，建筑占地之外的其他部分土地往往用于配套，故而，把容積率看成整宗地利益相對于房屋的配置標準，完全說得過去。

正因為建筑占地面積是計算容積率的分母，故而，處分或查封部分房屋要連帶整個分母的“建筑占地說”是不能適用的，否則，由此計算出來的容積率與規劃要求就不相符?！皩嵳挤秶f”同樣與規劃實踐不符。該觀點實際是把建筑密度看成土地利益在房屋上的分配比例，即在建筑占地面積確定的前提下，各棟房屋配置的土地利益多少按照各自的基底大小來定。但建筑密度起不到表征土地利益分配比例的作用，因為土地不僅為各棟房屋提供了二維的基底，還要承載三維的各整棟房屋，必須把各棟房屋的高度計算在內，故而，僅憑建筑密度無法準確計量相應的土地利益比例?？梢哉f，是“地權份額說”而非實體方案符合土地供應時的規劃實踐。

在土地供應后，前述的規劃條件應持續穩定。根據《城鄉規劃法》第38條第2款，在出讓合同簽訂后，只要出讓合同明確了前述的規劃條件，規劃主管部門無須實質審查，就能向用地人頒發建設用地規劃許可證，以明確建筑占地面積等事項。本書編寫組編著：《城鄉規劃法要點解答》，法律出版社2007年版，第43-44頁。與此同時，根據前述規劃條件，用地人會進行規劃設計，包括地上和地下建筑面積等面積指標明細表、樓座布局等規劃結構、地庫、戶型等;還要進行方案設計，包括地庫方案、樓座戶型方案、配套用房面積等。潛進：《一本書看透房地產：房地產開發全流程強力剖析》，中國市場出版社2015年版，第153-156頁。根據《城鄉規劃法》第40條，在這些文件符合前述規劃條件時，規劃主管部門頒發建設工程規劃許可證，地權人在建設時必須據此實施，否則屬于違法建筑，不僅要受到限期改正、限期拆除等行政處罰，將來也無法辦理竣工驗收備案——表明房屋不適于占有使用，還無法辦理不動產登記——表明房屋的法律地位不受認可。在此理解下，違法建筑是計劃外的產物，其面積不在容積率計算公式之內，不能參與土地利益配置，沒有相應的地權份額。在實踐中，違法建筑雖然能被查封進而被“現狀處置”，李海軍：《違章建筑執行實務》，載《人民司法·應用》2007年第4期，第98-99頁;2019年北京市高級人民法院《北京市法院執行局局長座談會（第十次會議）紀要》第二點第4小點。但因其沒有地權份額，會出現“地不隨房走”的結果。當然，在規劃條件依法變更，或違法建筑限期改正后，違法建筑因符合規劃許可要求而成為合法建筑后，就能在容積率中得到其應有位置。

概括而言，從控制性詳細規劃到建設用地規劃許可，再到建設工程規劃許可，土地開發建設的藍圖細節在規劃中完全呈現出來，后續的建設施工是對該藍圖細節進行物理實現。形象地講，規劃是把宗地及其承載房屋的空間進行了功能整體性的布局安排，建設施工是對該布局安排進行實體填充，我們在現實中看到的宗地及其承載的房屋，都是這種實體填充的結果，要認清它們的源頭，就必須回溯規劃，規劃是確定“地隨房走”時占用范圍的基礎王利明：《物權法研究》下卷，中國人民大學出版社2018年第4版，第427頁。，規劃實踐給了“地權份額說”以強大的合理性。

（二）“地權份額說”符合房產管理實踐

房產主管部門自房屋建設之始介入管理，并持續至房屋竣工、流通、滅失的全生命周期，為了使管理行之有效，房產主管部門以樓盤表作為重要依托，把它作為房屋交易、使用和安全管理的基礎。根據2020年《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》以及《房屋網簽備案業務操作規范》，樓盤表是由房產主管部門在房產測繪成果的基礎上建立的，用以記載房產物理狀況、權利狀況、交易狀況等信息的數據庫，規劃許可、土地審批、建設審批、測繪成果等是其重要的信息來源。樓盤表記載的信息非常全面，涉及房屋管理所需的所有信息，包括房地產開發項目的信息、整棟樓房的建筑面積等信息、每套房屋的建筑面積等信息、所在的宗地信息、房屋處分或查封等信息，其表現手段也相當豐富，包括平面圖、信息模型、三維、全景等方式宋軍：《智慧樓盤表支撐房屋實現全生命周期管理》，載《中國房地產》2020年第22期，第66-69頁。，能充分且具體地顯示宗地承載的房屋整體和局部信息。

在這樣的房產管理實踐中，對某房屋的處分或查封，會記載于樓盤表的相應位置，而通過該房屋面積與宗地承載的所有房屋面積之比，很容易為“地權份額說”提供數據支持。不過，樓盤表主要呈現的是房屋坐落、編碼、建筑面積、用途、性質、所有權人、交易狀況、土地用途等房屋基礎數據，無需全面再現宗地信息，以至于房屋基底面積、建筑占地面積乃至于宗地面積可能會空缺，無法為實體方案提供數據支持。

（三）“地權份額說”符合不動產登記實踐

為了推行不動產統一登記，《不動產登記暫行條例》第8條第1款以不動產單元作為登記的基本單位。在房屋尚未建成因而無定著物時，宗地是不動產單元，登記簿以此為基礎建立，登記簿的“宗地基本信息”頁記載了宗地面積、用途、權利類型、容積率等基礎信息，與其對應的權利人、使用權面積等權利信息記載于“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”頁。在房屋合法建造并竣工驗收備案后，不動產單元由宗地和房屋定著物單元組成，房權記載于“房地產權登記信息”頁，其中記載房權人、地權人、建筑面積等信息。需要指出的是，房屋的定著物單元不像宗地那樣確定不變，以住宅小區為例，它能大到宗地承載的所有房屋，也能小到某一特定房屋。

在這樣的制度構造中，無論宗地承載的房屋有多少，它們均基于同一地權，因而處于同一不動產登記簿之中。國土資源部不動產登記中心編：《不動產登記暫行條例實施細則釋義》，北京大學出版社2016年版，第17-20頁。在宗地規劃建一棟房屋的情形，以該宗地為基礎建立登記簿，房屋建成辦理所有權首次登記的，記載于“房地產權登記信息”頁，該頁與“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”實質一體，對該房屋的處分或查封連帶波及整宗地權。在宗地規劃建數棟房屋的情形，已建成的房屋及房權各為定著物單元的，要分別編號，記載于不同的“房地產權登記信息”頁，對部分房屋的處分或查封，記載于相應的“房地產權登記信息”頁即可。比如，A取得10畝地權，規劃建兩棟房屋，均建成（分別占地3畝、5畝），這兩棟房屋分別在兩頁“房地產權登記信息”中記載，對占地3畝房屋的處分或查封，記載于其自身的信息頁，與另一棟房屋的信息頁無關，甚至也可與“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”頁無關，如占地3畝的房屋轉移給B，只要在其信息頁中完成轉移登記記載，就表明B取得了該房權和相應的地權份額，“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”的記載完全可保持不變。這意味著，在“房地產權登記信息”頁記載后，“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”頁僅有形式意義，其內容已經被“房地產權登記信息”頁實質吸收。

可以說，只要嚴格根據規劃建房，宗地承載的房屋總建筑面積就是確定的分母，作為定著物單元的房屋是面積確定的分子，分子與分母之比就是與各房屋對應的地權份額。這樣一來，房權及其對應的地權份額被量化配置，打包成“房地產權”。由此來看，在不動產登記簿中，“宗地基本信息”頁和“建設用地使用權、宅基地使用權登記信息”銜接配合，在物理形態上和法律權利上分別厘定了宗地和地權，對登記簿起著支撐作用，但登記簿的實質內容在“房地產權登記信息”頁，它通過房屋面積的記載，把地權進行抽象的份額化，進而與房權實質整合起來，為房地一體規范的落實提供堅實基礎，同時也為“地權份額說”提供堅實載體。無論如何，這種制度構造都沒有給實體方案提供適用空間。

因為行政機構事權配置的原因，在我國不動產統一登記前的大多數地區，土地登記和房屋登記分離，結果往往導致“房不隨地走，地不隨房走”，統一登記的前述做法改變了這種機制。不過，統一登記只是整合了原來分散的各不動產登記，規劃、權籍調查等不動產登記的前置制度均未改變，故即便處理統一登記前發生的房屋處分或查封的糾紛，“地權份額說”仍能適用。

五、結語

宗地及房屋是以實物形態呈現的財產，而財產不是那種有真正本質的東西，而是為了實現多種目的而存在的制度，從來都是手段而非目的?！久馈克箞D爾特·班納：《財產故事》，陳賢凱、許可譯，中國政法大學出版社2017年版，第444-446頁。這意味著，在房地一體規范中，宗地和房屋是有規范目的的法律概念;而且，在我們的生活世界中，不動產不僅僅是個概念或觀念，其真實存在需要一套法律制度運作來予以凸顯、支撐和強化。蘇力：《制度是如何形成的》，北京大學出版社2007年增訂版，第71頁。宗地和房屋就是規劃、供地、建設、登記等一連串制度共同作用下的產物，不通盤理解這些制度，就無法全面把握宗地和房屋及其二者關系的真切意義。

正是在這樣的理解中，我們可以看到，在界定“地隨房走”規則中的“占用范圍”時，“地權份額說”著眼于宗地及房屋的法律制度意蘊，以規劃為基準，把房屋面積的比例，也即與房屋對應的地權份額用于確定占用范圍，沒有實體方案的那些不足，并與前述的行政規制若合符節，是恰當的觀點。這樣的認知分析表明，人民法院在處理涉及“地隨房走”的“占用范圍”糾紛時，除了運用與轉讓、抵押有關的民法規范，或運用與查封有關的強制執行法規范，還必須特別注意城鄉規劃、土地供應、房屋建造、不動產登記等行政規制，在案涉房屋是合法建筑的前提下，從規劃文件、出讓合同、樓盤表、登記簿等證明材料中確定案涉房屋面積、宗地的總建筑面積，以二者的比例作為“占用范圍”的標準。

On the Definition of Occupied Area of Buildings in the

Rule of Transfer of Buildings with Land

CHANG Peng-ao

（Peking University Law School，Beijing 100871，China）

Abstract：According to the rule of transfer of buildings with land，the right to use construction land of occupied areas must be disposed or seized together when disposing or seizing the buildings.In this case，the standard of the scope of the occupied areas should be determined on the proportion of the acreage of the house to the total acreage of the buildings on a parcel land instead of the ground acreage of the house，the ground acreage of the buildings nor the acreage of the parcel of land，since the later standards without strong interpretations would violate the functional integrity of buildings and land and could not confirm the belonging of the right to use construction land reasonably，balance the interest between different parties nor realize the economic utility of real estate.Therefore the standard with practical rationality proposed is in accordance with rules and regulations of urban and rural planning，the management of real estate and real estate registration.

Key Words：Rule of transferring buildings with land，Occupied area，Planning，Acreage of house，Share of the right to use construction land

本文責任編輯：林士平

青年學術編輯：趙 吟