實施新租賃準則的報表影響預估與合同應對

魏榕芳（高級會計師） 崔雯雯 聶晶晶（高級會計師） 趙魯燕（人民網股份有限公司 北京 100733）

一、新準則的主要變化、對關鍵指標及重要決策的影響

《企業會計準則第21號——租賃》（以下簡稱“新租賃準則”）于2019年1月1日開始實施，這是進一步完善我國企業會計準則體系、保持與國際財務報告準則持續全面趨同的重要成果。

（一）新租賃準則的主要變化及關注點。新租賃準則變化的核心是為了全面且真實地反映企業因租賃交易取得的權利和相關義務，避免表外融資隱性化風險，增加報表透明度和可比性，要求承租人統一采用使用權資產模型，除可豁免條件下的租賃業務都要進入企業的資產負債表，并分別計提折舊與利息費用，即以折舊和利息計量代替了原來的租賃費用。也就是說，新租賃準則對于主要作為承租人且有大額租賃業務的企業來說，有直接的實質性影響。財務人員以及主要業務人員需要特別關注：（1）租賃的定義，如何在復雜合同中準確識別符合準則要求的租賃標的與義務，根據業務需求制定可用于豁免情形的合同條例；（2）改進承租人后續計量，增加對租賃折現率的判斷、對續租等選擇權重估和租賃變更情形下的判斷條件及會計處理；（3）涉及租賃業務的整體規劃、報表影響預估以及報告披露要求。

（二）對關鍵財務指標及重要決策的影響。由表1可知，新租賃準則的應用會對公司的負債結構、利潤空間造成一定程度的侵蝕，特別是在租賃執行初期，對公司的報表、關鍵財務指標產生不利影響，包括償債能力、盈利能力及資產運營能力等指標，從而影響公司KPI以及業績指標的達成率。而整個租賃過程中對于承租人報表的主要影響趨勢如下頁圖1所示。

圖1

表1 新租賃準則變動對關鍵財務指標影響情況

二、主要租賃業務測算與合同應對——以A公司為例

互聯網信息服務公司一般為輕資產公司，以巨潮資訊行業數據顯示，2020年半年報互聯網信息服務行業平均資產負債率為36.21%。常規來說，所涉及到的符合新租賃準則的主要業務類型為房屋租賃以及設備類租賃業務。筆者認為公司要逐個篩查租賃合同，將租賃標的及關鍵合同要素對應梳理，并綜合考量：（1）合同標的的屬性和運營方式是否符合準則對租賃的識別。（2）是否可通過合理的短期租賃、低價值租賃形式達成豁免條件，直接計入租賃費用。其中：短期租賃，租賃期不可超過12個月（包含購買選擇權的除外），且承租人不能合理確定會在12月后續租，不續租的決策不會受到合同不可撤銷租賃期的約束；低價值租賃（基于每一項租賃）: 一般而言，該資產在全新狀態下的絕對價值應不超過人民幣40 000元。本文通過A公司租賃業務不同場景下的測算，以示不同方案對報表的具體影響。

（一）房屋租賃業務。

1.對于員工宿舍類、員工房屋租賃合同。此類合同為公司為員工承擔租賃費用，一般情況下，員工宿舍/房屋的租賃很少存在不可撤銷租賃期間，如出租人要求的最低租賃年限大于一年，或承租人投入較高的前置成本或承擔較高的置換成本而選擇持續續租的情況。相關合同可考慮按一年簽訂以達成豁免條件，無需確認使用權資產和租賃負債，租金將直接在租賃期內均勻計入費用。

2.辦公場所租賃。辦公場所租賃一般滿足新租賃準則的要求，應確認為使用權資產和租賃負債。根據A公司的辦公場所租賃業務，以年租金1.2億元、每三年租金增長5%為測算基準，在不設有不可撤銷的租賃期間（即合同履約時間即為租賃期間）的前提下，按照承租人的增量借款利率進行折現。根據A公司債務結構，以央行同期貸款基準利率為折現率，分別進行了三年期（4.75%）、五年期（4.85%）及八年期（4.90%）的租賃測算。

（1）利潤表影響趨勢。如圖2所示，新租賃準則通過資產的折舊與利息費用替代原準則中的租賃費用，從整個租賃期來看，折舊+利息=租賃費用，但從各年的分布來看，與原準則相比，呈現費用先高后低的態勢，對利潤的侵蝕影響也是在租賃前期更為明顯。如圖3所示，選擇不同的租賃期間，對利潤表的影響不盡相同，整體來看，選擇租賃期間越短，折舊與利息費用對報表的利潤影響越小，需要披露的利息費用也相對較小。但從對報表的滾動影響來看，基于新租賃準則費用前高后低的特點，租期越長對租賃后期報表的影響越小。常規而言，如選擇三年租賃期，到期后第四年需要重新簽訂租賃合同，受租金上漲等不確定性因素，第四年新租賃產生的費用相對高于如選擇五年期合同執行至第四年的費用總額。如表2所示，在假設租金按照每三年增長5%并續簽同等租賃期合同，進行利潤影響的滾動預估。

圖2 不同租賃期新舊租賃準則對利潤表的影響比對 （單位：百萬元）

圖3 不同租賃期費用總額以及折舊、利息費用分布（單位：百萬元）

表2 不同租賃期持續滾動情況下對利潤表影響比對 單位：百萬元

（2）資產負債率影響趨勢。從不同租賃期對資產負債率的影響來看，與利潤表的整體趨勢是趨同的，如圖4所示。租賃期越短，資產與負債總額的增加額相對越小，租賃總費用對利潤的影響也越小，對報表前期的資產負債率、資產周轉率、資產投資回報率的侵蝕影響也相對較小。

圖4 不同租賃期對資產負債率的影響

（3）季度預付與季度結算。上述測算的基本付款條件為季度結算（即季度末支付本季度租賃款），而如果不考慮資金壓力，在季度預付的付款條件下（即季度初支付本季度租賃款），各年的利息費用減少，且首年的資產負債率小于同等條件下季度結算的情況，對公司償債能力指標的體現優于季度結算。如圖5所示，按照每年1月份租賃合同生效，分別測算兩種付款方式下三年期、五年期租賃的利息費用與資產負債率走勢。

圖5 不同租賃期季度結算與季度預付對財務指標的主要影響（單位：百萬元）

（二）設備租賃合同。

1.對于消耗型辦公設備。對于打印機、復印機一類主要是耗材支出的設備，可按年簽訂，并可根據對租賃資產的使用情況，考慮在合同中不約定固定租金部分，不約定保底用量，而是以耗材的具體使用量進行階段性結算，即不存在實質固定的最低付款額，租賃付款額為變動的、不可預估的，僅在發生時將所有支出全部計入耗材支出，可以避免確認使用權資產和租賃負債（租賃負債初始計量為0）。

2.對于大型生產、研發等設備。大型設備租賃一般滿足新租賃準則的要求，應確認為使用權資產和租賃負債。根據A公司的設備租賃業務，以年租金2 200萬元、每三年租金增長3%為測算基準，同上以央行同期貸款基準利率為折現率，以執行慣例月度預付作為付款條件（即第一筆為租賃開始日即付），分別進行了三年期（4.75%）、五年期（4.85%）及八年期（4.90%）的租賃測算。如下頁表3所示，不同合同期設備租賃的潛在報表影響與辦公場所租賃影響趨同一致，即在同等條件下，租賃期間選擇的越短，對報表利潤以及主要財務指標的不利影響相對越小。

表3 不同租賃期關鍵財務指標比對 單位：百萬元

（三）其他。對于如班車、車位類等其他業務，還需審慎考慮公司對租賃標的屬性要求以及運營模式，不被識別為租賃的條件包括：（1）如沒有明確的、具體的車牌號、車位標識，僅對租賃資產的營運能力或通過外觀形態進行描述，相關描述沒有唯一性、針對性或定制化要求；（2）企業無權在租賃資產的整個使用期間自行或主導他人按照確定的方式運營該租賃資產，如出租方在滿足承租方基本要求的基礎上，有權替換相關標的資產，或有權做出該標的資產的使用目的及方式等重要決策，如提供的班車只要符合承租方要求的搭載人數，在規定的時間內進行專線接送即可，但相關車輛由出租人操作、運維，且可在非班車時間內自主運營創收等。

三、結論

新租賃準則徹底變革了承租人的會計計量，從而對承租人的報表及關鍵財務指標產生不同程度的影響，而進一步左右報表閱讀者及使用人的決策判斷。結合管理實際，企業需要根據目前已有的租賃合同及安排來整體評估準則實施可能帶來的影響，包括對會計處理、財務報表披露及其附注、重要財務指標等維度，要對可能存在的不可撤銷租賃期、違約條款、債務約束問題（如財務承諾）等相關影響租賃金額的要素進行梳理和研判，充分考慮租賃業務對KPI等業績指標達成率的不可控因素、時間及金額影響，模擬出企業用于籌劃和決策的基礎數據和方案，以此協助管理層全盤規劃租賃模式及協議條款。整體而言，筆者認為，在對租賃合同的把控上，企業還需綜合考量如下因素：

1.明確租賃定義，有效識別租賃。對于合同中同時有租賃業務、無形資產使用及服務業務的合同，建議進行租賃資產剝離并單獨計價，避免將整個合同打包認定為租賃業務。如房屋租賃含物業保潔服務費的情況，或大型設備租賃含其他增值服務費用的。

2.結合業務實質與資產使用目的，如企業無需預先設計或指定資產，也無需主導相關資產的使用方式及目的，可通過合同條款設置不被識別、認定為租賃業務。如對班車、車位以及綠植等非特定資產的租賃。

3.考慮租賃時限與計費模式，合理、正確使用租賃豁免條件。對于無不可撤銷租賃期約束的租賃合同，如員工宿舍租賃等，可通過短期租賃、低價值租賃的形式達成豁免條件；對于耗材類設備的租賃，可考慮通過“預期情形下”的可變、波動的付款額，不設定最低、固定付款額的方式，不通過使用權資產模型計量。

4.對于辦公場所租賃、大型生產研發設備的租賃等符合新準則要求的租賃業務，要結合業務實質、對報表的潛在影響及對未來業績達成規劃等因素，合理預估合同租賃期間、實質付款額以及折現率的使用。特別是當合同條款中享有購買、優先續租等條款，或企業投入大量的裝修、置辦費用且未攤銷完畢，承擔較高的搬遷及還原成本，或提前終止需支付高額罰金等實際情況時，還需要對合同租賃期進行合理預估，也就是說，不能僅僅因為合同是一年一簽，就認定為該項租賃是一年期短期租賃而被豁免，不做使用權資產和負債的計量。也正是基于這一原則，本文提供了三年期、五年期以及八年期的租賃測算，其結論為：（1）以執行租賃準則為始點，租賃期間越短，執行前期對報表的盈利能力指標、償債能力指標以及資產運營能力指標的削弱影響相對越小，報表的綜合質量相對更高。（2）如在不考慮資金壓力的前提下，通過預付租金的形式在一定程度上可進一步削弱租賃初期報表債務結構的負面影響，預付相對于結算形式，可減少每年的利息支出，降低租賃首年的資產負債率。（3）如企業存在以未來業績作為評判標準的考核事項，如股權類激勵等，還需充分考慮相關的執行期間和指標設置結構，基于新租賃準則費用前高后低的特點，對于持續租賃業務，在考核要求時限內選擇的租賃期間越長，對租賃后期報表的負面影響相對越小。