保障性住房大型居住社區開發建設管理初論

王連宏（上海市住宅建設發展中心，上海 200003）

0 引言

經過多年的探索發展，上海已基本構建了分層次、多渠道、成系統的住房保障體系，通過廉租住房、共有產權保障住房、公共租賃住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障舉措，各類需要政府保障的住房困難家庭都能通過對應的渠道和方式，逐步解決居住困難問題。以共有產權保障住房、征收安置住房為主的保障性住房大型居住社區的開發建設是國家為解決城市中低收入居民和住房困難戶住房問題的民生工程，具有規模大、開發周期長、配套復雜、協調環節多、投資量大、政府主導性強的特點，是一個涉及面廣泛的系統工程。

保障性住房大型居住社區開發建設的參與部門和單位眾多，如何組織協調各參與部門和單位按開發建設的總目標、總計劃、總要求有序完成各自承擔的開發建設任務，并進行開發建設全過程、全方位的控制管理是大型居住社區開發建設的關鍵和基礎，因此，保障性住房大型居住社區開發建設要針對這些特點，構建一套行之有效的管理模式，進行系統管理。

1 確立開發建設的目標

根據保障性住房大型居住社區的特性，確立開發建設目標。保障性住房大型居住社區是城市功能的延伸，是生產勞動的繼續，是居民交往活動的舞臺，是家庭生活的依托，是自然和諧共存的樂園。為此，要樹立把保障性住房大型居住社區打造成具有舒適的住宅、潔凈的環境、育人的基地、健康的保證、便捷的交通、繁榮的商業、豐富的文化、和諧的社區和優美的景觀的社區的開發建設目標。

2 明確開發建設的基本原則

統一規劃、合理布局、綜合開發、協調建設，是開發建設保障性住房大型居住社區的基本原則。統一規劃，是指把保障性住房大型居住社區內的與人們生活居住有關的住宅、公建、公用設施等建設項目一次性統一規劃好，要做到無一缺漏、妥善安排。合理布局，是指在保障性住房大型居住社區范圍內合理分配和確定建設項目的地點、規模和標準，既要滿足需求又要不浪費資源。綜合開發，是指在保障性住房大型居住社區范圍內實施先地下后地上的土地開發和房產開發，實現統一的配套計劃和劃地分建相結合的方法，確保實現住宅和公建配套同步實施、同步投入使用的目標。協調建設，是指在開發建設過程中，依托有效的管理機構、科學的管理體系和頻繁的協調活動，有條不紊地開展各類建設項目。

3 建立開發建設的管理組織體系

為了確保保障性住房大型居住社區開發建設工作的順利進行，必須建立一個合理有效的管理組織體系，如圖 1所示。

圖1 管理組織體系圖

4 開發建設各階段的具體管理任務

4.1 決策定位

保障性住房大型居住社區各基地開發建設的決策定位工作，是由市政府有關部門根據國家經濟發展規劃和城市建設總規劃的要求，結合本市經濟發展狀況和房地產調控的需求，通過相應的程序做出的開發建設決定的。各基地內的住宅、公建、市政基礎設施等具體建設項目，則由市、區兩級大型居住社區建設推進辦公室及各開發建設單位根據實際需求情況共同研究確定。具體工作內容包括建設項目的提出及構思策劃、項目建議書的編制、項目可行性的研究、項目的決策、開發建設資金的籌措及使用和投資成本的核實論證等。

4.2 規劃設計

保障性住房大型居住社區的規劃設計，要以科學發展為指導，以城市總體規劃、區域性規劃、土地利用規劃為依據，并根據保障性住房的實際需求情況，嚴格執行國家和地方政府的有關政策、法規和行政規范及規定。要節約、集約用地，做到統一規劃、綜合配套、合理布局。要遵循價值規律和供求法則，從實際出發、量力而行、以人為本、與時俱進。具體涉及土地利用的控制、功能布局的安排，以及控制性詳細規劃、修建詳細規劃及各類專項規劃的編制，最終達到完善城鄉規劃體系、優化城市空間布局、滿足大城市人口發展需求，構建社會和諧、交通便捷、生態宜居、活力繁榮的保障性住房大型居住社區的目標。

保障性住房大型居住社區規劃設計的任務主要包括：選擇確定擬開發建設的保障性住房大型居住社區的用地位置、范圍和用地面積；確定建設規模和人口規模，擬定住宅類型、層數、數量和布置方式，擬定公共服務設施的內容、規模數量、布局和布置方式，擬定道路的路格、寬度走向以及斷面形式和各類管線綜合布置，擬定有關工程設計方案，擬定各項技術經濟指標和造價估算。

4.3 土地開發

保障性住房大型居住社區各基地的土地絕大部分是通過征地取得的農業用地（非建設用地），不具備建造房地產建筑的基本條件。因此，要對土地資源進行整治并投資建設，使其從不具備開發建設條件的城鎮土地向具備開發建設基礎條件的建設用地轉化，即把生地變成熟地。其基本工作內容分為在保障性住房大型居住社區范圍內實施征地房屋動遷和市政、公用基礎設施配套工程（即“七通一平”）建設兩個部分。具體如下：在保障性住房大型居住社區各基地建設用地范圍內，實施征地及房屋動遷工作并清除地上和地下障礙物及舊房拆除等工作；按規劃實施上水、供電、燃氣、通信、道路橋梁、雨污水和廣播電視等七大類管道線路，以及相關設施建（構）筑物等市政、公用基礎設施配套工程和場地平整（即“七通一平”）等。

4.4 計劃管理

保障性住房大型居住社區開發建設的計劃管理，是指對基地內各類房地產開發建設項目的建設規模、工程進度、房源供售及配置進行控制管理，具體可分為保障性住房大型居住社區開發建設發展的中長期計劃、建設總計劃、建設年度計劃（項目建設投資計劃、工程項目施工計劃、配套公建建設計劃、市政及公用配套項目建設計劃）、年度保障性住房調配、出售計劃（動遷安置房的搭橋供應計劃、共有產權房房源供應計劃、公共租賃房、廉租住房調劑使用計劃）等。

4.5 工程項目管理

保障性住房大型居住社區開發建設的工程項目涵蓋了居民社會生活必需的全部內容。除了要建設大量的住宅項目外，還要建設各類解決居民醫、食、行、醫、娛、養老等各個領域的公益性公共建筑及經營性公共建筑項目，以及道路、橋梁、河道、綠化、上水、下水、燃氣、電力、通信和網絡等市政公用基礎設施項目。

各類建設工程項目盡管種類繁多，但開發建設的工作程序及內容基本一致，包括開工前建設工程項目的工程勘察和設計，工程建設前期的準備及各類前期手續的辦理，建設工程項目的招標投標工作及工程合同管理，“三通一平”管理，建設工程施工管理（建設質量管理、建設進度管理、建設成本管理等），以及工程功能配套、工程竣工驗收、產權移交、接受和登記、建設檔案歸檔和項目審計結案等，每個環節都包含很多工作內容。

4.6 物業管理

物業管理是保障性住房大型居住社區開發建設中一個不可或缺的管理環節，是后期社區管理的重要組成部分。物業管理主要包括房產管理、房產維修管理、房屋設備管理、房屋租售管理、安全管理和環境管理等。

4.7 建成拔點前的管理

（1）完成保障性住房大型居住社區總體規劃范圍內全部建設內容并按規定已全部落實產權登記和接管使用單位。

（2）保障性住房大型居住社區開發建設項目全部經審計無遺留問題和債權債務問題。

（3）保障性住房大型居住社區行政管理機構和各類服務機構已設立并已正常運行。

（4）保障性住房大型居住社區范圍內的各類生活配套設施均已投入正常運營。

（5）保障性住房大型居住社區建成拔點后各建設單位仍應按規定負有建筑質量保修責任。

5 結語

隨著我國改革開放和現代化建設引向深入，經濟建設日益發展，綜合國力不斷增強，人民群眾對改善居住條件的要求越來越強烈。大力開發建設保障性住房大型居住社區，并把保障性住房大型居住社區建設成為居住舒適、環境優美、配套齊全、交通便捷、有利生產、方便生活的和諧社區，是當前我國切實保障民生的一項十分重要的工作。