大型園區建設項目總控咨詢服務管理規劃專項研究

撖書培（上海建科工程項目管理有限公司，上海 200032)

0 引言

近年來，我國總控咨詢服務在大型綜合體項目及大型園區項目中的需求顯得較為突出。本文基于我國大型園區的發展需求，對總控咨詢服務在大型園區的應用模式進行相關研究。我國大型園區一般是由地方政府批準集中統一規劃建設，在區域內專門設置某類特定行業、形態的企業、公司等，進行統一管理。園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列重要使命[1]。園區是執行城市產業職能的重要空間形態，園區在改善區域投資環境、引進外資、促進產業結構調整和發展經濟等方面發揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經濟騰飛的助推器。

1 研究案例及特點分析

總建筑面積為 48.1 km2的南京市麒麟科技創新園園區，是南京市委市政府“十二五”規劃中主導開發建設的生態科技城，圍繞智慧城、生態城、科技城和宜居城為核心目標，打造南京市特區、中國硅谷東方品質園區、國際化創新園、科技生態宜居新空間和國際性生活社區。該園區地理位置十分優越，北至滬寧高速，南至寧杭高速，西至繞城公路，東至青龍山山脊線。規劃形成“一心、一軸、四片”的總體空間布局結構?；趫@區占地面積廣、建設規模大、建設項目類型復雜等特點，總控團隊有針對性地為麒麟園區管理委員會（項目業主）提供了總控咨詢服務[2]，其內容主要包括以下 3 個模塊。

（1）管理規劃模塊：是以總控單位為主，針對園區的管理架構和管理制度體系進行咨詢服務，協助業主建立與組織機制相關的各層級管理制度、管理體系、管理方法等，繼而搭建起管理平臺架構。

（2）建設咨詢模塊：主要是協助園區研究規劃落地，形成咨詢指導；通過整合第三方咨詢團隊咨詢，協助業主推進規劃指標的落地研究，包括規劃成果修整、實施導則和園區技術標準，如綠色科技顧問、BIM 咨詢。

（3）監管評價模塊：主要是針對園區建設工作的規范和建設水平的提升，通過獨立的第三方監管、評價和糾偏，協助業主全面了解園區建設的推進現狀，規范園區建設行為，整改建設推進中存在的問題，形成有效的約束機制；同時協助業主挖掘園區管理工作中所取得的成效、實效和亮點，積累工作經驗。

以上這3個模塊，既可獨立提供，又存在交互支撐。各模塊在開展服務工作時一般相對獨立，在總控工作規劃的指導下需要制定各自的工作開展策劃。各模塊之間的關系及核心服務機制可參見圖 1。其中，管理規劃模塊作為頂層設計相關的咨詢工作，是對園區組織架構管理機制的梳理和優化。一個好的管理機制是園區建設推進規劃落地的組織基礎。因此，一般建議讓管理規劃咨詢工作先行，優先梳理園區（業主內部及和外部協作單位的）管理體系和制度規范，并搭建一個相對合理、運轉良好的工作架構，為總控另外兩個模塊的推進提供有力保障。

圖1 三個模塊的關系及核心服務機制

2 管理規劃需求及思路分析

大型園區的建設往往具有以下特點：項目數量多、建設標準高、參與單位多、工期要求緊、人力資源緊缺等。在園區建設中，一方面由于項目數量多、種類多、涉及專業多、建設主體多以及所處階段的不同，會產生大量的協調管理界面；另一方面，隨著園區建設的推進，項目不斷增加，新的參建單位不斷介入，會產生更多的管理界面且需要協調。在各項目內、各項目間、各區域內、各區域間、各管理層級間的界面管理工作相當復雜，其難度和工作量都很大。相較于一般單體項目，大型園區建設項目對管理組織的要求高得多，管理難度和復雜程度也高出許多。這就需要運用項目群環境下的集成管理、協同管理等方法，系統地解決諸如項目定義、工作分解、組織建立、職責落實以及實施過程中的監督與控制等問題。規劃科學合理的管理組織體系是決定園區建設管理推進水平的基石。

園區管理單位一般為區域政府成立的管理主體，可能以建設指揮部、管理委員會或專門成立的建設管理平臺單位出現。管理單位可能同時有建設者和監管者兩種身份。只有當園區正式被批準成立時，管理單位才能逐步組建成形。在園區發展過程中，不僅管理團隊的人力、專業性往往會受限，而且管理主體的身份、角色和管理職責會隨著園區的發展而不斷發展變化。從土地運作、基礎建設、城市建設到園區經營管理，建設主體的權利和職責是不斷演變擴充的。因此，園區管理單位在建設階段將面臨來自人力、專業性、部門設置、權責界面等方面的挑戰。

園區管理控制制度作為一個系統，其范圍遍布園區管理的各個方面，并影響到組織機構的運作。既包括為管理活動進行綜合計劃、控制和評價而制定、設置的各種規章制度，以及記錄、復核、分析、檢查各種信息資料與報告的程序和方法，也包括管理部門用來授權、批準、組織管理活動的方式方法等。

建立程序規范、內容全面、措施適用的章程制度，以保障項目的順利推進，使得園區開發管理更加科學化、規范化。在此基礎上，規范各職能部門和各參建單位日常管理的行為，確保管理能夠達到一流水平；克服流程不閉環等問題，真正做到管理規范化、管理標準化，實現項目實施以目標為導向，效率和細節兼顧的效果。

3 主要工作內容

3.1 工作目標

依托高效信息管理手段，建立界面合理、職責清晰、流程規范、工具高效的建設管理體系，確保園區建設推進順利、流程規范清晰、管理高效。

3.2 工作內容

鑒于園區的建設概況、各參建方的具體情況和各總控項目的服務經驗，本模塊可能需要涉及的工作包含但不限于以下內容：開展管理規劃的基礎調研工作，編制組織架構的調研報告，征求組織架構的優化建議；劃分優化各參建方的工作界面；在實現組織架構優化和界面劃分的基礎上，編寫園區建設管理制度現狀的分析報告；更新與優化建設管理制度體系，完成相應文件的編制工作；更新與完善各項目及各項目部的管理制度；開展管理制度的宣貫、培訓、執行和完善等工作；編制入園導則（開發建設篇）；建立園區建設開發綜合計劃管控體系制度；搭建園區工程協同管理綜合信息平臺。

4 管理規劃的工作流程

在開展園區總控管理規劃工作中，不僅要制定入園導則、業主內部制度流程、層級管理制度流程和物業管理制度流程等，而且要明確園區建設單位對進度控制、投資控制和質量控制等的要求，還要制定涉及規劃設計管理、合同管理、材料設備采購管理、職業健康安全管理、環境保護管理和信息管理等各項管理制度的工作流程。從總體上來說，管理規劃工作的實施分為以下 4 個階段。

4.1 調研策劃階段

必要的基礎調研工作，是該模塊策劃工作的基礎。在調研策劃階段，首先要開展與管理規劃模塊對應的基礎調研工作，并將調研結果匯總分析，形成組織架構調研報告。

（1）基礎調研階段可能包含如下模塊的調研工作：開展園區組織架構調研，全面（建設條線內、建設條線外）開展管理工作界面，對開發建設管理機制、管控體系、工具、流程現狀進行調研。

（2）調研成果分析：園區管理現狀分析（架構現狀、建設推進現狀、不足與問題、原因挖掘等），園區管理體系需求分析（需優化的機制、需補充的制度、需明確工作的職權劃分、需建立的工作程序機制等），管控機制創新策劃（分析適用于園區管控機制的創新手段和與新興科技手段相結合提升管控水平的手段）。

4.2 試行驗證階段

（1）基于調研情況梳理組織架構。對各參建方的工作界面進行劃分并優化；在優化組織架構和完成界面劃分的基礎上，編寫園區建設管理制度現狀的分析報告。

（2）逐步規劃與建立管控機制。策劃管控機制，搭建制度體系架構；分階段逐步編寫、推行管理制度，逐步完善制度體系；建立園區建設開發綜合計劃管控體系，建立園區項目監管機制，搭建園區建設管理平臺，編制入園導則（開發建設篇）。

（3）分層級編寫制度流程文件。制度流程文件分為3 個層級。第 1 層級為管理規劃文件，即對整個園區建設管理提出總體要求和指導。作為園區管理的綱領性文件，其編制審批流程如下：總控單位負責第 1 層級管理規劃文件的編制，經業主管理層審核，由業主決策層審批簽發執行。第 2 層級為管理手冊，即管理規劃組織具體實施的說明。其編制審批流程如下：建議由業主管理層組織項目管理單位或相關咨詢單位編制管理手冊，編制時其管理方法和管理思路要與第 1 層級制度文件保持一致，并經細化使第 1 層級制度文件具有可操作性；編制完成后由決策層審批后執行，總控單位協助審核第 2 層級制度文件。第 3 層級為管理細則和作業指南，即具體工作的實施性文件，如具體事項操作程序、流程和相關表單等。其編制審批流程如下：建議由業主管理層組織執行層人員或項目管理單位編制第 3 層級制度文件，在第 2 層級的基礎上進行細化，用于指導日常工作；編制完成后由業主管理層進行審批，總控單位協助審核第 3 層級制度文件。

4.3 實施與改進階段

（1）頒布管控制度（含工具手段）并開展宣貫和培訓工作。預發布制度文件，推行管控手段；進行試行階段的交底宣貫和正式實施規范前的培訓；推進制度和工具的正式發布、生效，并建立相應的監督—反饋機制。

（2）跟蹤制度的執行情況。由各級制度的編制者根據制度執行情況進行評估，必要時可對制度文件進行修訂，修訂的審批流程可參照各級制度編制時的流程執行。

（3）更新管理制度。優化和更新建設管理制度體系，完成相應文件的編制工作；更新和完善各項目及項目部的管理制度。

4.4 評估與移交階段

在完成試行→跟蹤→更新→運行一輪流程之后，對制度執行情況進行評估；若制度運行情況較為穩定，即可完成該部分制度的移交工作。

5 管理規劃的工作成果

管理規劃模塊主要包含對園區管理機制的咨詢建議、完整的管理體系及管理制度文件、入園導則（開發建設篇）、綜合計劃管控體系文件、管理平臺策劃及管理平臺操作手冊等成果性文件。例如，對園區管理機制的咨詢建議如下：分析園區層現有管理模式的高效性、任務分配的合理性和已有制度內容的完善性，結合園區層的建設背景和上層建筑制定合適的解決方案；分析園區層和總控層的管理范圍及管理界面，結合合同內容完善管理規劃；從建設的角度，從園區層統籌管理、規范管理的角度，在實現總體規劃指標、規范動拆遷行為、加強監管力度、實時信息互通等管理版塊，完成相關管理辦法、聯動制度和獎罰活動的發布與實施。具體的管理規劃應根據園區的實際情況作相應的優化、調整和完善（見表 1）。

表1 園區工程管理制度體系架構

6 結語

本文分析了大型園區的特點和管理難點，闡述了園區總控咨詢單位參與管理規劃工作的思路、主要內容和流程，以及成果的基本框架。實踐證明，管理規劃有利于提高溝通效率，有利于明晰管理層級、流程及管理工具操作的銜接，以減少不必要的沖突和扯皮。作為業主的一項高位統籌工作，管理規劃應當提早啟動、跟蹤細化、不斷調整；同時在園區建設過程中持續貫徹規劃理念，不斷完善管理流程，從而達到提高管理效率的目標。