傳統交通型基建企業參與城市更新業務策略

□ 居佳威 付方敏

城市更新是“十四五”重大的“國策”方向，蘊含著巨大的發展機遇。我國城市更新經歷了兩個階段：第一階段為積極鼓勵、大力支持城市更新；第二階段為城市更新朝縱深化、系統化推進。城市更新業務是交通基建企業建設“具有全球競爭力的科技型、管理型、質量型世界一流企業”的重要支撐。中交集團是具有全球資源整合能力的國際型工程企業，位于全球500強第61位，集“國有企業黨建工作聯系點、國有資本投資公司試點、交通強國建設試點單位”等優勢為一體的中央企業。中交集團加快城市更新業務拓展，不斷提升全產業鏈服務能力，深耕城市、運營城市、服務城市；要抓住“十四五”期間國家新型城鎮化建設的重要機遇，加強對未來城市的研究，積極拓展城市更新業務，打造中交特色明顯的城市綜合開發品牌。

一、交通基建企業參與城市更新的背景

1.我國城市更新的主要政策及模式簡述

在新型城鎮化發展中，國家重點關注“生態文明”與“以人民為中心的國家治理體系”的建設。第一階段，積極鼓勵、大力支持城市更新，推出諸如棚戶區改造、老舊小區改造等一系列城市更新的相關政策。第二階段，城市更新縱向深化、系統化推進，并在相關文件中出臺了涉及舊改的金融、稅費等一系列專項文件。比如，2019年4月15日《關于做好2019老舊小區改造工作的通知》指出，根據“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進，采取”居民出一點、社會支持一點、財政補助一點"等多渠道籌集改造資金。2020年11月17日住建部《實施城市更新行動》提出，力爭到十四五末期實現2000年前建成的老舊小區改造任務，促進一二三級產業融合發展?？傮w目標是建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，走出一條中國特色城市發展道路。2021年9月6日住建部《防止城市更新大拆大建的通知》指出，實施城市更新行動要順應城市發展規律，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。

2.城市更新是“十四五”重大的“國策”方向

“十三五”期間，國家重點推行新型城鎮化建設。2015年中央城市工作會、2016年國務院《加強城市規劃建設管理工作》要求城市發展由外延式向內涵提升轉變；2019中央經濟工作會提出加強城市更新和存量住房改造提升?！笆奈濉逼陂g，國家實施城市更新行動。國家《十四五規劃綱要》提出實施城市更新行動，推動解決城市發展的短板和突出問題，北京、重慶、佛山、廈門、上海、江蘇、成都等多地出臺“三舊”改造或城市更新指導意見。住建部《防大拆大建》通知，杜絕過度房地產化，城市更新將由“開發方式”向“經營模式”轉變。

3.交通基建企業參與城市更新相互共生迸發巨大發展潛力

城市更新包含了城市中心一些價值較高的土地。通過“一二級聯動開發”、項目內部收益平衡，成為地方政府進行“基礎設施及公共服務補短板、強弱項”的重要工具。在城市更新過程中，政府最缺乏的是資金支持。而傳統交通基建企業資金雄厚，抗風險能力強，工程建設質量高，綜合基建能力強，能為政府提供強大的工程建設后盾。城市更新地段一般位于中心城區核心地段，土地價值水平高，交通基建企業參與其中能獲得豐厚的利潤回報和重大業績支撐。

4.城市更新是中交集團提升“全球競爭力”重要支撐

城市更新在體量上涵蓋各大中心城區，資源豐富，在質量上需滿足新興城市生活圈需求，以達到人民美好生活的愿景，這都是中交集團“兩步走”的重要支撐。其中，體量是保證企業正常乃至超額完成目標任務的基礎；質量是企業發展的核心特征之一，是完成企業從量到質的轉變的核心內容。

“十四五”末，中交集團將率先完成跨國公司向全球公司的轉型，進入“全球中交”時代。城市更新更是中交集團進入“全球中交”的重要支撐。公司轉型，離不開國內市場的辛勤耕耘，是公司在這一期間轉型升級的重要載體。在國際化的發展路線中，中交集團更應注重建設模式輸出，將國內城市更新與國外城市更新有機融合起來，形成內外互動、整體效應的新型格局，為中交集團建設“有全球競爭力的科技型、管理型、質量型世界一流企業”貢獻力量。

二、交通基建企業參與城市更新的優勢與意義

1.交通基建企業參與城市更新的優勢

（1）政府的關注度和扶持力度持續增強?！妒奈搴?035年遠景目標綱要》提出“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造；2021年老舊小區的改造規模將超過5萬個，高出2020年近40%。2020—2021年25個省市公布了城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年著力推出舊城改造計劃。

（2）一、二線城市的城市更新力度持續加強。從目前國家及各地政策出臺情況看，北上廣深等傳統一線城市，杭州、成都等新一線城市，推進城市更新的意愿和力度都較大。隨著區域經濟發展輪動，昆明、貴陽、武漢、長沙等省會城市，大灣區、長三角的部分二線城市（如佛山、中山、寧波、無錫等）也加快了城市更新的步伐，新興城市發展可期。

（3）產城融合是城市更新的核心目標。促進高附加值的現代服務業和高新技術產業向城市中心區集聚，是城市更新的核心目標。融合、互補的城市能夠有效整合人才、資本、技術等經濟活動要素，有效匯聚不同類型和規模能級的企業集群。

（4）“自持運營+服務實體經濟”的天然優勢。資產改造后的盤活升級中，大多數舊改物業位于城市的黃金地段，擁有天然的人群基數和成熟的市場環境，展現出極高的商業、資產價值。提高資產自持比例，在項目更新改造過程中，開發商越來越看重改造后項目帶來的持續現金流，自持物業成為商業地產的主流趨勢。政府越來越嚴格要求開發商自持比例，要求后期招商、運營由開發商一體化規劃和運營。

2.交通基建企業參與城市更新的意義

（1）參與城市更新能更好地提升城市的品質，優化人文居住環境。城市更新，包括棚戶區改造、“三舊”改造以及更廣闊范圍的城市更新，這三類更新通常是城市更新三部曲。其中，棚戶區改造是對歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院進行改造?！叭f”改造是對除了建筑外墻裝飾整修，并從文化、內涵、經營等多方面著手改造，為舊物業引入新內容，推進節約集約用地優化。城市更新是在“三舊”改造對特定地塊建筑形態改造的基礎上，綜合“產業發展、土地效率、環境改善、公共配套、社區治理”等多因素規劃整個城市和區域的現狀。

（2）參與城市更新能更好地加速中國經濟向高質量經濟發展結構的轉變。改革開放40年來，中國經濟經歷了從高速發展到高質量發展的結構性轉變，隨著經濟發展方式的轉變，城市空間載體功能也發生了轉變。如何將城市發展方式和社會經濟要求進行匹配，對城市空間規劃、產業升級、就業創業、人居環境、綠色環保、社會治理進行協同，最終實現“人產城”的有機結合，是未來城市發展的主線，也是城市更新的重要意義所在。

3.城市更新是交通基建企業業態中的“金?！碑a品

城市更新經歷了多個階段發展，我國城市更新從“拆改留”變為“留改拆”，從單純的“大拆大建”升級為“有機轉型”。三個階段分別為：1.0階段——物質與環境改善；2.0階段——由單一轉向綜合；3.0階段——可持續理念的融合。中交集團作為世界級交通基建企業，在綜合建設能力方面具有全方位優勢。在城市更新的3.0階段，具備可持續建設能力，順應可持續理念融合的觀念。城市更新3.0，是交通企業業態中的“金?！碑a品，適用穩定型戰略，能為企業掙得大量效益。

三、中交集團參與城市更新的策略與方法

1.中交集團參與城市更新的特色策略

對標標桿企業，中交核心優勢在于央企平臺、大交通及良好的政商關系和一、二、三級聯動能力?；诖?，可積極探索國有企業存量用地、軌道交通TOD、城市中心區環境治理EOD為導向的特色開發策略、“科技+社區治理”為導向的城市更新新模式，形成具有中交特色的城市更新策略組合。

（1）基于TOD更新。如佛山林岳西TOD，前期投資建設佛山軌道2號線，承建了軌道線路、車輛段及上蓋物業開發。通過聯合開發，推動TOD上蓋商業運營及住宅銷售，并以此為契機積極尋找以站點為核心的廣義TOD開發機會。

（2）整合中交全產業鏈資源優勢，提供中交方案，展現中交力量。充分利用中交優勢和中交能力，打通城市更新能力鏈條，明確拓展目標和拓展策略，構建一套具有中交特色的城市更新業務拓展“產品組合”。

（3）以交通基礎設施為引領的全領域“工”的能力。中交，作為全球知名工程承包商，連續11年ENR排名居中國企業首位，在港口、疏浚、船塢、公路、橋梁、機場、軌道交通等全交通基礎設施建設領域處于領先地位，其余工程領域均屬于全國一流水平。

（4）以城市綜合開發為主導的全過程“商”的能力?！拔迳獭敝薪煌ㄟ^產業鏈延伸和多元化拓展，形成了“前端以規劃策劃為價值引領、中端以資本為紐帶的開發建設、后端以產業聯盟為抓手的資產運營”的價值提升路徑，為各城市更新提供前期高端策劃、產業導入、投融資、設計、建設、運營、服務的“七位一體”全周期解決方案。

（5）作為央企的品牌力、公信力和號召力。中交集團成功實施一系列全球矚目的超級工程，為大國復興提供關鍵支撐，形成“中國港”“中國路”“中國橋”“中國島”等全球著名品牌。海南工程、港珠澳大橋島隧工程、蒙內鐵路等得到了國家的高度贊揚和社會各界的廣泛認可。

（6）提高策劃及投融資能力，發揮投資平臺牽頭主攻作用。依托現有投資平臺布局，加快籌建城市更新研究中心，強化城市更新策劃、投融資等專業能力培養，加強政策研究。組建專業化團隊，開展針對重點城市、重點項目的專項拓展攻堅工作。①短期：組建專業部門或專業團隊，對區域政策、項目情況、投融資模式等進行深入研判，盡快做大城市更新規模。②中期：根據落地情況，總結不同模式下城市更新做法。充分發揮投資平臺優勢，引入兄弟單位、產業商業等資源。③長期：借力集團，加快在北京、廣州等核心區域的業務拓展，打造1～2個示范級標桿。

2.中交集團參與城市更新的重要方法

（1）設計性企業在城市更新中更能展現規劃設計能力和技術支撐實力。提高策劃規劃設計能力，發揮設計單位技術支撐作用。為加快“大城市”業務拓展，中交二航院、中交四航院、公規院等二級設計院積極拓展前端的規劃設計能力，現已具備規劃、市政、建筑等領域的策劃、規劃、設計能力。近年來，中交設計院不斷提升規劃設計能力，根據各城市不同的資源稟賦和消費升級、產業升級和公共配套等發展需求，發揮設計單位策劃并建設了一系列新興城綜業態，為未來城市更新業務積累了豐富的城市開發經驗。

（2）公路航道企業的綠色建造和遺保更新是參與城市更新的重要渠道。提高綠色建造及保留歷史文化有機更新的開發建設能力。目前，中交仍不具有完善的歷史文化街區有機更新能力，提升保留歷史文化的有機更新能力有利于傳承城市文化、保護傳統風貌、提升城市文化自信，有助于拓展中交城市更新業務。對于建筑的改造大多局限于傳統的模式，提高綠色建造能力有利于城市低碳環保，優化人居環境，契合我國可持續發展戰略，有助于拓展中交城市更新業務。

提高產業導入、城市運營能力及資本能力，盡快補鏈強鏈，充分發揮中交品牌、資金、技術、規模與資源等優勢，以區域價值策劃、價值實現、價值提升為核心，聚集城市綜合開發全產業鏈資源優勢，提供“一攬子解決方案”。導入中交產業發展與運營聯盟資源，優化創新環境、構建知識要素集聚平臺，以不斷吸引、集聚、整合外界的創新資源和創新要素。

（3）中交集團參與城市更新宜采用產資運作模式。學習“萬丈資本”采用地產基金方式瞄準核心一線城市存量物業增值型投資。

四、結語

依托中交集團的全球資源整合能力，充分發揮中交品牌、資金、技術、視野與資源等優勢，以區域價值策劃、價值實現、價值提升為核心，聚集城市綜合開發全產業鏈資源優勢，提供“一攬子解決方案”。加快城市更新業務拓展，不斷提升全產業鏈服務能力，深耕城市、運營城市、服務城市。面對城市更新新的領域，中交集團堅定推進大城市戰略，加快實施城市更新行動，需要更進一步加強內外部資源整合，持續提升整體實力，并加快對核心城市、核心項目的拓展。