房地產投資信托基金的風險探析

呂芳芳

摘要：近年來，房地產行業迎來了快速發展時期，同時投資信托行業也得到了較為快速的發展，但是在發展過程中由于諸多方面因素的影響，房地產投資信托基金的運行出現了一系列風險問題。對此，為了確保整個房地產行業與資本市場的健康、穩定發展，加強對房地產投資信托風險管理極為必要與重要?；诖?，文章對當前房地產信托基金運行常見問題與風險進行了深入分析，進而對相關應對措施進行了有效探討，希望能夠為有效預防和應對信托風險提供參考。

關鍵詞：房地產投資信托基金;風險識別;風險管理;措施

在我國經濟發展體系中，房地產行業是較為重要的經濟支柱之一，并且與人們的生活密切相關。房地產屬于資金密集型行業，項目的建設對于資金的需求量較大，但是隨著國家宏觀調控與銀行放貸資金監管力度的不斷加強，房地產企業面臨著融資難的困境。此時，房地產信托投資基金的出現使得企業資金問題得到了一定程度上地緩解，并且增加了社會資本在市場上的流動性，使得房地產行業發展煥發新的活力。但是，相比于其他發達國家，我國房地產信托基金起步與發展較晚，缺乏完善的管理制度與風險應對機制，對我國房地產行業與資本市場的有效運作造成了較大阻礙。

一、我國房地產信托基金發展現狀分析

對于房地產證券化發展而言，房地產信托基金是其中較為重要的方式之一，也是近年來房地產領域新興發展的融資方式，廣受社會與投資者青睞。隨著近年來資本市場環境的不斷完善，房地產信托基金得到了較好的發展，產生了一批實力較好的房地產信托基金公司，如忠誠投資、光大安石、鼎信長城基金等。然而相對于其他發達國家，尤其是我國房地產信托基金發展過程中陷入了一段停滯時期，導致我國房地產信托基金發展任重道遠。不可否認的是房地產信托基金造就了金融市場新一輪發展熱潮，成為了社會與大眾互利共贏的金融發展形勢，尤其是為房地產企業資金短缺問題提供新的融資渠道，雖然目前的使用總量相對較小，但是在各項鼓勵政策地出臺實施下，房地產信托基金的發展空間將得到進一步拓展。由于我國的房地產信托基金正處于初級發展階段，在稅收政策、管理體系，尤其是風險應對機制方面尚未完善，需要投資者與社會予以高度重視。

二、目前我國房地產信托基金發展面臨的問題與風險

（一）缺乏完善的法律體系

目前，我國在房地產信托投資基金發展及其相關領域的法律法規相對較少。而房地產信托投資基金涉及內容較為廣泛，與投資者利益、資本市場發展息息相關，缺乏完善的法律體系支撐，我國的房地產信托投資基金發展將受到嚴重制約。雖然政府部門為了推動房地產信托投資基金的發展而出臺了一些相關政策，但是目前我國還未專門為房地產信托投資基金發展制定相關法律，導致房地產信托投資基金的發展，如組織形式、市場交易、資金流通等缺乏法律依據與法律保護，市場各方的合法利益得不到有效保護，不利于房地產信托投資基金的進一步發展。

（二）缺乏健全的監督管理體系

對于房地產信托基金的運營、交易，我國缺乏明確的文件與法規方面的規定，不但信托、資本市場尚未完善，而且缺乏相關部門的有效監督。缺乏政策與監管體制上的保障，也就意味房地產信托投資基金的運行行為缺乏監督與規范化約束，使得投資利益損失與投資風險增大，對房地產信托公司風險的自我防范有著較高要求，稍有不慎將面臨巨大損失。

（三）稅收方面的風險

隨著房地產信托投資基金不斷發展及其重要作用的不斷凸顯，社會各界對于房地產信托投資基金稅收問題予以高度重視。對于房地產信托投資基金發展而言，良好的稅收環境與稅收優惠政策是較為重要的影響因素。但就目前而言，我國運行的是較為單一的住宅租賃市場模式，市場管理混亂，也缺乏規范的稅收管理，稅收負擔過大、違規出租等問題使得房地產信托投資基金發展嚴重受阻，尤其是權益類信托投資，租金是主要收入來源，但是當前國內租金收益率只有2.5%左右，同時投資者還要面臨著較大的稅收風險，嚴重打擊投資積極性。

（四）宏觀經濟與政策方面的風險

對于房地產信托投資基金發展而言，宏觀層面的風險是一種無法借助投資組合進行分散削弱的風險。匯率、利率上下浮動、通貨膨脹等宏觀因素都會深深影響房地產信托投資基金收益，阻礙其順利發展。因此，房地產信托投資基金管理必須對宏觀經濟變化予以高度重視，采取有效措施進積極應對。此外，房地產行業的發展會受到國家的宏觀調控影響，且與當地經濟發展關系較為密切，因此房地產信托投資基金也會受到國家及地方政府相關政策的影響，進而產生該方面的風險。

（五）經營管理方面的風險

房地產的收益直接決定了房地產信托基金收益水平，對于房地產企業、金融機構等相關組織而言，確保房地產項目有專業的、經驗豐富的團隊進行運作，是房地產信托基金收益穩定、持續重要保障。而基金運作也離不開專業人士的管理，缺乏專業管理，房地產信托投資基金產業則難以實現持續、健康、穩定發展。目前，我國的許多房地產項目開發采用的依然是“建設+銷售”的傳統模式，尚未發展成為持有模式，與權益性信托基金持有制相悖。缺乏專業的經營管理，將導致房地產信托投資基金面臨較大的發展風險。

三、我國房地產信托基金風險防治相關對策

（一）加強對法律法規與監管體系的不斷完善

缺乏健全的法律體系，將會影響房地產信托基金運營環境穩定性，不利于其壯大發展。因此，完善相關法律法規極為重要。對此，國家及地方政府應結合房地產信托投資基金發展實際情況，構建完善、系統的政策法律體系，為房地產信托產業發展保駕護航。對于信托企業而言，應充分熟悉與掌握行業相關的政策、法律法規，維護自身合法權益的同時，合理地利用稅收優惠等政策，提高運營效益。此外，在完善監管體系方面，政府部門應針對房地產信托投資基金發展的各個方面作出明確界定與規范，建立有效地監管制度，維護各相關利益主體的合法權益，更好地推動房地產信托基金實現穩定健康發展。

（二）不斷完善稅收制度改革

在完善稅制改革方面，我國可以在吸收美國等房地產信托產業發展較為先進的國家或地區經驗前提下，不斷優化、完善我國房地產信托產業稅收制度改革。唯有有效地對稅收改革方可避免信托企業納稅過程中出現重復征稅、逃稅、避稅等問題。合理地加大行業稅收優惠力度，可從減免土地增值稅、免征或部分免征所得稅等稅收遞延或者減免等方面進行改革，提高對房地產信托投資基金稅收支持的匹配度，形成鼓勵、引導、穩定、健康的房地產信托投資基金發展稅收環境，更好地吸引、吸納投資資金。

（三）建立有效地風險應對機制

無論是政府相關管理部門，還是信托企業都必須針對房地產信托投資基金發展建立起積極的風險預警與應對體系。對于政府而言，風險預警機制的構建能夠使其現象對風險水平與發展趨勢予以實時掌控，進而能夠針對風險制定出優秀的監管與調控對策，對房地產信托投資基金產業進行宏觀把控、跟蹤、調整，提高風險決策的有效性，不斷推動房地產信托投資基金行業的健康穩定發展。對于信托企業而言，其需對于風險管理機制的構建予以高度重視，針對運作風險構建合理有效地管理體系，實現對系統風險與非系統風險的全方面有效控制?；鸸芾頇C構則需以高度盡職盡責的態度實現對各個投資信托產業項目進行全方位調查監督，在注重項目收益的同時，加強對風險評估與鑒定，實現較好的項目風險控制，有效規避高風險項目，為推動房地產信托投資基金產業穩定發展提供保障。除此之外，還需要構建起合理的風險規避體制，在實施投資前，即便一些風險無法預計，不過仍有不少風險能夠預計。如，信托公司能夠通過掌握房地產企業過去項目建設還有企業自身資金情況來合理評估經營風險再進行投資。而且還能夠通過分析市場中潛在的風險來估計可能會產生的風險，進而制定針對性的風險規避制度。

（四）不斷提高企業經營管理效率

對于房地產信托投資基金而言，唯有具備專業的、經驗豐富的管理團隊，才能實現信托資金持續、穩定發展，獲得較好的經濟效益。除了需要提高物業運營管理的成熟度，還需要實現對租戶的合理選擇，才能實現較好的長期投資效益。信托企業較好的效益增長披露，才能在資本市場上形成較好的投資吸引力，從而使房地產信托行業更加獲益，推動整個行業的快速發展。但是，房地產信托基金的持續、健康、穩定發展，要求信托公司較強的風險防控意識與風險防控能力，對此，企業唯有廣納專業人才，不斷提高經營能力，吸收與積累豐富管理經驗，借助市場運行機制的力量，構建起高效的信托風險防范體系，不斷提高自身風險控制與管理能力。

（五）政府相關部門需要科學制定相應管理規則

房地產投資信托基金面臨著諸多風險，政府相關部門可以由投資者層面著手來科學制定房地產投資信托基金的有關管理規則，并據此來明確規定信托基金在融資渠道中所占據的比例，以有效控制個人投資者所面臨的風險與影響。

四、結語

總而言之，房地產投資信托資金的發行與發展對于房地產證券化的發展有著非常重要的意義，但是同時也會面臨著許多風險，如經營、市場及政策方面的風險，所以相關工作人員應當要能夠正確掌握房地產投資信托資金的風險類型，并結合實際情況來采取相應措施進行應對。

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（作者單位：野風集團房地產股份有限公司）

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