電梯物權權能分離問題探析

白 陽 李 兵 秦 文

（中國特種設備檢測研究院 北京 100029）

電梯廣泛安裝于建筑物和構筑物之中，據市場監管總局統計，截至2021年底，我國電梯數量已達879.98萬臺，是百姓生活接觸最多的特種設備，是現代城市中重要的垂直交通工具。電梯在其壽命周期中牽涉主體較多，包括產權人、使用人、乘用人、出租人、承租人、資金管理人、保險人以及電梯制造、安裝、修理、改造、維護保養、物聯網服務等供應商在內的各方。各主體權益雖然受到《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國特種設備安全法》《中華人民共和國產品質量法》《中華人民共和國保險法》等法律的調整和保護，但是因各主體之間利益存在交聯，在電梯使用過程中，主體間的糾紛十分常見。從民事責任發生根據上看，特種設備領域違約責任糾紛案件數量多于侵權責任糾紛案件，據統計，2016年1月1日至2020年12月31日期間，特種設備領域民事責任糾紛訴訟案件共2 707件，其中違約責任糾紛案件2 059件，侵權責任糾紛案件648件，涉電梯案件795件[1]。上述糾紛案件主要發生于合同糾紛、提供勞務者致害或受害糾紛和產品責任糾紛等，通過訴訟渠道解決爭議。除民事訴訟案件以外，政府特種設備安全監管部門、物業服務企業行政管理部門和街道、鄉、鎮接辦的涉電梯投訴件數量更多，其中電梯相關物權糾紛十分突出，以電梯產權和使用權糾紛尤為明顯，主訴要點多見電梯存在安全隱患、電梯故障無人修理和老舊電梯無人更換等內容。這些投訴件要通過行政調解或行政執法方式處理，從處理結果上看，大多數需通過落實電梯工程資金的投訴問題并不能完全解決，既占用行政管理資源，又不能讓百姓滿意。這類問題之所以突出，筆者認為其糾紛核心源于電梯相關物權權能分離，權利保障制度不完善。本文以一起行政訴訟案為例，嘗試探析電梯相關物權權能分離產生矛盾糾紛的機理。

1 一起電梯相關物權糾紛案例

1.1 案情簡介

原告系北京某教育咨詢公司，因不服被告原北京市某質量技術監督局作出的撤銷電梯使用登記決定，向北京市朝陽區人民法院提起行政訴訟，法院依法公開開庭審理此案①。2018年2月，原告從王某處購置一套位于北京市的商用房（以下簡稱涉案房屋）。王某在出賣涉案房屋時，該房屋原有設計的一處墻外樓梯已經拆除，房屋樓體外側安裝有一部電梯，即涉案電梯。后經查實，涉案電梯系原告購買涉案房屋之前，承租涉案房屋的北京某健身中心購買并安裝，該健身中心向被告單位申請并辦理了電梯使用登記，電梯使用登記證明中載明電梯的產權單位和使用單位均為該健身中心。2018年3月，原告向被告單位申請辦理電梯使用登記變更，將涉案電梯的產權單位和使用單位變更為原告，被告單位認為原告符合許可條件，決定準予許可。在被告單位作出準予行政許可的決定后，涉案電梯原使用單位北京某健身中心提出該電梯并非原房屋產權人王某購買和安裝，而是該健身中心購買和安裝，電梯產權歸屬該健身中心，并提交了有關證據材料。被告對涉案電梯進行了現場監督檢查，發現電梯添附安裝在樓體外，認為沒有充足證據表明涉案電梯歸原告所有，故作出撤銷電梯變更使用登記的決定。王某與原告簽訂的房屋買賣合同中已經寫明涉案房屋的所有附屬設施設備、裝飾裝修等一切歸買受人所有，但王某表示出售房屋時不包括涉案電梯，其不享有電梯產權，不清楚電梯歸屬。經法院認定，涉案電梯產權確歸該健身中心所有。經審理，法院判決撤銷被告于2018年7月作出的上述《撤銷行政許可決定書》。

1.2 裁判要旨

在本案中，法院持下述觀點。

1）關于特種設備使用登記性質的意見。行政許可具有抑制公益上危險的功能，電梯作為特種設備對人身財產的危險性較高，故而特種設備監管領域將電梯使用登記作為行政許可事項。行政機關不能擅自改變已經生效的行政許可，這是信賴保護原則在行政許可領域的體現，同時有錯必糾也是一項重要的法律原則，法院認為該原則主要適用于課以義務的違法行政行為，而對于行政許可這類授益性行政行為而言，信賴保護原則在一定程度上應優于有錯必糾原則，尤其在被許可人不承擔行政許可行為違法原因的情況下，除非不撤銷行政許可行為將會給國家、社會公共利益造成重大損失。電梯使用登記并非是對產權的確認，而是基于人身安全的需要設置的準予電梯使用人使用特種設備的許可，同時明確電梯使用人在取得行政許可后應承擔的相應安全管理責任，因此電梯使用登記不產生電梯產權人的法律效果，電梯使用單位變更也不必然產生電梯產權轉移的法律后果。

2）關于行政許可撤銷情形的判定。本案爭議焦點在于涉案電梯產權人、電梯使用單位發生變更的認定是否正確，被告在此事項上的審查是否盡到了審慎審查職責。行政機關在行使行政許可撤銷權時，應從保護被許可人利益出發，考慮行政許可違法的原因，準確認定被許可人是否具有主觀過錯對于裁量行政許可應否撤銷、相應的法律適用以及一旦撤銷應采取的處理手段均有著非常重要的意義。引起電梯使用單位發生變化的情形可以是電梯產權的轉讓，也可以是電梯管理權利、義務人的變更，對電梯所有人和負有管理義務人的認定，是特種設備安全監督管理部門在對電梯進行使用登記和使用單位變更登記時必不可少的審查要素。本案中，房屋所有權與作為附屬物的電梯產權相分離，被告應保持高度注意義務，盡到審慎審查職責。原告提出電梯使用登記變更時提交了與王某訂立的房屋買賣合同，并聲明因王某將涉案房屋轉讓給原告，原租戶某健身中心不在此地經營，所裝一部電梯被原告收回產權和使用權。由于電梯使用單位變更登記是在使用登記基礎上，與使用登記的事項不能完全割裂且具有延續性，被告在接受申請材料時注意到涉案電梯產權可能存在與房屋所有權相分離的特殊情況，而被告僅依據房屋買賣合同和房屋所有權人發生轉移的實事，即認定電梯使用人發生了變更，屬于未按規定實施行政許可且構成疏于審查。如前所述，電梯使用登記并非是對電梯權屬的確認，而是對承擔電梯安全管理責任主體的明確，被告在作出撤銷行政許可決定前，并未核實某健身中心是否已經不再承租涉案電梯安裝地點的房屋，對電梯承擔安全管理責任是否已不具備現實條件。電梯產權爭議可通過其他途徑救濟，被告僅依據某健身中心作為電梯產權人提出的異議即撤銷作出的行政許可決定的做法欠妥。

2 案件引發的思考

2.1 行政許可事項中對電梯產權的確認

有些特種設備安全監管部門從業人士認為，在辦理電梯使用登記行政許可事項時，被許可主體是電梯使用單位而不是電梯產權人，且電梯產權并不因使用登記而確認，理由是雖然市場監管總局頒布的特種設備安全技術規范《特種設備使用管理規則》以及各級市場監管部門制定的特種設備使用登記工作標準是辦理電梯使用登記依據的規范性文件，從其中規定的材料要件來看，申請電梯使用登記通常不需提供電梯產權證明文件，僅在申請電梯使用單位變更時，需提供產權單位提供的變更證明或者原使用單位與新使用單位雙方簽署意見的變更證明文件，產權單位提供的變更證明也不是必要材料，因此行政機關一般不需審查電梯產權的實際歸屬。從上述案例來看，這種觀點存在片面性。前述案件是由于房屋所有權與電梯產權相分離時產生糾紛引起的行政訴訟，類似地當電梯產權人與使用單位相分離時，亦存在產生糾紛的可能，因此特種設備安全監管部門在作出準予電梯使用登記或使用單位變更登記時不可避免涉及對電梯產權人的認定?？梢?，當電梯產權與房屋產權相分離時，以及電梯產權人委托他人作為使用管理人時，電梯相關物權分離、權能分離，易產生糾紛。電梯到底歸誰所有和歸誰管理，有必要進一步開展分析。

2.2 電梯相關物權問題辨析

●2.2.1 電梯的歸屬權

電梯產權，即電梯歸屬權是電梯自物權的一種形式。電梯產權屬于財產權[2]，其標的物固然是電梯，但電梯也是房屋的附屬設施一部分，其產權往往不可剝離于房屋產權，在電梯產權產生時不一定經過法定程序確定特定的權利人，亦當權利人發生更迭時，也未必明確電梯產權變動后的交付。在自建房、自有產權商業辦公樓以及如過街天橋等構筑物中的電梯，一般來說建筑物或構筑物的產權人即為電梯產權人。住宅電梯產權歸屬情況相對復雜，首先是商品住宅，電梯的物權可能是自物權與他物權的統一，也可能是兩者相分離，即存在電梯產權人委托他人作為使用管理人的情況。房地產開發商在地上建筑竣工驗收之前即完成了電梯的采購和安裝，也隨之取得了電梯的產權。在后續的售房過程中，電梯作為公共區域附屬設備，連同房屋一起被銷售給買受人，電梯的產權隨即發生了變動，電梯產權人最終轉變為共有人，即全體業主。其次是已售公有住宅，其房屋建設資金通常是由一家或幾家單位擔負，隨著國家政策的調整，其中全部或部分房屋售賣給個人，電梯產權也隨之轉變為混合產權人共有的情況，此類情況最為復雜。再次是保障性租賃住房，其電梯產權也根據合作建房模式的不同而為單一產權人或多個產權人混合所有的形式。最后是近幾年出現的既有多層住宅增設電梯，這類電梯建設運營模式多樣，其產權也分為單一房屋產權人所有、房屋產權人共有和建設運營單位所有等模式。筆者認為，在電梯共有產權模式下，有些電梯產權人不能依自己的意志支配物權，有些電梯使用單位受共有產權人影響不能履行安全管理職能，這些是引發糾紛的主要因素。

●2.2.2 電梯的使用權

電梯的乘客是不特定主體，不能履行電梯安全管理義務，因此電梯乘客并非法定的使用單位?！吨腥A人民共和國特種設備安全法》對特種設備使用單位有特殊的定義，電梯使用單位即為電梯安全管理責任人，自然享有電梯使用權，履行安全使用電梯的義務?！吨腥A人民共和國特種設備安全法》采用登記生效主義原則，電梯經使用登記后即確定使用單位，但在實際中電梯使用單位申請登記時，并不一定具備與電梯產權人的合意，比如某物業服務企業對其管理的電梯申請使用登記，則不需提供全體業主同意的證明文件。再如前述案例中的涉案電梯，其在使用登記時也不需提供電梯買賣合同[3]。在電梯產權與房屋產權分離的前提下，電梯產權人對電梯的處置意愿可能與使用單位的安全管理決策意愿相違，特別是電梯產權共有的情況，雖然《中華人民共和國特種設備安全法》第三十八條內容中規定了特種設備共有人委托實際管理人管理特種設備時受托人應履行的責任、義務，但在實際中由于電梯共有產權人分散，不具備對電梯進行安全管理的現實條件，統一意愿往往又十分困難，因此常見使用管理人或共有產權人不履行義務的情況，存在權利虛有之嫌。還有些物業服務企業作為電梯使用單位持居間態度，認為把電梯委托給第三方服務企業進行維護保養，則安全管理責任也隨之委托，自己僅為居間人。此類說法既歪曲了《中華人民共和國特種設備安全法》的立法目的，又違背《中華人民共和國民法典》對物權平等保護的原則。這類情況極易導致電梯故障無人修理等糾紛，電梯產權人在不知曉電梯安全管理相關信息的情況下，對電梯使用單位管理過失舉證存在困難，權利救濟就會受到制約?；谏鲜銮闆r，實際中即存在“買電梯的不用電梯、用電梯的不管電梯、坐電梯的管不了電梯”的問題[4]。

3 啟示

1）完善以物權為基礎的電梯使用登記制度。在電梯使用登記時一并進行電梯產權登記，有利于區分共有產權電梯法律物權與實事物權的性質，例如某處混合產權住宅的電梯，原有產權人為多家國有企業，其本身可能經歷混合所有制改革，產權結構已發生變化，原有產權人合資建設的職工宿舍中的一部分房屋已轉變為已售共有住房，房屋產權歸個人所有，另一部分房屋產權仍為混合產權，此種情況下住宅電梯的產權缺少清晰的權利外觀，共有人所占電梯權屬比例也近乎無法分割，電梯產權人的權利難以保障。設立電梯產權登記制度就可以將電梯產權轉移，將其與混合共有產權人分離，再由電梯新的產權人獨立進行安全管理，更好地保障電梯乘客的生命安全。

2）探索利用居住權框架處理電梯使用管理問題?！吨腥A人民共和國民法典》首次設立了居住權，強調了居住權的物權性。居住權比租賃效力更強，一定程度上提高了對房屋的最大化利用，這當中包括對作為房屋附屬設施的電梯的利用，也就是說電梯應當屬于居住權利用的對象[5]。從利益輕重的角度看，維護電梯安全的公共利益遠大于保障電梯所有人私有財產權利，在居住權框架下，一部分住宅電梯的公共安全利益可以得到更好地維護。比如公租房，租戶與管理人簽訂租賃合同后即享有居住權，租戶亦可以行使居住權的物權請求權，當電梯存在安全隱患或長期故障停用無人修理時，電梯故障隱患有礙出行，必然不利于居住，此時居住權人就可以通過法律程序進行救濟，最大限度地降低電梯安全管理人因存在過錯造成居住權侵權的問題。

4 結束語

電梯物權權能分離帶來的矛盾糾紛，不僅會引發行政訴訟和民事訴訟，更會因資金和管理缺位釀成安全事故。對電梯物權的解析，有利于探清復雜產權結構下的電梯歸屬和管理問題，有利于完善電梯產權制度，以解決實際中存在的矛盾?！吨腥A人民共和國民法典》設立的居住權制度框架，可能帶來特種設備安全領域以居住權為核心的新的立法依據，真正實現電梯責任鏈條主體間的良性運轉。