數智時代下房地產企業的財務風險管理

楊鶴

【摘 ?要】當前，房地產市場進入調整陣痛期，轉入“向管理要紅利”的賽道，財務風險管理的重要性進一步凸顯?；诖?，論文總結了數智時代下房地產企業財務風險管理的重要性，提出企業可利用大數據和人工智能等技術賦能對企業資金來往和需求動態監測，全面評估財務狀況，從而有效提高企業財務安全系數。論文結合B企業當前的財務狀況，分析了目前房地產企業財務風險的特征，并從微到整分析了引發財務風險的原因，重點提出了房地產企業財務風險的防范措施。

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；風險管理

【中圖分類號】F275；F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）04-0164-03

1 數智時代下房地產企業財務風險管理的重要性

當前，國際形勢復雜嚴峻，全球通脹普遍走高，國內面臨需求萎縮、供應沖擊、預期轉弱的局面，以及圍繞“房住不炒”總基調出臺了一系列組合政策，調控進入深水區，房地產企業遭遇更大的挑戰。伴隨行業的出清，房企如何在數智時代的“大浪淘沙”中脫穎而出成為至關重要的一環。對此，房地產企業需要正確認識財務風險管理的重要性。

隨著數智技術賦能各行業高質量發展，財務風險管理也在不斷變化。在數智化時代，房地產企業可以利用大數據技術對企業運營過程進行全方位、動態化的管理，通過全面預算管理、財務數據分析、財務共享平臺等，構建財務風險管理體系，動態調控企業資源，加強業財融合，為企業管理決策提供支撐，降低企業財務風險，提高經營效率，保障企業穩健經營。

2 B企業概況

2.1 B企業簡介

B企業成立于1992年，2021年企業總資產超過2 000億元，進入中國房地產50強。2008年，B企業成功在深圳證券交易所上市，成為當年唯一一家國內A股IPO上市的房地產企業。B企業堅持做優、做精、做強房地產主業，立足長江三角洲拓展業務區域，秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，形成了“A、B、C、D”四大產品體系15個標準版本。除穩步發展主營房地產業務外，B企業利用大數據時代賦予的發展機遇，有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五大業務板塊的發展，形成了“1+5”發展戰略。

2.2 B企業財務分析

2.2.1 籌資風險分析

籌資風險是指企業債務到期無法按時償還本息的可能性。房地產企業由于行業特性，在生產經營中需要大量的資金，一旦資金鏈斷裂將面臨破產風險。因此，本文從速動比率、資產負債率、已獲利息倍數這3個指標分析B企業的籌資風險。

根據表1和表2可知，B企業的速動比率自2018年起逐年下降，且與行業平均值的差距逐漸拉大，說明B企業的短期償債能力有所下降。B企業的資產負債率呈上升趨勢，與行業平均值的差距逐漸加大，說明B企業的長期償債能力有所下降。B企業已獲利息倍數自2020年起低于房地產全行業平均值，說明B企業的營收未能覆蓋應付利息，負債經營的財務風險增加。但B企業2021年的年報顯示，B企業扣除預收款后的資產負債率為65.92%，凈負債率為65.97%，位于“三道紅線”監測指標中的“綠檔”，與爆雷房企相比風險整體可控。不過考慮到當前房地產市場處于下行期，B企業應警惕資產負債率不斷上升的趨勢，防止籌資風險增加，以免出現到期無法按時償還債務的情況。

2.2.2 投資風險分析

投資的核心目標是賺取收益，但投資有風險，尤其是對于負債經營的房地產企業來說，項目投資金額較大、周期較長，投資成功與否事關企業下一階段的生存和發展。本文主要選取營業利潤率、成本費用利潤率、總資產報酬率等財務指標對B企業投資過程中存在的投資風險做進一步的探析。

根據表3可知，B企業的營業利潤率和成本費用利潤率自2019年之后呈下降趨勢，但仍高于同行業均值，說明B企業在同行業中盈利能力較強。但B企業的總資產報酬率呈下降趨勢，并行業均值的差距有所減小，說明B企業現階段的業務盈利能力出現下降，其需要進行多元化投資，尋找新的利潤增長點。

2.2.3 營運風險分析

企業的營運能力反映了企業在經營中對資金、資產的使用和管理效率，即獲取利潤的能力。本文主要選取應收賬款周轉率、存貨周轉率和總資產周轉率這3項財務指標，對B企業的營運風險情況進行分析。

根據表4可知，2018-2021年B企業的應收賬款周轉率和存貨周轉率整體呈下降趨勢，說明B企業近年來應收賬款和存貨的管理效率較低，這種情況容易造成企業經營成本升高，導致資金緊張，嚴重的可能直接影響企業的日常經營。另外，根據房地產行業的現狀可知，房地產庫存商品房已經處于飽和狀態。因此，管理者要響應政策堅持去庫存，從而增強企業的存貨周轉能力，使被占有資金盡快回籠，從而保證企業正常運營，避免出現資金鏈斷裂的情況。

總資產周轉率衡量了企業資產的使用效率，該指標越高，說明營運能力越強。根據表4可知，B企業的總資產周轉率由2018年的0.29下降至2021年的0.20，說明B企業資產利用效率有所下降，整體資產的營運能力有待提升。

3 房地產企業財務風險的成因

3.1 資產負債率高，盈利能力下降

房地產業務特性造就房企對于資金的依賴度較高。我國大多數房企自有資金不足，采取負債經營模式，一般資產負債率（剔除應收賬款）不得大于70%。根據克而瑞數據，2021年我國綜合實力排名TOP20的房企中，近半數資產負債率（剔除應收賬款）超過70%，財務杠桿系數偏高，一旦企業資金鏈斷裂，無法按時足額籌集所需資金用于償還到期的債務，就會增大企業流動性風險，增加企業破產的可能性。首先，房地產企業受到宏觀經濟政策和市場環境的影響，加大了未來收益的不穩定性。當前，我國房地產市場受到“三道紅線”、貸款集中度管理、宅地供給“兩集中”和預售金監管等政策不斷加碼和疫情的影響，國房景氣指數截至2022年8月繼續下行，銷售規?？s小，房地產企業收入增長減速，利潤空間縮水，部分房企深陷流動性風險。其次，我國房地產企業多采取多元化戰略，涉及物業管理、文化旅游、智能汽車等眾多行業。多元化在一定程度上分散了企業經營風險，為企業尋找新的利潤增長點，但若新的業務遲遲無法盈利，則會放大企業經營風險?，F實中，大多數企業由于進入不熟悉的市場，受到多元化業務的拖累，如樂視、恒大等。當下，我國房地產市場去化競爭激烈，銷售持續低迷，成本不斷上升，房企前期的不合理資金規劃弊端凸顯，流動性管理壓力劇增。

3.2 融資成本攀升，債務違約風險增加

理論上，房企可以通過銀行或者非銀行金融機構、個人投資者、民間借貸、信托等多種方式籌集資金。而現實中，絕大多數房企主要依賴債權融資，其中，境內債權融資中銀行貸款占據主體地位，境外債權融資以增發債券為主?；I集資金要承擔一定的利息和手續費用，目前我國房企境內貸款利率較高，利率維持在6%～10%，民間借貸利率在此基礎上更高，大大增加了企業融資的成本。境外融資因利率和匯率風險，成本一般高于境內融資。尤其是在人口老齡化加重、城鎮化率超過60%和行業政策持續收縮的背景下，部分房企出現違約等信用風險事件，投資者風險偏好下行，以及嚴控銀行資金流向房地產領域，致使房地產企業“借新還舊”的融資方式基本喪失，融資渠道受阻，房地產企業的融資情況不容樂觀。

3.3 財務人員水平參差不齊，缺乏數智時代所要求的技能

當前，財務管理進入數智時代，對財務人員的技能提出更高要求。但目前財務人員的專業素質水平參差不齊，部分財務人員拘泥于傳統的財務思維，風險意識薄弱，往往只關注事中控制，缺乏利用大數據進行事前預警和事后評價的技能，導致房企在風險出現時無預案、無經驗，無法及時有效處理和從財務數據中獲得有效市場信息，加大企業經營風險。同時，自2020年末以來房地產市場驟冷，房企為自救縮減支出，裁員嚴重，一人兼多職的現象較為普遍，增加了財務人員的工作量，使得財務工作人員沒有時間和精力提升數智時代所要求的專業技能。

3.4 缺乏風險管理意識，財務管理工作形式化

財務管理中充斥著各種風險，包括前期的投資風險，后期的籌資風險、稅務風險、核算風險等。對房地產企業來說，每一次風險都很可能使企業的資金鏈斷裂，置企業于生死線上?？v觀我國房地產市場的發展路徑，2020年以前房地產處于發展的黃金時代，大量資金進入房地產市場，房企資金充足，管理層也慣性思維地認為房地產是最穩固、最暢銷的資產，部分房企盲目拿地，擴大經營規模，未能考慮外部環境變化帶來的風險。同時，長期以來，我國大多數房地產企業把財務部門定義為調撥資金和做賬，不重視財務管理，財務分工模糊，導致財務管理精準度較低，財務管理工作流于形式化。此外，控股大股東或極具特色的領路人在房地產企業中的絕對權威，造成財務部門被動地提供財務數據，加劇了財務管理工作形式化困境。

4 房地產企業財務風險的防范措施

4.1 強化財務風險意識，提高財務管理水平

高杠桿、高周轉的房地產企業要強化自身的財務風險意識。管理層要轉變思維，充分認識到房地產已進入后地產時代，要樹立風險意識，重視財務部門的工作，加大財務部門的話語權，有效利用財務分析數據進行戰略決策。財務人員要順應時代發展要求，增強財務風險意識，不斷學習大數據技術、數據爬蟲技術等財務智能分析方法，提升自身智能財務分析能力、數據洞察推理能力和智能軟件系統運用能力等專業能力，更好地滿足數智時代的財務工作需要。

4.2 合理控制負債規模，提高預算管理水平

針對房地產企業普遍存在的資產負債率偏高現象，一方面，企業應合理規劃資金結構，提前設計長短借貸期，避免債務集中到期；另一方面，房企要提高銷售業績，降低企業資金流動性風險，以獲得更多的融資。具體來說，當下市場出清，去化競爭激烈，購房者持觀望態勢，資金回收慢，房地產企業要加強全面預算管理。事前加強市場調研和敏感性數據收集，做好項目可行性分析，審慎項目審批、開發；事中加強對預算執行情況的動態監測和各部門的協調，防止資金亂用、侵占等，積極查找財務管理漏洞；事后加強對預算偏離尋因、評價，提高預算管理水平。對于正在建設或基本竣工的項目，房企除借助傳統營銷方式進行銷售外，可借助抖音、淘寶等新媒體進行精準營銷，加快資金回款。此外，房企之間可加強合作，聯合買地、共同開發，降低企業的財務風險，共渡當下房企的生存難關。

4.3 關注政策變化，及時調整企業策略

房地產是國民經濟的支柱性產業，受政府的監管，宏觀經濟政策對其影響比較大。因此，房地產企業要密切關注國家各項方針政策的變化，見微知著，及時分析其對房地產市場和企業的影響，調整企業投資策略、籌資策略、銷售策略等，適應經濟形勢的發展。目前，受到“房住不炒”原則、“三道紅線”和限制銀行房地產信貸的“兩條紅線”等政策的影響，房地產市場進入下行周期，房地產企業應選擇穩健投資策略，保交樓穩定消費者信心以提高經營業績，調整內部管理結構，“向管理要紅利”，降低負債率，提取風險準備金應對突發狀況。

4.4 完善財務風險管理體系

房地產行業已由金融紅利時代步入管理紅利時代，房地產企業要依托數智技術構建財務信息化平臺，完善財務風險管理體系，加強財務風險監測和預警，提高管理效率。財務信息化平臺是把各個部門通過計算機硬件和軟件融合于一體，搭建跨地域、跨部門實時運轉的信息平臺，推動企業信息共享。通過財務信息化平臺，暢通與財務風險相關數據上傳下達的通道，便于財務數據的收集和分析，減輕財務人員的工作量，又通過網絡系統開展實時閉環管理，動態監測企業財務風險指標，及時發出預警，便于企業資金的安全管理，最終達到降本增效的目標。

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