類住宅需求下的城市性表達
——燕郊嘉都茂晟街項目設計札記

任玥 夏露

2003年，國務院出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產行業列為國民經濟的支柱產業，距今已過去近20年。嘉都茂晟街項目便誕生于這一城市郊區快速發展的時代，并以追求商業利潤為主要目的，依托政策機會對產品進行實時調整。如今，郊區大開發已“偃旗息鼓”，轉為“房住不炒”“減量提質”，通過對本項目的回溯，可以更加明晰此類項目在當時所面臨的問題，以及設計在平衡開發需求與構建高品質城市空間時的無力與堅持。

1 郊區快速發展的時代背景

以地產開發作為經濟發展的重要引擎是此類項目最為重要的時代背景，住宅作為地產開發的核心產品，回款最快、利潤最高。隨著一片片居住區拔地而起，郊區城市空間問題也隨之而來：居住區呈現出“削平頭”的景象，區域的空間結構缺失，重要公共建筑物的更改導致區域典型特征消失，隨著建設量的增加，郊區變得越發同質化。

開發商作為房地產項目的實施主體，多因追求利潤而為項目帶來天然的局限性：開發完住宅功能地塊后，配套商業、辦公地塊或拖著不動，或進行類住宅改造。這導致住宅功能占據了絕大部分城市空間，配套商業僅滿足最低的配建要求，公共空間不僅少之又少，更因與封閉式小區相連，少有高品質使用。

政策是經濟開發賴以生存的依托。過去20年的粗放式發展使“商改住”“劃分小戶型”在市場上頗為盛行。從2016年中央經濟會議中強調的“房住不炒”[1]，到2017年不允許商業、辦公建筑劃分小單元產權[2]，再到2020年8月發布的房企融資新規（三道紅線）[3?4]，這些都已不具備實現的可能。

燕郊嘉都茂晟街項目于2013年啟動，其商業用地屬性是開發商的“累贅”。項目最初定位為庭院式酒店、酒店式公寓與辦公功能的組合，2015年底改為以類住宅服務式公寓為主，并將商業、辦公功能減少至總規劃面積的15%。項目于2019年竣工，經歷了郊區快速開發中少有的“慢”。

在追求經濟效益的同時，構建高品質公共空間的機會有限，但我們仍堅持從城市視角出發，注重項目與城市的關系，力爭為周邊居民提供有美感、有特點的活動場所。

2 規劃設計中的城市關系

2.1 與城市的關系

項目西北緊鄰北京界，面向京平高速的方向被稱為燕郊的“北大門”。為避免“削平頭”的城市形態，設計在非常緊張的容積率下，臨街規劃了兩棟80m高層建筑和五棟50～70m塔樓，形成前后群組關系（圖1,2）。

1 總平面圖

2 沿漢王北路透視

用地西側的漢王北路是貫通燕郊南北的主干道，北側的燕順北路為區域主要道路。設計把產品策劃中僅有的商業及辦公功能布置在城市轉角處，沿漢王北路公寓樓布置小單元底商，使面向城市的商業界面沿主要街道形成連續性，并以另一組小商業收束，盡最大可能對城市開放。高層建筑與塔樓形成錯落有致的布局，構成豐富的低區城市界面（圖3）。

3 城市轉角透視

2.2 與居住社區的關系

項目東側為大片已建成住宅，設計將部分內區公寓的高度降至54m，結合內部環境規劃，把空間氛圍從城市過渡到安靜的居住空間，完成與住宅區的銜接。

因地塊容積率高于住宅用地，公寓內區景觀空間有限。設計抽掉建筑首層靠近中央花園的一跨房間，構建慢跑環，形成中央花園的骨架，并設計一組“樹狀結構”，建立東側已建住宅與西側公服設施的快捷路徑，通過生發“枝杈”，呼應行走的無序性，使中央花園成為可游的場所（圖4,5）。

4 公寓內區透視

5 中央花園設計

3 建筑設計中的“公共”線索

“公共”一詞涉及兩個方面：一是公共空間，即公共場所是否容易使人停留，促進行為的發生；二是建筑語匯，因項目以類住宅功能為主，需要盡量通過建筑語言表達“公共建筑”的印象。我們順著以上線索，結合項目在城市中的定位，對南北兩組商業及公寓樓展開建筑設計。

3.1 北側商業空間的公共性表達

北側商業空間作為城市關系中的重要節點，著重考慮遠觀的建筑形象，以及近人尺度的空間豐富性。因一、二層為“一帶二”小商鋪，三、四層為小單元Loft，建筑形體自然分為上下兩個體量。一、二層小商鋪體量退后，并采用深色陶磚材質，三、四層用一組白色的格柵包裹，從街道上看仿佛漂浮起來，形成具有辨識度的“中景”。同時，“漂浮”體量在首層地面形成灰空間，為人的活動提供庇護（圖6）。

6 北側商業沿街透視

近人尺度根據商鋪的進深及人的漫步路徑，通過設置內街、引入天光、錯動邊界、設置室內外穿插的行走路徑等方式，在灰空間下形成豐富有趣的近人空間（圖7）。

7 近人尺度商鋪

在細部設計方面，上部的白色格柵采用50mm×350mm并在一端收束的三角形截面，使視覺效果更加輕盈；白色格柵后面采用白色、橘色、藍色、黃色相間隔的著色玻璃，形成影影綽綽的視覺效果；一、二層采用300mm×600mm的深灰色陶磚，符合公共建筑的尺度。

3.2 南側商業空間的豐富性營造

南側商業空間定位為“一帶二”商鋪，因產權的要求需要上下對位。設計首先通過中央公園的樹狀捷徑切開沿街商業體量，形成入口廣場；其次使單元前后錯動，打破沿街商鋪的平齊關系，形成錯落的界面；最后把部分幕墻從立面上拉開一段距離，形成類似小院的灰空間，增加商業空間的豐富性（圖8,9）。

8 南側商業入口小廣場

9 南側商業立面

建筑采用拼貼的手法，以深灰色金屬穿孔板構成立面基調，結合建筑形態，采用白色印刷玻璃與銹蝕鋼板強化通向居住園區的入口；幕墻選取木格柵，使商鋪入口小院更加宜人。在構建豐富性的同時，設計還特別在意立面的“干凈”，在處理立面開窗時把開口區域設為固定扇，并將開啟扇設置在金屬板后，將空調室外機藏在金屬穿孔板與建筑外墻間的空隙里，使立面更加整潔。

3.3 公寓立面的公建性表達

公寓的戶型基本為住宅格局，如何弱化住宅屬性，強化公共建筑的觀感，一度給設計帶來很大困難。首先，我們利用挑板形成“框體”，把公寓80m高的視覺層高從3m拉高到6m，瘦長的框體比例也更為穩重；內側的框體尺度降低到3m一層，營造宜人的感受。其次，設計在高塔與小公寓樓同高的位置進行拆分，下部采用更為溫馨的陶板材質，在視覺上形成體量的錯動，形成豐富的層次（圖10,11）。

10 沿街公寓立面

11 內區公寓立面

4 投入使用后的調改

4.1 管理邊界調整

管理邊界的調整是我們最不愿看到但最終沒有逃脫的境遇。設計之初我們便隱隱感到，即便建筑類型為公寓，但很有可能被“封閉式”管理。因此，我們在首層快捷路徑與外邊界的交點均設置了門禁，即便將來設置圍墻，也可以通過門禁分流特定人群。然而，景觀設計與規劃及建筑的脫節導致圍墻把多數連通點封死，僅有三處設置了開口，通過門崗進出。

4.2 陶板的安裝與拆除

底商部分的陶板在小商鋪交房后遭到了業主的抗議，理由為二層的陶板嚴重遮擋了商鋪內部對街道的昭示性。這是根據市場邏輯拆分小單元銷售的極致體現，因此在所有驗收完成后，公寓底商的陶板被拆除。雖然失去了陶板材料的調節，只剩下深灰色的框架，但其整理立面尺度的意圖仍然存在，也算是遺憾中的一點欣慰。

5 結語

隨著未來郊區城市開發品質的逐步提升，我們慶幸當初在滿足開發需求的同時，努力維持了一些對城市性的重視、對公共性的堅持。在城市建設減量提質的大背景下，嘉都茂晟街的設計應為街區創造更多活力。

圖片來源

1,5 作者自繪

2?4,6,7 張廣源拍攝

9,10 張廣源拍攝

8 任玥拍攝

11 柴培根拍攝

項目信息

項目名稱：燕郊嘉都茂晟街

業主：三河市佰嘉房地產開發有限公司

建設地點：河北省廊坊市三河市燕郊鎮

建筑設計：中國建筑設計研究院有限公司 一合建筑設計研究中心

項目負責人：柴培根

設計團隊：李楠、任玥、夏露、王益茵

總建筑面積：13.82 萬m2

設計時間：2015—2017

建成時間：2019