房地產企業稅務風險及其管理

蔡素華

摘要：房地產行業是資金密集型行業，資金需求量大，建設周期長，上下游帶動諸多供應商，在整個經濟中起著非常重要的作用，但是近十年房地產的快速發展已積累起巨額的債務，大型房企的債務違約頻發，房地產風險處在歷史高位，在實際的運營過程中涉及稅種繁多，此時房地產企業倘若爆發稅務風險，將會給企業帶來巨大損失。隨著“營改增”政策的出臺和金稅三期的運行，稅務機關對于房地產企業監管力度不斷強化，使得企業潛在稅務風險產生概率大幅度上升。在此背景下，強化稅務風險管理對于房地產企業維持穩定運營而言顯得尤為重要。然而部分房地產企業受滯后管理思維影響，稅務風險管理意識淡薄，并未全面梳理自身涉稅業務，對于可能存在的稅務風險分析不到位，難以采取有針對性的規避措施。鑒于此，文章以房地產企業為研究對象，首先對房地產企業稅務風險管理目標及原則進行明確，深入分析房地產企業可能面臨的稅務風險，制定行之有效的稅務風險防控策略，旨在為房地產企業提升稅務風險管理質量，提供有價值的參考依據，助力企業在當前市場經濟形勢下健康穩定發展。

關鍵詞：房地產企業；稅務風險；管理

房地產企業需正確認知稅務風險管理實施的積極作用，降低稅務風險產生的概率，避免經濟與信譽損失，為企業穩定運營提供良好支撐。在具體實施過程中，房地產企業應當實現全員稅務風險防控意識的強化，組建專業稅務管理團隊，為稅務風險管理實施奠定良好基礎。充分分析企業運營現狀，基于行業特點，搭建科學完善的稅務風險識別與評估系統，準確識別業務活動中潛在的稅務風險，合理利用信息技術，切實提升涉稅信息溝通效率，實現稅務風險防控監督機制的完善優化，助力房地產企業更好地規避稅務風險。

一、房地產企業稅務風險管理目標及原則

（一）房地產企業稅務風險管理目標

1. 保障企業戰略規劃合法合規

不以規矩，不成方圓。就房地產企業整體發展而言，房地產企業涉及稅種種類繁多，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、增值稅等10多種稅種，是稅務系統的重點監測對象，也是稅務機關重點檢查管理的單位，企業稅務管理合規大部分是因為外在強制性壓力不得不為，加強稅務合規管理從長期來看雖然增加了管理成本，但也給企業帶來明顯的效益。稅務管理合規不僅是單純降低企業稅負成本的行為，更是企業發展戰略規劃的重要組成部分。稅務管理合規的企業不授人以柄，有利于企業實現戰略規劃，長遠穩定發展。

2. 保障企業日常運營合法合規

財稅人員在日常工作推進過程中，需充分考量稅收因素，確保各項工作落實符合稅務政策法規規定。房地產企業日常運營管理進程中，會產生數量龐大的財務數據，傳統財務管理模式下，財務人員通常在業務完成后方可開展收入、成本、費用等的核算，此種事后核算僅能體現事后監督。在當前市場經濟形勢下，財務人員應當積極 深入業務前端，轉變傳統核算方式，實現業務與財務的有機融合，從事后監督轉變為全過程監督，從事前制度建設，事中機制運行，事后監督評價，持續整改完善工作流程，推動企業實現良性動態循環。

3. 涉稅事項合法合規

房地產企業涉稅種類繁多，稅款數額龐大，部分企業為提升經濟效益，并未嚴格依法申報及時繳納稅費，而是采取各種不正當手段偷稅漏稅，如隱瞞銷售收入、陰陽合同、違規抵扣等?；诹⒎ㄗ谥疾煌?，會計準則與稅法在收入、成本等的確認存在部分差異，企業可以完全按照會計準則進行會計確認、計量、記錄和報告，但在計算繳納稅款時，需將會計記錄進行納稅調整，依據稅法規定計算繳納稅金。倘若稅法中未明確具體規定，企業與稅務機關在政策理解上存在差異的，企業應當與稅務機關多溝通，維護企業合法權益。房地產企業在運營發展進程中，須嚴格遵循稅務政策法規指引，正確核算涉稅數據，及時申報并繳納稅金。

4. 涉稅檔案管理合法合規

房地產企業應當嚴格按照會計和稅法規定進行各項檔案資料管理。部分企業因管理思維滯后沒有根據會計檔案管理辦法有效保管各類涉稅檔案，在稅務檢查中常因無法提供稅務所需的資料而遭受損失，企業應設置、備案并保存各類涉稅檔案，包括各類憑證，賬簿，報表，經濟合同等，實現日常涉稅資料有效管理。

（二）房地產企業稅務風險管理原則

1. 合法合規、全面性原則

房地產行業建設周期長，稅務風險管理應堅持全面性原則。稅務風險管理應全面覆蓋房地產企業各項開發運營全流程，從拿地到公司組織形式，從項目開工到竣工，從項目銷售到交樓；企業全員都受到稅務風險管理機制的約束，無論是管理層還是基層員工都需嚴格遵守稅務風險管理機制。貫徹全面性原則有助于實現稅務風險管理的目標，保證企業生產經營活動有序進行。

2. 相互制衡、協調合作原則

房地產企業稅務風險管理體系制定應當充分結合企業現行規章制度，基于不同崗位需求，實現職責權限的合理劃分，實行不相容崗位相分離制度，確保實際業務處理由兩個或兩個以上相互制衡的部門完成，重要的決策由集體作決定，而不是一人說了算。為避免出現問題部門相互推諉，稅務風險管理部門應當與各部門密切合作，各項信息資源實施同步共享，保障企業運轉暢通的同時，有效節約人力資源。稅務風險管理體系中還應設置審計監督部門，并保障其獨立性與權威性，定期或不定期對企業進行必要的審計，及時發現潛在的問題和風險。

3. 成本效益原則

稅務風險管理工作實施的最終目的在于幫助企業降低稅務風險，實現經濟效益最大化。因此，為保障房地產企業運營管理進程中收益大于成本，稅務風險管理工作實施需嚴格遵循成本效益原則。若稅務風險管理工作落實產生的成本大于其帶來的利潤，則該項工作并不具備經濟性。只有稅務風險管理成本小于其收益，此項方案才是切實可行的。

4. 重點監控原則

房地產企業具備業務環節多、涉及范圍廣、資源消耗大等特點，涉稅風險點必然多于其他類型企業，因此在實際運營管理進程中，采取重點監控方式，能夠切實提升稅務風險管理的有效性與針對性。實現有限的資源發揮最大價值，重點管理對企業影響大、范圍廣的涉稅風險關鍵點，對影響較小的風險點無須耗費大量精力。尤其針對關鍵稅種增值稅、土地增值稅、企業所得稅落實風險識別，準確識別潛在風險隱患，經過綜合評估后及時采取應當措施，避免風險造成損失。

二、房地產企業面臨的稅務風險分析

（一）籌資階段的稅務風險

房地產行業是資金密集型行業，資金需求量大，建設周期長，因此在項目建設過程中房地產企業極易面臨資金短缺問題，此時需開展籌資活動，實現自身資金結構的合理改善。無論是常見的債權融資、股權融資以及信托融資，都極易產生涉稅風險，主要原因在于企業所得稅和土地增值稅中，對不同融資方式產生的融資成本扣除計量的不同規定。因此，房地產企業應基于自身需求與運營現狀，選擇最合適的融資方式或融資組合，確定最佳貸款金額，盡可能實現貸款利息都能進行稅前扣除。

（二）土地取得階段的稅務風險

土地取得成本在總成本中所占比重較高，一、二線城市的土地支出占到企業總成本的50%以上，三、四線的城市的土地支出也占到企業總成本的20%，部分企業在拿地之前與政府達成相關協議，超過協議掛牌價格的土地成本政府以產業政策支持或者固定資產補助的形式返還。房地產企業在收到相關補助時是沖減土地成本還是作為政府補助收入，不同的處理方法對企業土地增值稅清算及增值稅抵扣工作的影響相差甚大，企業應基于稅務風險管理的目標選擇最適宜的處理方法，盡可能實現綜合稅負最優。

（三）建筑施工階段的稅務風險

三、四線城市的建筑施工成本是企業最重要的成本，其比例甚至可以達到50%以上，在經濟一體化的過程中，施工企業常常是房地產企業的關聯方，是否通過關聯方轉移稅負，內部交易是否符合市場交易原則都是稅務機關重點監測關注的內容。此外，工程款抵樓款，抵車位款也極易產生稅務風險。

（四）銷售階段的稅務風險

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此房地產企業在銷售環節定價時，并未合理把握土地增值稅臨界點，則易導致銷售利潤沒有伴隨銷售價格的上漲而上漲，原因就是企業稅務負擔增加吞噬了銷售價格上漲的利潤。與此同時，各種福利房的定價，銷售定價是否符合市場交易也是稅務機關重點監測關注的內容，房地產企業銷售環節還涉及到的土地使用稅、印花稅等，雖然金額比例相對較低，也極易產生稅務風險，銷售階段的風險是大部分企業稅務風險的開端，沒有有效籌劃極易導致企業面臨經營風險。

三、房地產企業稅務風險防控策略

（一）構建良好的稅務風險管理環境

1. 強化全員稅務風險管理意識

受傳統管理思維制約，部分房地產企業管理層稅務風險管理意識淡薄，導致稅務風險管理工作在實際環節難以有效執行。因此，為實現稅務風險管理價值的充分發揮，房地產企業在企業制度建設之初，將稅務風險管理意識納入其中，提升房地產企業制度完整性。在強化全員稅務風險管理意識的過程中，可從以下幾方面入手：第一，房地產管理層需要求財務部全面梳理企業可能面臨的全部稅務風險，嚴格遵循稅務政策法規規定處理各涉稅事項，保障自身運營合法合規。第二，加大宣傳力度，合理利用各項新媒體平臺，對稅務風險管理實施的積極作用進行宣傳，在企業內部形成良好的稅務風險管理氛圍。第三，引導全員積極參與稅務風險管理工作落實，通過培訓教育活動開展進一步強化員工重視程度，完善獎懲制度，以此激發員工工作積極性。第四，構建完善的稅務風險管理機制，規范員工工作落實流程，推動稅務風險管理日?；?、制度化、規范化，準確識別企業潛在稅務風險點，積極應對，由被動防御轉變為主動應對。

2. 完善稅務風險管理組織架構

為滿足房地產企業稅務風險管理落實需求，房地產企業應當設置獨立稅務管理機構，將稅務工作從財務部門獨立出來，切實提升稅務管理專業化、規范化水平。因此，房地產企業應當設置獨立稅務部門，配備專業稅務人員，并實現相關管理機制、考核機制的完善。合理設置各個工作崗位，明確各個崗位職責權限，促進稅務風險管理成為專項工作，由專人負責。其次，強化部門協同合作，實現各部門信息共享，統籌考量房地產企業涉稅風險，督促企業職能部門及時將相關涉稅信息傳遞至稅務部門，支撐稅務風險管理工作的有效落實。最后，由稅務部門制定完善的績效考核機制，制定考核指標，落實獎懲制度，提升員工工作積極性。

3. 強化稅務人員綜合素質

稅務人員綜合素質對房地產企業稅務風險管理落實成效有著極為重要的意義，在實際的稅務風險管理工作開展進程中，要求稅務人員充分掌握財稅知識技能，深入解讀稅務政策法規，確保在稅務風險指標異常時，及時察覺風險點。為實現稅務人員綜合素質提升，房地產企業應當定期開展教育培訓活動，合理設置培訓計劃，邀請財稅領域實務經驗豐富的專家，為稅務人員答疑解惑。要求稅務人員積極參與培訓活動，實現自身知識儲備的優化更新，滿足企業稅務風險管理工作開展要求。此外，在招聘環節房地產企業應當合理設置招聘條件，篩選工作能力強、經驗豐富的員工，優化員工隊伍水平。

（二）健全稅務風險識別及評估機制

1. 搭建稅務風險識別系統

房地產企業應當基于自身運營管理現狀，搭建稅務風險識別系統，定期開展自查工作，識別時可從生產運營階段易產生的風險點著手，準確識別稅務風險。在識別方法制定過程中，財務部門應當先擬訂方案，由業務部門基于實際工作狀況提供意見，進行修改完善后開始試行，并根據后續實施過程中產生的問題不斷進行優化。

2. 搭建稅務風險評估系統

房地產企業應當充分利用前期稅務風險指標過程中，察覺的稅務風險點，搭建稅務風險評估系統，從時間、發生概率、影響程度三方面評估稅務風險點等級。將發生概率劃分為大概率、較大概率、一般概率、小概率四個等級；按風險所涉及的金額將影響程度劃分為非常嚴重、嚴重、一般、不太重要、不重要五個等級，對于影響程度高、發生概率大的稅務風險，企業應當高度重視，并及時處理，避免風險加劇影響企業穩定運營。

（三）強化稅務風險內控活動

1. 強化重大事項稅務風險控制

對于房地產企業內部重大事項應當提升重視意識，如戰略規劃制定、關鍵合同簽訂等，由于此類事件是影響企業穩定運營的關鍵事件，因此需堅決避免風險的產生。房地產企業在制定重大決策時，稅務部門應當積極參與，基于涉稅角度分析其影響，并提出涉稅建議，明確可能存在的稅務風險點。在決策落實過程中，稅務部門應當落實跟蹤監督，并與決策部門保持良好的溝通，重點關注稅務風險點，評估其對企業的影響。

2. 強化業務流程風險控制

（1）及時更新稅務登記信息。倘若房地產企業法人、財務負責人、經營信息等產生變化，稅務人員應及時更新稅務登記信息，與稅務機關保持良好溝通，確保日常納稅申報工作的正常開展。

（2）強化合同管理。在合同擬定環節，需管理層與相關業務部門共同溝通討論，并及時交由法務部門審核，稅務部門積極參與，基于合同所涉稅資金大小，上報至不同層級管理人員審閱。在合同簽訂過程中，嚴格遵循政策法規規定，避免稅務風險產生。合同簽訂后，落實跟蹤機制，做好臺賬記錄。在合同保管時應安排專人負責，采取分項目分類別方式，實現歸檔保管。

（3）強化發票管理。第一，發票領購需嚴格遵循稅務機關發票管理規定，根據房地產企業實際運營管理狀況進行申領。第二，發票開具需嚴格根據真實業務往來與購買方發票類型需求進行開具，避免發票虛開狀況的產生。第三，發票獲取時需嚴格審核發票種類、開具內容、金額、備注等，對于不符合標準的發票禁止入賬及支付。第四，對于自開發票與取得發票，分項目存放歸檔管理，確保賬證相符，避免稅務風險。

（四）加強涉稅信息溝通

1. 內部溝通

強化各部門協同合作是保障企業正常運轉的重要前提，企業需強化內部溝通，基于稅務風險管理實施要求，根據涉稅業務流程制定合理的溝通方案，與采購、工程等部門就業務涉稅事項進行討論，在溝通過程中稅務部門就易產生稅務風險的環節提供必要指導。在溝通方式上，可采取會議、電子郵件等多種形式，打破時間、空間限制，切實提升溝通效率。

2. 外部溝通

與稅務機關保持良好的溝通協調，幫助房地產企業更好地履行自身納稅義務。房地產企業應當基于稅務政策法規規定，按照完成納稅申報、稅務登記信息更新等工作，積極配合稅務機關工作開展，樹立良好的企業形象。因房地產企業適用稅務政策法規復雜程度較高，更新速度快，稅務人員在工作落實過程中需實時關注稅務政策法規變化，及時就不明朗之處向稅務機關問詢，避免政策理念偏差導致稅務風險產生。

（五）建立健全稅務風險監督機制

健全的監督機制是稅務風險管理有效落實的重要保障，房地產企業應當構建完善的稅務風險監督機制，具體可以分為內部監督和外部監督兩部分。首先，在內部監督上，主要是通過對內執行內部審計程序來實現的。換言之，房地產企業必須發揮內部審計工作對稅務風險的監督職能，這就要求企業要做好以下幾項工作：一是要健全企業內部審計組織機構，結合企業實際情況盡可能地設置專門的內部審計部門，引進和培育具備審計和稅務管理專業背景的內審人員，充分保障內部審計工作的獨立性和專業性。二是明確稅務風險內部審計的工作內容和審計重點，對房地產企業而言，其內部審計工作中心應當放在經營活動的分析檢驗、進行企業的內部審計、自查與評價風險工作、檢查研發活動、自查資格認定、核驗稅收優惠程序、指標備查準備工作上。其次，在外部監督上，承擔外部監督職責的單位主要為當地稅務征收管理機關和第三方稅務師事務所，前者要對房地產企業定期披露的涉稅信息和稅務優惠備案管理資料進行審查，幫助房地產企業規范稅務管理行為，完善稅務管理缺陷；后者作為提供外部稅務審計活動的專業服務機構需要對房地產企業涉稅事項定期進行外部審計，幫助企業稅務管理人員發現稅務風險，完善稅務風險防控體系。稅務風險外部監督要取得良好的監督成效需要企業稅務人員在稅務管理工作中落實涉稅信息披露制度，根據《企業會計準則》和《稅法》要求定期向社會公眾和各利益相關方披露真實準確的稅務數據，為稅務風險外部監督工作提供真實的一手資料。

四、結語

為有效規避稅務風險，房地產企業需高度重視稅務風險管理工作的有效落實，全面梳理自身各項涉稅行為，準確識別涉稅風險關鍵點，實現各項管理機制的優化完善，及時采取合理應對措施，有效規避稅務風險帶來的不良影響，保障房地產企業維持健康穩定發展。

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（作者單位：廈門源昌集團有限公司）