科研院所老舊居民區微更新策略研究
——以四川省農業科學院院區環境提升為例

魏文韜

（四川省農業科學院，四川 成都 610000）

0 引言

在新中國建國初期的特殊發展階段，為解放生產力，提高生產效率，由國家主導，各省市積極響應，相繼在重要城市區域劃撥土地設立科研院所。隨著科研院所的不斷發展，職工人數不斷增加，從20 世紀60—90年代，科研院所開始在自有土地范圍內建設職工宿舍樓和家庭用房，逐步形成了獨門大院內的居民小區。經過幾十年城市規?；l展的不斷演變，科研院所居民小區慢慢成為建筑結構老舊、生活配套設施不足、空間利用率低下的老舊小區。隨著我國城市發展政策的不斷變化，當前城市發展的內涵已從規?；脑隽渴浇ㄔO逐漸轉變為高質量的存量式改造，實施城市更新行動，已成為自黨的二十大以來城市發展重要的戰略行動[1]。住建部在《“十四五”住房和城鄉建設科技發展規劃》中明確提出在城市更新中要杜絕“大拆大建”，推動城市更新高質量發展?；诳蒲性核暇用駞^的特點，采用微更新、微改造的方式更加適合改善居民區老舊建筑風貌，提升居民區生活品質。

本文以四川省農業科學院為例，聚焦在科研院所這一特定類型，通過走訪調研、文獻研究等方法，分析梳理四川省農業科學院老舊居民區的現狀特點，并結合共享、共謀、共建的理念，為改善科研院所老舊居民區風貌環境，提出微更新策略。

1 概念定義

1.1 科研院所老舊居民區

在我國建國初期的特殊發展階段，城市土地依據工業化生產原則被劃撥給不同的機構，如學校、醫院、工廠、科研院所等，由于經濟水平有限，為了解決單位職工的居住問題，由一個單位獨立建設或多個單位共同興建了職工住區，其一般在區位上與單位鄰近，與單位部分資源共享，并增配部分服務配套設施，專供職工及其家庭成員使用，形成“單位型社區”[2]。

科研院所老舊居民區即是一種“單位型社區”，是由業緣與地緣共同建立的熟人社會，居民間的交往更為密切，緊密度更高[3]，對單位具有較高的認同歸屬感，并且作為科研工作者，普遍具有較高的知識文化水平，居民區周邊的科研文化氛圍濃厚。

1.2 微更新

近年來，在城市更新改造領域中多次提及微更新，簡單來講，微更新就是一種更新規模小、更新投資少、更新微觀環境的城市局部改造[4]。

更新規模小即更新改造范圍小，通常其更新內容針對老舊社區的景觀美化、道路翻新、外立面改良等公共空間的局部位置，避免了傳統建設上的“大拆大建”，減少了對居民正常生活的影響，保護了建筑原始歷史風貌。

更新投資少即改造成本小，一方面可以降低實施成本，合理引導居民自籌建設，激發居民微更新的積極性，另一方面可以關注到亟須解決的重要民生問題，讓居民區內局部破敗、凋敝的部位盡快得到更新改造，有效改善居民生活環境。

更新微觀環境即更加貼近居民生活的細節改造，以居民的日常生活和居民區的歷史文化作為切入點，通過對扶梯、地面標識、文化墻、歷史壁畫等“摸得著、看得見”的微觀空間進行更新改造，既滿足居民生活便利性，也豐富了居民的精神文化生活。

2 四川省農業科學院老舊居民區發展歷程及現狀

2.1 發展歷程

四川省農業科學院位于成都市錦江區沙河邊，始建于1938 年，正式建制于1964，院辦公樓和科研實驗樓等辦公設施也在20 世紀60 年代相繼完成建設。隨著職工人數逐漸增多，為解決職工住房，從20 世紀70年代初至20 世紀80 年代末，在院辦公樓相鄰區域劃定居民區，開始分批建設單元樓作為職工福利房，共建設了34 棟單元樓。在城市城鎮化建設過程中，我院逐漸分為靜居寺、沙河和獅子山三大片區。其中，獅子山片區居民區建成時間最早，配套設施最為落后，并且居民區與辦公樓、科研實驗樓相鄰，具有顯著的研究特征，故本文以院獅子山片區居民區作為研究對象，以下稱居民區，僅表示獅子山片區居民區。

1998 年以前，我國一直實行單位住房福利制度，四川省農業科學院按照國家政策投資建設住房，依據規定向職工分配住房，其住房產權屬于公有。1998 年后，國務院發布新的房改政策，住房福利制度畫上終止符，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了職工與單位的住房聯系[5]。經過新的政策，職工可向單位支付貨幣取得房屋產權，將房屋產權私有，私有化后，房產可以通過市場進行自由流動。時至今日，院居民區內房屋產權可以分為單位自持、職工私有和轉賣他人3 種情況。

2.2 現狀特征

為進一步分析居民區現狀特征，通過走訪調查，對33 位居民進行了訪談，其中，單位現有職工13 名，已退職工5 名，外來租戶15 名。主要調查了居民對現狀最不滿意的地方，此處將調查結果總結為3 類，分別是公共空間布局混亂、配套設施老化單一和產權管理失位。

2.2.1 公共空間布局混亂

四川省農業科學院居民區樓房普遍為5~6 層的低層房屋，因時代局限性，居民區總體建筑分布較為散亂，缺乏秩序感。居民生活雜物堆砌在單元樓底部，存在一定程度的私搭亂建現象，居民自有車輛停放在道路邊，侵占了居民日常生活的公共空間，如圖1 和圖2所示。居民區內架空線路雜亂，在用、停用、廢棄等各種線纜凌亂地架設在電線桿和單元樓外墻上，影響了居民小區空中空間的觀感。院內場地道路連接辦公區與居民區，車流導向不明確，人車混流現象較為嚴重，老年人和兒童的步行安全存在隱患。綠化景觀空間較大，但缺少系統的生態景觀體系，沒有可供居民休憩的活動空間，如圖3 所示。

圖1 居民區現狀（一）

圖2 居民區現狀（二）

圖3 居民區現狀（三）

2.2.2 生活配套設施老化單一

根據走訪調查，居民區內公共設施存在設施老化和單一的情況，并且常年未得到及時更新和維護。最近一批新建的健身設施來源于7 年前的社區捐贈，由于沒有經過系統維護，部分設施已出現銹跡和異響等情況。其他公共設施也存在不同程度的損壞情況，如個別路燈破損、局部欄桿傾倒、部分路面開裂等。除此外，生活配套設施較為單一，缺少無障礙等適老性設施和兒童娛樂休閑設施，公共區域的休閑座椅數量不足，大量老年人不得不從自家搬來木凳在樓下休息和聊天。

2.2.3 產權管理主體失位

前文提到，居民區房屋產權分為單位自持、職工私有和轉賣他人3 種情況，隨著當前物質生活的逐漸提高，職工通過出售自有房屋，在外購置商品房的現象也日益增加。根據老職工的口述進行不完全統計，居民區內常住職工人員占比已不足30%，在此情況下，單位對居民區的日常管理呈現較為消極的態度，在保障居民區水電的正常功能使用和日常生活垃圾清運的前提下，對投資進行環境改造和設施維護的主觀意愿并不強烈。居民區內的居民（包括非職工居民），在對待物業管理的態度上仍然存在等單位、靠單位的現象，未自發形成有效的發聲群體，集中表達對提高環境改善和管理服務的迫切愿望。目前雙方得過且過的均衡狀態，進一步加劇了居民區設施老化、環境衰敗的現象。

3 優化策略

根據調查情況，結合四川省成都市城市更新的各項政策和單位自身性質特點，提出單位引導、居民自愿的原則進行居民區的微更新，采取與居民區居民“共享、共謀、共建”的策略，使老舊居民區進一步融入城市更新的大背景中去，不僅可以有效改善居民區的環境，更能彰顯城市活力。

3.1 共享基建配套設施

共享基建配套設施即通過單位規劃引領，引入社會優質資源，分別對居民區和辦公區的公共區域的部分配套設施進行微更新，居民和職工可以共享使用。例如，對辦公區停車場進行擴容微改造，居民通過合理方式辦理停車手續，居民區車輛停放到辦公區停車場內，釋放居民區公共空間；增加安全標示標牌，有效疏導人員、車輛流動，杜絕老年人和兒童散步的安全隱患；增設文明宣傳欄和文化背景墻，訴說單位和居民區的歷史淵源，提高居民的認同感；劃定共享綠植景觀區域，同時增加座椅、兒童娛樂設施等設備，通過微改造方式打造出院區內部的微公園，居民和職工均可以到此處休閑放松。

3.2 共謀農業科普文化區

充分發揮四川省農業科學院的行業背景，結合成都市城市更新發展的區位規劃，可在緊鄰居民區的科研辦公區內設立農業科普文化區，并適當程度地向社會開放，優化前和優化后四川省農科院獅子山平面分別如圖4 和圖5 所示。單位依托自身具有的農業科研技術、專業成果，開展農業科普教育活動，同時，通過建立與老職工、老居民的溝通對話機制，串聯起老職工、老居民對單位歷史和老舊居民區的共同回憶，將回憶具象化地展現到科普文化區。讓農業科普與歷史文化相結合，既體現出四川省農業科學院厚重的歷史淵源，也展現出老一輩科研工作者的精神面貌，向社會化開放，不僅增加居民對單位的認同感和歸屬感，更讓廣大群眾進一步了解農業科研工作的重要意義。

圖4 優化前四川省農科院獅子山平面

圖5 優化后四川省農科院獅子山平面

3.3 共建物業管理生態

為進一步讓居民享受優異的物業服務，單位應當與居民共同協商引入社會資本，做好物業服務的相關事宜，建議形成單位－居民－物業的三方共建物業管理生態。在引入社會資本前，單位應充分聽取居民的意見，全面解釋引入物業服務對居民生活的益處，支持居民自主選擇物業公司。在單位－居民－物業形成的三方生態中，單位可以減少對居民區持續性修繕的投入，并使居民區融入城市更新的大背景中去；居民可以享受更優質的物業服務，并依托單位對物業公司進行更有效地管理和約束；物業公司通過提供物業服務，獲取一定的利潤。

4 結語

科研院所居民區的微更新建立在城市更新背景下的存量提質當中，應在滿足城市區位規劃、單位實際情況、專業化設計和居民主觀參與的情況下共同完成。本文依據省市發布的關于既有建筑風貌更新等指導性文件，結合四川省農業科學院居民區實際，提出對居民區的公共空間和配套設施進行局部更新改造，并適當程度地向社會化開放，引入社會優質物業服務企業等圍繞“共享、共謀、共建”的微更新策略。旨在城市更新的大背景下，喚起科研院所內老舊居民區的城市活力，為具有相同情況的科研院所提供參考。