探究房地產財務管理的運行機制及優化策略

王玲

［摘 要］目前，我國房地產行業發展迅速，已成為我國國民經濟的重要組成部分。隨著市場經濟體制改革的深入，房地產企業必須不斷適應市場變化和經濟環境變化。財務管理作為企業管理工作中的重要組成部分，對企業的經營發展至關重要。房地產行業具有資金需求量大、資金周轉周期長等特點，因此必須完善財務管理運行機制，建立健全的內部控制體系，優化財務管理流程，降低成本費用，提升房地產企業的經濟效益。

［關鍵詞］房地產企業；財務管理；運行機制

［中圖分類號］F293.3文獻標志碼：A

房地產財務管理是房地產企業管理的重要組成部分，也是企業理財的重要內容。房地產財務管理不僅包括對房地產開發建設、經營和銷售活動中資金的籌集、使用、分配等過程的財務管理，還包括對房地產開發建設成本、銷售費用、利息支出等與資金相關的內容和項目的財務管理，其管理過程煩瑣、管理內容復雜，加強對財務管理運行機制的優化研究，對促進企業發展意義重大［1］。

1 房地產財務管理的運行機制建設目標

1.1 權責明確是基礎

房地產財務管理運行機制的基礎是建立完善的財務管理組織體系，明確各部門的權責。目前，在我國房地產企業中，財務管理機構設置缺乏獨立性和科學性。在實際工作中，一些房地產企業只重視對日常經營管理活動的管理，而忽視了對財務管理工作的監督、檢查和控制，從而使財務管理職能難以發揮其應有的作用。房地產企業要實現財務管理目標，就必須建立以公司財務總監為中心、以各部門負責人為主體、各業務部門為依托的三級財務管理組織體系。各級財務機構要從自身實際出發，建立健全財務管理制度、崗位責任制度和內部審計制度，明確各職能部門在企業經營中所扮演的角色和所起的作用。

1.2 決策合理是關鍵

財務管理的關鍵是決策，而決策的關鍵又在于投資項目的選擇。項目選擇直接關系到企業的命運，關系到企業的生存與發展。房地產投資項目一般投資規模較大、投資額較高、開發周期較長，且投資回收速度較慢、資金周轉時間長，這就需要財務人員對項目進行全面的分析，并對項目進行科學評價。決策是否合理要經過全面、系統、科學的評價，因此房地產財務管理人員應不斷提高自身的素質，掌握科學的方法和手段。

1.2 控制有力是保證

控制有力是房地產財務管理的保證，其含義是通過對房地產企業內部有關部門和單位的財務活動進行監督和檢查，及時發現問題并采取相應措施加以解決。房地產財務管理控制是在房地產財務管理過程中對房地產財務活動進行監督和控制，包括事前控制、事中控制和事后控制。事前控制是指在房地產開發、建設、經營過程中，對影響目標實現的有關因素進行識別、分析并制定相應的控制措施，以保證目標的實現；事中控制是指對房地產項目進行實時監控；事后控制是指對項目收付款、利潤等進行分析。

1.4 信息暢通是保障

房地產財務管理為系統工程，涉及眾多的部門和人員，需要各部門的相互配合，信息暢通是房地產財務管理的基礎和保障。信息的暢通程度直接影響著房地產財務管理目標的實現情況。而財務管理目標的實現又與房地產企業的生產經營活動有著密切的聯系。因此，必須通過各種渠道，將房地產企業經營和管理活動中各部門提供的各種信息及時準確地收集起來，并進行處理、分析和傳遞，及時地反饋給企業各部門，才能使各部門了解財務管理活動中出現的問題和偏差，從而采取有效措施，保證企業經營目標和財務管理目標的實現。

2 當前房地產企業財務管理工作存在的問題

2.1 融資管理問題

目前房地產企業的項目融資管理可以使用到的融資模式主要有兩類，分別是內源性融資和外源性融資。內源性融資總體來說相比外源性融資更為安全可靠，風險相對較低，但是其缺陷在于融資時間周期較長、融資規模相對較小，對于大規模工程項目建設以及大中型建筑施工企業的項目投資來說，難以滿足其具體需求；而外源性融資可以在相對較短的時間內獲得更多的資金，滿足不同工程項目在投資建設上的具體需求，但是其風險相對較高、成本投入較高，因此在財務風險管理工作上，多以外源性融資風險出現。

對于直接融資來說，由于企業股票市場價值敏感度相對較強，價值的波動也會對房地產企業的財務預算管理工作帶來不同程度的負面影響，使得企業的資金安排無法有序推進。而對于企業的間接融資來說，由于現階段大量的宏觀調控政策相繼落實，金融領域也持續加強對房地產企業在金融工作上的監管，致使房地產企業的融資門檻日益提升，融資難度不斷加大，融資成本也在全面提高，因此導致房地產企業資金成本的提升，企業的財務管理工作難度也會越來越高。與此同時，房地產企業作為我國有關監管部門主要關注的調控行業之一，政策變化十分頻繁，這也是致使企業財務管理工作產生大量風險和不確定性因素的主要變量。

2.2 生產資金管理問題

近些年，在我國房地產企業的發展過程中，不管是工程項目的大規模建設所需的材料支出，還是人工成本支出，都得到了進一步的提升。因此，與過去相比，房地產企業的成本投入不斷提高，面臨的費用支出也不斷提升。企業需要加強對工程項目的合理規劃，并不斷追加預計投資，這就時常導致企業的成本失控，財務管理工作無法發揮應有的價值。

2.3 銷售資金管理問題

在房地產企業經濟發展的過程中，銷售是否達到標準及要求，是助力企業實現健康、穩定、可持續發展的主要環節。除此之外，企業產品銷售是助力企業走向健康、穩定、可持續發展的資金保障。但是，在供應量以及其他因素的影響下，現階段我國房地產企業的市場定位仍以傳統的買方市場為核心，時常會出現銷售問題，主要表現在以下幾個層面：一是企業資金在短時間內無法實現快速回籠，對后續企業的產品投資和工程項目大規模建設將會帶來資金影響；二是多數的消費者在進行購房時，是以期房貸款購買為主，而在信貸政策的不斷變化的形勢下，公積金政策也在日益變化，由此也會對購房者的購房欲望以及銀行的放款速度帶來不確定的影響。在房地產企業日益提高企業價值時，需要從內外環境分別著手，確定在財務管理工作上的具體需求。

3 房地產財務管理的運行機制與優化策略

3.1 構建完善的內部控制體系

一是房地產企業必須建立完善的內部控制制度，對會計資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，以保證會計資料的真實可靠，做到賬證相符、賬賬相符、賬實相符。二是房地產企業應建立一套完整的內部監督機制，以確保企業各項經濟活動的合法性和有效性［2］。

房地產企業在進行內部控制體系構建時，必須結合自身發展特點，結合公司發展戰略目標，構建具有企業自身特色的內部控制體系。首先，確保內部控制體系的科學性和合理性，嚴格遵循國家頒布的相關法律法規，同時根據企業自身實際情況制定相關內控制度。其次，要確保內部控制制度的可操作性，根據內控制度設計流程進行設計，對內控制度執行情況進行監督檢查，以確保內控制度能夠順利實施。除此之外，還要加強對資本結構的管控，改善權益資本的比率，強化融資規劃，提升企業的信用管理水平，利用不同的方式來拓寬融資渠道，以多樣化的融資結構提升企業在資金管理上的周轉水平。舉例來說，可以借助發展信用證或商業匯票，實現和其他企業的并購及重組，進一步擴大企業的經營發展規模，緩解企業發展過程中的資金緊張需求，從根源上降低融資成本投入。

3.2 建立健全財務預算管理體系

一是建立健全預算管理制度，包括預算編制、預算審批、預算執行和控制等制度，使房地產企業的財務管理工作有章可循。

二是建立健全財務預算管理體系，使其制度化、規范化和標準化。按照“目標導向、過程控制、目標考核”的原則，將預算管理納入企業整體的管理體系，并將預算管理與財務會計核算緊密結合，確保資金的合理調度和有效使用。

三是建立健全財務預算編制體系，在充分調查分析、總結過去經驗教訓的基礎上，根據本企業生產經營的特點，對未來一段時間內的生產經營活動進行系統規劃和安排。要按照全面預算管理的要求，編制年度財務預算方案或年度經營計劃；以年度經營計劃為基礎，明確生產經營各環節的成本費用；建立內部資金結算中心，定期對資金使用進行分析評價；加強對外投資和籌資的管理，加強資金調度和使用監督［3］。

3.3 加強成本費用的全過程控制

一是在設計階段，房地產企業應充分發揮設計部門的技術優勢，盡量避免設計變更和設計索賠，嚴格控制工程造價，使設計文件符合合同要求。

二是在招投標階段，房地產企業應通過招標投標程序選擇施工單位，嚴格審查施工單位資質、合同條款、施工方案和圖紙要求，嚴格控制材料供應的價格和質量。

三是在工程建設階段，房地產企業應通過項目招投標程序選擇監理單位。為了降低工程造價和保證工程質量，施工單位應在工程施工合同中明確規定承包的內容、質量要求、工期、安全責任及違約責任等。

四是在竣工驗收階段，房地產企業應充分發揮竣工驗收的作用，嚴格控制竣工驗收質量。建設單位應當組織設計、施工、監理等有關單位進行竣工驗收。對于未經驗收或經驗收不合格的建設工程，建設單位不得交付使用。

五是在財務結算階段，房地產企業應充分發揮財務結算的作用，嚴格執行有關會計制度和財務制度。對于重大成本費用支出，應建立成本費用責任追溯制度。

3.4 加速業財融合信息化系統建設

在當前復雜多變的市場經濟環境下，房地產企業要想提高經濟效益、增強企業核心競爭力、促進可持續發展，就必須加快實施業財融合戰略。只有在管理理念上實現“財務”和“業務”的融合，才能更好地實現“以人為本”的管理目標；只有在業務流程上實現“財務”和“業務”融合，才能更好地實現“以錢為本”的管理目標；只有在信息化系統建設上實現“財務”和“業務”融合，才能更好地實現企業戰略目標。

財務部門在進行業財融合時，首先要在思想上樹立“業財一體”的理念，將財務部門和業務部門緊密地聯系在一起，將財務管理的理念滲入業務流程中，使業務流程和財務流程有機結合，提高財務工作的效率；其次要建立高效的業財融合機制，由財務部門主導建立統一的業財融合機制，將各業務部門納入統一管理體系，通過信息化平臺，實現業財融合的高效運作；第三要建立完善的業財融合制度，根據企業實際情況制定完善的業財融合制度和相關管理制度；最后要加強信息化系統的建設。

3.5 優化財務管理流程

財務管理流程包括業務流程、資金管理流程和財務分析流程。房地產企業在業務流程設計中，要以項目的開發周期為依據，將整個項目從立項、設計、招投標、施工、竣工驗收及入住各環節納入一個有機的整體中，并在各環節明確相應的責任人和職責，使之相互銜接、相互制約、相互促進。同時要建立健全資金管理流程，做到“一個項目一套方案”，并根據項目進展情況及時調整方案。在財務分析流程設計中，要以房地產企業的各項經營活動為依據，確定每一個項目在財務分析中所占的比重，并制定相應的指標體系和分析方法。房地產企業在財務分析過程中應著重分析以下幾方面：房地產企業資金流入與流出的情況；房地產企業的成本費用支出與收入的比例情況；房地產企業的資產保值增值情況；房地產企業的負債情況；房地產企業的現金流量情況；房地產企業的盈利能力。

3.6 建立財務人員學習機制和培訓制度

財務管理作為專業性較強的工作，對從業人員的綜合素質要求較高，房地產企業要培養高素質的財務管理人才，建立科學合理的財務人員學習機制和培訓制度。

一是定期組織財務人員參加國家相關法律法規和財經政策的學習培訓，提高財務人員的法律意識；二是組織財務人員定期參加財稅知識講座，提高財務人員對財稅知識的認識和掌握水平；三是組織財務人員參加財會業務知識技能培訓，提高會計核算和會計信息質量水平；四是建立內部交流機制，通過互相交流經驗、互相探討問題、互相取長補短，不斷提高企業的財務管理水平和降低企業的成本費用。

4 結語

房地產企業的財務管理是企業財務管理的重要組成部分，是企業財務管理的核心，也是企業實現其價值增值的關鍵。為了使房地產企業的財務管理適應市場經濟體制下不斷變化的經濟環境，提高企業經濟效益，促進房地產事業的可持續發展，需優化房地產財務管理運行機制，對房地產企業財務管理工作流程、組織機構、管理制度進行重新設計、完善和改進。

參考文獻

［1］熊靜嵐. 房地產財務管理運行機制及其優化策略研究［J］. 財務管理研究，2021（11）：94-97.

［2］謝劍兵. 新形勢下房地產財務管理優化運作機制思考［J］. 財經界，2019（2）：144-145.

［3］郭嫣. 淺談房地產財務管理運行機制及優化策略［J］. 建材與裝飾，2018（46）：182-183.