新形勢下國有房地產企業財務風險與內控措施

何威 武漢聯投置業有限公司

引言

房地產企業作為資金密集型產業，有著建設周期長、資金投入量大、項目不確定性因素多的特點，國有房地產企業雖然因為股東方的國資背景，在政策、融資、獲取土地資源、社會信譽度有一定的優勢，但由于地產行業經營特點所帶來的固有風險，以及國有房地產企業在管理觀念、內部機制上的特點，難以避免地面臨諸多財務風險。如何應對新形勢下的財務風險，對其進行有效控制，不使風險演變成影響企業發展的重大問題，是值得我們思考的。

一、國有房地產企業財務管理存在的問題

（一）投資測算不夠精準

由于前期研究和投資可行性分析不深入，致使投資的精準性不高，項目實際表現與預計指標差異大，這也從而使房地產企業面臨更大的資金壓力和市場風險；另外，房地產開發是一個多環節的復雜過程。其中，從項目規劃到設計、施工、裝修、銷售等每一個環節都需要仔細規劃和管理，否則就容易導致工程周期延長、建設成本增加等情況，進而增大投資風險。

（二）日常財務管理不完善

國有房地產企業在日常財務管理方面也存在一些問題，其中包括：

1.資金管理統籌協調不夠，資金調配不合理。房地產項目開發周期長，資金需求量大，資金管理的難度較大，但有些國有房地產企業缺乏有效的資金管理機制，導致資金調配不夠合理，存在資金短缺或階段性過剩的情況。

2.預算管理剛性不足，預算執行不夠規范。缺乏合理的預算制定和監督機制，導致預算執行不夠規范，存在資金浪費和效益低下的問題。

3.財務管理人員風險意識不強，風險防范不足。由于房地產行業風險較大，但有些國有房地產企業財務管理人員對風險的認識不夠清晰，風險防范意識不強，可能導致企業面臨各種風險時反應不夠及時、有效，影響企業的財務穩健性。

（三）內控機制建設和管理不夠嚴謹

為了對風險進行有效防范，大部分國有房地產企業已經開始積極探索建設內部控制管理體系，但部分國有房地產企業在內控建設的深度和廣度上還有欠缺，一方面，未能將所有的內控環節納入規章制度和業務流程的管理，還存在制度空白和流程空檔；另一方面，表現在制度的執行上還不嚴格，部分人員合規意識不強，造成制度和實際運行“兩張皮”，影響風險防控措施的有效性。

（四）融資渠道較為單一

與其他房地產企業相比，國有房地產企業雖然在融資方面有一定優勢和便利性，但由于自身管理體制的影響，開發項目周期往往較民營地產企業更長，相應資金需求量也更大，同時由于地產開發行業的特點，預售房款和企業自有資金往往不能滿足房產開發項目的需求，房企必須通過籌集資金進行項目開發。對于國有房地產企業而言，融資渠道一般較為單一，大多是來自商業銀行貸款。商業銀行信貸業務的展開對于企業的發展有著積極的推動作用，但是如果過分依賴商業銀行這一個融資渠道，一旦房地產經營環境和信貸政策發生大的變動，就會對企業經營造成較大的不利影響。

二、新形勢下國有房地產企業面臨的財務風險表現形式

（一）資金風險

資金是房地產企業的生命線，現金流是房地產企業的血液。在當前經濟形勢下，房地產企業通常面臨巨大的資金壓力和風險。地產企業是資金密集型行業，從前期獲取土地資源，開發建設、繳納稅費一系列過程中都涉及巨量的資金投入，而開發成本的收回會受到市場行情、銷售策略、金融政策等各因素的影響。如：擴張過度，盲目投資，導致資金鏈斷裂；項目定位不成功導致難以去化占用大量資金；過度舉債導致支付財務費用過度侵蝕利潤，影響融資能力。資金風險一旦形成，會給地產企業的生產經營帶來巨大的壓力。

（二）籌資風險

國內資本市場的不確定性和監管環境的變化，使得企業在融資過程中面臨著越來越多的挑戰和風險。另外，國有房地產企業在融資過程中也面臨著高息債務、債券違約和融資成本上升等風險。由于資本市場的不穩定性和監管環境的變化，企業在融資過程中需要面對不斷上升的融資成本和高息債務的壓力，這使得企業的融資成本不斷增加，融資風險不斷加大。

（三）監管風險

監管風險是指企業面臨的由政府或相關機構監管規定和政策變化所帶來的風險。在房地產行業中，由于其對經濟的重要性，政府對其進行監管的力度越來越大。一方面，政府實施的政策可能會對國有房地產企業的財務狀況產生影響。例如，房地產稅的引入可能會增加企業的稅負，土地出讓金的增加可能會使企業的土地投資成本上升。這些政策變化可能會導致企業資金流動性緊張，資產負債表不穩定等財務風險。另一方面，政府的調控政策也可能會影響企業的業務運營。例如，政府對房地產市場的限購、限售、限價等政策可能會影響企業銷售收入的增長，甚至影響企業的市場地位和品牌形象。此外，政府對于房地產市場的審批制度、質量監管、安全管理等方面的要求也會增加企業的管理成本和風險。

（四）稅務風險

稅務風險是房地產企業面臨的一個重要挑戰。稅務政策的頻繁變化和地方政府的稅收政策差異，可能導致企業面臨稅務風險。例如，地方政府對企業征收的土地增值稅和房地產稅的標準和稅率存在差異，可能導致企業在不同地區的稅務負擔存在較大的差異。此外，稅務風險還包括企業未能及時履行稅務義務所面臨的罰款和滯納金等風險。因此，房地產企業需要密切關注稅務政策的變化和地方政府的稅收政策差異，積極尋求稅務籌劃方案，以降低稅務風險。

（五）成本風險

房地產企業的成本包括土地成本、建筑成本、人工成本等。由于市場競爭激烈，企業在建設項目時往往需要提高質量標準、加快進度，成本控制往往會有所松懈，這可能會增加企業的成本管理風險。此外，原材料價格上漲、人工成本上升等因素也可能導致企業的成本風險增加。

三、國有房地產企業財務風險管理的必要性

隨著國有房地產企業在我國經濟中的不斷發展，其經營范圍和規模不斷擴大，財務風險管理日益成為企業經營的重要組成部分。預防和控制企業在經營過程中可能面臨的財務風險，能夠保障企業的正常運營和健康發展。

（一）提高企業運營效率

國有房地產企業是我國經濟的重要組成部分，其資金投入和規模龐大，若財務風險得不到有效防范，將導致企業的正常運營受到影響，甚至威脅到企業的生存和發展。因此，對于國有房地產企業來說，建立完善的財務風險管理體系，可以幫助企業有效掌握財務狀況，及時發現并解決財務風險，保障企業的正常運營，提高企業的經營效率和競爭力。

（二）減少經濟損失

財務風險管理的重要性在于能夠及時發現并解決財務風險，降低企業面臨的經濟損失。國有房地產企業規模龐大，若財務管理不當，面臨的風險也越大。例如，企業在投資房地產項目時，若沒有建立完善的財務風險管理體系，容易出現投資失誤、資金損失等情況，導致企業面臨較大的經濟損失。因此，國有房地產企業要重視財務風險管理，加強風險識別和管理，減少經濟損失。

（三）保障企業信譽度

國有房地產企業是社會的重要組成部分，其信譽度直接影響到企業的發展和社會形象。若企業在財務管理上存在問題，難以及時發現并解決財務風險，可能會導致企業資信度下降，甚至影響企業的形象和聲譽。因此，國有房地產企業應加強財務風險管理，提高企業信譽度和社會形象。

四、國有房地產企業財務風險的內控措施

（一）建立風險預警系統，高效快速制定方案

建立風險預警系統是國有房地產企業內控體系中非常重要的一環，它可以通過對市場和行業動態的監測、分析和研判，及時識別企業面臨的各類風險，并進行風險評估和分類，以便企業能夠高效快速地制定應對方案。例如可以利用大數據分析、人工智能等技術手段，對企業內外部環境進行全面、深入的分析和預判，同時結合企業自身情況，量化、評估和分類風險，及時制定應對方案，防范和減輕財務風險的發生。

例如，當市場波動加劇、資金緊張、房地產政策調整等因素對企業造成較大影響時，企業可以通過風險預警系統及時發現并進行預警。系統可以根據企業的經營情況、市場和政策環境等數據，對未來可能發生的風險進行模擬和預測，并根據不同風險的嚴重程度，對風險進行分類和評估，以便企業能夠制定相應的對策和應對方案，提高企業應對風險的能力和效率，保證企業財務風險的可控性和穩定性。

（二）建立全周期稅務管控機制，降低企業涉稅風險

為了降低國有房地產企業的涉稅風險，需要建立全周期稅務管控機制。這一機制可以對企業的稅務活動進行全面的監督和管控，有效降低企業涉稅風險。

企業需要清楚了解各項稅收政策和標準，以便在經營活動中準確遵守相關規定，避免誤操作帶來的風險。此外，政府也應該積極協助企業了解各項稅收政策，以提高企業的稅收意識。建立全周期稅務管控機制還需要完善企業內部的稅務管理制度，梳理相應的會計核算、報稅和合規流程，明確稅務責任和義務，確保稅務工作的準確性和合規性。此外，企業應該建立健全的稅務檔案管理制度，對企業的涉稅事項進行全面記錄和跟蹤，及時發現并解決涉稅問題；同時還需要加強稅審工作，從而有助于發現并糾正企業涉稅問題，避免涉稅風險的發生。

（三）實施資金集中管控，發揮資金規模效益

實施資金集中管控是國有房地產企業實現資金規模效益的重要措施。一是建立資金集中管理部門，明確負責資金管理、監控、分析等工作，確保資金運轉的流暢性和安全性；二是建立全面的資金預算和審批制度，規范企業的資金使用流程，避免資金浪費和濫用，確保企業資金的有效運用；三是建立合理的資金調撥機制，實現資金的集中配置和統一管理，提高資金利用效率和降低融資成本，從而發揮資金規模效益；四是加強對企業內部資金流動的監管和風險控制，實現資金運轉的合規化和安全性，防范資金風險和損失。

（四）建立多籌資渠道，降低籌資風險

多元化融資渠道是指企業通過多種方式籌集資金，以分散籌資風險，降低企業的財務風險。國有房地產企業可以通過銀行貸款、債券發行、股權融資等方式，來獲得資金。這些方式有各自的特點和優劣勢，企業可以根據自身的實際情況來選擇適合自己的融資方式。比如，銀行貸款相對來說成本較低，但貸款額度有限制；債券發行可以獲得大額資金，但相應的債務壓力也較大；股權融資則可以通過發行股票來獲得資金，但需要承擔相應的股權轉讓風險。

（五）加強政策研究，提升合規意識

加強政策研究，地產政策是行業發展不可忽視的重要外部因素之一，為獲取競爭優勢，降低監管風險，對政策走勢進行積極研究，預測未來房地產政策的走勢趨向，具有重要的意義；同時加強企業合規培訓，提高員工的合規意識和法律風險防范能力。企業應該針對地產行業的監管要求，對員工進行合規培訓，使員工了解企業所涉及的法律法規和行業規范，掌握合規操作規程和內部控制制度，提高合規和風險防范能力，確保企業行為符合監管要求。

（六）完善成本管理，降低成本風險

一是要加強成本管理。企業應制定科學、合理的成本管理制度，對企業的各項費用進行分類、分攤和管理，明確成本責任人，防范成本管理中的漏洞和風險。同時，建立成本核算和分析體系，通過分析成本的構成和變化趨勢，識別成本變動的原因，為制定成本控制策略提供參考依據；二是加強供應商管理。企業應對供應商進行綜合評估，建立供應商名錄，對供應商進行分類管理，優選合格的供應商，采取多樣化的采購方式，如招投標、集中采購等，以降低采購成本。同時，加強與供應商的溝通和協調，規范合作流程，確保供應鏈的順暢運作。

（七）強化財務隊伍管控

在新形勢下，國有房地產企業面臨著更加嚴峻的財務風險，需要采取有效的內控措施來規避風險、保證企業的正常經營。加強財務人員的管理和培訓是非常重要的一環，一方面，企業應該建立起完善的財務管理體系，明確職責和權限，并嚴格落實各項規章制度，確保財務人員按照規定的程序和要求開展工作。另一方面，企業也要注重對財務人員的培訓和考核，提高其業務素質和風險防范能力，幫助財務人員深入了解企業的業務和財務狀況，掌握財務管理的相關法律法規和標準，提升財務人員的專業技能和綜合素質。在考核方面，企業可以通過定期考核、績效評估等方式，對財務人員的工作進行評估和指導，及時發現并解決問題，提高財務管理的效率和水平。

結語

綜上所述，隨著房地產行業的深度調整，房地產市場已告別高增長時代，進入新的高質量發展階段。國有房地產企業對財務風險和內部控制應當更加關注，采取建立風險預警機制、實現資金的高效管理、建立全周期稅務管控、多渠道籌措資金、提升政策研究水平、完善成本管理等風險應對措施，保障企業健康發展。