房地產企業土地增值稅稅務籌劃問題探討

文/高坤

一、引言

科學合理的稅務籌劃是企業降低成本、提高市場競爭力的重要手段，特別是對于稅負較重的房地產企業而言。本文首先提出目前房地產行業稅務籌劃普遍存在的問題，然后具體關注房地產項目開發的三個環節，對土地增值稅稅務籌劃方案進行分析與總結，并將理論知識與實踐相結合，提出房地產公司在土地增值稅稅務籌劃工作中的難點和痛點問題，并針對這些問題一一提供詳細解決方案，為企業開展土地增值稅稅務籌劃實踐工作提供參考意見。

二、房地產企業開展土地增值稅稅務籌劃的必要性

（一）實現利潤最大化

由于我國城鎮化進程的加快，居民的房屋需求增加，促使房地產行業快速發展，造成房屋價格急劇上升。國家為此出臺了一系列的政策，對房地產市場進行調控，房地產企業利潤大不如前。房地產企業為了保持一定的利潤水平，紛紛開始節約成本。土地增值稅是房地產企業的核心稅種，每年向國家繳納，稅負較重，因此，進行土地增值稅稅務籌劃可以助力房地產企業通過合法手段規避繳納土地增值稅造成的經濟負擔問題，減輕稅費承擔壓力，節約實際運營成本，提高企業經濟效益，保持市場競爭力。

（二）提升企業人員專業素養

房地產企業開展稅務籌劃工作時，由于這項工作具有復雜性、專業性，需要公司員工對土地增值稅的繳納稅政策內容有全面了解，然后結合企業實際運行過程中存在的問題，采取最有效的措施來減輕企業稅負。因此，企業需要聘用專業的財務人員，對員工進行專業知識素養培訓，提升人員對涉稅業務、稅務籌劃、會計知識等專業知識水平，從而有效提高房地產企業業務人員的職業素養。

三、房地產企業土地增值稅稅務籌劃工作存在的問題

（一）未能及時正確了解相關稅法政策

在房地產企業開展土地增值稅稅務籌劃工作時，有些財務人員不能及時了解最新稅法政策，在開展工作時不能滿足最新稅法政策規定的要求，達不到預期節稅目標，甚至會因為不了解最新稅法政策而觸犯法律，給企業帶來負面消極影響。此外，也存在企業管理者對土地增值稅稅務籌劃不夠重視、財務工作者未能正確了解相關土地增值稅政策等問題，這些問題的存在損害了公司的利益，影響了企業的可持續健康發展。

（二）缺乏專業人才

稅務籌劃是一項專業性較強的工作，加上房地產企業有其自身特點，開發過程復雜繁瑣，涉稅工作涉及的開發環節較多，一個項目往往需要較長的開發周期，因此需要聘用和培養有專業素質的員工，要在對土地增值稅稅法政策有深刻理解。員工專業能力水平的高低直接影響到稅務籌劃工作的開展情況。目前房地產企業財務人員大多數缺少土地增值稅稅務籌劃經驗，加上公司管理人員稅務籌劃意識淡薄，導致具體方案遲遲不能落實到位，無法找到工作切入點，嚴重影響公司的發展效率。

（三）稅務籌劃規劃不夠全面

企業開發項目涉及眾多環節，如果僅僅從某個環節入手對企業進行稅務籌劃，很難對房地產企業稅務籌劃形成整體的清楚認知，不能讓企業最大程度地減輕稅負，若財務人員對稅法政策認識存在偏差，還會增加稅收風險。土地增值稅的稅務籌劃是一項系統性的連貫工作，貫穿房地產開發整個過程，各部門的工作都緊密相聯。在日常工作中，不少管理者對稅務籌劃有錯誤的認識，認為稅務籌劃只是財務部門的職責，導致公司出現“各自為政”現象，各部門之間無法有效進行信息溝通和配合，企業的稅務籌劃覆蓋面難以延伸，對房地產企業穩定健康發展造成阻礙。

四、企業土地增值稅稅務籌劃具體思路

（一）開發階段的稅務籌劃

1.適當增加開發成本。房地產企業在進行房地產開發時，適當合理增加開發成本可以大大減輕土地增值稅稅負。根據土地增值稅稅法政策規定，房地產企業在出售自建商品住房時，土地增值額未超過可扣除項目20%的，國家對該開發項目的土地增值稅予以免稅處理。企業可以充分利用這項政策進行稅務籌劃，減輕企業稅負。在建設過程中，可以適當建造一些小區綠化、健身設施、幼兒園、娛樂休閑室、衛生室、文體實施等公共配套設施。一方面在保證銷售價格不變的前提下，提高房產品質，提升購房者滿意度，更好滿足購房者需求，幫助企業樹立良好的品牌形象；另一方面通過修建這些公共配套設施，增加房屋的開發成本，在銷售價格保持不變的情況下，使得房屋增值率降低，如果讓其增值率保持在20%以下，就可以免除土地增值稅。只要通過稅務籌劃節約的土地增值稅大于額外增加的開發成本，就可以幫助企業提高利潤水平。例如，甲房地產企業A 房產項目的銷售收入為10 億元，該項目預計土地增值稅的可扣除金額為8 億元，其中包含5 億元的開發成本支出，可以算出增值率為25%，大于20%，不能享受免稅待遇，需要繳納土地增值稅6000 萬元。如果對該項目進行稅務籌劃，在原有開發項目計劃下增加醫院、幼兒園，增加開發成本5000 萬元左右，并且在建成以后無償移交給政府。此時該項目開發成本增加到5.5億元，最終土地增值稅可以扣除8.5億元左右，增值率為17.6%。按照土地增值稅稅法相關條例規定，增值率低于20%就可以免征房地產企業的土地增值稅。雖然企業增加了5000 萬元的開發成本，但節約了6000 萬元稅負，還是提高了公司的利潤水平。這種“性價比”的優勢能增強房屋在市場上的競爭力，提高房屋的銷售效率。

2.選擇合理貸款方式。房地產企業由于項目前期建設需要投入大量的資金，加上建設周期長，往往需要大量在外融資來滿足自己的發展需求。企業往往通過兩種途徑進行融資：一種是通過銀行等官方金融機構進行貸款融資，另外一種則是通過非官方金融機構融資。通過非官方金融機構所融資金往往得不到官方貸款證明。根據我國土地增值稅稅法規定，房地產企業在進行土地增值稅計算時，如果房地產企業能夠提供金融機構的貸款證明，所支付的貸款利息可以單獨按實際扣除，如果不能提供金融機構的貸款證明，就不能據實扣除，只能通過計算扣除。

兩種方式利息費用的扣除計算公式如下所示：

能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房屋開發成本）×5%

不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房屋開發成本）×10%

房地產企業在進行融資時應盡量選擇官方金融機構，因為選擇官方機構行貸款所產生的費用可以任選第一種方式和第二種方式進行扣除，而在非官方金融機構貸款就只能選擇第二種方式。政策可選擇性給房地產企業帶來稅務的可籌劃性。房地產企業在開展稅務籌劃過程中可以提前計算未來實際產生的利息費用，再通過兩種方式分別計算與對比，選擇可扣除費用更多的方式。例如，甲房地產公司今年通過官方金融機構貸款產生實際利息500 萬元，取得土地使用權所支付的金額和房屋開發成本共計10 億元。如果選擇第一種方式，計算得出5500 萬元的扣除費用；如果選擇第二種方式，計算得出10000 萬元的扣除費用?？梢悦黠@看出第二種方式更有利于房地產企業節稅。房地產企業可以根據自身實際情況，選擇合適自己的方式來進行稅務籌劃。

（二）銷售階段的稅務籌劃

房地產企業在商品房銷售開始前，往往會根據項目開發成本確定一個合理的市場銷售定價，但是房屋的銷售期限往往是不一樣的。有些項目的銷售期限較長，需要幾年時間，在此期間，商品房銷售價格由于市場不確定因素影響而上下波動。我國稅法規定，房地產企業開發建設的商品房只有在產權發生變更時才需要繳納土地增值稅。這個規定導致實際銷售時產生的土地增值額會與企業一開始定價時的土地增值額產生差異。如果房屋價格上升，土地增值額就會增多，最終提高企業應交的土地增值稅。反之，如果房屋價格下降，土地增值額就會減少，最終降低企業應交的土地增值稅。因此，房屋銷售時，土地增值稅往往是不確定的，由于目前大部分房地產企業在正常情況下不會降價銷售，所以企業的土地增值額往往是增多的。為了減輕企業稅負，房地產企業可以采取另外一種銷售方式：成立一家專門的房屋銷售公司代銷商品房。設立具有獨立法人資格的銷售公司，在房屋剛開始銷售時，以確定的、合理的市場價格將房屋出售給這家銷售公司。國家規定房屋轉讓即收取土地增值稅，因此土地增值稅稅額在一開始就已確定，不會隨著房屋價格波動而波動。這種方式可以幫助企業解決由房屋價格上升所導致的土地增值稅稅負加重的問題，達到減輕稅負的效果。例如，甲公司在房屋剛開始銷售時設立的銷售價為1000 萬元，其土地增值稅可扣除的金額一共為800 萬元，土地增值額為200 萬元。由于房屋價格會不斷變化，如果其銷售價格漲到1200 萬元，土地增值額就會提高到400 萬元，從而拉高企業的土地增值稅。如果銷售價格下跌到900 萬元，土地增值額就會降低到100 萬元，從而降低企業土地增值稅。如果一開始便將房屋出售給銷售公司，土地增值額便不會產生變化，還是200 萬元。因此，企業要根據實際情況，實時關注房地產市場行情變化，可以在項目完成之前選擇適合自己的銷售模式來合理避稅。

（三）清算階段的稅務籌劃

1.合理選擇清算方式。房地產企業對某個項目進行清算時往往有兩種方式選擇。第一種是選擇將項目作為一個整體來清算，第二種則是將該項目分拆成住宅、商用、辦公三個項目來分別清算。實際上，第二種清算方式在許多方面優于第一種方式。我國稅法規定，房地產項目已銷售面積占項目開發總面積的85%以上時，就滿足了清算條件，房地產企業此時必須進行清算。事實上，住宅、商用、辦公這三個項目的銷售情況是不一樣的，即便是整個項目銷售面積達到了85%，若分開來計算，則有些項目已售面積可能沒有達到該項目總面積的85%。如果選擇第二種方式進行分拆清算，銷售面積沒有達到85%的這部分項目就不需要進行清算，可避免企業提前繳納土地增值稅，從而節約貨幣的時間成本，實現貨幣的最大價值。上文還提到，稅法規定普通住宅增值率低于20%時，可以免除土地增值稅。這是針對普通住宅而言的，對商用辦公是不適用的。因此，如果作為一個整體來清算，便無法享受該稅收優惠，分拆清算是免稅的前提條件。通過以上分析可知，選擇將各個項目分開清算可以在一定程度上減輕稅負。

2.準確選擇清算時間。房地產企業在進行土地增值稅清算時，管理人員需要科學準確地選擇清算時間點。一方面，為企業稅務籌劃預留充足的空間；另一方面，讓企業的資金能得到最大程度的利用。我國稅法規定，房地產企業進行土地增值稅清算時必須預先予以繳納。以深 市為例，該市普通標準住宅按銷售收入2%預征，別墅為4%，其他類型房產為3%。因此，企業在進行清算前，可以對應交的土地增值稅作預估測算。如果預估稅金小于預交稅金，就可以選擇提前進行清算，從而可以提前退稅。若預估稅金大于預交稅金，固然不可以推遲清算，因為稅法規定符合條件必須清算，但稅法同樣給了企業90 天的緩沖期限，房地產企業應充分利用這90天時間。

五、土地增值稅稅務籌劃解決策略

（一）及時深入了解財稅新政策

稅法政策在不斷變化，對于政府發布的最新稅收政策，企業管理層不僅需要對其中的土地增值稅新政策有全面深刻的認識，而且要對國家政策保持高度的敏感性，以便企業能及時對稅務籌劃方案作出調整和修改，提前應對政策變化對企業可能產生的影響。此時必須要求企業人員主動與當地稅務機關溝通，充分了解當地稅收征管條例，第一時間收集并掌握最新稅法變動資料，并將新政策及時傳達下去，讓企業相關工作深入了解，以便及時修改稅務籌劃方案。

（二）提高稅務籌劃人員專業素養

土地增值稅稅務籌劃工作對財務人員的專業素養要求較高。因此，企業首先應新成立專門的稅務籌劃部門，將稅務籌劃工作獨立出來，聘請一些熟練掌握財稅專業知識的人才，要特別擅長稅務籌劃。此外，應對財務人員開展針對性培訓工作，培訓內容大致可分為兩個方面：一方面，主要是針對專業知識技能、行業準則進行培訓，讓公司員工定期學習最新財稅知識；另一方面，加強員工職業道德教育，使其嚴格遵循法律法規，確保工作合法合理，避免出現違法違規現象。培訓內容也不是一成不變的，企業要實時掌握最新稅法政策，及時掌握稅法政策的修改部分，并對培訓內容作出調整。

（三）靈活應用籌劃手段進行全周期稅務籌劃

房地產企業自身具有特殊性，房屋建設周期長、涉及面廣泛、各部門協調密切，因此需要企業針對稅務籌劃作整體布局規劃。首先，成立專門的獨立部門，將土地增值稅的稅務籌劃工作覆蓋整個房地產開發環節。其次，財稅人員在籌劃階段就需要根據公司項目開發情況，預估項目需要的資金以及成本費用，對稅務籌劃產生的效果作合理的預估，從整體上確定稅務籌劃方案并提出相應的意見。在建設階段，需要財務人員準確無誤地將開發成本和費用進行歸集，做到合理合法。在銷售階段，需要具備專業能力的財稅人員對成本、稅負、費用進行合理分配，將土地增值額控制在臨界點以下，提出房產定價最優方案。最后，需要企業制訂相關保障制度，將稅務籌劃工作納入部門績效考核，提升財務人員工作積極性，使稅務籌劃工作的整體效益得到充分發揮。

六、結語

綜上所述，目前房地產企業面臨較為復雜的外部環境，市場競爭激烈，利潤空間大不如前。土地增值稅是公司納稅中的“大頭”稅種，因此對土地增值稅進行合理的稅務籌劃可以幫助企業減稅降費、降低成本，提升企業的競爭力。房地產企業領導要認識到土地增值稅稅務籌劃的重要性，各部門要積極與財務部門配合，加強公司人才培養。同時，房地產企業在進行土地增值稅稅務籌劃時，會受到市場、政策等眾多因素的影響，企業要想合理有效地進行稅務籌劃，需要制訂多種籌劃方案來應對變化多端的市場環境。通過對各種籌劃方案的比較分析，選擇最適合本企業的籌劃方案來幫助企業減稅避稅，實現企業的健康良性發展。