萬科困局何解

王博　顧凌宇　鄭慧　陳燭　王文彤

2018年9月，房地產行業還在高歌猛進，萬科董事會主席郁亮卻在內部講話中說，萬科要“收斂和聚焦，以‘活下去為最終目標”，彼時多數人都覺得郁亮謹慎過度，危言聳聽。

五年后，房地產行業深度調整。中指研究院數據顯示，2023年，全國房企合約銷售額從2021年的16.3萬億元降至10.3萬億元，縮水36.8%；百強房企銷售額從2021年的9.08萬億元降至2023年的5.39萬億元，縮水40.6%。

2024年3月29日，萬科A（000002.SZ）2023年業績會上，券商和媒體向郁亮帶領的萬科高管團隊拋出了11個問題。其中，8個問題直指萬科的償債能力、回款效率和表內外負債情況。

萬科2023年財報顯示，集團整體營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；權益凈利潤121.6億元，同比下降46.4%。

對于營收和利潤的雙降，萬科管理層解釋，這是由于主業房地產開發業務收入和毛利率下降，部分開發項目計提了減值。

2023年，萬科開發業務收入4016億元，同比下降9.6%；稅前毛利率15.7%，同比下降4.7個百分點。

萬科同時對存在減值風險的項目（含非并表）計提存貨跌價準備48.5億元，由此減少歸屬于母公司股東的凈利潤35.5億元。

雖然總體業績不盡如人意，但財報顯示：萬科銷量仍然穩居行業前三，在手貨幣資金998.1億元，現金短債比1.6倍，足以覆蓋一年內到期有息負債。

但在行業整體低迷的大環境下，這家以穩健為標簽的行業龍頭房企也無法遠離風暴中心。

2023年10月至今，評級下調、股債雙殺、險資逼宮、甩賣資產……萬科能否“活下去”，竟然成了一個真問題。

一家與萬科長期合作的全國性商業銀行高管告訴《財經》，三年來，地產行業銷售不見起色，疊加走向不明朗，導致市場脆弱，一有風吹草動就會引起投資人恐慌。

圖1：萬科存續美元債價格走勢

單位：美元。資料來源：企業預警通 制圖：顏斌

圖2：萬科股價走勢

單位：元。資料來源：Wind

圖3：2020年-2023年萬科負債表示意圖

注：上方標注數字為資產總額。資料來源：公司年報、Wind

圖4：房市政策脈絡

資料來源：根據公開資料整理

“堅決不躺平，一定會跨過階段性關口。公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全?！?月29日的業績會上，郁亮在回答《財經》提問時說。

郁亮坦言，雖然萬科很早就意識到“活下去”的問題，但考慮還不夠全面。市場變化后，過去穩健的標準現在不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，做更充分的準備。

郁亮在業績會上的問答被概括為“絕不躺平”，這一態度為萬科贏得了掌聲，也令不少業內人士唏噓——連萬科都要公開表態“不躺平”了。

“好學生”考出了“差成績”

2月底，一則“險資逼宮”的消息將萬科推上風口浪尖。

市場傳言，萬科管理層拜訪保險資產管理機構新華資產，希望其展期萬科的到期債務，但被拒絕。新華資產迅速發布聲明稱消息不實。

但這不足以打消市場疑慮。

一時間，險資要提前兌付，萬科向新華資產、平安資管、泰康資管等險資尋求保險債權計劃（一種由保險資產管理公司發起設立的投資產品）展期被拒等傳聞甚囂塵上。

據《財新》報道，從2019年到2023年，共有7家保險機構合計登記了23只與萬科有關的保債計劃，注冊總規模為402億元。

業績會上，投資人的首個問題就與此相關。萬科總裁祝九勝并未否認公司曾與險資溝通，但他也表示，各大保險公司與萬科合作的債權計劃，期限一般在10年及以上，會設置類似“5+1+1+1”的期限結構，在每個時點，企業和險資都會坐下來商量是否要提前行權。

一位曾參與保債計劃設計的險資高管告訴《財經》，萬科保債計劃的底層資產是商業不動產，如商場、寫字樓、酒店等項目。保債計劃的利息并不高，隨行就市，此前大約和5年期基準貸款利率差不多，在4.75%左右，現在是3%-4%。

保債計劃的擔保主體是集團公司，一般而言，當險資要求提前兌付，是因為發生了某些事情，如公司評級被下調，項目本身或者擔保主體出了問題，此時，某些合同條款就被觸發生效。

這不是萬科第一次陷入風波。2023年10月下旬，萬科已經遭受過一次沖擊。

2018年4月9日上午，王石（右二）和郁亮（左二）等人在深圳參加“2018萬科樂跑系列賽全國啟動儀式”。圖/IC

彼時，萬科的境內外債券價格接連下跌，其中美元債是投資人關注焦點。企業預警通數據顯示，2024年到期的“VNKRLE 5.35 03/11/24”“VNKRLE 4.2 06/07/24”，到期收益率分別一度高達52.9%、59.2%，2025年及以后到期的美元債，收益率也達到20%-40%。到期收益率與債券價格成反比，收益率高企說明債券價格大跌。

2023年10月18日，惠譽將萬科的評級從“BBB+”下調至“BBB”（投資級）?；葑u解釋稱，萬科的銷售額表現弱于預期，或將侵蝕其現金生成能力及去杠桿進程。11月24日，穆迪也將萬科評級由“Baa1”下調至“Baa3”（穆迪投資級中的最低級），展望負面。

2024年3月，惠譽和穆迪將萬科的評級進一步下調，分別至“BB+”和“Ba1”，均屬于各自評級體系中的“投機級”。

惠譽認為，萬科的銷售業績不佳，疊加資本市場波動，令其融資途徑進一步收窄，又必須應對到期債務，這些因素可能導致其財務靈活性持續惡化。

兩次風波過后，萬科的股價從13元左右跌至9元上下，但拉長時間線來看，這不過是在延續長周期的下跌趨勢。

如郁亮所言，萬科必須檢討自己的經營策略。

萬科是一家穩健型企業，在如此龐大的規模下，連續15年保持經營活動現金凈流入，地產行業沒有幾家公司能做到這一點。

具有危機意識的萬科總在提前預判行業的下行趨勢，但對其速度、深度卻未必能精準判斷。

此外，即便公司謹慎經營，由于自身的規模慣性，也難以完全做到知行合一。

高周轉是中國房地產行業的主流經營模式，這種模式的首創者便是萬科。2008年，萬科提出“5986”模式，即拿地5個月內開工、9個月內開盤、普通住宅占比80%以上，開盤當月去化率60%以上。

萬科模式被行業普遍接受，并且不斷升級。例如碧桂園提出“4568”法則，即拿地4個月內首次開盤，5個月內資金回籠，6個月內現金流回正，8個月后再投資新項目。

高周轉模式讓房企用少量資金撬動大量項目，從而高速發展，規模迅速膨脹。但高杠桿經營也埋下巨大風險。在市場一路向上時，風險被量價齊升的銷售數據所掩蓋，一旦市場下行，風險迅即暴露，當市場長期、深度、超預期下行時，全行業便陷入困境。

表1：2014年-2023年萬科現金流情況

單位：億元。注：紅色括號表示負值，表示現金流出。資料來源：公司年報、Wind

2021年，多家房企“爆雷”。2022年初，郁亮指出房地產行業進入“黑鐵時代”，萬科需要在2022年破釜沉舟、背水一戰?！耙此?、要么活，沒有中間狀態”。

2022年起，龐大的萬科開始“縮表”。

2022年，萬科銷售額4170億元，同比減少約三分之一。其合同負債從年初的6369億元驟減至年末的4656億元，并在2023年末進一步降低至3086億元。

自2014年起，萬科經營活動產生的現金流量凈額始終保持在百億元規模以上，即使是在房地產去庫存壓力較大的2015年，也有160億元左右的經營凈流入。

但2021年，這個數字從2020年的約532億元驟降至41.13億元，2022年、2023年分別僅約27.5億元、39.12億元。

2021年，萬科的合同銷售金額有所下滑，但從現金流量表來看，合并范圍內的銷售回款與上年基本持平。當年，萬科新獲項目的權益地價略有提升，在2021年房企拿地金額排名中僅次于碧桂園。

2022年，情況急轉直下。這一年，萬科銷售數據大幅下滑，拿地規模驟減。萬科管理層表示，行業形勢的嚴峻性遠遠超出他們在年初的預計。

2023年，萬科不僅面臨持續的市場下行，在籌資方面面臨的壓力也比2022年更大，當年籌資活動凈流出368億元。

2024年開年，房地產市場進一步下行。1月-2月，萬科合同銷售金額僅約334.7億元，而2021年-2023年的同比數據為1166.3億元、649.7億元、587.5億元。

萬科的盈利能力也在不斷下滑。

2020年至2022年，萬科出現增收不增利的現象。2023年，公司營收同比下降約7.56%，凈利潤同比下滑45.52%，凈利率降至4.39%的低位。

萬科管理層在2023年業績會上表示，公司確實在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。2024年，這些項目仍然會給利潤造成一些壓力。

一位接近萬科的人士向《財經》表示，公司在2021年、2022年市場不好的時候仍在拿地，一部分原因是為規模所累。一旦萬科規模下降，銷量下滑、名次跌出前三，公司的評級、融資、發債成本等均會受到影響。

從惠譽兩次調整評級的原因來看，銷售情況確實是重要影響因素，但排名卻未必。多位業內人士表示，由于市場已非常態，排名對房企融資的影響已經越來越小。資金方更關注流動性、償債能力等實際指標，以及是否有政策與政府的支持。

2020年以來，萬科整體的償債數據始終保持在相對安全的范圍內，但有不斷緊張的趨勢。

2023年末，萬科有息負債總額升至3201億元，凈負債率升至54.7%，貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數降至1.6倍。

此外，萬科母公司賬面上的貨幣資金余額為184億元，較往年大幅減少。

據固定收益投資信息平臺YY評級統計，截至2024年2月末，萬科境內外債券余額合計861億元。若以行權計算到期壓力，其中2024年3月-12月余額為261億元，2025年余額為362億元。

YY評級指出，如果萬科的資產處置意愿足夠，2024年仍可以通過處置資產實現債券剛兌，但考慮到2025年到期規模更大，萬科將面臨更大的兌付壓力。

萬科自救

2023年業績會上，萬科聯席總裁祝九勝提到，萬科面臨三個剪刀差帶來的資金壓力。

一是開發業務銷售規模下降，而交付力度提升，工程支出走高，但隨著交付高峰過去，2024年的壓力將全面下降。

二是“白名單”政策將以往“總對總”（萬科總部對融資方總部）的融資模式轉變成項目制，按照工程進度控制提款節奏，這壓縮了回流至總部的資金。

最后，萬科部分經營性業務的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）和NOI（經營性業務的凈經營利潤）仍處于爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間存在剪刀差。根據同行經驗，NOI提升50億元，可以對沖銷售規模下滑1000億元（所帶來的利息壓力），萬科需要提升這部分業務的盈利能力。

面對還債壓力，祝九勝說，與萬科長期合作的26家銀行是同盟軍，銀行家們對萬科皺了眉頭、提了忠告，也給了寬容。

皺了眉頭是對房地產市場下行感到超乎預期；提了忠告是對于企業如何活下去、保持現金流平衡等方面給很多建議，萬科虛心接受，共同商討應對之策，尋找解決方案；給了寬容是過往的信用融資模式轉向抵押融資模式，合作銀行給了一年到三年的過渡期，讓萬科慢慢轉化。

自2023年底起，萬科加快了資產處置步伐。

2023年12月，萬科以4.8億元出售悅榕酒店的管理權，2024年1月向深圳市投資控股有限公司轉讓了深圳高新投6.16%的股份，2月以23.84億元七折出售了在上海的旗艦商業項目——上海七寶萬科廣場的一半股權。

悅榕酒店和深圳高新投都是優質資產，上海七寶萬科廣場更是連續三年營業收入位列萬科商業項目第一位，但萬科依然忍痛割愛，其償債決心可見一斑。

一位接近萬科高管的人士向《財經》透露，除了常規融資渠道，萬科還在尋求多種合作形式，包括股權融資、REITs基金及消費基礎設施基金等。

一位來自全球物業管理五大行的負責大宗商品交易的員工透露，萬科的印力和泊寓，資產基本是可談的。

2023年，萬科經營服務業務（物業服務、物流倉儲、商業業務、租賃住宅）全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。

萬科2023年報顯示，2023年租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%；萬緯物流實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%；商業業務印力出租率94.8%，同比上漲1.6個百分點。

據《財經》了解，不久前全球知名房地產開發商鐵獅門看過泊寓在深圳的項目，而險資主要看的是印力（萬科商業物業）。

表2：萬科2020年-2023年部分經營數據

資料來源：公司年報

圖5：2020年-2023年萬科負債表示意圖

資料來源：公司年報、Wind

表3：萬科2020年-2023年部分償債指標及貨幣資金情況

資料來源：公司年報

此外，萬科還找了中金資本、高和資本、中信金石等投行組成聯合基金來處置資產。

萬科同時也考慮出售深圳“三星視界”舊改項目，該項目如果出售成功，將為萬科帶來上百億元的資金回血。

萬科能擺上貨架的“商品”還不止這些。

除了直接出售旗下資產或項目，萬科控股的上市物業服務公司萬物云也是其重要融資籌碼之一。

截至3月28日，萬物云市值達232.23億港元。萬科持有萬物云約56.3%的股份，可通過股權質押或出售股份的方式融資。

圖6：2021年以來多家房企“爆雷”

資料來源：根據公開資料整理

若選擇股權質押，以60%的市值和50%的質押比例簡單計算，萬科可融資約39.22億港元；若出售股份，融資額則根據市場價和出售比例確定，如全數出售，融資額約131億元人民幣。

泊寓、萬緯物流、印力雖然尚未上市，但萬科作為其母公司或控股股東，擁有廣泛的資產處置權利，包括出售資產、股權轉讓、資產抵押融資及發行REITs基金等多種方式。

據萬科業績會披露，中金印力消費REIT目前已完成網下詢價、正式確定發售價格，項目估值39.6億元；萬緯倉儲物流REITs申報材料獲中國證監會受理；保障性租賃租房REITs已完成資產端的梳理、評估，正在開展申報工作。

萬科大股東深鐵集團也兩次出面為萬科解圍。2023年11月，深鐵公開力挺萬科，而后又在今年3月15日認購萬科旗下的REITs產品約10億元左右，用真金白銀為萬科“撐腰”。

其實，萬科此輪甩賣資產、盤活存量不僅是為了短期還債，更是為最壞情況做打算。

祝九勝在業績會上表示，公司2023年末在手資金998億元，現金短債比為1.6倍，安全墊足夠厚。境外僅二季度還有到期債券，折合人民幣約56億元，公司已提前啟動相關置換和還款工作。

萬科要解決的問題是，在極限情況下也能活下去。

什么是萬科的極限情況？股價被做空，公司評級繼續下調，表外負債陸續到期，銀行和險資給的寬限三年到了，但銷售端仍無明顯起色。

彼時，萬科資產再好，也可能有價無市。

“萬科需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備?！庇袅猎跇I績會上說。

郁亮稱，未來兩年萬科將削減有息負債1000億元以上，約為當前有息債務的三分之一。

市場能否自行修復？

萬科遇困有其自身原因，也有行業大勢原因。

《財經》統計了2023年銷量前十房企“三道紅線”情況，萬科三組數值分別為65.5%、54.66%、1.6，仍處綠檔。

“三道紅線”是指：剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，剔除受限資金后的現金短債比不得小于1.0倍。

萬科的現金短債比與華潤置地1.78相近，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率兩項數值也均低于綠城中國。

綠城中國和華潤置地分別是混合所有制企業及央企中的財務穩健代表。

從融資端看，與房地產相關的金融政策經歷了一個先緊后松的過程。前期，為了防范系統性金融風險和行業“灰犀?！?，監管層出臺了一系列政策。

2020年8月，住建部、人民銀行提出“三道紅線”，根據觸線情況將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

彼時的房地產三巨頭中，中國恒大三線全踩，碧桂園和萬科踩中“一道紅線”，都位于黃檔，而“一線未踩”的綠檔名單以國央企為主，包括華僑城、中海、保利、華潤等。

2021年，“三道紅線”正式實施，房地產貸款集中制度和規范債券評級市場等配套政策也相繼落地，行業融資環境進一步收緊。

中指研究院數據顯示，2021年1月-

12月，房地產行業共實現了非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%；從同比增速來看，行業融資規模自3月起即為負增長，其中11月達到谷底，同比下滑71.6%。

為了維護房地產市場的健康發展，從2021年下半年開始，融資層面的政策出現松綁跡象。

2021年10月-11月，中國房地產業協會、國家發改委外資司、國家外匯局、國務院發展研究中心、中國銀行間市場交易商協會等部門陸續召開了四次房企座談會，關注境外債和境內債等房企融資情況。

一年后，2022年11月起，多項利好融資端的政策陸續出臺。包括債券融資延期擴容、“金融十六條”“三支箭”（鼓勵信貸、債券和股權融資）等。

其中，“金融十六條”側重支持出險房企，“三支箭”則類似防火墻，鼓勵金融機構給尚未出現風險的國央企、優質民企融資。

清華大學五道口金融學院副院長田軒向《財經》表示，短期內，三箭齊發可以緩解優質房地產企業的資金壓力。但三支箭各有利弊，尤其是第三支箭股權融資，周期長、見效慢。

2019年4月25日，濟南一處萬科樓盤的簽約中心集中辦理簽署購房合同，購房者在大廳里排隊等待簽署。圖/視覺中國

圖7：萬科債券到期分布情況（以行權計，年）（2024年為3月-12月數據）

注：2024年3月-12月到期債券中，萬科已償付一筆6.3億美元的美元債。資料來源：Odin

表4：2023年銷售前十房企三道紅線情況

注：2023年度全口徑銷售額前十房企中，保利發展、碧桂園暫未披露完整財報；萬科未披露受限資金情況，為統一口徑，現金短債比統一采用賬面貨幣資金計算；部分企業披露了非受限資金的現金短債比，綠城中國約1.41、龍湖約1.36、中國海外發展約2.1、招商蛇口約1.28。資料來源：公司年報及業績會相關報道、克而瑞地產研究、《財經》記者計算

圖8：2020年8月-2024年2月商品房銷售額變化

注：商品房銷售額即為新建商品房銷售額，包含期房和現房兩部分。資料來源：國家統計局

一位出險房企的融資經理指出，“金融十六條”第（八）條里的專項借款同樣需要抵押物。而房企能抵押的資產都已抵押出去了。

據克而瑞統計，房地產2022年全年新增融資總額8262億元，同比減少34%，全年融資總額則自2016年以來首次跌落到1萬億元以下。

2023年，政策層面的融資支持力度進一步加大。

上半年宣布延長“金融十六條”中兩項融資相關政策的適用期限，旨在引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持。下半年提出“三個不低于”，首次對銀行放貸提出量化要求，尤其利好非國有房企。

然而，彼時金融機構對房企的信心嚴重不足，仍然處于持幣觀望的狀態。

克而瑞的統計數據顯示，自2021年出現首次負增長后，房企的融資總量在過去三年持續下滑，2023年全年新增融資總額5692億元，同比下降28%。

北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，銀行是特殊的企業，要自負盈虧自擔風險，還要在安全性、流動性、盈利性經營原則中尋找平衡點。銀行與政府的目標不完全一致，銀行注重貸款安全，在樓市低迷、房價估值不斷走低下，抵押物價值在不斷減少，導致銀行對房企放貸謹慎。

針對房企融資難，監管層兩次出手，試圖通過白名單制度為房企增信。

2023年11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，會議強調，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。

會議還推出“50家房企白名單”制度，希望各大國有銀行和商業性銀行重點支持。

“正常經營”一般指公司尚未出現債務違約等情況，如萬科、龍湖等房企均在白名單之中。

2024年初，白名單制度進一步細化，從救企業變為救項目，即規避企業主體風險對具體項目的影響。

1月12日，住建部、國家金融監督管理總局共同發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱《通知》）。

根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，協調機制提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。

截至2024年2月29日，全國276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

白名單一定程度上提高了部分中小房企和有優質項目的出險房企的融資效率。但對于萬科這種此前靠信用背書，就能以集團名義對接銀行總行融資的企業來說，卻是一個新考驗。

以前，萬科和金融機構打交道的方式是萬科集團和某家銀行的總行對接融資，之后再把融來的錢分給區域公司和具體項目，現在反之，公司的融資要靠具體項目和各地方政府、銀行分行對接。

這意味著，萬科的存量貸款由萬科集團來償還，但新增的單體項目融資卻不能歸集到集團，同時集團的融資又與項目進展及資金監管情況深度綁定。

任何房企做財務預算時，都會依托“融資+銷售回款”兩個支撐點。真正讓萬科陷入困境的，是銷售端的萎靡不振。

國家統計局數據顯示，全國商品房銷售額的最低點出現在2022年4月。2022年7月，北上廣深四個一線城市開始放松限購。

2022年7月，深圳出臺“支持異地就業本地戶籍家庭公積金購房”；2022年8月，上海臨港新區對特定人才放松限購；11月，廣州允許非戶籍居民購房社保斷繳補繳；當月，北京通州區部分區域放開限購。

表5：2022年-2024年一線城市限購政策變動表

資料來源：中指研究院、各城市住建部門

表6：2020年-2023年房地產開發貸余額

資料來源：中國人民銀行

根據中指研究院數據，2023年已有200余省市（縣）出臺房地產調控政策超670次，多數城市限制性政策完全放開。但這時調控政策已無法在市場掀起太大波瀾，隨著銷量的不斷下滑，曾經堅挺的一線城市房價也開始下跌。

以深圳為例，據深圳市價格認定與監測中心數據，2023年深圳新建住宅全年成交均價59554元/平方米，同比下跌11.4%，二手住宅全年成交均價63386元/平方米，同比下跌15.4%

國家統計局數據顯示，2024年2月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，同比下降1.0%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，同比下降1.1%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，同比下降2.7%。新房環比下跌城市數為59個，比1月增加3個。

清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟對《財經》說，過去一年一線城市限購政策調整的重點是對細分市場精準施策。因此，對市場的整體刺激較小。

北京鏈家一名房產中介人士對《財經》說，“帶看時，一多半客戶都是覺得現在房價不漲，就還想再觀望一下。而且政策像擠牙膏一樣斷斷續續，大家都想再等等新政策?！?/p>

民建聯中央經濟委員會副主任經濟學家馬光遠建議，此時應出臺更有力的政策，例如取消一線城市所有的限購措施。

進入2024年，樓市仍在震蕩。圖/法新

但全面放開限購是否會讓投機炒房重來，再度引發房地產泡沫？馬光遠認為，當一二線的高凈值人群都在掛牌出售房產時，即使放開限購，也很難再看到房價大漲。

太盟投資集團（PAG）執行董事長單偉建認為，在房地產市場過熱時，限購目的是降溫，市場過冷時，依舊存在的限購政策等于雪上加霜。各地已有不同程度的松綁，目前是時候全面取消限購了。

單偉建認為，應該把以長期持有為目的的購房行為與短期的“炒作”區別開來，這不難做到。一個行之有效的做法就是用額外稅收來提高短期交易的成本，從而使投機行為得不償失。

單偉建還指出，新房售價“限跌令”也是房市穩定的障礙。人為使售價高于市值，導致有價無市。長痛不如短痛。取消限跌令，降價促銷，加速清除庫存，才能盡快扭轉房市頹勢。

關于融資政策，馬光遠指出，商業銀行出了壞賬要被問責，這是他們貸款的意愿不高的根源。雖然2022年底的“金融十六條”已經明確提出“對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”。但從此后的放貸數據看，金融機構對房企的貸款仍然謹慎。

馬光遠建議由政府出面增信，統一解決優質房企的存量資產和債務問題。為適應“商品房+租賃房+保障房”的新行業格局，部分存量房可以改造成保障房或長租公寓。

郁亮在3月29日的業績會上表示，房地產市場顯然是超跌了，好在行業支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，市場會逐漸恢復。未來住宅建設的中樞值在每年10億平方米左右，在新發展階段，萬科依然能夠成為一家優秀企業。以公司目前的能力，輕裝上陣之后，能夠更好地、更長久地為股東創造價值。