房地產企業土地增值稅清算面臨的挑戰與對策

文／湯晶 恒大地產集團（深圳）有限公司 廣東深圳 518040

引言：

房地產行業作為國民經濟的重要支柱，行業內企業的稅務管理工作在新一輪財稅體制改革的大背景下顯得尤為關鍵，而土地增值稅清算作為房地產企業稅務管理的重要環節，正日益受到稅務機關和房地產企業的共同關注。然而由于土地增值稅清算過程中涉及眾多復雜因素，從我國房地產企業土地增值稅清算實踐來看，其清算工作成效并不理想，因此房地產企業在后續的工作當中需要提升對土地增值稅清算工作的重視程度。

1.土地增值稅清算要點

1.1 明確清算條件

確立清算條件是土地增值稅清算的基礎，房地產開發項目竣工驗收、項目銷售比例達到地方規定、項目全部預售證持有滿三年等都是重要的清算條件。房地產企業的財稅人員在土地增值稅清算實務工作中不僅要將這些條件理論化，還需要將其與實際操作相結合。例如，項目銷售比例達到地方要求可能是一個動態變化的指標，房地產企業需要根據地方政策及時調整以保證清算的時機與要求相符。

1.2 核算企業收入

在房地產項目中，收入的多元性和復雜性需要精確的核算，這主要體現在以下兩方面：一方面，實物收入、貨幣收入和其他收入等需明確計算。房地產企業的財稅人員應根據收訖銷售款項與開具發票孰早原則，準確記錄和核算相應的收入項，在實際銷售過程中如果銷售面積與實際測量面積有差異，一般不再調整銷售合同，房產銷售發票需按照實測面積開具。另一方面，涉及債務抵償的情況也需要注意。在房地產轉讓過程中，債務抵償可能導致資產交換從而影響清算收入的確認，在這種情況下房地產企業的財稅人員應提前做好充分的評估，明確房地產價格和交換資產的實際價值以確保清算收入的正確性。

2.房地產企業土地增值稅清算面臨的挑戰

2.1 發票管理規范性不足

土地增值稅清算工作基本貫穿了房地產開發項目的各個環節，稅務機關清算管理工作的重點在于檢驗審核房地產企業提交的清算資料，其中主要就包括開發項目中與土地增值稅相關的各類原始票據。當前部分房地產企業財稅人員的稅務合規意識急需提升，他們如果在清算程序啟動后才著手準備相關材料，那么在這一過程當中難免會出現像票據遺失這樣的突發性問題，給企業的土地增值稅清算工作帶來涉稅風險。具體來看，房地產企業發票管理規范性不足這一問題可以進一步被細化成以下三個相關的風險點：一是房地產企業的財稅人員在日常工作當中由于各種主客觀因素的影響和限制，發票丟失未及時聯系開票方處理，這樣一來就會導致該部分開發成本無法據實扣除的問題，給土地增值稅清算工作帶來巨大的不確定性。二是企業財稅人員在發票管理工作當中由于主觀疏忽未及時發現發票信息填寫上的問題，比如發票抬頭填寫、發票打印不規范和發票備注欄未備注項目名稱及項目地址等問題，則會導致稅務機關在后續清算管理時要求房企重新提交相關資料，這樣就大大拖累的企業土地增值稅清算工作的進度。

2.2 未能有效把握清算關鍵點

在房地產企業的土地增值稅清算工作中，財務和稅務人員未能有效把握清算的關鍵點所引發的問題是一項重要挑戰。土地增值稅清算政策及相關計算公式規定了準確計算土地增值稅的要點，包括收入確認的完整性、可扣除項目的準確性以及對清算對象的把握。然而當前我國部分房地產企業在這三個關鍵點上都存在一些問題，進而影響了土地增值稅清算的準確性與合規性。首先，關于收入確認完整性把握不足主要體現在房地產企業和稅務機關在折扣銷售資產銷售收入的確認上存在爭議，在實務當中房地產企業的財稅人員傾向于以實際銷售價格確認收入，因折扣政策是針對企業一些尾盤項目的激勵性銷售措施，是企業真實發生的銷售行為；但是在這一點上有些稅務機關有不同意見，稅務機關認為房地產企業與業主簽訂的合同額低于同期同類資產70%價格就是不合理低價銷售，應予以調增收入。當前我國土地增值稅征管制度體系還有待完善，不同地區的稅務機關對此有不同的政策要求，房地產企業若是忽視了同稅務機關在這方面的溝通與交流，那么在后續的清算過程中將會面對相應的涉稅風險。其次，當前部分房地產企業的財稅人員在核算項目的開發成本時，針對開發間接費用這一可扣除項目存在列支不準確的情況，這主要是由于開發間接費用的界定在土地增值稅清算中具有一定的靈活性，實務當中部分房地產企業在核算時誤把銷售人員費用一同列支到開發間接費用中，導致少計期間費用多繳納企業所得稅，上述操作在一定程度上對清算結果的準確性造成了負面影響。最后，部分房地產企業的財稅人員對稅收政策了解不到位，在清算對象的選擇上存在問題，這同樣也會對后續的清算工作造成不利影響。

2.3 土地增值稅籌劃缺乏合理性

目前從我國大部分房地產企業的土地增值稅納稅籌劃工作實踐經驗來看，土增稅籌劃的合規性與合理性由于受到以下幾方面因素的影響還存在不足之處：一方面，部分房地產企業的管理層和財稅人員沒能建立起對稅務籌劃活動的正確認識，一些房地產企業的財稅人員在實務當中缺乏稅務合規意識，對增值稅及企業所得稅收入確認時點認知不夠準確。另一方面，部分房地產企業財稅人員的綜合素質有待提升，特別是當前一些財稅人員并未能充分理解和掌握土地增值稅稅收政策，這可能導致企業沒有充分享受相應的稅收優惠或土增稅納稅籌劃方案的政策遵從度不高。

2.4 稅務風險意識薄弱，稅務風險管理機制不完善

當前部分房地產企業對稅務風險管理工作的缺乏重視，財稅人員在土地增值稅清算工作中對潛在稅務風險因素認知有限，因此在土地增值稅清算工作中頻頻出現不合規的涉稅行為，給企業造成了一定損失。與此同時，房地產企業的稅務風險管理機制有待完善，具體表現在現階段所使用的稅務風險識別機制缺乏對信息工具的使用，這導致房地產企業對土地增值稅清算風險因素的識別不夠準確；此外，當前房地產企業的財務部門和內部審計部門沒有針對土地增值稅清算工作流程建立起完備的監督審核機制，沒有守好土地增值稅清算風險事后控制這一關。

3.房地產企業土地增值稅清算優化對策

3.1 從嚴管理發票、憑證

房地產企業在土地增值稅清算工作中為應對發票管理不規范的問題，財稅人員可以采取以下幾項優化措施來從嚴管理發票和憑證，確保清算過程的準確性和合規性。具體來看：第一，加強和供應商的溝通與交流。房地產企業的財稅部門與法務部門應當在與供應商簽訂的采購合同中明確對方按有關規定向我方提供發票的義務，合同中應明確要求供應商按照交易額向付款方提供合法合規的發票，并在發票上包含必要的信息。房地產企業通過加強合同管理來敦促供應商遵守發票提供的規定，以此提升增值稅可扣除項目稅務處置的合規性。第二，強化發票管理內部控制。房地產企業需要從組織、制度和技術三個層面入手完善票據、憑證內部控制體系，企業財務部門對業務部門提供的發票負責審核檢驗票據的真實性和完整性，對已付款未及時提供發票的公司，跟蹤登記并催要發票；其次要建立健全票據管理制度，從制度層面上對票據的領用、審批和填寫等具體環節予以規范；最后，房地產企業要加強票據管理信息化建設，通過外部引進或自主研發的方式建立起電子發票系統，這樣既能提升財稅人員的工作效率，也能減少因財稅人員操作失誤而帶來的稅務風險。第三，加強對財稅人員的培訓教育。企業應當定期組織財稅人員開展票據管理培訓，向他們普及宣傳企業關于票據管理的各項規章制度，提高其對不同發票種類和稅率的認知，確保票據的正確處理和準確記錄，從而提升土地增值稅清算質效。

3.2 準確把握土地增值稅清算政策

3.2.1 重視土地增值稅清算關鍵點

在土地增值稅清算工作中，房地產企業的財稅人員應該深入理解并合理應用相關政策以提升土地增值稅清算工作水平。具體來說，房地產企業的財稅人員應當做好以下幾項工作：第一，明確土地增值稅的征收對象和計算方法。根據不同地區的規定，清算對象可能是普通住宅、非普通住宅以及其他類型房地產，因此房地產企業的財稅人員應該根據實際情況準確劃分清算對象，并了解不同類型房地產在土地增值稅征收中的計算方法。第二，注意土地增值稅的免征政策。房地產企業的財稅人員應當充分了解土地增值稅免征的條件和限制，例如對于普通標準住宅，根據政策規定可以在一定條件下免征土地增值稅。此時房地產企業的財稅人員就可以通過應用調整銷售價格、合理分攤成本等方式，使項目達到免征土地增值稅的條件從而降低稅負。第三，合理運用土地增值稅扣除政策。房地產企業法的財稅人員在土地增值稅清算過程中可以合理申報可扣除項目，以降低應納稅額，因此財稅人員必須按照規定準確核算開發成本和費用，妥善保存相關發票、合同、銀行回單以及工程核算（結算）資料，避免因為缺少證明材料稅局調減成本造成多繳土地增值稅風險。

3.2.2 加強稅企溝通交流

首先，房地產企業應當及早與稅務機關進行溝通，在進行土地增值稅清算之前，企業的財稅人員就可以主動與當地稅務機關取得聯系，及時了解最新的政策法規、政策解讀和操作流程，增強自身對土地增值稅清算有準確的理解。其次，房地產企業在進行土地增值稅清算過程中遇到疑難問題時應當及時向稅務機關尋求幫助，尤其是當房地產企業的財稅人員在遇到政策模糊、成本費用界定不清等難題時，通過與稅務機關展開深入的討論可以幫助企業理清思路，并找到合理的解決方案。最后，稅務機關也需要在與企業的溝通交流中保持開放的姿態，稅務機關的工作人員應該耐心聽取房地產企業的問題和建議，從而更好地進行政策解釋和指導；在企業提出合理的訴求時稅務機關應當認真考慮，積極尋求雙贏的解決方案以維護稅收征管的公平與合理性。

3.3 加大力度籌劃土地增值稅

3.3.1 強化員工稅務籌劃意識

員工的合作和理解是房地產企業土地增值稅納稅籌劃方案成功實施的基礎，因此企業管理層首先應當認識到員工稅務籌劃意識的重要性，納稅籌劃不僅僅是房地產企業財務部門的工作，而是企業每個職能部門和每一位員工都應當關注的事項，企業管理層可以通過內部培訓、溝通會議等方式向全體員工普及稅務籌劃的基本知識和重要性，強調納稅籌劃對企業經濟效益的影響，幫助企業全體員工樹立起正確的稅務籌劃理念。此外，財務部門需要在房地產企業土地增值稅稅務籌劃工作中發揮更積極的作用，引導員工參與稅務籌劃，其作為稅務籌劃的核心執行者應當與其他職能部門緊密合作，協調好各個環節的涉稅工作。最后，房地產企業應當建立一個全員參與的稅務籌劃文化，通過定期的內部培訓、分享會議，讓員工了解稅收政策的變化和企業的納稅籌劃目標；通過完善員工激勵機制，房地產企業可以激勵員工在稅務籌劃方面的積極參與和貢獻；良好的企業稅務文化可以激發每個員工的責任感和使命感，讓他們在土地增稅稅務籌劃和清算工作過程中把優化土地增值稅清算當作共同努力的目標。

3.3.2 合理應用稅務籌劃技巧

通過科學合規的籌劃方法，房地產企業可以合理降低應納稅額，實現稅收的合理優化，因此接下來本文將從縮小稅基和延緩納稅期限兩個角度探討房地產企業土地增值稅稅務籌劃工作中稅籌技巧的應用。一方面從縮小稅基的角度來看，房地產企業的財稅人員可以通過合理的經營安排和籌劃來降低應納稅所得額和增值額，從而降低應繳的土地增值稅額；這需要財稅人員關注并應用以下幾項稅務籌劃技巧：一是合理確定銷售價格即在滿足市場需求的前提下，房地產企業可以調整房地產銷售價格來使土地增值稅的增值額降低，特別是在稅率階梯點處，企業降低銷售價格能夠讓房地產項目的土地增值稅適用稅率從高稅率區域進入低稅率區域，達到減少稅負的目的。二是合理安排開發成本，房地產企業的財務人員應當盡可能地將開發成本均攤到開發地塊，避免同一項目同期開發的多個地塊成本投入波動較大的情況，從而降低應納稅所得額。另一方面從延緩納稅期限的角度來看，房地產企業可以通過合理的時間安排將納稅時間推遲，從而獲得更多的資金周轉時間和流動性，這需要財稅人員在土地增值稅稅務籌劃工作中應用好以下幾項稅籌措施：一是合理安排清算時間。房地產企業的財稅人員應當在滿足法律規定的前提下，選擇合適的時間進行土地增值稅的清算從而使企業能夠獲得更多的資金周轉時間。二是充分利用稅收優惠政策。房地產企業的財稅人員在利息支出方面可以依據相關政策和項目的實際情況選擇合適的扣除方式來降低應納稅額，合理選擇分攤扣除或實際支出扣除將有助于優化房地產企業的資金流動。

3.3.3 及時確認各項資料

土增稅清算過程中涉及到企業、證件、銷售明細、成本數據等多項資料，需要在清算準備階段提前確認。首先，房地產企業需要確認與企業相關的資料，包括企業營業執照、公司征信報告、土地開發資質證書、驗資報告等；其次，房地產企業需要確認土地增值稅清算相關的證件資料，涉及到土地拍賣成交證明、土地轉讓公告、土地使用權轉讓合同、房屋預售許可證、工程規劃許可證、施工許可證、發改委文件等；再次，與房產銷售環節相關的資料主要為銷售匯總表和銷售明細表，在土增稅清算準備環節，房地產企業要注意確認預測繪和確權測繪的面積、稅務發票信息、銷售合同信息、財務部門收款信息等。同時，房地產企業還要按規定對產品構成情況進行書面認定，并引入第三方外聘機構對企業所提供的銷售合同、明細賬目等信息展開事前審計工作；最后，開發成本資料也是房企土增稅清算的前提依據，與項目開發相關的成本數據包括開發成本憑證、成本票據、項目清算合同、項目結算憑證、核減事項憑證等。此外，房地產企業還應當關注已繳稅費資料，即已繳稅費明細，以及土地使用稅、印花稅、契稅等稅種的完稅證明。在土增稅清算以前，房地產企業不僅要準備好上述資料，還要對資料內容和相關數據進一步審核確認，嚴格按照規定編制鑒證報告等，避免后期返工修改影響清算進程。

3.4 強化稅務風險意識，健全稅務風險管理機制

為了更好地應對土地增值稅清算工作中的各種挑戰，房地產企業一方面要更新針對財稅人員的稅務教育和培訓計劃，將稅務風險管理納入稅務教育和培訓的課程內容，通過聘請稅務機關或稅務咨詢公司的專業人員來對本公司財稅人員提供系統性的稅收知識培訓，其深入了解土地增值稅法規、政策和實踐，進而提高風險識別和風險應對的能力；此外，房地產企業需要將稅務風險防范融入企業文化，在公司內部建立起倡導稅務風險教育和意識培養的工作氛圍，旨在對包括財稅人員在內的全體員工進行潛移默化的宣傳，提升房地產企業整體的稅務風控和稅務合規意識。另一方面，房地產企業需要做好以下幾項工作，建立健全稅務風險管理機制。第一，加深大數據、云計算等先進信息技術在稅務風險管理工作中的應用，建立起稅務風險識別系統。房地產企業需要組建專業的技術團隊，在現有的技術架構層面上對稅務風險識別工作進行優化，通過數據挖掘和數據分析實現針對土地增值稅清算過程中稅務風險因素的自動化、智能化識別，實時監測并抓取當期土增稅清算數據進行對比分析，一旦發現異常將自動啟動相應的風險應對預案并及時向財稅人員發出預警，使財稅人員介入，從人工層面上對風險因素進行二次處置。第二，房地產企業需要在土地增值稅清算工作中更好地發揮內部審計職能的監督作用，為此內部審計部門應當設置專門的土增稅清算審計專項小組，定期對清算工作中各項業務、財務活動的合規性進行審查，對于審計過程中發現的問題要監督相關責任人盡快整改并形成審計報告及時上報管理層，在本輪稅務申報工作完成后總結工作經驗，實現稅務風險管理機制的持續改進。

結語：

綜上所述，我國房地產企業當前在土地增值稅清算工作中還存在許多亟待解決的問題，為了進一步提升房地產企業的土地增值稅清算工作水平，房企需要從強化票據管理、理解和學習土地增值稅相關政策和完善土地增值稅稅務籌劃等三方面入手通過完善內部控制體系、加強稅企交流和靈活應用稅務籌劃技巧等措施來改進土地增值稅清算工作中存在的不足，提升房地產企業的稅務管理工作質效，助力企業健康持續發展。