糾紛解決視角下居住權制度理解與適用

羅 兵

（南京財經大學紅山學院， 江蘇 南京 210003）

2021 年1 月1 日《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）正式施行，其中物權編第十四章用6 個條文厘定了居住權制度，自此居住權作為一項明確的法律制度在我國民事法律規范中正式確立。根據《民法典》第367 條、第371 條的規定，居住權的設立方式主要有合同和遺囑兩種方式，其基礎法律關系既可以是居住權合同關系，也可以是基于遺囑、遺贈產生的遺產分配關系。[1]實踐中產生的涉居住權糾紛大多集中于居住權合同與居住權行使方面，因而宜以實踐糾紛解決為方向，對我國居住權制度相關理論與規定進行理解與適用研究。

一、制度與實踐：涉居住權糾紛處理呈現無序性

為了解《民法典》正式施行后，涉居住權糾紛裁判的相關司法實踐情況，筆者以“案件名稱：居住權”“案件類型：民事案件”“審判程序：民事一審”“文書類型：判決書”為關鍵詞在中國裁判文書網進行了檢索，自2021 年1 月1 日至2023 年6 月30 日之間共計有205 篇涉居住權糾紛裁判文書，對這205 篇裁判文書進行綜合分析后可以發現，有159 例案件涉居住權合同，占比達到了78%。因此，居住權合同在經濟社會發展中使用較為普遍，憑借其靈活設立的優勢，不但能夠在傳統婚姻家庭領域內發揮突出的居住保障作用，而且能夠在更為廣闊的社會實踐中為住宅的多樣化利用提供重要的方法路徑。本文從以合同方式設立居住權的角度出發，對涉居住權糾紛的解決進行探究。

再進一步對上述涉居住權糾紛進行分析，可以發現以合同方式設立居住權存在明顯的無序性處理問題。最高人民法院針對居住權制度的確立修改了《民事案件案由規定》，分別在合同糾紛案由下增設了“居住權合同糾紛”、用益物權糾紛案由下增設了“居住權糾紛”，而事實上以合同方式設立居住權產生的涉居住權糾紛也大抵為分為這兩類。人民法院對涉居住權糾紛的處理過程，并未考量兩類糾紛不同的特點適用法律，對相同的涉居住權糾紛問題不同法院卻引用不同的法律條文進行裁判。針對居住權合同糾紛，有些法院直接依據《民法典》物權編第366、367、368 條進行裁判，而有的法院或適用總則編第3、6、7、8 條裁判，或適用合同編第502、509、584 條進行裁判，對相關條文的解釋與適用問題存在不同的理解和認識；針對居住權糾紛，有些法院通過《民法典》物權編確立的物權規則進行裁判，有些法院則以婚姻家庭編或繼承編規則裁判，還有些法院甚至以《老年人權益保護法》作為裁判的依據。產生上述法律適用混亂狀態的主要原因在于居住權作為一項新確立的物權，社會大眾包括司法裁判者對其相關制度程序和法律條文的理解與適用并不成熟。

不同居住權合同糾紛形態雖存在差異，但集中在居住權設立過程中。通過對上述糾紛進行分析，可以發現居住權設立過程中婚姻家庭糾紛的數量在全部205 件糾紛中占比達到了64%。傳統婚姻家庭生活中，基于相互之間的信賴關系，大家多以口頭協議的方式對住宅居住相關內容進行約定，即使有相應的書面協議也約定得較為模糊。筆者對所有糾紛中當事人的訴求進行研究，發現有67% 的當事人要求確認其享有居住權，而這些糾紛中甚少有當事人對居住權進行了詳細的書面協議約定，案件類型有保留居住權而讓渡房屋所有權、兄弟分家中將居住權作為單獨財產分割、離婚后為一方或子女保留房屋居住權等。而居住權糾紛的焦點多集中于居住權的行使與限制方面。模糊的書面約定及欠缺的法律認識使得居住權人不知其如何行使權利，房屋所有人亦不清楚其對居住權人的權利負擔與自身的克制義務。從具體居住權糾紛而言，多數當事人請求解決其與所有人的權利行使矛盾，其中部分當事人要求所有人為居住權人行使權利提供便利，如騰空房屋等；部分居住權人要求對所有人或第三人侵犯其居住權進行法律保護，如賠償侵權損失、返還房屋等。

二、評析與歸納：居住權制度理解與糾紛解決路徑

我國現行《民法典》居住權制度將居住權置于物權編第三分編用益物權的位置，從性質上將居住權定位為一種與土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權并列的物權，從而實現住房及土地資源的市場化流轉、多元化利用的社會政策目標。[2]然而《民法典》僅從第366 條到第371 條對居住權進行了簡略規定，并用該6 個條文嚴格限制了居住權的設立方式及權利內容。以其對居住權禁止轉讓、繼承的限制及實踐中較多適用于婚姻家庭領域的實踐形態可以發現，我國居住權并未脫離傳統人役性居住權理論的影響，雖在性質上界定為用益物權，但仍具有濃厚的人身專屬性特征。人役性居住權的立法意旨與用益物權的法律定位并不匹配，這就導致了實踐中很多為充分利用住房而以合同方式設立居住權的目標并未得到實現，大量居住權合同糾紛和居住權糾紛亦無法僅通過物權編相關法律規定得到合理裁判，只能夠“借用”《民法典》總則編、合同編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編及其他單行法律規定作為裁決依據。

基于上述理解，應當將涉居住權糾紛明確界定為居住權合同糾紛和居住權糾紛兩大類，根據不同糾紛的實踐特點對不同問題分別進行討論和處理。首先，就居住權合同糾紛而言，其性質應當屬于合同糾紛的范疇，對該類糾紛的判斷應當基本采用《民法典》總則編、合同編的對合同行為相關問題的處理方式與規則，可以參考同屬于用益物權的地役權設立合同相關糾紛的處理方式，主要判定內容包括對于合同是否成立的認定、合同效力的認定、合同內容的確定與漏洞填補、違約責任的承擔等[3]，同時考慮物權編第366 至371 條于居住權合同相關的規定，包括居住權合同的條款、合同形式、合同限制、特別約定等，特別是物權與債權基本理論和物權登記的相關規定。不應當再行引用婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編或其他單行法律規定作為司法裁決依據。其次，就居住權糾紛而言，應當更多地關注居住權作為用益物權的本質，可以適當參考婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編的規定。具體于糾紛實踐樣態，居住權糾紛既涉及居住權與所有權的權能沖突與化解，又涉及具體權利內容的法律解釋與判定。但關鍵一點是把握居住權是物權的一種，應從物權規定的物權法定、平等保護等原則出發，結合民法對民事法律關系公平理念的適用，解決居住權糾紛相關法律適用問題。

三、理解與適用之一：居住權設立與效力

應當在居住權合同糾紛的處理過程中明確適用我國目前的物權變動模式，即債權與物權相區分的原則。民事主體簽訂居住權合同的效果主要有兩方面：一是在締約當事人之間建立合同式的債權債務關系，為后續合同的履行即居住權內容的實現提供基本依據；二是作為一種原因行為提供物權設立的基礎原因，結合我國《民法典》第368 條對“居住權自登記時設立”的規定，在后續當事人完成居住權登記時設立居住權。物權變動發生時，物權變動的原因、結果是兩個不同的法律事實，其成立和生效依據的是不同的法律規則。[4]居住權合同作為物權——居住權變動的原因，在解決居住權合同糾紛的過程中應當從合同本身來考慮，以合同之成立與生效要件來判斷居住權合同之成立與生效。至于當事人之間的特殊身份關系，應當作為相關要件的證明內容進行考量，如當事人之間雖未簽訂正式的居住權合同，但可結合其他書面文件以及特殊的身份關系綜合判斷，在經過論證達到了相應的民事訴訟證明標準后，認定存在正式的居住權設立合意，如再滿足居住權登記要件的要求，則認定居住權已然設立。

如何厘清表現當事人合意的居住權設立合同與產生公示設立效果的居住權登記的法律關系。一方面，基于區分原則的物權變動模式考慮，既然《民法典》明確了居住權登記設立的方式，那么居住權登記應導致居住權設立的效果，而無對居住權設立合同效力的影響。如當事人在簽訂居住權設立合同后，并未按照合同約定或法律規定履行辦理居住權登記的義務，則產生的效果有二：一為負有登記義務一方當事人，因未履行債務而須承擔違約責任，債權人有權請求其繼續履行登記義務，亦可要求其進行損害賠償；二為居住權的設立行為并未完成，也即應當取得居住權的一方當事人并未取得居住權，雙方僅發生債權債務關系，而物權變動則并未發生。另一方面，居住權登記的內容應當與居住權設立合同約定盡可能保持一致。根據《不動產登記暫行條例》第8 條的規定，不動產登記簿應當記載的四類事項包括自然狀況、權屬狀況、權利限制提示事項以及其他相關事項，這與《民法典》第367條關于居住權合同條款的規定核心內容是一致的。再考慮到居住權登記作為具有強公示效果的物權登記，在保護權利人合法利益的同時亦對第三人具有通告的功能，當事人之間的居住權合同約定核心目的即為設立居住權的物權變動，應當將權利內容詳盡公示，因而登記內容與合同內容應盡可能保持一致。我國不動產登記的實踐操作中允許登記機構通過黏附地役權合同的方式對地役權內容進行記載[5]，居住權合同采用和地役權登記類似的操作方式亦無不可。

四、理解與適用之二：居住權行使與限制

根據《民法典》第366 條，當事人在行使居住權時首先應當按照居住權合同的約定行事，以滿足生活需要為使用目的。雖然該條文明確當事人行使居住權應當以居住權合同對居住的詳細約定為依據，但受限于當前我國居住權登記制度并不完善，很多居住權登記并無對居住權合同全部內容的確認和公示，又因《民法典》物權編并未規定當事人之間如無上述內容約定或約定不明時的處理路徑，居住權糾紛就頻發于居住權行使過程中。因此，居住權的行使依據主要來自當事人在居住權合同中對居住權行使的明確約定，以合同方式設立居住權是基于當事人在自由意志下的私權處分行為，如當事人之間存在該約定，則雙方自應當依據居住權合同的約定，履行相應的義務，并接受居住權合同中對居住權的限制約定。但若當事人對此并無書面約定，抑或約定不明時，則應當結合物權編對居住權權能的界定及總則第6 條的規定，公平合理地確定居住權人的具體義務及責任。以下對此種情況詳析之：

從宏觀層面來看，相對于所有權人對住宅擁有的圓滿物權而言，居住權的權利內容僅限于對住宅的占有和使用，并無收益和處分的權能。居住權人可以基于生活居住的需要對住宅進行占有和使用，排除了所有人對住宅的該兩項權利。故即使居住權合同并未對居住權行使進行詳細約定，自居住權設立伊始，住宅所有權人即應當接受居住權對其所有權權能的限制，并負有相當的容忍和克制義務。[6]但該限制為保障居住權人對于住宅穩定居住的權利，并非對所有權的轉移，故居住權人不得影響住宅所有權人行使除占有、使用以外的其他權利，特別是不得對房屋所有權的自由移轉造成影響。

聚焦于微觀層面，居住權糾紛主要涉及三個具體問題：第一個問題為對居住權行使主體的范圍界定。對此應當以不動產登記簿載明的居住權人為主要界定標準。有學者認為對于老人、兒童或行動不便的居住權人，亦應賦予保姆等為其提供生活起居照顧的人享有居住利益[7]，該解釋與居住權作為登記設立的物權本質相矛盾。既然居住權作為登記設立的物權，應當以不動產登記簿作為唯一權利行使主體，不能任意擴大權利主體的范圍，否則有損物權的公示權威。上述列舉人員可以在居住權人的授權下之下，為輔助居住權人行使居住權而對房屋進行居住使用，而非直接作為權利主體行使權利或是享受居住利益。第二個問題為居住權人的居住義務承擔。從《民法典》第366 條對居住權以滿足生活居住需要為目的的界定，在無居住權合同明確約定的情況下，一切居住義務的承擔應當以生活需要為核心，結合民法公平原則的要求綜合判斷。在此之下，如住宅維修義務的承擔問題，原則上居住權人為滿足生活需要而使用房屋，應當承擔房屋的日常維修責任；至于房屋的重大修繕，應當考慮到居住權人僅為房屋占有使用人，只要不存在故意損壞房屋的惡意行為，對于保有或提升房屋價值的重大修繕責任應以公平原則而交由所有人承擔。第三個問題為居住權行使受阻的權利救濟。居住權遭受侵害應當明確為物權侵權，與居住權合同有直接關系，因而居住權遭受損害得使用《民法典》第233 條至239 條關于物權保護的規定尋求救濟，如住宅所有人或第三人不當干涉居住權人的居住行為，侵害居住權人的居住利益，居住權人有權請求侵權人排除妨害并要求其進行損害賠償。

五、結語

對居住權的立法認可和法律架構是《民法典》一項非常重要的制度創新。但由于立法意旨與法律架構的矛盾與沖突，再因我國居住權制度創建實踐較晚，相關的配套設施如居住權登記制度也并不完善，因而實踐中對涉居住權糾紛的處理呈現出無序性的特征。主要體現于居住權合同糾紛和居住權糾紛兩大方面。由于居住權合同糾紛應當落定于合同糾紛的本質，通過對合同編相關條文的適用及民法債權和物權理論的貫通，著重解決居住權合同糾紛中涉及居住權設立和效力問題，同時關注與居住權設立及效力具有密切關聯的居住權登記問題。居住權糾紛應當從目前法律設置的條文本身出發，結合立法意旨，對居住權行使相關的矛盾沖突進行深入剖析，在宏觀層面把握居住權與所有權的權能界限，在微觀層面著力解決居住權主體界定、義務承擔、權利救濟三個核心問題。