美國次貸危機對中國房地產市場的啟示

姜　林

[摘要]2008年,美國的次貸危機演變成全球金融危機,嚴重影響了其宏觀經濟,進而向其實體經濟發起攻擊,國內對房地產業的爭論再次變得激烈,房地產業也在今年出現了拐點,在經濟增長受出口影響頗為嚴重加之房地產市場“救市”呼聲一浪高過一浪的情形下,國家貨幣政策出現松動,樓市出現“小陽春”。

[關鍵詞]次貸危機 房地產泡沫 貨幣政策

作者簡介:姜林(1987-),女,漢族,四川什邡人,四川大學經濟學院06級金融學。

一、引言

爆發于美國的次貸危機于2008年泛濫成全球的金融危機,給許多國家的金融體系甚至宏觀經濟都造成了嚴重危害,而次貸危機爆發的導火索正是房地產泡沫的破滅。美國房地產的泡沫與當初美國政府寬松的貨幣政策有著莫大的關系。2007年初,中國社會科學院發布的《2007年中國服務行業發展報告》指出,中國房地產市場的泡沫已經浮現,無論在規模結構價格以及利潤上都存在問題。

在中國以銀行為主導的金融體系下,房地產融資的主要渠道是銀行信貸,融資渠道單一。根據中國銀監會統計部專題組(2005)年估計,我國房地產開發投資資金中來自銀行貸款的比例在60%左右。從2007年數據看,與購房款相關的定金及預收款、個人按揭貸款的比重之和約占到了房地產開發資金來源的42%,銀行貸款占比17%。

二、文獻綜述

國內外對貨幣政策是否或多大程度上會影響到房地產市場存在著很大的爭論。

Takatoshi等(1995)認為在20世紀80年代日本房地產價格泡沫中,銀行對房地產業的信貸急劇增加起到了誘發作用[1]。易憲容(2005)認為,房地產市場的泡沫完全建立在銀行過度支持的基礎上[2]。周金奎(2005)通過一個博弈分析認為,信念與金融支持過度是房地產泡沫形成的重要原因[3]。

張遷平(2008)等認為,貨幣供應量政策只能在短期內控制房地產投資的增長,長期來看,他很難控制房地產投資規模的擴張趨勢,信貸政策只能部分地調節房地產投資的增幅,并不能強烈的影響房地產市場,不能控制房地產市場的發展方向。而土地供給的松緊政策明顯影響著房地產均價[4]。

三、貨幣政策及其相關工具的運用對房地產市場的影響

(一)利率作為資產價格,是借款者的資金使用成本,利率高低直接影響借貸者的借貸意愿和還貸能力。

同美國一樣,中國在過去10年同樣經歷了一個低利率周期。貸款利率降低,企業和個人貸款成本降低,房地產開發投資額明顯增加,個人住房抵押貸款穩步增加。另一方面,由于存款利率低,居民儲蓄存款轉向投資,出于房價持續上漲的預期,“炒房”溫度不斷上漲,二套房、多套房購買增加。這樣,低利率從供求兩方面促成了房地產市場近十年來的火爆。

(二)貨幣供應量主要影響市場上可供投資和貸款的貨幣數量

貨幣供應量過剩造成流動性過剩,大量貨幣進入資本市場,必定導致資本市場投資過熱,易產生經濟泡沫。2008年6月房地產開發增速達到頂點,為33.5%。另一方面,商業銀行流動性過剩,必定會為過剩的貨幣找尋出口,房地產信貸是其優質貸款,故信貸額增加。以上兩方面原因即是貨幣供給量過剩會推動房地產價格上漲的原因。反之,當央行減少基礎貨幣投放量,回收貨幣,導致貨幣供應量減少,會引起商業銀行流動性降低,放貸減少,房地產市場資金鏈緊張。這正是2008年房價出現拐點的原因之一。

(三)信貸量直接影響開發商的資金來源

近年來,由于我國房地產價格快速上漲,商業銀行紛紛競相向開發商貸款,致使房地產信貸成為當前銀行信貸的主要部分。截止2007年上半年,我國房地產信貸余額占金融機構全部信貸余額的17.13%占我國GDP比重達到40.27%,特別是在部分城市,我國房地產金融信貸余額占銀行總的信貸比例都超過50%。[5]銀行為房地產貸款營造寬松的信貸環境,幫助開發商圈地炒地,人為推動土地的需要量,更在無形中為開發商囤積新建商品房提供資金支持,可以說銀行在房地產泡沫的形成過程中起到了推波助瀾的作用。

四、政策建議

(一)房地產市場繁榮的開端起于政府的大力支持。

自1998年我國推出住房商品化以來,中央政府將住宅作為居民新的消費熱點,給予房貸優惠、減免稅等政策支持,鼓勵購房,刺激了住房消費,另一方面,房地產業成為國民經濟的支柱產業,國家也給予了相當的政策支持,放寬了商業銀行的住房信貸,促進了房地產業的快速增長。故而,抑制房價的過快增長,政府的政策取向需轉變,并且要具有一致性與持續性,關鍵是要起到引導消費者理性消費。

(二)房地產市場供需嚴重不平衡是導致房價持續走高的根本原因。

住房消費存在剛性需求現象,主要有三類:一是自住性需求,這部分需求主要來源于我國城鎮化速度加快和居民收入的增加。據“十二五”規劃,2020年我國城市化水平將達到55%-60%,按人均25平方米的保守估算,以后我國每年需要增加商品住宅2億平方米左右[6],是國家應當大力解決的,故在首付及貸款利率上可作適當優惠,以穩定民生;二是強制性需求,即因舊城改造和拆遷導致的被動性需求。在這方面,國家因加以嚴控。三是投機性需求。由于目前我國個人投資渠道狹窄,在房價普遍看漲的情況下,很多人將目光投向了房地產市場。在這方面,對二次或多次置業應實施強硬措施,包括首付比例和住房按揭貸款的嚴格控制,以及對國際熱錢流入的控制。

供給方面,受土地資源的有限性制約,存在供給嚴重不足的問題。這樣一來,就形成了房地產市場的賣方市場,這就是地產商敢于漫天要價的籌碼。

(三)土地交易價格上揚是房地產價格上揚的助推器。

幾年來,國家改革了土地交易方式,實行拍賣制。在房地產市場火爆時,各地出現了很多“地王”,圈地熱一時風生水起,但是當2008年房地產市場出現拐點的時候,卻又出現了退地潮,不少企業根本沒有充足的資金進行開發,卻指望地價上漲以此獲利,拿到地也遲遲不進行開發,這也是住房供給不足的原因之一。政府應加強土地土地交易管理,適量釋放土地交易量,合理控制地價。

參考文獻

[1]Takatoshi,Ito,and Tokuo,Iwaisako,1995Explaining asset bubbles in Japan[R]NBER paper No.5358:www.nber.org/papers/w5358

[2]易憲容,中國房地產市場過熱與風險預警,財貿經濟,2005年第5期

[3]周京奎,信息不對稱、信念與金融支持過度:房地產泡沫形成的一個博弈分析,財貿經濟,2005年第8期

[4]張遷平,周文興,關于房地產業宏觀調控措施的有效性分析,統計與決策,2008年第3期

[5]張炳輝,馬輝,美國次貸危機對中國房地產市場的警示,經濟縱橫,2008年第7期

[6]胡乃武,仲武冠,論房地產業調整與區域經濟發展相結合的必要性,經濟與管理研究,2009年