2012年中國樓市預判關于樓市的八個觀點

華偉

大伙兒心中難免存有些許疑惑：10年了，中國大陸的房地產市場會不會重復著“昨天的故事”？而財政日益困難的地方政府為了自救是否會將調控政策“大事化小，小事化了”，再次用太極綿掌化解調控鐵拳？

歷經近10年的樓市風雨，人們似乎習慣于將宏觀調控與調控房地產市場畫上等號，即便是在房地產政策寬松的2008年，人們還是習慣于如此。時至今日，已經連續上行近10年的房價僅僅只是放緩了前行的速度。

大伙兒心中難免存有些許疑惑：10年了，中國大陸的房地產市場會不會重復著“昨天的故事”？而財政日益困難的地方政府為了自救是否會將調控政策“大事化小，小事化了”，再次用太極綿掌化解調控鐵拳？

2010年下半年，中央政府宏觀調控雙管其下：一方面，對多套房的購買行為實行限制貸款與限制購買的“雙限政策”；另一方面，指令地方政府不折不扣地完成1000萬套經濟適用房的開工與建設任務。轉眼間，此輪嚴厲的調控堅持了一年多。在2012年新春臨近之際，頻頻爆出的各地房價下調的消息讓人們燃起了新的希望。

前些日子有個別官員表態：即使房價下跌50%，銀行資產也很安全。然而，綜觀世界發達國家的經濟發展歷程，即使發生了經濟危機和金融海嘯，房價也多半跌不到這個幅度。

善良的愿望必須經過科學的梳理才更有可能變為現實。君不見，僅在一個月的時間內，中央政府就直接支持鐵道部融資了3000億元，解決了鐵道部的歷史欠賬。據測算，2012年底，鐵道部將留下超過3.6萬億元的負債。除此之外，還有保守估計超過10萬億元的地方政府債務，這還不包括將近6萬億元的土地儲備負債。

對于股市進一步大規模融資的恐懼使得股指歷經10年又重回起點。而地方債務問題的欠明朗，又使得那些曾經被我們寄予厚望的國外戰略投資者還沒有來得及幫助中國銀行業與國際接軌，就率先在香港股市將所持有的大陸銀行股拋了個精光?？涨暗凸芍傅淖C券市場、空前低估值的銀行股價格、空前高的房價正顯現眼前，2012年我們該何去何從？

當前，經歷了4萬億中央刺激計劃的地方政府早已經負債累累，而曾經輝煌的外貿出口隨著歐洲各國債務危機的總爆發前景暗淡。面對2012即將來臨的歐美選舉大年，貿易平衡和人民幣升值又讓出口貿易這部中國經濟發動機的功率大打折扣。而失去了出口與政府投資支撐的中國經濟唯有啟動內需這一不二選擇。

當今之計，穩字當頭。即既要化解歷史包袱輕裝前進，又要擴大內需，加速前行。有鑒于此，筆者就2012年的中國樓市談幾點看法：

觀點一： 保障房托底穩內需

住房消費需求是最大、最現實的內需。2012年正是中央力推的1000萬套保障房主體進入市場的豐收期。這項政策出臺時雖然歐美經濟已經見底，但尚未明顯回升。而中國由于缺乏全面的社保，再加上獨生子女政策，因此每年必須?！?”來保證1500萬左右新增勞動力的順利就業，否則社會就難呈現穩定。

因此，1000萬套保障房既給中低收入家庭以盼頭，又給市場發出明確的信號，還可以觀察歐美情況再作進一步的調整。因此，它是2012年前中國政府較為理性的防守型政策。試想一下，1000萬套保障房的完工與入住將極大地帶動家庭裝修、新家具及家電的消費。據保守測算，僅此一項將直接產生超過2萬億元的內需。

觀點二： 地產調控，穩字當頭

盡管土地財政飽受詬病，這主要源于分稅制后預算內財力迅速向中央集中，而改革之初中央收入約占稅收的1/4，而10余年后則逆轉為地方政府收入約占稅收的1/4。與此同時，地方不僅要維持基礎的公共開支，諸如工資福利、義務教育、醫療、維穩等，而且還要順應城市化，大力進行舊城區基礎設施完善，以補計劃經濟的欠賬，新城區基礎設施的配套。而從2002年始的宏觀調控，是基于國內非壟斷行業產能嚴重過剩的現實，近10年來，產能過剩不僅沒有好轉，反而更加嚴重。因此，央企的稅歸中央，而嚴重過剩產能條件下地方政府的機動財力越來越依靠土地的產出。由此，城市經營及土地儲備模式全面開花。

再加上美國次貸危機誘發的全球金融危機至今未能擺脫，地方政府為配套中央政府4萬億元振興計劃而需要近20萬億元的大投資就只能救急找銀行，還本付息靠土地。根據我們的測算，在當前的政策體制格局下，土地出讓金以GDP5%左右的規模較合適，而一旦達到8%～10%，就會出現需求危機。這就是說，按照GDP40萬億元的基數，如果土地出讓金超過3.2萬億以上，即使地賣出去了，將來蓋好的房子卻有可能賣不掉，從而導致現有經濟格局崩盤。

回想一下，2011年，我國地方政府土地出讓金已經達到2.9萬億之巨，若再不剎車就會有危險啦！

觀點三： 定位不明，微觀調控政策顯現過渡性特征

一般來說，在工業化和城市化進程迅速的中國，房地產業應該是國民經濟的支柱產業和經濟引擎。即使到了工業化和城市化的后期，房地產業仍然會通過二手房的交易和相關服務保持其支柱產業的地位。事實上，英、美、德、日等國莫不如此，我們很難違背市場經濟的這種基本規律。

我認為，房地產業作為支柱產業與宏觀調控并不矛盾，其調控的目的是讓房地產業更加健康、穩定、安全地為國民經濟保駕護航?，F在問題不是宏觀上該不該調的事，而是職能部門出臺的政策有些顧此失彼，妨礙了樓市調控。一個顯而易見的事實是：以前，一部分老百姓買不起房卻貸得到款；現在，房價下降了，結果老百姓卻貸不到款了。由此可見，當前施行的樓市調控政策定位不明，多由各部門自行牽頭制定，缺乏政策協同，其過渡性特征明顯。

觀點四： 先股后房，政策意圖日現

通過持續的“雙限政策”將中產階段的消費與投資行為從樓市逼向股市，在社?；?、保險基金和投資基金的保駕護航下盡快激活中國股市，將中國地方商業銀行加速上市，以在短期迅速提高其資本充足率，并為未來改革后的中國高鐵線路預留上市融資的渠道，以置換銀行負債。如此一來，中央和地方政府將可從債務泥潭里迅速抽身，重現活力。

計算一下，中國外匯儲備從2萬億美元到現在的3萬多億美元只用了短短一年多的時間，這增量除了貿易和對外直接投資（FDI）外，有7000億～8000億美元是熱錢。為什么呢？因為，你在美國向銀行借100萬美元年息不到2%，拿到中國來買個信托什么的年收益肯定超過10%，再加上一年來3%的升值，年凈收益更是超過10%。我們要知道在美國年凈收入過10萬美元者意味著什么。實現這一切在美國很難，而在美國借錢，在中國賺錢則很容易。因此，這錢既不用炒股，也無須炒樓，就在中國拿投資理財產品這么轉1年即可。

中國的國情是壟斷的央企，如中石油、中移動，根本不需要銀行貸款，而現實中競爭激烈的企業則利潤微薄，付不了高息。于是開發商進入信托，在短短的1年里將信托收益從11%～13%拉高到不低于20%，于是，其他行業更加不可能尋求信托融資。而開發商獲得高成本資金后通過提價向市場轉移，通過砍價向地方政府土地供應轉移則成為必然，于是地方財政更加困難。

觀點五： “魚翅與白菜”——樓市豪宅及中低價格商品房市場相對活躍

看來，中國經濟增長重投資、輕消費的痼疾近期難以根治。隨著歐美市場的飽和，國內非壟斷的民營經濟生存環境將進一步惡化。大量的產業資本正加速游離出實體經濟。由于缺乏對房地產業明確的戰略定位，以及調控政策受到政府短期目的的嚴重制約而沒有進行系統設計。缺少房地產支撐的中國股市從根本上不具備長期走“?！钡膶嶓w基礎。于是，短線炒股、長線購房就成為投資的現實選擇。由于政府采取了極端的樓市限購政策，長線投資只有集中于大面積、高價格的豪宅。2012年，中國樓市豪宅市場將成為一道靚麗的風景線。

與此同時，1000萬套經濟適用房的初步建成及后續政策的跟進，將直接導致中低收入家庭居住水平的大幅度改善以及中小戶型、中低價格商品房市場的相對活躍。因此，在股市小有起色的基礎上，樓市成交相對好轉，而一高一低兩頭活躍將最有可能實現。

觀點六： 雷聲大雨點小的房產稅

因為期望太久，人們往往希望一藥能治百病。因此，一時之間，關于擴大房產稅試點城市數量，擴大房產稅征收范圍，提高房產稅征繳比例的聲音不絕于耳。然而，房產稅本身只是一個過渡物。上海與重慶一年來的試點也已經清楚地再一次證明：房產稅本身僅僅只是一項政策工具，盡管隨著市場經濟的成熟它最終會進入千家萬戶。然而在當下，它卻并不是最緊迫和必須的。在缺乏老百姓心理認同和意識跟進的條件下，過早地推行這一稅種給地方政府帶來的財政收益并不豐厚。而當地的樓價高低似乎也與這一稅種的實施與否顯著關聯。

然而，一個尷尬的事實卻是：當一個城市或地區房價開始真正松動之際，松動前后有關公民的納稅基準如何確認，卻一直未見定論。顯然，眼下政府部門并不具有大面積即時定價的房屋估價能力。而且，在土地公有的前提下城鄉居民都在法律上擁有房產，如何只征城不征鄉卻沒有明確的法律條文。況且，城市房產土地出讓年限到期后如何操作也一直是個空白。

相關政策規定可以是空白，而對于納稅人來說不能夠繼續空白。因此，這些問題在沒有明確前搞搞試點是可以的，推廣起來有一定難度。

2012年，中央力推的1000萬套保障房主體進入市場的豐收期，這既給中低收入家庭以盼頭，又給市場發出明確的信號。

觀點七： 病在地產，根在體制

樓市的問題病在地產，根在體制。究竟中國需要不需要市場經濟？中國的市場經濟能否獨立于西方資本主義國家的發展模式？中國之大，經濟發展水平差距之大，目前尚難用過于具體的技術指標來進行調控。我認為，現在困難的不是房地產業，是艱難轉型中的國民經濟。盡管數據可喜，但實質上隱患重重。再加上國際上環境突變，讓當前國民經濟唯一的發動機房地產熄火的可能性雖然是不存在的，但眼下房地產從業者的日子很不好過。當開發商普遍存在悲觀預期時，大不了大家都不去拿地。此時，除了淘汰少數開發商之外，地方政府土地財政的危機才會真正到來。

觀點八： 房地產不再是暴利行業

目前，國內已在政策上全面實行了6類及以上用地的“招掛拍”政策，土地出讓價格本身就高，房地產業已經回歸到了資金密集行業。根據政策，房地產開發商自有資金不低于30%，“四證”齊全方可向銀行申請貸款。即使貸到，財務杠桿也降到3%左右。實際情況是，房地產找信托融資的要求都比這要高，現在在這個行業，年回報20%以下符合貸款條件的項目還不一定拿得到信托。

另外一個方面，商品房生產和供給的周期比較長，房地產開發的成本本身就高。房地產開發商從拿地到開工，需要經過多重審批，鏈條較長，尋租的空間也大，無形中提高了開發的成本。而稅務新規則明確規定，項目毛利超過30%的部分要按累進最高60%的比例征收土地增值稅，然后再交所得稅。所以，就算房地產行業有暴利，暴利也已經轉變成稅收了。

華偉 華東師范大學東方房地產學院常務副院長