對房地產項目開發前的市場探究思考

王飛龍

摘要：在房地產項目開發過程中，做好前期市場調研工作是至關重要的，這將會關系到整個房地產項目的成功與否。本文將圍繞對房地產項目開發前的市場調研展開相應的分析與思考，以便業內人士參考。

關鍵詞：房地產項目；開發；市場調研；思考

隨著市場經濟體制的日益成熟，房地產業的競爭日益白熱化，危險系數直線上升，所以，應重視并落實房地產項目開發前的市場調研工作，從而為整個項目的開發工作奠定理論和現實基礎。

1.房地產項目開發前市場調研的目的、作用及必要性

所謂開發前市場調研指的是，于投資決策正式實施之前，圍繞項目的技術性及經濟性展開系統而深入的論證，對項目的可行性進行評價，為整個項目的開發工作提供必要的指導。

房地產項目開發前市場調研，其目的在于保證項目決策的民主化以及合理化，最大程度規避決策失誤及其不利后果，為項目謀求盡可能大的綜合效益^[1]。

房地產項目開發前市場調研，其作用包括：1）作為房地產開發投資決策的依據；2）作為籌集開發資金的依據；3）作為開發部門與各有關部門商談簽訂協議、合同的依據；4）作為編制規劃設計開發區的詳細規劃設計的依據；5）作為項目管理中有關階段工作的依據。

房地產項目開發前市場調研，其必要性主要體現在以下幾個方面：1）房地產項目的開發有其特殊性，所以，有必要予以系統而深入的技術經濟比較，從而謀求最大的綜合效益；2）房地產項目由于建設周期長、成本大，因而具有較高的風險系數，所以，有必要對各類不確定影響因素予以科學預測，從而規避投資風險；3）房地產開發的“產物”（如商品房），是用于交換的，所以，有必要對需求者及競爭對手狀況予以全方位了解，只有如此，才能直指重點，事半功倍。

2.房地產項目開發前市場調研的實施

2.1工作階段的劃分

主要工作階段：1）投資機會研究；2）初步可行性研究；3）詳細可行性研究；4）項目的評估與決策^[2]。

2.2實施步驟

主要實施步驟：1）簽訂合同與籌劃準備；2）調查研究與收集信息；3）方案設計；4）評價與詳細研究；5）方案優化與選擇；6）編寫可行性研究報告書；7）可行性研究報告的評估和審批。

3.房地產項目開發前市場調研中存在的問題

3.1缺乏完善的理論指導

現階段，國內房地產項目開發前的市場調研工作絕大多數以2000年頒布的《房地產開發項目經濟評價方法》為基礎而展開。上述規定針對房地產項目開發前的市場調研工作給出了大體框架以及一系列研究方法。然而，房地產開發項目有其特殊性，和常規工業項目存在較大區別，通常無法直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》^[3]，因此，很多情況下，該項工作人員僅能憑借個人經驗或者理解來選擇和確定相應的評價指標，如此一來，參考價值無法百分百保證，給市場調研質量埋下了極大隱患。

3.2市場定位不準確

對于房地產項目而言，在開發前找準市場定位是一個極為關鍵的環節，是該項目的文化精髓所在，同時也指明了該項目的具體營銷方向。所以，房地產項目開發前的市場調研普遍將市場定位的確定工作列為重中之重。以弘基集團的一個房地產項目為例。該集團經研究決定在上海四川北路開發一個房地產項目，主營業務包括餐飲、百貨這兩大方面。然而，后期收益不甚理想，導致這一問題的關鍵原因在于前期市場調研未能把握好項目的市場定位，因為其附近已經存在多家相同經營業態，且品牌效應已然形成^[4]。

3.3先入為主進行開發

對諸多以失敗告終的大型房地產項目進行分析和研究發現，其投資決策失誤，相當一部分是由于可預測因素造成的，如高級別墅選址在工業園區附近，如此一來，造成別墅風景不佳，且存在噪音污染及環境污染等問題，從而難以吸引消費者；部分項目選址在規劃混亂的農民居住區中，有可能面對回遷房，又或者是廉租房的強烈沖擊^[5]，所以，中途夭折的案例屢見不鮮；部分項目的建設成本失控，造成房地產開發啟動之后，出現資金難以為繼的尷尬局面。以上失敗案例在很大程度上是由于先入為主、未能做好可預測因素控制而導致的，這將會給地產開發企業帶來嚴重的打擊，甚至是毀滅性的打擊。

4.解決對策

4.1嚴格房地產開發項目的審批程序

在房地產項目開發之前，應對其市場調研的審批予以嚴格控制。由于房屋建筑物質量和使用者的生命財產安全密切相關，所以，質量問題一直以來都是我國政府普遍關注的焦點，并為之制訂和頒布了一系列的法律法規，如《建設項目質量管理條例》等。所以，在房地產項目開發前的市場調研中，便應該將質量問題提上日程，保證建設質量，將房地產項目所涉及的基本建設程序落實到位，不管是單位，還是個人，均不可對房地產項目開發前的市場調研程序進行簡化，當市場調研報告等沒有達到有關標準時，評估單位應堅持立場，不予評估，與此同時，審批單位也應堅守原則，不予立項批準。

4.2重視市場調研

房地產項目市場較為復雜，同時還具有以下特點：1）涉及多個專業及行業；2）產品具有不可移動性；3）具有較高的投資風險系數。對于房地產項目開發而言，市場調研發揮著至關重要的作用，甚至關系到整個項目的成功與失敗。通過對典型的失敗案例進行研究發現，相當一部分是由于市場調研不充分、市場定位不準確造成的。所以，有必要將市場調研工作提升到一個相當高的高度，基于該領域的專業知識對市場展開全面的調研，深入的分析，系統的總結，從而給出極具參考價值的可行性研究報告，尤其要解決市場定位不準確的問題。在市場調研工作具體實施過程中，應重視與專業調查公司以及科研院所的合作，還應采取適當的調查方式（如抽樣調查等^[6]），從而實現對客戶實際需求的精準把握。

4.3不斷更新經營理念

現階段，我國房地產行業的競爭日趨白熱化，且存在效益下滑的趨勢，相當部分房地產開發企業正在嘗試轉型，將工作重心轉移到商業地產開發這一方面。需要指出的是，房地產開發、商業地產開發這二者由于領域歸屬不同，所以，操作模式也存在一定的區別，房地產開發商對房地產開發很熟悉，卻不一定能夠很好地適應商業地產的有關經營。因此，房地產開發企業在運作過程中，不可先入為主，盲目開發，應該不斷更新經營理念，如通過招商這種方式，讓更多專業人士為房地產項目開發前的市場調研提供智力支持，從而使項目能夠最大程度滿足實際的商業需求，符合該類項目的市場運作規律，如此一來，才能為開發企業帶來更大綜合收益。

5.結束語

隨著社會經濟水平的日益提高，我國房地產業仍有很大的發展潛力和空間，與此同時，也存在各種各樣的風險。為降低風險系數，減少開發成本，給開發企業帶來更大的經濟效益，則需要重視并落實房地產項目開發前的市場調研工作，如嚴格房地產開發項目的審批程序等，與此同時，還應該重視相關工作人員的培養，提高他們的專業技能，從而保證市場調研工作的質量和效率，為房地產企業的長期發展奠定有利的基礎。（作者單位：府谷縣統計局）

參考文獻：

[1] 梁天雨，趙丹.房地產項目開發前的市場分析[J].華章，2013，33：48.

[2] 李歡迪，毛喜玲.房地產項目開發全過程成本管理淺析[J].科技致富向導，2011，27：380.

[3] 史以賢.房地產市場宏觀調控的法治思考——以限購令法律問題為視角[J].中國不動產法研究，2012，00：97-103.