離婚時個人婚前按揭房屋歸屬研究

任娟 美爾瓦提·胡馬爾

摘要：目前，我國城鎮居民普遍采用按揭方式來購買商品房。因《<婚姻法>解釋三》的出臺，房屋產權問題成為了社會各界的爭議的熱點，本文將對夫妻離婚時個人婚前按揭房屋的的歸屬做出解析。

關鍵詞：婚姻法解釋三；按揭房屋；

目前我國房價一路上漲快速增值，大多數的普通家庭很難一次性付清房款，所以以“按揭”方式購置商品房成為人們購買住房的主要方式。因此，在離婚案件中，針對個人婚前按揭貸款購買的房屋及其在婚姻存續期間增值部分的歸屬問題研究是很必要的。

一、按揭的含義

“按揭”制度最早源于英美法系中衡平法中物的擔保，指債務人或第三人為了確保債權的實現，將標的物的所有權轉移給擔保權人，擔保人對此標的物仍然有占有、使用、收益的權利，擔保權人在債務人清償債務后將該權利返還給擔保人的擔保方式。但是隨著社會的發展，按揭制度在現代英美擔保法里權利轉移已經淡化，類似于與大陸法系的抵押制度。應當注意的是我國的按揭制度與英美法系和大陸法系均不相同。我國的按揭制度是抵押和保證相結合的一種擔保方式。即購房人在取得房屋所有權之前，要有房地產開發商或者符合條件的其他單位向購房人提供保證，貸款人才能向購房人提供貸款；在購房人取得房屋所有權以后，購房人以該房屋作為確保債權實現的抵押物，保證人的保證責任經該抵押經進行登記后解除，貸款人享有此房的優先受償權。

購房人從簽訂購房合同到最終還清所有貸款需要經過一段很長的時間，期間可能會有結婚、離婚的情況，房屋所有權的問題也可能隨之發生。

在實踐中，在婚前夫妻一方以自己名義按揭購買房屋，已經全額繳納首付款或者部分貸款已經清償，房屋產權證在婚后辦理，剩余的貸款也由夫妻雙方共同承擔。在這種情況下，房屋所有權比較難以確定，因此爭議較大。我國《<婚姻法>解釋三》的也規定的較為模糊，因此需要進一步進行研究。

二、離婚時個人婚前按揭房屋的歸屬

（一）婚前一方購買的按揭房，婚后貸款由夫妻共同償還，房屋產權不轉移

在婚前，夫妻一方簽訂購房合同，已經全額支付首付款并且向銀行以其個人的名義進行了貸款，同時按揭手續也辦理完成并獲得了房屋產權證書，并將其向銀行抵押。此時，買賣合同成就，個人取得了按揭房屋的所有權。那么在結婚后，夫妻雙方即便以其共同財產償還貸款的行為可以看做是清償債務的行為，不發生物權變動。即他人參與債務的清償也不能使按揭房屋的所有權發生轉移。此種情況不僅符合物權理論，也符合我國的法律規定，即婚姻關系的延續不能使夫妻一方的所有財產成為夫妻共同財產。

在目前房價一路飆升的情況下，夫妻一旦離婚就將不動產認定為夫妻共同財產，對于婚前投入較多的一方顯然是不公平的，尤其是婚齡較短的情況，同時也不符合民法權利與義務相對等的精神。應當注意的是，出于債權和物權進行區分的要求以及保護第三人合法權益的需要，雖然一方的個人債務用婚后夫妻共同財產來清償對另一方來說不公平，貸款銀行如果根據《最高人民法院關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第23條“債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外”的規定，向使用按揭房屋的夫妻的另一方主張債務就更加的不公平。綜合考慮，《<婚姻法>解釋三》在這種情況下將不動產產權登記作為不動產的歸屬依據是比較合理的。所以，在司法實踐中，對于夫妻一方以個人名義在婚前貸款購買的按揭房屋，在婚后以夫妻共同財產來償還的，不發生物與債的關系上的轉換，即使首付款的比例要遠遠低于清償貸款的比例。如果產權人的配偶以共同償還貸款為由主張房屋所有權的，人民法院不應予以支持，但法院可以采取其他的方式補償和救濟夫妻另一方。^[1]

（二）婚前一方簽訂房屋購買合同，房產證婚后取得且夫妻共同財產清償貸款的按揭房屋，屬于夫妻共同財產

我國法律規定不動產必須進行登記，以登記簿的記載確認不動產所有權人，經過登記才具有對抗第三人的效力。這是符合物權公示公信原則的。在一般情況下，夫妻雙方或一方在婚姻關系存續期間取得的財產均屬于夫妻共同財產，房屋也不例外，即便房屋購買合同是婚前簽訂的。雖然房屋購買合同和抵押貸款合同是由夫妻一方簽訂的，房屋產權證書上記載的權利人也是夫妻一方，但是婚后取得了不動產的物權證書，由此證明該房產所有權是婚后獲取的，屬于夫妻共同財產。

（三）夫妻對按揭房屋的約定，不具有對外法律效力

婚姻法規定，婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的歸屬可以由夫妻進行約定。該約定對雙方具有約束力。因此，歸夫妻一方或者雙方所有按揭房也可以由夫妻雙方來進行約定。有學者認為此約定變更了所有權人，即是變更還貸人，即債務人。根據合同法規定，需要債權人的同意才可以變更債務人，而該約定并未取得債權人銀行的同意。正如有學者指出的，“民法上的兩個最基本的權利物權與債權的效力之間有著本質的區別，因為這一本質區別，物權變動與債權變動的法律根據必須加以區分。而最重要的法律根據的區分，是法律行為的區分，因為法律行為才是交易的基礎。這是現代民法的根基，也是物權確權的根基。^[2]債權意義的合同生效只對債有約束力，不能將其作為物權變動的根據。同時應當注意到，不能因為當事人之間物權沒有發生變動就認為合同無效。對于夫妻一方婚前購買的按揭房屋夫妻雙方可以約定由夫妻雙方共有，也可以約定為一方所有或者第三人所有，但是該約定僅對夫妻雙方有約束力，對外不具有法律效力。因此，在司法實踐中，涉及到夫妻雙方就按揭房另有約定的，必須取得貸款銀行同意，否則人民法院不宜支持夫妻間的約定。

目前，房屋是夫妻雙方結婚時考慮的重要因素，也是離婚時雙方爭議的焦點，《<婚姻法>解釋三》解決了司法實踐中同案不同判的情況，是進步和完善的。（作者單位：新疆師范大學）

參考文獻

[1] 李青.論法定夫妻財產制下按揭房屋的歸屬[J].唐山師范學院學報，2010（1）

[2] 孫憲忠.交易中的物權歸屬確定[J].法學研究，2005（2）