新型城鎮化背景下房地產業的機遇與挑戰

摘要：新型城鎮化為房地產業的發展提供了需求動力，同時也將擠壓房地產泡沫，使房地產進入轉型調整期。應對新型城鎮化帶來的機遇與挑戰，應當多元化開發，突破單一商品房的局限。應慎重選擇投資區域與項目類別，積極參與新農村社區建設。應注重配套設施，完善現有樓盤。

關鍵詞：新型城鎮化；房地產；機遇與挑戰

F299.2

新型城鎮化的“新”在于它是以人為核心的城鎮化，意在突出城鎮化的目的是為了讓更多的人過上城鎮生活，享受到城鎮化帶來的益處。顯然新型城鎮化的提出是為了糾正以往城鎮化的偏差，主要是指以房地產先行造成的土地城鎮化而人口偏少的不良現象。那么，新型城鎮化是否意在限制房地產的發展呢？顯然不是，因為人的城鎮化將會帶來更大的需求，房地產業也必將從中受益。但是城鎮化將重點放在“人”上，而非以造房等硬件為主，這種思路的轉變也必將對房地產的發展產生一定的影響。那么如何處理城鎮化與房地產關系，促進二者的協調發展？本文擬就此作一探討。

一、新型城鎮化為房地產業的發展提供了需求動力

目前我國的城鎮化率表面上已達到52.57%，但戶籍城鎮化率只有35.29%，與發達國家80%左右的城鎮化率相比，還有很大的差距，戶籍城鎮化率尤其需要提高，而新型城鎮化的重點就是要實現人口的城鎮化。為此2013年12舉行的中央農村工作會議明確提出，到2020年要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮，約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造，約1億人口在中西部地區的城鎮化。三億人口的城鎮化將會帶來巨大的需求，無論是進城落戶還是舊城改造，房地產的需求都將是第一位的。實際上需要城鎮化的人口不止三個億，僅僅農民工就有2.6億之多，農民工進城落戶不能不帶家屬，這樣算下來將是一個龐大的數字，由此可見新型城鎮化為房地產帶來的巨大商機。

城鎮化是社會發展的必然結果，也是由傳統社會向現代社會轉型的必經階段，是促進社會經濟發展，實現現代化的必由之路。媒體集中報道的北京“井下人生”的事例，十分典型地說明了人口城鎮化的吸引力與迫切性。此外，我國幅員遼闊，各地發展不平衡，城鎮化率也差異很大，這也為房地產的發展提供了廣闊的空間。目前我國城鎮化率較高的區域主要集中在長三角、珠三角、京津冀等地，截止2011年，上海城鎮化率達到了88.9%，北京86.2%，天津70.7%，廣東66.5%，浙江62.3%，江蘇61.9%，而中部的河南僅40.6%、湖北51.8%、湖南45.1%、安徽44.8%，西部的寧夏49.8%、陜西47.3%、青海46.2%?？梢婇L三角、珠三角、京津冀這三個區域的城鎮化率遠高于中西部地區，上海北京已接近高收入國家城鎮化水平，而云南城鎮化率僅為35.20%，落后全國的平均水平10年左右。即使是同一區域內的城市也存在著較大差異，以廣東為例，珠江三角洲地區的城鎮化率達83.84%，進入了城鎮化發展的成熟階段。新疆城鎮化率只有43.5%，但克拉瑪依市達到了99.6%。從城鎮化質量上來看，排名前20位東部城市有17個占85%，東北城市僅有1個，西部城市2個；從城鄉協調度來看，城鎮化率很高的廣州卻排在了第10位。[1]由此可見，中國的城鎮化不但在東中西部差異很大，即使同在發達區域或欠發達區域，也存在著質和量的懸殊。新型城鎮化注重縮小地域差別，明確提出完善城鎮化健康發展體制機制，將優化城鎮化布局和形態、提高城鎮建設水平、加強對城鎮化的管理，作為推進城鎮化的重大任務，必將為房地產的發展帶來新的機遇，并將其引上健康發展的道路。

二、新型城鎮化將擠壓房地產泡沫，促進房地產長期健康穩定發展。

經過十多年的高速增長，房地產已將進入調整期，以前被高速發展所掩蓋的問題也逐漸暴露出來，主要表現為房價居高不下和供求關系結構性失衡。房價的高低是和居民收入相對而言的，國際公認的房價收入最高比是6倍，發達國家通常為3—6倍。我國一些主要城市的房價收入比卻在10倍以上，有的城市甚至達到了18倍，遠遠超出了普通民眾的購買力。房價畸高與通脹有關，也與投機投資需求旺盛有關，還與區域發展不平衡、地方政府過度依賴土地財政有關，多種因素造成了房價居高不下的局面。遠高于居民收入的高房價營造了暫時的虛假繁榮，不利于房地產的長期發展。與高房價相關聯的另一個問題就是供求失衡。一線城市和較發達區域的中心城市房價之所以持續高漲，一個重要原因就在于供不應求。一線城市和較發達區域的中心城市聚集了較多的優質資源，諸如就業、教育、醫療、基礎設施、社會服務等各方面都較為充足優越，導致人口過度集中，需求旺盛。而大城市的建設用地有限，出現大量“地王”，自然房價高虛。應該說一線城市的高房價有其合理成分，房價走高并不影響其銷售，一方面房價持續走高，一方面銷售良好、房源緊俏。但也應該看到一線城市的供不應求是建立在優質資源的壟斷之上的，而且也存在著高檔物業偏重的問題。受發展階段所限，目前我國房地產消費的主體還是中低收入的普通民眾，然而廉租房、經適房、保障房的建設嚴重不足，房地產偏重于高檔物業，導致商品房空置率較高。高檔商品房購買力不足，卻供給較多；中低檔商品房購買力較強，供給卻又相對不足，這種結構性錯位必將從整體上抬高房價，進一步加劇供求矛盾。

另一方面中小城市產業集聚力較差，政府過度依賴土地財政，為了收取較多的土地出讓金和相關稅收，大力開發房地產，導致供過于求，以致出現了所謂的“鬼城”之稱。據不完全統計，比較著名的鬼城已有12座之多，如內蒙古鄂爾多斯康巴什、河南鶴壁、江蘇常州、云南呈貢等。這些三四線城市規模小，人口少，土地供應相對充足，于是盲目造城，缺少正確的產業規劃、城市規劃和人口規劃，導致空城鬼城的出現。不斷攀升的房價又加速了三四線城市的空置率，這是因為大量投機投資資本涌入房地產，炒地炒樓成為投資的首選。近兩年媒體報道的房叔、房嬸、房哥、房妹、房姐、房爺等，動輒擁有幾十套房產，普通民眾也大多把投資房地產作為保值理財的主要手段。全民炒房的狂熱也在一定程度上促成了鬼城的產生，如鄂爾多斯人均房產三四套，常州2012年樓市成交量中，外地投資購房者占到了60%左右，所以很多樓盤顯得空空蕩蕩。

針對房地產存在的不良現象，新型城鎮化從增加城鎮人口，完善城鎮基礎設施，減少土地財政依賴，增加供給等幾個方面來加以解決。增加城鎮人口的主要措施有：產業和城鎮融合發展，為進城人口提供足夠的就業機會；創新人口管理，加快戶籍制度改革，為進城轉移人口提供落戶便利；研究建立城市基礎設施性金融機構，以加快城市基礎設施建設，營造適宜的居住環境；穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系，在農村參加的養老保險和醫療保險規范接入城鎮社保體系，為進城轉移人口解決后顧之憂。減少土地財政依賴的措施主要有：建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制；研究建立住宅政策性金融機構；增加供給的措施主要有：推動大中小城市和小城鎮協調發展；優化城市空間結構和管理格局，增強城市綜合承載能力；建立城鄉統一的建設用地市場。這些措施的實施將會逐步化解上述問題，為房地產健康發展提供有力保障。

三、實現城鎮化與房地產協調發展的途徑

由前述可知，我國的城鎮化率與發達國家相比還有很大的差距，還有大量人口需要城鎮化，這無疑為房地產發展提供了需求動力。另一方面，房地產出現了結構性過剩，在大量人口城鎮化急需房地產之時，卻出現房地產過剩，表明當前的房地產發展出現了不良現象，要想消除這些不良現象，需要從以下幾方面入手。

首先，應當多元化開發，突破單一商品房的局限。據統計2010年我國城鎮家庭戶均住宅套數約1.02套，到2012年年底已達1.03套，照此速度我國家庭戶均擁有住房2015年可能達到1.08套，10年后可能戶均五套。與此相關的空置率已逾30%，產能超過了實際需要的兩倍。在商品房日趨供過于求的形勢之下，應積極拓展其他投資渠道，多元化開發以化解日益增強的房地產風險?？梢蚤_發旅游地產、養老地產等新的增長點，也可以發展商業地產、城市綜合體等促進產城融合的項目。落實以人為核心的城鎮化，一條重要措施就是要把促進產業發展、就業轉移和人口集聚相統一，為此房地產業的發展應注重產業和城市運營、產業支撐和住宅開發的有機結合。商業地產主要用于批發零售、娛樂餐飲、休閑健身等多種經營，可以提供大量的就業崗位，為城市的發展創造活力，具有一定的人口集聚作用。尤其是城市綜合體這種新模式很好地體現了產城一體的城鎮化思路，它將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等多種需求結合起來，使各部分之間相互依存、相互助益，不但實現了土地的集約化利用，而且有助于實現城市內部的自循環，提高城市的內生動力?？梢哉f城市綜合體是商業地產適應新型城鎮化的一個成功典型。

旅游地產、養老地產等新業態也是很有前景潛力的房地產增長點。我國人口老齡化趨勢越來越嚴重，國際上普遍認為65歲以上的人口比率超過總人口的7%，就被稱為“老齡化社會”，超過14%就被稱為“老齡社會”。而我國早在2008年65歲及以上人口10956萬人，已占全國總人口的8.3%，60歲及以上人口15989萬人，約占全國總人口的12%。[2]北京市老年人口總數已突破254萬人，占到人口總數的15%，可見我國已快速步入老齡化社會，有的地方已經進入老齡社會。然而我國的養老服務卻遠遠落后于老齡化的發展，特別是現在成年子女與父母分居的情況越來越多，家務幫助、醫療護理的需求量非常大。另一方面政府養老保險缺口很大，據統計高達1.4萬億，再加上中低收入老人、失能老人、空巢老人等，社會化養老服務將是一塊很大的蛋糕，因此養老地產有著廣闊的市場。

房地產業也可以和旅游業相結合，借助旅游業良好的發展態勢規避風險，找到新的增長點。近年來旅游業獲得了較快發展，據統計 2012年國內旅游人次高達29.6億人次，國內旅游總收入高達2.27萬億元。其中，廣東、江蘇、四川、山東、浙江、河南、湖北等地區的國內旅游人次超過1億人次。入境過夜游客人數也達到了57.7百萬人次，國際旅游收入500億美元，成為全球第三大入境旅游目的地。據此有人預測到2015年我國旅游業占國內生產總值的比重將達8%，2020年達11%。旅游業將成為我國國民經濟的重要產業，到2020年全國旅游業增加值預計占全國服務業增加值的12%以上，中國旅游業將迎來“黃金十年”發展期。房地產業可以投資休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。

其次，慎重選擇投資區域與項目類別，積極參與新農村社區建設。為提高城鎮化質量，實現新型城鎮化建設目標，十八大報告和十八屆三中全會關于深化改革的決定都強調了中小城市和小城鎮的發展，提出以城市群的形式推動大中小城市和小城鎮協調發展，促進產業、城鎮融合及城鎮化和新農村建設協調推進。具體措施上則提出全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。這些政策措施目的在于打破城鄉二元結構，促進區域協調發展。同時這些政策措施也為房地產的發展指明了方向，應更加關注以中小城鎮為主體的城市群的建設，尤其是產業密集區更應多加關注。吸取以往攤大餅式的盲目擴張城市規模的教訓，新型城鎮化更加注重土地的集約利用，將把更多精力放在棚戶區和城中村改造上，以及保障房、廉租房的建設上。為此國務院頒布了《關于加快棚戶區改造工作的意見》，財政部、國家稅務總局兩部門發布《關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》，中央農村工作會議則明確提出，到2020年完成1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造。棚戶區和城中村一般都在主城區，地理位置優越，只要實現農民、集體和政府間利益的合理分配，就會贏得較大商機。

建設農村新型社區，是破解城鄉二元結構、促進農民就地就近城鎮化的重要途徑。房地產應積極參與到農村新型社區的建設中，結合當地實際，設計規劃合理的社區建設。也可以發展商業地產，建設各類產業園區，為農產品流通、加工、儲存提供必要的基礎設施。還可以投資文化設施、商業設施、醫療設施、養老設施等，實現公益性服務和經營性服務相結合，在為農村經濟文化發展做出貢獻的同時，發展壯大自己的產業。應當看到，房地產業高速度、高利潤的快速增長期快要過去，面臨著轉型、調整期，處理不當甚至還有崩盤的可能。在這種形勢之下，新農村社區的建設實際上是一個不可忽視的重要市場，既為農村人口的城鎮化找到了途徑，也為房地產開辟了新領域。

再次，注重配套設施，完善現有樓盤。大量建設新城新區，是房地產供過于求，以致出現空城、鬼城的重要原因。據國家發改委對12個省會城市的調查，平均每個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。在這些新城新區建設了大量的地產、房產，卻人煙稀少，沒有人氣活力。造成這種局面的原因，除了規模過大脫離實際之外，還有一個重要因素就是配套設施不完善。有的地理位置偏僻交通不便，有的缺乏必要的商業、休閑設施，有的缺乏教育、醫療機構，基礎設施不完善給生活帶來很大不便，自然也就缺乏人口集聚力。有些產業園區看似產銷兩旺經濟紅火，卻缺少繁華熱鬧的都市氣息。這主要是因為過分注重產業，僅僅局限于科研、生產，沒有兼顧到員工居住、生活、娛樂等領域，員工往返于宿舍與廠房，這種兩點一線的生活方式，自然無法實現由“園”到“城”的轉變。只有實現醫療衛生、文化教育、社會福利、社會救助、生活照料和技術技能培訓、休閑娛樂等綜合服務，才能實現產業與城鎮的親密融合，才能增強城市的內生動力，煥發出蓬勃活力。完善的基礎設施與綜合服務，對房地產業提出了更高的要求和考驗，同時也提供了一種全新的開發模式，即產業地產。產業地產的核心在于“產城融合”，只要將產業與構成城市生活的各種配套設施與綜合服務有機結合起來，就一定能夠產生巨大的經濟效益和社會效益，實現城鎮化與房地產業的協調發展。

參考文獻：

[1]李鳳桃，等.286個地級以上城市城鎮化質量大排名：北京排第二[J].中國經濟周刊，2013，（9）.

[2]衛敏麗.中國65歲及以上人口達到10956萬人[N].新華每日電訊.2009-05-25，（1）.

作者簡介：時國強，開封人，河南商丘師范學院文學院副教授、博士。

（責任編輯：陳合營）

基金項目：河南省政府研究決策招標項目“城鎮化與房地產業關系研究”（項目號：2013B260）。