淺談房地產公司的籌資風險與籌資方式

孟園 郝宇飛

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

摘要：房地產籌資風險是形成房地產財務風險的重要因素之一。本文通過分析上市房地產企業三個籌資的關鍵過程，即籌資渠道、籌資結構、籌資決策，來分析房地產籌資風險的來源，同時提出房地產籌資風險控制的建議，以期將房地產風險控制在源頭，達到降低房地產籌資風險的目的?；I資是企業的一項重要的財務活動，籌資得當會給企業帶來收益，成為發展經濟的有效杠桿；反之籌資不當會給企業帶來很大的風險。因此，企業必須加強籌資風險的防范及控制。

關鍵詞：房地產公司；籌資風險；籌資方式。

本文通過分析房地產企業籌資活動的幾個關鍵過程來分析房地產籌資風險，探索預防房地產企業的籌資風險的方法，從源頭上鎖定企業籌資風險，提高房地產企業控制籌資風險的能力。

1.房地產籌資風險分析

1.1 籌資渠道風險分析

房地產籌資渠道主要有兩種，一種為股權資本的籌集方式，包括吸收發行股票、留存收益等。股權籌資渠道具有成本高，風險低的特點。目前由于中國政府限制房地產企業融資包括股票發行，這使得房地產企業不可能實現股權融資。而股權籌資另一種形式則是靠公司留存收益，通常較大的房地產企業經營較穩定，有較多的盈利，很容易在外部融資困難時使用此種籌資渠道提高企業融資能力。在經濟低迷時，通常較小房地產企業經營較困難，他們自生的盈利水平較差，甚至出現虧損，因此較中小房地產企業，此種籌資渠道幾乎沒有融資能力。另一種為負債籌資方式，包括發行債券、銀行借款、融資租賃、商業信用、股權投資基金、信托融資等等。負債籌資方式具有成本低、風險高的特點。對房地產企業，目前籌資渠道因企業的規模大小，而表現出不同。較大的房地產企業如萬科、保利、招商等在負債籌資渠道上有較多方式，包括發行債券、銀行借款、融資租賃、商業信用、股權投資基金、信托融資、預收賬款。各融資形式使得較大的房地產企業在籌資風險上有較好的控制能力，他們通過在不同的負債籌資方式進行比較分析能夠以較低成本獲得自己所需要的資金，從而控制籌資渠道風險。

1.2 籌資結構風險分析

1.2.1 資金結構不合理籌資風險分析

資金結構指權益資金與負債資金的比例，以及負債結構中長短期資金結構的比例。經統計我國當前19家大中型上市房地產企業，我們不難發現房地企業資金結構，其中自有資金在房地產企業的資金結構中，占有極小的比例，數據顯示資產負債率平均為66.4%，而部分則高達84.6%，其中大型公司資產排名前9位房地產，

資產負債率均值為77.1%，中小型資產負債率均值為57.7%，可以明顯地發現大型房企資產負債率高于中小房企19.4%。這一數據說明上市房地產資金結構嚴重依賴負債，資金結構嚴重不合理，而同時短期負債占比過大，其具有較大的財務風險，加之一旦經濟出現系統經濟風險，特別是大的房地產企業，由于負債絕對規模大將很難抵御，企業將面臨破產風險。

2.企業籌資方式概述

在市場經濟中，企業籌集資金的方式有很多，按資金性質不同可分為兩種：一是權益籌資方式，主要有：吸收直接投資、發行股票、利用留存收益等方式；二是負債籌資方式，主要有：銀行借款、發行公司債券、商業信用、融資租賃等方式。

2.1權益籌資方式

2.1.1吸收直接投資。吸收直接投資是指企業按照“共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤”的原則直接吸收國家、法人、個人投入資金的一種籌資方式。吸收直接投資中的出資者都是企業的所有者，他們對企業具有經營管理權。

2.1.2 發行股票。股票是股份有限公司為籌集自有資金而發行的有價證券，是公司簽發的證明股東所持股份的憑證，它代表了股東對股份公司的所有權。發行股票是股份制企業籌集長期資金的主要方式。

2.2 負債籌資方式

2.2.1 銀行借款。企業向銀行借款按期限長短可分為短期借款、中期借款和長期借款。短期借款是指借款期限在1 年以內（含1 年） 的借款，中期借款是指借款期限在1年以上（不含1 年） 5 年以下（含5 年） 的借款，長期借款是指借款期限在5年以上（不含5 年） 的借款。

2.2.2 發行公司債券。公司債券是指公司依照法定程序發行的，約定在一定期限還本付息的有價證券。

2.2.3 商業信用。商業信用是指商品交易中的延期付款或延期交貨所形成的借貸關系，是企業之間的一種直接信用關系。

2.2.4 融資租賃。融資租賃是指出租人在承租人給予一定報酬的條件下，授予承租人在約定的期限內占有和使用財產權利的一種契約性行為。

3.企業籌資方式的選擇

3.1 選擇籌資方式時應考慮的因素

現代企業籌資方式選擇是一個很復雜問題，不同比較標準必然會做出不同評價。而且由于企業不同籌資方式其特點各不相同，因此企業在選擇某種籌資方式時，應根據生產經營需要靈活而又合理進行選擇，在選擇時可以結合下列因素。

3.3.1籌資成本的高低。由于不同籌資方式的籌資成本大小不同，因而在選擇籌資方式時，首先要比較各種籌資方式的籌資成本的高低，即比較各種資金來源的資金成本。

3.3.2 籌資數量的多少?；I資數量是指企業籌集資金的多少，它與企業的資金需求量成正比。因此，企業籌資時必須根據企業資金的需求量合理確定籌資數量。

3.3.3 籌資風險的大小。企業籌資所面臨的風險主要包括兩個方面：一是企業自身經營的風險；二是資金市場上存在的固有風險。因而，企業在進行籌資決策時，必須將不同籌資方案的綜合風險進行比較，選擇風險較低的最優方案。

3.3.4 籌資收益的大小。企業在采用不同的籌資方式取得資金以后，要評價所投入項目收益的大小，只有企業籌資項目的預計收益大于籌資總的代價，則此方案才是可行的。

作者簡介：孟園（1990-），男，山西翼城人，碩士研究生，資產評估專業，研究方向：企業價值評估。

郝宇飛（1988-），男，山西忻州人，碩士研究生，資產評估專業，研究方向：企業價值評估。