找準樓市“去庫存”軟肋

鄧郁松

加杠桿不是房地產去庫存的關鍵，制度優化才是房地產去庫存的關節，應消除一些由于制度性因素導致的房地產出現高庫存的病因

雖然2015年以來商品房待售面積總體仍呈增加趨勢，但也要看到，有利于庫存下降的信號已有所顯現

近日，樓市如何“去庫存”，成為全國“兩會”代表委員們熱議的話題之一。2015年底的中央經濟工作會議指出，2016年中國經濟有“三去一降一補”的五大任務。其中，化解房地產庫存將是要務之一。2016年的政府工作報告中，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存等都成為樓市“去庫存”的主旋律。

2012年以來，全國商品房待售面積持續大幅增長，到2015年11月末，已高達69637萬平方米。庫存過高不利于房地產市場穩定運行和整個國民經濟健康發展。

中央經濟工作會議明確提出要化解房地產庫存，并提出從加快農民工市民化、鼓勵自然人和機構投資者購買庫存商品房等方面消化房地產庫存。

由于目前我國房地產市場發展階段已發生重大變化，2015年以來房地產市場運行態勢也出現新的特征，要采取有針對性的政策措施有效化解房地產庫存，有必要對當前房地產庫存形勢和未來趨勢作出客觀判斷，并根據房地產庫存過高的成因和難點，找準化解庫存的重點和路徑。

庫存下降信號有所顯現

雖然2015年以來商品房待售面積總體仍呈增加趨勢，但也要看到，有利于庫存下降的信號已有所顯現。

首先是商品房銷量開始回升，特別是住宅銷量回升較為明顯。2014年四季度以來持續降息、降低交易環節稅費、降低首付等政策提高了居民購房支付能力，特別是降低了改善型需求購房者的成本，房地產銷量逐步企穩回升，2015年1月-11月全國商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，其中住宅銷售面積同比增長7.9%。由于商品房銷量回升，待售房面積增量已開始放緩。2015年前11個月待售房面積凈增加7468萬平方米，較2014年前11個月待售房面積增量10500萬平方米減少了3032萬平方米。

其次是新開工面積和土地購置面積持續下降，后續供給壓力將有所減輕。2013年全國房屋新開工面積達到20.12億平方米的歷史峰值，2014年新開工面積較2013年下降10.7%，2015年前11個月房屋新開工面積又較2014年同期下降14.7%。2014年以來，土地購置面積也持續下降，2015年前11個月土地購置面積同比下降33.1%。由于反映后續供應能力的土地購置面積和新開工面積都出現大幅下降，后續的新增供給量將會減少，房地產庫存壓力也會有所減弱。

再次是住房庫存過高的風險將趨于緩解。由于目前住房金融、稅收等方面的政策有利于提高居民支付能力，且目前全國的房價收入比明顯低于1998年以來的均值水平，預計2016年住房銷售回暖的情況將可以保持?？紤]到住宅新開工面積降幅較大，預計2016年住宅待售面積將會出現回落，庫存高企的情況有望得到緩解。目前住宅待售面積占商品房待售面積的64%左右，住宅待售面積的回落將有助于逐步降低房地產庫存。

雖然有利于降庫存的一些積極信號開始顯現，但由于部分城市房地產供給過剩問題十分突出，庫存難以在短期內恢復到正常水平，對此仍要有充分準備。

找準房地產去庫存的路徑

2014年四季度以來，金融、稅收等方面的政策調整對促進住宅銷售發揮了重要作用，2015年下半年以來，各月的商品住宅銷售量都已達到歷史同月的最高值，2015年前11個月商品住宅銷售額已達到歷史同期最高水平，總體判斷目前住房市場的銷售已恢復到正常水平。隨著我國城鎮戶均住房超過1套，住房市場從供不應求轉向供求總體平衡、局部過剩，期待住房市場銷售量在目前的規模上再大幅度增長既不現實，也不可持續。在新的階段，房地產去庫存的關鍵和重點要放在三個方面。

一是要繼續通過降供給來降低庫存過大的壓力。2010年以來，我國房屋新開工面積較此前大幅增長，2010年-2013年房地產開發企業房屋年均新開工面積高達18.34億平方米，是此前房屋新開工面積高峰2009年的1.6倍。2010年以來房屋新開工面積的過快增長是造成近兩年房地產庫存快速上升的主因。

按照正常的建設周期計算，前期大規模開工建設的房屋從2014年開始相繼進入竣工期，這一過程將持續到2018年，即未來幾年房地產市場供求形勢會進一步寬松。雖然2014年以來新開工面積和土地購置面積已開始下降，2015年以來房屋銷售總體呈回暖態勢，但目前房屋新開工面積仍高于銷售面積，考慮到未來兩年仍是房屋竣工面積的高峰期，房地產去庫存的壓力仍非常大，未來幾年通過降供給來緩解庫存過大的壓力仍是首要選擇。

二是要重點解決商業營業用房等非住宅項目庫存過高的問題。2015年11月末，商業營業用房待售面積較10月增加318萬平方米，包括商業營業用房和辦公樓在內的所有非住宅項目的待售面積高達25544萬平方米，相當于2014年全年非住宅銷售面積的1.65倍。商業營業用房的購買主體是企業，受經濟增速回落、企業效益持續下降影響，企業購買商業營業用房的能力受到較大影響，加之電子商務快速發展也在一定程度上擠壓了商業營業用房的需求，商業營業用房等非住宅項目的去庫存難度顯著大于住宅去庫存的難度，需要采取有效措施加以解決。

三是要通過釋放改善型需求，鼓勵住房的梯度消費來穩定住房銷售。雖然住房銷售開始回暖，但去庫存的壓力仍然較大，仍需要采取有效措施穩定住房銷售。中央經濟工作會議提出的“要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場”具有重要意義，有利于農民工更好地融入城市。但也要認識到，新進城農民和新就業人口支付能力相對較弱，而新建商品住房面積相對較大，要解決好農民工和新就業人員的住房問題，需要更加重視將新房市場和二手房市場打通，釋放改善型需求，鼓勵梯度消費。如果能夠有效釋放改善型需求，改善型需求購房者通過“賣舊買新、賣小買大”不僅可以持續改善自身住房條件，加快房地產去庫存進度，而且可以為進城農民和新就業人員提供更多交通、生活等綜合配套設施完善的住房，也才能從根本上實現持續改善居民住房條件和實現市場穩定運行的雙重目標。

去除房地產庫存“病根”

加杠桿不是房地產去庫存的關鍵，制度優化才是房地產去庫存的關節。消除一些由于制度性因素導致的房地產出現高庫存的病因。一是未來幾年仍要適當收緊土地供應規模，特別是要減少商業營業用房的土地供給。降供給是降庫存的首選，減少土地供給是實現降供給的保障。對商品房、特別是商業營業用房等新增供應量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增房地產用地規模，通過適當減少土地供應量逐步解決房地產供應量過大問題，防止產能過剩問題在房地產領域蔓延。對各類保障房建設項目，也要引導地方政府做好評估，合理確定棚戶區改造等保障房建設的規模，防止出現保障房空置問題。對商品房庫存量過大、保障房空置率過高的地區，宜嚴格限制新增保障房用地供給。

二是大幅下調或取消二手房交易環節的各種稅費，鼓勵梯度消費。二手房交易環節征稅的目的是為了限制買賣交易，這在市場供不應求時有一定合理性。但隨著市場供求關系變化，繼續實行此政策的弊端日益顯現。雖然2015年以來二手住宅交易環節的稅費已有所降低，但進一步下調的空間仍然較大，而商業營業用房等非住宅類交易環節稅費過高的情況尚未改變。建議進一步下調二手房交易環節的各種稅費，特別是要降低商業營業用房等非住宅類的交易環節稅費，降低購買成本，鼓勵梯度消費，擴大市場需求。

三是進一步完善住房金融服務體系。居民住房消費高度依賴銀行信貸支持。隨著城鎮住房供求關系的變化和人口城鎮化率的提高，需要進一步完善住房金融服務體系，以適應城鎮居民改善居住條件，農村人口進城和流動人口購房增加的新趨勢，確保各類有支付能力的群體都能享受到住房金融服務。

四是通過完善相關配套設施、促進產業發展和進行區域布局調整等方式，培育商業地產等非住宅項目的市場需求。

作者為國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長