中小型城市商圈形成和發展的研究——以蚌埠市萬達廣場為例

劉和求，任玲玉（安徽財經大學，安徽 蚌埠 233000）

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中小型城市商圈形成和發展的研究——以蚌埠市萬達廣場為例

劉和求，任玲玉
（安徽財經大學，安徽 蚌埠 233000）

摘要：隨著經濟的發展和城市化進程的不斷推進，越來越多的新型商圈在各地興起，它不僅能夠增加就業，提高人們生活品質，而且對實現資源優化配置、促進地區產業結構的優化升級起著至關重要的作用。然而伴隨商圈的膨化發展，其帶來的交通堵塞、信息不完全、商業經營漏洞等負面影響也不容小覷。故我們對蚌埠萬達廣場商業圈展開研究，利用實地調研和萊利法則、赫夫法則研究中小城市商業圈的形成和發展，并對其產生的原因、發展的過程、帶來的影響以及發展過程中伴隨的問題進行一系列的探討和研究，找出解決方案，促進蚌埠市經濟的持續發展，也為其他城市在商業經濟發展過程中出現類似問題時提供借鑒。

關鍵詞：中小型城市崛起；商圈；萊利法則；赫夫法則；可持續發展

在我國整體消費需求和物質水平不斷增長、國家土地調控政策調整等諸多利好因素的影響下，集諸多功能于一體的商圈在各城市迅速發展，它既是城市發展到一定時期的產物，也是社會進步和文明延續的標志。蚌埠，作為安徽省第一個設市的城市，處于沿海向內陸輻射的過渡地帶，具有承東接西，南連北進的區位作用，在皖北地區乃至整個安徽省的經濟發展中都占有重要地位，故而吸引了萬達集團的駐入，在新城區東海大道沿線形成了萬達廣場商圈。

一、商圈的概況

1、商圈的含義

商圈，零售交易區域，指能夠吸引顧客到門店購物的有效距離。石井鐵衛認為商圈就是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重疊的企業市場活動空間范圍。[1]商圈的基本特征主要有：重疊性、不規則性、層次性、流動性。[2]現代商圈的出現是服務業集聚發展的產物，它以商業集聚為核心，包含購物、餐飲、休閑、娛樂、商務等現代服務業設施和功能，能滿足城市居民及游客多樣化、綜合性需求。[3]

2、商圈的劃分

根據占銷售額的比例、吸引消費者數量比例、車程等方面的差異，商圈分為核心商圈、次級商圈以及邊緣商圈。[4]劃定商圈的方法除經驗法和GIS軟件測定法外，常用的還有模型法，主要模型包括萊利法則和赫夫法則。

（1）萊利法則

在兩個城鎮中介點位置的顧客在距離上會無差別選擇其中任何一個地方的商店消費，此中介點到兩商店的距離就是兩商店吸引顧客的地理區域。

Dy ：y城鎮商圈的限度

px： x城鎮人口

py：y城鎮人口

d：城鎮x和y的里程距離

蚌埠市蚌山區大致位于禹會區和龍子湖區的中介點，禹會區與龍子湖區之間的距離為4.7千米，截止到2014年，龍子湖區人口數量為227615，禹會區人口為353714[5]，將這些數據代入公式可得位于蚌山區的萬達廣場商圈的限度約為2.608千米。

（2）赫夫法則

從不同類型商店經營面積、顧客到達目的地所花費的時間以及消費者對時間和空間距離的敏感程度出發，對商圈進行分析。

pij：i地區的消費者在j商業區或商店購物的概率

sj：j商店的規模（營業面積）（j商業區內某類商品總營業面積）

Tij：i地區的消費者到j商店的時間距離或空間距離

∑：同一區域內所有商業區或商店的吸引力

為得到所需的數據，我們采取在萬達廣場消費者中隨機發放400份問卷的方式收集資料，其中回收上來的有效問卷為386份。問卷分析數據顯示：顧客到達目的地所花時間大都在一個小時以內，其中在30-60min所占為39.06%，半個小時以內的占30.47%；在到達此商圈選擇的交通工具上，52.34%的消費者選擇乘坐公交，其次自駕為5.63%，然后是步行，所占比例為10.16%；62.5%的消費者表示閑暇時間就算無特殊需求也會選擇到萬達廣場休閑娛樂。

二、商圈的發展

1、影響商圈形成的主要因素

（1）經濟發展水平。隨著經濟發展水平的提高，一方面使得城市化進程加快，新進入人口的不斷增加使城市的條塊布局及商業處于不斷的變化之中，城市出現了新商圈產生、原有商圈的擴大、部分商圈衰退等現象；另一方面也提高了人們的物質生活水平，刺激了消費需求的增長。

（2）市場化推動。對于商圈發展而言,無形的市場與有形的建筑、道路、車輛等共同組成一個完整的高度發達的經濟體,其中市場與企業、資金、人力資源等要素一起構成這個經濟體的靈魂，市場既是商圈發展的直接推動者。

（3）政府導向作用。城市規劃主要是由政府制定的，規劃內容就包括商業發展的類型和空間密度，輔之實施相關政策能有效達到振興老商業區、發展新商業中心的作用。

（4）居民分布和交通便利程度。商圈的發展一般會沿著交通線和居民分布進行延伸。交通會促進商業的集聚形成規模經濟，規模效應不僅能夠提高自身影響力、增強抗風險能力，吸引越來越多的消費者和經營者聚集于此，還可以共享基礎設施和市場信息，降低經營成本。集聚效應使得輻射范圍和容量不斷擴大、商業網點不斷增加、業種業態不斷完善，最終達到一定程度形成商圈。

蚌埠萬達廣場商圈的形成因素除具有上述共性外，還有其存在和發展的特性，那就是得天獨厚的地理位置。與萬達廣場面對面的光彩大市場，占地面積 1780 畝，建筑面積 150 萬平方米 ，2003 年建成營業起，已經積攢了十幾年的人氣，為萬達廣場的落戶打下了堅實的基礎。因此，萬達在此基礎上，發展起現代化多功能綜合商業區，吸引了周圍的樓盤、光彩大市場、汽車南站、張公山老住宅區的人流以及市政府的公務員群體，讓各種消費層次的人群在萬達廣場附近流動起來，帶動經濟快速發展。

2、蚌埠萬達商圈發展階段及前景分析

目前蚌埠市萬達廣場正處于商圈發育的成長階段，市政配套設施日益完善，商圈容量也逐步變大，商業網點數量和客流量不斷增加，大型網點不斷進駐，商業氛圍基本形成。萬達價值實現的重要模式主要是以售養租，即核心商業面積長期持有，租金收益和物業增值收益成為長期增值的主要盈利點，此外萬達還擁有完美的經營價值鏈、大量優質的商業資源以及地方政府的信任與支持，最終既達成了綜合體規模上的城市標志性象征的目的，又解決了產品鏈和資金鏈的最優組合和良性循環。[6]

三、發展過程中遇到的問題以及解決方案

1、發展過程中的問題

（1）主體功能不明確，市場定位不清晰。目前，蚌埠萬達廣場商圈的開發建設，缺乏對所處區域實際情況與商圈核心功能的充分把握，市場定位不準確，開發建設及后期招商上略顯盲目和重復。部分商鋪僅僅追求大規模，追求利益最大化，短期內急速冒進，造成同類業種業態過度集中，店鋪實際利用率較低，效益不顯著；缺乏創新，新型的業種業態所占比例低，不能有針對性的滿足城市商圈服務的主要消費群體的實際需求。

（2）基礎設施不健全。新城區萬達廣場的基礎設施不健全問題明顯，比如正對萬達廣場的東海大道與工農路的十字路口缺乏安全提示和管理，人流高峰時交通堵塞，乘車困難；地下停車場雖然車位較多，但是信息化、智能化程度低，其中負一樓的停車場緊靠家樂福超市，疏于管理，存在很大的安全隱患；商圈內休息區太少等。

（3）商鋪質量和經營能力參差不齊。商圈內部分商家缺乏全局意識和管理能力，盲目促銷、大打價格戰，導致競爭無序，影響惡劣；部分商鋪存在一定程度上的霸王條款，欺騙消費者。2013年12月，北京工商部門明確叫?！敖棺詭Ь扑?、“加收消毒餐具費用”、“最低消費”等霸王條款[7]，這些也已被列入消費者權益保護法，但走進萬達廣場三樓部分餐飲業以及一樓北側的香港街、珍珠坊不難發現這些現象依然存在，導致消費欲望降低；部分商鋪差別對待網購和現付，存在到店加價、服務態度惡劣等現象。

2、 解決方案

（1）準確定位，把握方向。從城市經營學的角度看，城市的商業形象需要塑造，形成城市的商業個性必須明確認識自身的資源和劣勢，趨利避害，做好市場調研和分析，然后制定相關政策，有針對性地發展，才能形成有特色、有實力、有競爭力的商圈。萬達廣場的入駐帶動了東海大道商業帶的發展，應確定目標和市場定位為以現代服務業、現代商業、現代旅游業為主的城市綜合體，堅持“引大引強引新”的原則，堅持集聚，又錯位發展。[8]

（2）加強基礎設施的建設和完善。采取民意調查的方式了解當前基礎設施不完善不科學的地方，并盡快做出改進方案。也可以學習其他商圈值得借鑒的地方，查缺補漏。

（3）統一領導，加強管理。積極構建協同性社會管理機制，引導商圈同教育及行業協會的聯系，促進信息交流和流通，提高企業現代化管理水平和創新能力；在市場主導的前提下，政府應適當發揮宏觀調控的作用，加強監管，創建有效的競合機制，維持商圈內商業企業競爭和合作關系的均衡；增加相關工作人員的培訓，提升綜合素質，提高服務水平和管理能力。

參考文獻

[1]李畢萬,姚曉娜.百貨店營銷[M].北京:企業管理出版社,1999.

[2]楊麗君,朱華嵐,吳健平.基于GIS的零售業商圈分析[J].遙感技術與應用,2003:144-148.

[3]李昆鵬,王先慶.基于博弈論的現代城市商圈形成與發展分析[J].市場經濟與價格,2013.

[4]紀良綱.現代商品流通論[M].北京:中國商業出版社,1993.

[5]吳小堅.城市商圈劃分對商業地產開發的影響及其相互作用機制研究[J].現代經濟信息,2014.

[6]王先慶.現代城市商業聚集與商圈的發育成長[J].中國流通經濟,2009.

[7]王劍超.萬達廣場商業地產的發展模式與地產價值實現[N].福建金融管理干部學院學報,2011.

[8]朱素賢.城市“盛宴”——透視蚌埠城市綜合體[N].蚌埠日報,2012.

（責任編輯：劉玉鳳）