關于土地一級開發市場化的探討

劉爭艷

【摘 要】隨著近些年來國家經濟的持續穩定發展，城市化進程的日益加快，對于土地使用的需求越來越大，招標掛牌等開發交易土地資源的方式日漸盛行，這使得土地一級開發后來居上，發揮著越加重要的作用，并逐漸向著市場化的方向發展，為城市化建設助力。

【關鍵詞】土地一級開發；市場化；招標；利益分配

一、前言

我國是人口大國，隨著近些年來社會主義市場經濟的發展，人們生活水平的提高，使得購買力得到提高，房地產行業的發展前景廣闊，一直被業內人士看好。其行業的發展，促進了土地資源的合理利用，但是在土地利用中忽視了對開發過程的關注，導致了諸多問題的出現，政府正在出臺政策，采取積極的措施穩定市場，改善開發環境，使其符合市場經濟發展的要求。

二、土地一級開發概述

在土地一級開發中政府和其授權企業占據主導地位，是開發實施主體，對開發進行決策，負責具體事項的執行，顧名思義土地是開發的對象。所謂的土地一級開發是指政府與授權委托的企業針對于城市鄉村的國有土地與集體土地，在一定范圍內進行統一形式的征收、拆遷安置與補償，采取相應的配套設施建設，以滿足熟地開發利用的條件，對熟地實行有償轉讓。

關于土地一級開發，還有一種說法是政府在進行城市規劃時，按照城市功能定位，結合當地經濟發展實際情況，為促進經濟發展，政府重新對土地進行規劃，對國有土地實行征收拆遷安置，并補償相關的人民群眾或者單位，進行配套的社會基礎設施建設，以滿足經濟發展的土地開發行為。在其開發中政府扮演組織與實施者的角色，開發商不再承擔與商品房開發建設相關的工作。

三、開展土地一級開發市場化的優勢

1.對于企業

對于企業來說，土地一級開發風險小，能夠使企業獲取長期穩定的收入，從后續的房地產開發商來說，在原有的地塊上有了完善的基礎設施，這對開發商來說是難以抗拒的誘惑。再加之在前期開發中，成本大為降低，開發商只需在其擁有的土地上不費吹灰之力就可以建造房子等設施。

2.對于政府

從目前來說，土地供應形式由招標掛牌的方式向市場公開的形式轉變，這種情況下政府需要承擔人力、物力的分配，在無形之中加大了政府在土地開發方面需要承擔的壓力。在市場化運行中，為了實現最優化配置唯有招標能夠達到其目的。如果在土地一級開發中，政府與開發商之間加大合作力度，雙方共同承擔相應的責任，這就促使政府負擔逐漸減輕，政府為其開發提供服務，堅持相關的法律法規開展有效的管理。市場化運作能夠盡最大可能聚集社會力量，減少了政府在人力、物力上的投入力度，有效地解決和調節了信息不對稱問題。

3.對于市場

在透明的市場化運行當中，對運作的信息公示，具體的開發流程能夠做到公平公正，促進房地產市場持續發展。這種透明化的市場化運作，對房地產商有很大的吸引力，不會導致國有資產的流失，政府、開發商之間共同受益，共同為土地開發市場發展而共同做出重要貢獻。

四、土地一級開發中的招標與利益分配

1.關于招標問題

（1）土地拆遷補償和安置條件的制定

為了使招標委托具有意義，招標前對生地用途做好初步的規劃設計。有時開發商追求最大的利潤，降低相關開發工作的條件，使得糾紛矛盾滋生，從而影響開發的效果。所以政府應履行監督職能，在投標環節中尤為注重以具有法律效應的書面形式明示出即將進行開發的土地有哪些用途，對其開發使用如何進行規劃的，這也就明確了開發的目的，此外不容忽視的一個重要問題是為了安撫被占用土地的居民，還應明確補償安置的措施對策，以減少因為拆遷而引起的糾紛矛盾，在開發中加強監督審計工作，確保開發工作有序開展。

（2）資格預審中對開發企業資質的審核

土地一級開發并沒有想象中那么簡單，是一個大項目，是一個較為復雜的項目，關系到政府與開發商之間的利益，因此各個環節都要考慮周全。組建一個具有執行力的管理隊伍，進行專業化規劃探討，對出現的資質問題認真審核，嚴格任用相關的工作人員，大家共同商討，通過各種形式了解開發企業。

2.關于利益分配的問題

對于利益分配問題是一個關鍵性問題，因為涉及到政府與開發商各自的利益。為此二者應該本著互惠互贏的原則，在不斷磨合中實行民主化的商討合作機制，對開發項目公開，聽從社會各方的意見，雙方根據各自自身實際，確立定價機制，對于利益分配與各自履行的職責在合作協議書相關文件上都要有所體現。

五、結語

通過本文可知，本文從三個方面對土地一級開發市場化展開了論述。第一部分是對土地一級開發相關理論的介紹，旨在為社會中的土地開發增加對其概念的理解；第二部分是對開展土地一級開發市場化優勢的論述，從中可以看出實行土地一級開發市場化是一種頗有建樹性的舉措；第三部分從招標與利益分配這兩方面的論述，為社會中實際的土地開發提供有效的參考。土地一級開發的市場化無非就是在市場經濟體制當中完成對土地資源的有效利用，為推進其向著市場化的進程邁進，應大力堅持公平與效率，確立政府與開發商之間的關系，通過規范的評價標準與有效的管理模式，提高公平競爭開發的效率。

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