共有產權房政策研究綜述

張朝微

【摘 要】共有產權房作為一種創新性地住房保障模式，其運行機制和改進方式等受到了學術界的廣泛關注。目前的研究主要集中在政策的制定和政策評價兩個方面。對政策制定方面的研究包括共有產權房的定價、產權分配、準入與退出。政策評價方面則是以定性分析為主，對其評價褒貶不一。通過研究綜述，總結當前研究成果，分析研究存在的不足。

【關鍵詞】共有產權房；政策；綜述

【Abstract】As a kind of innovation in housing security mode， common property right housings operation mechanism and the way of improving are received extensive attention of the academia. The present study focuses on policy making and policy evaluation. For policy research，it includes a total of property right of pricing， property right allocation， entry and exit. Policy evaluation is mainly qualitative analysis， the evaluation of mixed reviews. Through research， summarizes the current research results， analysis of the defects in the study.

【Key words】Common property right housing； Policy； Review

0 引言

隨著房價的節節攀升，買房成為了人們的不堪承受之重。住房問題事關民生，為幫助困難家庭解決住房問題，我國政府積極完善住房保障體系。在目前住房保障體系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供應對象存在局限性，而經濟適用房由于價格過高和監管不力，其效果甚微。為解決“夾心層”家庭的住房難題，提供多層次的住房保障體系，同時也為了抑制投機炒房等行為，2007年3月，淮安市委市政府出臺了《民生幫扶“九大工程”實施意見（淮安市安居工程實施意見）》，在全國首創出讓土地性質的共有產權住房保障模式，共有產權房應運而生。共有產權經濟適用住房（以下簡稱共有產權房），是指以出讓方式取得經濟適用住房用地，總價格參照普通商品住房執行政府指導價（一般低于同期、同區段普通商品住房銷售價格的5-10%），購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，購房人和政府各自的出資比例構成共有產權，具有保障性質的政策性住房。共有產權房，由政府提供政策優惠，限定套型面積，按照合理標準建設，通過政府產權分攤購房人出資負擔，面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障，變經濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單一制。

共有產權房政策于2007年在淮安首次推出，實施期間有一定成效，在2014年4月住建部正式發文指定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6市為共有產權房全國試點城市。政府逐步淡化經濟適用房轉而大力推廣共有產權房的一個重要原因就在于共有產權房的退出模式更為科學，可以避免經濟適用房領域的倒賣套利行為，確保政府保障資金的積累和循環利用，使共有產權房持續健康運行。目前有關共有產權房這項政策的研究主要集中在交易價格的設定、產權分配的設計、準入門檻和退出時機的選擇和對于政策的評價上。

1 共有產權房定價的研究

在共有產權房初始分配階段，結合土地的出讓性質、政府與個人的產權比例和共有產權房的福利性，其初始定價有一定特殊性。由于有一部分產權為政府所有，因此，個人需向政府支付剩余產權租金，租金一方面要考慮到保障對象的住房負擔能力，另一方面又要考慮政府回收成本的需要。而在個人增購政府手中的剩余產權或政府回購個人的剩余產權時，由于房地產市場的波動，此時的價格如何體現公平性也是一大問題。對于共有產權房不同階段的定價問題，學者們的研究依據和角度不同，定價方式也不一。

依據取得土地的方式不同來研究房屋價格構成，基于中低收入者可支付能力的視角，顧正欣等在考慮了共有產權房的土地出讓性質后，根據房屋的價格構成，設計了共有產權房的定價模型和操作流程[1]。顏莉和嚴榮以上海為例，考慮到共有產權房在分配、回購和入市的價格隨時間和環境而變化，通過分析共有產權保障房的經濟學特性和社會政策特性，提出了共有產權保障房的定價原則，以建成分配階段和回購及上市轉讓階段為基礎，構建了兩階段定價理論框架[2]?；诠浇ㄔO成本和居民住房負擔能力的雙贏定價機制，鄧宏乾和王昱博在比較分析我國六個試點城市定價方式的基礎上，研究了共有產權住房的初始定價、租金價格以及增購和回購定價機制[3]。

2 共有產權房產權分配的研究

共有產權房，涉及政府和個人的產權分配，共有產權的復雜性就在于產權的主體不具有唯一性，同時存在的多個權利主體必然會存在利益的矛盾。產權份額明晰是共有產權房最重要的特征，如何確定產權份額的大小，拿什么標準考量其合理性，共有產權房產權比例調整時應建立什么樣的利益分配機制，才能有效遏制投機牟利，實現保障的公平合理性等問題也是共有產權房制度設計的重難點。

政府和個人之間的產權比例多少為最適合，什么樣的比例能使有需要的人收益，學者們在這一問題上也是各抒己見。鄧小鵬等對出資比例式、產權面積式、完全租賃式和法律推定式等四種有產權份額的計算形式進行了介紹認為出資比例式最為理想[4]。他們還通過探索PPP模式下合理的產權結構安排，分析研究PPP模式下保障性住房的產權配置方式、產權主體、產權的初始分配和再分配，在此基礎上揭示各產權主體之間的產權利益分配關系，給出產權分割思路[5]。郜浩等基于出資比例式建立了共有產權經濟適用房的產權分配模型，主要有兩點特征：一是，增值收益按比例分配，購房者不承擔房地產市場風險；二是，購房者出資比例應不低于房屋的建設成本，以保證資金循環利用[6]。

3 共有產權房準入門檻和退出機制的研究

3.1 準入門檻

2008年7月，淮安首次向主城區低收入住房困難家庭供應300套共有產權住房，其房屋價格、質量、地段都很有吸引力，但1個月過去，只有70多戶家庭申購。其后，淮安政府將人均收入低于300元以下可申購的門檻，放寬到人均收入低于800元，擴大了共有產權房的保障面，申購戶就突然增加。共有產權房在淮安實踐初期，竟然出現了“房等人”的現象，大量的共有產權房并沒有得到市民的青睞。這是由于當時設定的申請標準中，對于家庭收入的申請標準不合理，導致低于此標準的家庭仍無力購買共有產權房，而有能力購買的中低收入家庭，其收入又達不到申請標準。因此學者們根據實踐中存在的問題，不斷提出準入標準的改進方案。劉廣平和陳立文采用定量分析的方法，在構建了共有產權房最優贖回時機和最優租金定價模型的基礎上，基于可支付能力視角，設計了共有產權房的準入門檻模型[7]。

3.2 退出機制

共有產權房一共有3條退出路徑：一是，居民可以購買政府手中剩余的產權將其變為自己獨有的商品房；二是，當居民想出售公有產權房時政府有權優先回購作為保障房的儲備房源，以便出售給其他需要的人；三是，居民和政府可以將共有產權房推向市場出售并按一定方式分享收益。若居民長期不退出則可支付租金一直租用政府產權。曾亞萍等肯定了共有產權房政策運用在以往經濟適用房退出制度的積極作用，共有產權制度運用到經濟適用房制度中，從產權理論上給出了構建退出機制的基礎，并通過對淮安市的實證分析得出，在共有產權制度下構建的退出機制解決了經濟適用房上市增值收益分配的問題[8]。韋海民和王浩構建了退出模式的理論框架并提出完整的退出模式應具備的三大要素，即上市交易方案、產權轉化機制和租金方案，對連云港、上海、南京和淮安的退出模式按退出要素逐一考察和比較分析，指出各個城市退出模式的優點及不足之處，并提出具體的改進建議[9]。

4 共有產權房政策評價

對于共有產權房政策評價，并從定性分析的角度闡述了各自觀點。陳淑云從家庭財富積累的角度，通過將共有產權房與傳統經濟適用房、公共租賃房制度進行對比和分析，論證了共有產權房在解決由住房消費和住房財富分配不公引發的問題上，對于我國經濟和社會發展的意義，并指出在非營利性住房保障機構參與保障住房的管理中，引導多種社會資本進入住房保障領域等是共有產權住房發展的創新式外部條件[10]。王盛和高憲哲認為，作為住房保障政策的一種，共有產權住房政策是對原有保障形式的反思和創新。相比其它保障形式，共有產權住房模式優勢明顯，它體現住房保障性和商品性的統一，降低了購房門檻，擴大了住房保障面，有助于經濟適用房的循環利用[11]。而呂萍在通過對黃石市共有產權保障房模式的實地調研及其分析后，認為目前共有產權房存在價格基數如何確定、市場價格下行風險是否共擔、保障群體差異性劃分標準如何確定以及相關配套政策的束縛怎么解除等問題，由此建議共有產權這一制度創新的推廣應分類指導，差別推進[12]。袁立華和王文萍根據淮安實踐經驗，評估了這一模式存在的不足：一是，共有產權房在為低收入群體謀福利的同時，也的確在法律中明確政府從中收益的權利，政府的投資收益的使用難以避免利益部門化和尋租行為，因此政府立場備受關注；二是，對共有產權房的保障功能的質疑，淮安推出的共有產權房的數量較少，與普通經濟適用房的數量不在同一級別上[13]。

5 結語

目前共有產權房還處于小范圍的試點階段，在政策實施期間，學者們通過實踐過程的分析，對政策存在的風險和問題進行研究。在共有產權房定價方面的研究，學者們根據不同階段的變化研究定價方式，但目前沒有統一的定價方式，各試點城市根據實際情況各自定價。在產權分配方面，學者們依據出資比例、面積比例和增值收益比例等劃分產權。關于準入和退出機制，大多數學者從理論框架出發，建立準入和退出模式。而對于此項政策的評價澤褒貶不一，但都停留在定性分析上，因此如何建立定性與定量相結合的評價體系將是以后研究的重點。隨著政策的推進實施，在實踐中發現與政策目標的偏差，今后的研究也將更具有實際意義。

【參考文獻】

[1]顧正欣，吳翔華，聶琦波.我國經濟適用房定價模式研究——基于共有產權制度的分析[J].價格理論與實踐，2010（2）：29-30.

[2]顏莉，嚴榮.上海市共有產權保障房定價機制探討[J].上海經濟研究，2015（3）： 87-95.

[3]鄧宏乾，王昱博.我國共有產權住房定價機制問題探討[J].觀察思考，2015（7）： 34-36.

[4]鄧小鵬，莫智，李啟明.保障性住房共有產權及份額研究[J].建筑經濟，2010（3）： 31-34.

[5]鄧小鵬，段昊智，袁競峰，等.PPP模式下保障性住房的共有產權分配研究[J]. 工程管理學報，2012，26（6）：81-86.

[6]郜浩，吳翔華，聶琦波.共有產權經濟適用房運作體系研究[J].工程管理學報，2011，25（2）：201-205.

[7]劉廣平，陳立文.共有產權房贖回時機、租金定價與準入門檻模型研究[J].環境與社會，2015（1）：82-84.

[8]曾亞萍，吳翔華，聶琦波.共有產權經濟適用房的退出機制研究[J].改革與戰略，2010，26（10）：24-27.

[9]韋海民，陳浩.共有產權保障房退出模式比較分析——以我國試點城市為例[J].建筑經濟，2015，36（11）：78-82.

[10]陳淑云.共有產權住房：我國住房保障制度的創新[J].華東師范大學學報：人文社會科學版，2012，51（1）：48-58.

[11]呂萍，藏波，陳泓冰.共有產權保障房模式存在的問題——以黃石市為例[J]. 城市問題，2015（6）：79-83.

[12]王盛，高憲哲.共有產權制度保障性住房的有益探索[J].天津經濟，2009（10）： 66-73.

[13]袁立華，王云萍.析共有產權住房政策的公平價值——以江蘇淮安經驗為例[J].中共浙江省委黨報，2011（2）：69-75.

[責任編輯：王偉平]