對融資租賃法規中不動產租賃物范圍的理解

摘要：近幾年融資租賃行業發展迅猛，隨著租賃公司數量大幅增長，交易形式不斷創新，交易領域也不斷擴大。2014年3月1日起執行的《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》為融資租賃行業的健康發展提供了必要的法律保障。融資租賃交易的載體是其租賃物，而不動產作為租賃物卻一直存在爭議。但是作為體量巨大、領域廣泛的不動產又是融資租賃交易不可回避的問題。擬根據《物權法》的相關規定結合實務中的交易實踐，在當前法律法規及稅收政策的框架下，對不動產租賃物范圍進行探討。

關鍵詞：融資租賃，不動產，基礎設施

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）07-0043-50 收稿日期：2016-05-10

1 融資租賃概述

融資租賃起源于20世紀50年代的美國，隨后被許多國家接受并運用，并很快發展成為與銀行、信貸和證券并駕齊驅的三大金融工具之一。我國自1981年首次引入融資租賃以來，已經走過了30多年的歷史。由于受我國計劃經濟體制及金融環境的多重因素影響，融資租賃在我國經歷了曲折的發展歷程。但是融資租賃作為一種金融創新品，其靈活的融資方式，廣泛的適用領域，融物與融資合二為一的模式，為國內金融市場引入了新的競爭機制，增添了市場活力，推動金融產品的多元化發展。據相關統計，2007年全國共有租賃公司93家，2012年達到560家，到2013年底已達到1026家，截止到2014年6月，全國租賃公司已達1350家。隨著租賃公司數量的快速增長，租賃合同數額由2007年的240億元增長到2012年的15500億元，2013年達到21000億元，截至2014年底合同余額32000億元。由此可知，融資租賃是對我國正處于轉型期市場體制的重大有益補充。

融資租賃是指出租人根據承租人對租賃物的選擇，購買承租人指定的租賃物，并將租賃物出租給承租人使用，出租人保留所有權，承租人享有占有、使用和收益的權利，并定期向出租人支付租金的行為。融資租賃是一種特殊的金融業務，其將資金、貿易和工業三者結合，將使用權和所有權分離以達到“融資”和“融物”的雙重功能。在融資租賃法律關系中，承租人是通過以租金換取租賃物使用權的方式實現其融資的目的，承租人表面上獲得了租賃物的使用權，實際則是取得了為生產所需的資金，承租人支付租金并不是其獲取租賃物使用權的對價，而是以支付租金的方式承擔出租人購買出租設備的資金成本并支付其應得的合理利潤。從出租人的角度看，出租人獲得的租金實際上體現的是投資成本的回收。因此，融資租賃實際上是通過融物的手段達到了融資的目的。

在融資租賃法律關系中，一般存在著出租人、承租人和供應商三方當事人，買賣協議和租賃協議兩項交易。其中出租人提供給承租人的租賃物具有一定的特殊性，該租賃物既是租賃協議中的客體，也是買賣協議中的客體。租賃物作為融資租賃關系中的重要的組成部分，承載著出租人與承租人雙方當事人的權利義務關系，是融資租賃法律關系中的重要組成部分。我國一直沒有專門的融資租賃法律出臺，實務中最早的法律依據是最高人民法院1996年5月公布的《關于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規定》。隨后1999年的《合同法》中設有專門的融資租賃合同的規定，但具體條文相對原則，過于籠統，從而導致在實踐中指導性不強。此后，在經過2013年最高人民法院就融資租賃合同司法解釋廣泛征求社會各界意見后，于2014年3月1日開始執行的《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條的規定：“人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理?！笨梢娮赓U標的物的選擇與界定是對是否構成融資租賃關系的重要認定之一。我國自引進融資租賃以來，雖然對租賃標的物已經有了一定程度的認定和理解，但由于受國家相關政策及經濟環境的影響以及多頭管理模式的制約，租賃物還存在著一些模糊不清。當前對租賃物的認定程度、范圍與高速發展的行業實踐相比，已不能滿足融資交易及審判實踐的需要。因此本文試圖在當前我國國內融資租賃“四大支柱”（通常認為法律、監管、會計準則和稅收是支持融資租賃的四大支柱。）政策范圍內，通過與國外的法律政策比較，對租賃標的物的范圍做出合理的界定。

2 租賃物的界定

法律法規、會計準則、行業監管及稅收政策，是支持融資租賃的四大支柱，實際上也就是支持融資租賃交易的最低限度的法律法規。

從法律規則來看，我國《合同法》第二百三十七條規定融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同?！睹裼煤娇辗ā返诙邨l民用航空器的融資租賃，是指出租人按照承租人對供貨方和民用航空器的選擇，購得民用航空器，出租給承租人使用，由承租人定期交納租金。從《合同法》的定義來看，融資租賃是一個包括了三方當事人，兩份合同的交易結構，但并沒有對租賃物做出明確的界定。而《民用航空法》則只是對民用航空器作為適格租賃物做出了肯定，對于民用航空器以外的租賃物，由于不屬于其調整范圍故沒有提及。

按照行業監督的不同，我國租賃公司的分類，大體上分為金融系租賃公司、外商系租賃公司和內資試點租賃公司，三類租賃公司分別由銀監會和商務部負責監管審批。根據《金融租賃公司管理辦法》第四條規定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監會另有規定的除外”。由此可以看出《管理辦法》僅是將租賃物限定為固定資產。然而固定資產并不是一個法律定義，只是一個會計學的概念。法學上將物分為動產、不動產和無形資產，其中動產和不動產合稱固定資產并與無形資產相對應。因此可以說《金融租賃公司管理辦法》僅僅是排除了無形資產。

《外商租賃公司管理辦法》在對融資租賃定義相似情況下，采取了列舉的方式對租賃物范圍進行了界定。其中第六條規定本辦法所稱租賃財產包括：（一）生產設備、通信設備、醫療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產；（二）飛機、汽車、船舶等各類交通工具；（三）本條（一）、（二）項所述動產和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租賃財產價值的1/2。在最新的《外商租賃公司管理辦法》的補充規定的征求意見稿中又增加列舉規定了“工業廠房、倉儲用房、商用地產、附著于不動產的其他設備（如電梯、空調系統等）等其他用于生產經營的資產”可以作為租賃物。由此可以得知其是將租賃物的范圍界定為動產與不動產，不認可無形資產單獨作為租賃物而存在。

由此可見，目前針對金融租賃公司與外資融資租賃公司對租賃物范圍規定所采取的方法是略有不同的。金融租賃公司采取了相對籠統概括方法，而外資融資租賃公司采取的是列舉式規定，將符合租賃物進行羅列。但兩者都排除了無形資產作為租賃物的可行性，而對動產和不動產做租賃物都采取了相對開放的態度。

根據《會計準則第4號——固定資產》第三條的規定，判斷是否屬于固定資產的標準有三點。第一，固定資產為有形物。因此無論是銀監會還是商務部出臺的管理辦法都將租賃物設定為有形物，排除了無形資產。第二，固定資產為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有。即企業持有的固定資產是企業的勞動工具或生產手段，并不用于直接銷售。第三，使用壽命超過一個會計年度。因此，凡符合上述條件的固定資產只要權屬清晰、法律不予禁止或限制均可作為融資租賃的租賃物。由此可見，從財務會計角度，固定資產是符合融資租賃交易中的租賃物要求且并不與監管機構認定原則相違背。但是，固定資產作為租賃物在會計學上的范圍相對廣泛，在會計科目中有數千項。是否能一概認定符合要求還需要結合實際情況去分析租賃物的性質等條件。

根據財政部和國家稅務總局聯合下發的財稅〔2009〕128號第三條規定“融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅”。財稅〔2012〕82號第一條規定“對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅”。天津市國土資源和房屋管理局也曾下發《關于支持融資租賃售后回租回購業務相關政策的通知》指出，凡是融資租賃售后回租回購業務涉及房屋出售和回購的，房地產登記部門憑雙方簽訂的融資租賃合同，辦理權屬轉移登記手續，免除交易手續費。而在我國全面實行“營改增”后，在最新的財稅〔2016〕36號文件中，明確規定不動產租賃服務與不動產銷售的稅率均是11%。上述文件的規定其實是承認了以房屋、土地權屬作為租賃物進行售后回租業務的可行性。這表明我國明確認可房地產融資租賃交易的存在。因此，占不動產較大范圍的房地產是可以作為租賃物的。

3 關于不動產作為適格租賃物的國內外比較

在我國融資租賃行業，關于不動產是否可以作為標的物，一直存在爭議。一種觀點認為，融資租賃交易的標的物僅限于動產，不動產融資完全可以借助其他制度來達致；另一種觀點認為，融資租賃交易的標的物既可以是動產，也可以是不動產，融資租賃的交易結構不同于信貸擔保等其他類似交易，不動產信貸擔保制度并不能取代不動產融資租賃交易。本文原則上贊同第二種觀點，其理由如下：首先，由于融資租賃交易兼具“融資”和“融物”的雙重特性，因此該租賃物應該同時具備交換價值與使用價值的財產，既然具備使用價值，則該物必然可以交換，即是說可以轉讓。另外，由于融資租賃一般是三方或多方的金融安排，周期從3年到10年不等，但都相對較長，這就要求租賃物的使用壽命也必須具有一定的年限才可實現交易目的。因此，高價值、長壽命的不動產非常適于融資租賃的標的物。其次，審視當前的法律、法規及相關規定，其中沒有禁止不動產作為租賃物的規定。我國《合同法》第二百一十二條規定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。而第二百三十七條規定融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。上述規定里均沒有將不動產排除于“租賃物”之外?！锻馍套赓U公司管理辦法》以列舉的方式規定了租賃物范圍，并沒有禁止不動產做租賃物的規定。而《外商租賃公司管理辦法》的補充規定更是將工業廠房、商業地產等不動產列入了租賃物范圍。鑒于其他法律、行政法規也沒有對不動產做租賃物有任何禁止性規定。根據私法“法無禁止即為允許”的原則，理應允許不動產作為融資租賃的標的物。最后，從租賃物的國際范圍來看，并沒有明確禁止不動產作為融資租賃物的規定。如美國《統一商法典》對融資租賃中的貨物作出了界定，即是指符合合同要求的一切可移動的物，或不動產附著物，但不包括貨幣、資料、票據、賬簿、動產契據、一般無體物、及包括未分離的石油、天然氣在內的礦產等。租賃標的物就是指有體物，包括不動產附著物，但不包括無體物?！秶H統一私法協會租賃示范法》一體調整租賃和融資租賃，在其第二條“定義”中明確將“租賃物”界定為：“承租人用于生產、貿易及經營活動的所有財產，包括不動產、固定資產、動產設備、未來資產、特制資產、植物和活的以及未出生的動物?！钡聡?、西班牙、日本等國雖對融資租賃物的范圍沒有作出具體規定，但不動產作為租賃物在法律上并沒有障礙。

綜合分析比較國內外相關法律政策的規定，可以認為各國在租賃物上認定雖有不同，但動產作為租賃物均是一致認可的，沒有否定或限制性規定的，而關于不動產能否作為租賃物，雖然規定各有不同，但并無否定性規定。結合國內“四大支柱”相關法律法規政策可以得出結論：權利、知識產權等無形資產是可以通過特許使用等其他方式進行使用，并不適用作為融資租賃標的物，不動產作為租賃物沒有原則性的禁止或限制性規定。因此可以說，動產作為租賃物在我國沒有障礙，不動產作為租賃物原則上沒有問題。

4 我國法律上的不動產作為租賃物的分析

既然不動產作為租賃物在法律上沒有障礙，但面對實踐當中，商業交易當中的眾多不動產能否一概而論還需進一步分析。物，作為民事權利義務關系中的重要客體，承載著主體之間的權利義務關系。租賃物作為物的一種，是融資租賃民事權利義務關系中的客體，承載著租賃關系中主體的權利義務。從民法角度講，物有廣義與狹義兩個概念。廣義之物，泛指世間一切物理上所稱之物，即所謂動物、植物、礦物，人亦包括在內。狹義之物，即法律上所稱之物。在法律上，物首先可以分為動產與不動產兩類。而民法上關于動產與不動產的分類，是先決定不動產，然后不動產之外均屬于動產。而關于不動產，各國的決定標準不同。如《法國民法典》第五百一十八條的規定，土地及建筑物，依其性質為不動產?！度毡久穹ǖ洹返诎耸鶙l規定，土地及其定著物為不動產。根據我國《擔保法》第九十二條的規定，本法所稱不動產是指土地及房屋、林木等地上定著物。因此，根據《擔保法》的規定可以斷定我國的不動產范圍即包括土地、房屋和林木等地上定著物。

4.1 關于土地、林木和礦藏

《物權法》第四十六條、四十七條、四十八條和五十八條分別規定了土地、林木和礦藏屬于國家所有或集體所有。由于出租人無法獲得相應的所有權，且林木和礦藏并不符合租賃物的非消耗品要求，且一般是通過頒發砍伐或開采許可證的方式使用，因此土地、林木和礦產無法作為租賃標的物。

4.2 關于房屋

以在建商品房項目、保障房項目一般不應作為租賃標的物。其理由如下，第一，鑒于商品房是以登記公示的方式體現其所有權歸屬的，房地產在建項目由于無法完成初始登記，尚不具備法律上的所有權，租賃公司作為出租人無法取得在建商品房所有權。第二，承建公司作為承租人將在建商品房出售給出租人再租回來使用，但承建公司的目的與真正的融資租賃法律關系中承租人的目的不符，其并非要實際使用該租賃物，而是通過該在建商品房項目獲得融資，以便用于其他在建項目的開發建設或用于解決本項目后續配套資金的落實，更類似一種物權擔保的融資模式。第三，在建商品房并不屬于實際意義上的固定資產。固定資產的一個重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資。承建公司或房地產開發商持有在建商品房項目的目的恰恰是出售并非投資或自行使用。第四，從會計學角度來看，在建工程在資產負債表上并不歸入固定資產科目，而只是單獨列入在建工程科目，待其完工符合交付條件后，才歸入固定資產科目，因此可見在建工程項目并不屬于固定資產的范疇。

保障性住房來是指政府為了滿足中低收入家庭的基本居住需求，在一個國家或地區根據相關法律規定或國家政策，限定了建造標準、銷售價格、租金標準的住房。作為國家重大民生項目，保障性住房以滿足“居者有其屋”的基本人權為目的，是國家的一項政治義務和法律義務，其政策性意義遠遠超過其商業價值。而融資租賃交易作為一種商業交易行為，如果認可了保障房可以作為租賃標的物，將保障性住房的政策性與商業性混淆，其等于違背了國家的宏觀經濟政策，架空了國家房地產調控政策，這必然與融資租賃服務于實體經濟的方針相違背。因此，無論在建商品房或保障性住房項目均不可以作為租賃物出現在融資租賃關系中。

對于企業為生產經營需要而持有的或通過融資租賃方式取得的廠房、商業地產而言。如果租賃公司作為出租人確實能夠取得租賃物的所有權，承租人也以占有使用租賃物用于經營生產為目的，廠房、商業地產屬于固定資產且可轉讓，則一般應當認定該類不動產可以構成融資租賃標的物。

4.3 公路、橋梁等基礎設施

就公路、橋梁等基礎設施而言，以公路來說，交通部、財政部頒發的《高速公路公司財務管理辦法》第二十二條明確將公路作為固定資產的一種，并規定了其具體內容，“公路及構筑物：包括路基（土方和石方）、路面、橋梁（跨線橋和跨河橋）、涵洞、隧道、防護工程等”。由此可見，首先，從財務會計角度來看，公路屬于固定資產范疇應屬無疑。其次，公路雖然定著于土地之上，但并不包括其所定著的土地本身。從上述規定可以看出公路應是可以作為租賃物。而根據《物權法》第五十二條第二款規定“鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有”?！段餀喾ā芬幎ü窔w國家所有與前述并不矛盾。這說明只有法律明確規定屬于國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施才屬于國家所有。如果沒有法律的明確規定，則根據“誰投資，誰受益”的一般原則處理?？v觀我國當前的立法體系，在對公路等基礎設施所有權的歸屬未作明確界定的情況下，《物權法》中關于基礎設施所有權屬的一般規則應作為援引適用。隨著我國經濟體制逐步完善，計劃經濟時代一去不復返，而市場經濟也逐步與國際接軌。近幾年，國家鼓勵民間資本進入基礎設施領域投資，并且也有一些民營資本已經涉獵某些基礎設施領域。對此，有學者提出“在我國確立社會主義市場經濟體制的今天，鐵路、公路等基礎設施投資領域已經逐漸開放，允許民營資本和私人資本進行投資，因此，這些設施中只有國家投資興建的，才能歸國家所有?！钡灿腥苏J為諸如道路此類的基礎設施，因其投資規模大，回報周期長具有社會公益性，屬于“公共產品”，所以應屬國家所有。同時也擔心一旦承租人違約，出租人無法通過行使取回權的方式以實現傳統租賃物的擔保功能。本文認為，判斷物權歸屬不應以是否具有公共屬性為依據，仍應按照相關法律規定來確認。在法律有明確規定屬于國家所有的情況下，才能認定為國家所有。因此，排除國家所有的其他法人等機構團隊所持有的基礎設施則必然可以按照相應的銷售評估辦法對外銷售轉讓。因此，可以說對于非專屬于國家的公路等基礎設施，其他民事主體可以取得所有權，即符合融資租賃業務的相關要求，認定其屬于融資租賃標的物應沒有障礙。

4.4 其他地上或地下定著物

以冶煉、發電、造紙等不可拆卸的設備及存在于土地之上的電力架空線、機站等整體資產或水務行業中的引入工程相關設施、自來水相關設施、污水處理設施、排水設施、輸油（氣）管道等埋入地下的管網設施或是碼頭裝卸設施、工業生產線中的構建物、構筑物等資產，如果僅僅因其添附于房屋或土地不能移動或移動對資產價值不利而認為其不能作為租賃物，顯然不符合融資租賃的本質。因此，應認定這些附著于不動產之上或之內的設備是符合租賃物要求的。但同時應該看到，此類租賃物中有些資產還無法進行有效的登記，權屬關系的公示效力有限。而且在這類租賃物的融資租賃法律關系中，在承租人違約的情況下，出租人僅具有理論上的租賃物取回權，但實際并不可行。即使取回租賃物，出租人不但要付出較大的成本而且租賃物的價值也無法保障。同時出租人對運營或處置該設備缺乏專業能力，并且取回租賃物并不是出租人的實際本意，無法實現租賃物的價值理念。因此，此類設備是否構成融資租賃法律關系中的租賃物則應結合個案中的設備成本、租金總額等因素予以認定。

5 總結

市場是決定金融資源和金融產品的決定力量。在當前經濟體制變革的發展時期，在國家推動產業升級，大力發展融資租賃產業的階段，在空間體量巨大的不動產領域理應有融資租賃的一席之地。對于融資租賃交易中的租賃物范圍問題，就其本身應在法律的范圍內，由市場自行調控，而行業監管則更應體現為在適當的時候對交易行為給予尊重與認定。在風險可控的范圍內，不做過度管控，正是金融創新的本質所在。減少法律規定對不動產租賃業務造成的沖擊，通過法律解釋并結合個案確認為租賃業的金融創新提供創造寬松的發展環境。套用古羅馬的法律名言“讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。

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作者簡介：

劉佳，南開大學法學院博士生，主要研究方向為法學思想史。