基于優化理論的眾籌筑屋模型

肖云

摘 要：為盡量滿足參籌者的購買意愿和使眾籌項目能夠順利執行，要求投資回報率達到25%以上，同時又要求國家規定的房屋最大容積率小于2.28的基礎上，建立優化模型得出滿足以上兩個要求的各種房型套數的規劃方案，并按照國家相關政策的規定，全面地核算出此方案的成本、收益、容積率、增值稅和回報率等數據，這樣有效地防范投資風險，使市場經濟處于良性發展之中。

關鍵詞：優化模型；成本；收益；容積率；增值稅

一、問題的提出

互聯網+房地產的一種新型形式是眾籌筑屋，現有占地面積為102077.6平方米的眾籌筑屋項目。項目推出后，有上萬戶購房者登記參籌，項目規定參籌者每戶只能認購一套住房，通過對參籌者進行抽樣調查，得到了參籌者對11種房型購買意愿的比例如下：

為了盡量滿足參籌者的購買意愿和使眾籌項目能夠順利執行，要求投資回報率達到25%以上，并且要求房屋的最大容積率達到2.28，從而設計出滿足條件的各種房型套數的規劃方案，并將本方案的成本、收益、容積率、增值稅和回報率等信息進行公布，方便有關部門對此方案進行全面地核算。[1]

二、相關指標

成本=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用+轉讓房地產有關的稅金+其他扣除項目+舊房及建筑物的評估價格+[2009]31號文規定的其它扣除項目[1]；各房型開發成本=每類房型面積*每類建房套數*每類開發成本；各房型房地產開發費用=0.1*（各房型取得土地使用權所支付的金額+各房型房地產開發成本）；各房型轉讓房地產取得的收入=每類房型面積*每類建房套數*每類售價；各房型與轉讓房地產有關的稅金=各房型轉讓房地產取得的收入*0.0565；各房型其它扣除項目=0.2*（各房型取得土地使用權所支付的金額+各房型房地產開發成本）；各房型扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+其他扣除項目；各房型轉讓房地產取得的收入=每類房型面積*每類建房套數*每類售價；增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額；增值稅=增值額*稅率；稅率為：

三、模型建立

表2說明：房型1應建造444套；房型2應建造500套；房型3應建造50套；房型4應建造150套；房型5應建造100套；房型6應建造151套；房型7應建造385套；房型8應建造100套；房型9應建造385套；房型10應建造400套；房型11應建造250套。

五、總結

眾籌筑屋是當今時代的一個新的流行，利用基于優化理論的眾籌筑屋模型，能夠較準確的計算出各種所需房屋套數，能降低開發商的融資、銷售的風險率，降低參籌者的購房成本，提高了開發商的收益率，有利于市場的良性發展。該優化模型雖然只解決了眾籌筑屋的規劃方案問題，但還可以廣泛的適用于超市采購，股票買賣，工程預算等方面，對資金的分配做出合理的指導。

參考文獻：

[1] http：//www.shumo.com/wiki/doku.php？id=2015_年全國大學生數學建模競賽_cumcm_試題；