對三四線城市房地產業“去庫存”的調查與政策建議

孫蕾

摘 要：我國三四線城市房地產業庫存量較大的問題十分突出，2015年中央經濟工作會議將房地產業“去庫存”作為經濟結構改革的重要任務之一。通過對山東省聊城市房地產庫存情況的調查發現，三四線城市房地產“去庫存”面臨房地產價格下降空間有限、供求結構失衡、農民市民化受多方面限制等制約因素。合理調整土地供給節奏、完善配套性制度建設，以及適當降低商品房成本和價格，將有利于緩解“去庫存”壓力。

關鍵詞：三四線城市；房地產；“去庫存”

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）28-0102-04

引言

2015年底的中央經濟工作會議在部署2016年經濟工作時提出，2016年經濟社會發展特別是結構改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，將房地產去庫存作為2016年重點任務之一。這說明，房地產業去庫存對于經濟的平穩運行、轉型升級至關重要，也反映了房地產業去庫存任務的艱巨性和復雜性。房地產在經歷了十多年的發展黃金期后，供需正在走向平衡甚至逆轉，部分三四線城市已經出現嚴重過剩，正是產能嚴重過剩、杠桿率不斷上升，加大了房地產庫存，已經到了非常嚴重的程度。國家統計局數據顯示，2015年末，商品房待售面積達成協議71 853平方米，創下歷史新高，這近7.2億平方米的商品房庫存，相當于720萬套住房庫存；有專家預測，現房庫存化周期大概23個月，期房需求4.5年來消化。如此巨大的房地產庫存已成為當前經濟結構性矛盾的重要方面，如果不加快化解這一矛盾，其將繼續制約經濟增長，積累更大的金融風險。

一方面商品房嚴重過剩，另一方面保障房和廉租房明顯不足；城鎮住房市場存在嚴重的結構性矛盾，供給側結構失衡，而需求側大量進城農民工的住房需求卻得不到滿足。2015年底的中央經濟會議有的放矢，提出要以滿足新市民住房需求為主要出發點，深化住房制度改革，取消過時的限制性措施；這無疑是解決當前住房市場結構性矛盾的正確辦法，是在著力推進供給側結構性改革思路的指引下，有針對性地去庫存的基本思路和政策取向。房地產去庫存需要各級政府部門按照新的發展理念，著力推進供給側結構性改革，需求開發企業、金融機構和其他市場主體密切溝通、協調合作，采取有效應對措施。

一、對聊城市房地產庫存情況的調查

當前，房地產行業面臨著巨大的去庫存壓力，尤其是三四線城市的房地產庫存更為嚴重。我們以聊城市為樣本，對三四線城市房地產庫存情況進行了調查。聊城市地處魯西北，下轄8個縣（市、區）、1個國家級經濟開發區、1個高新技術開發區和1個旅游度假區，常住人口597.1萬人，在山東省17地市中屬于經濟欠發達的內陸地區；自2010年以來，相對于其他三四線城市，聊城市房地產市場發展較快，房地產開發投資年均增長19.3%，位居全省前列。當前，聊城市房地產庫存消化周期較長，區域間、企業間分化明顯，潛在庫存壓力較大。

1.現有庫存和潛在的庫存壓力較大。2015以來，盡管房地產開發投資增速下降，房屋開工面積減少，但庫存量持續增加，2015年底，全市可預售的商品房庫存662萬平方米，同比增長45.3%，按照全年平均銷售水平計算，現有庫存的去化周期為16個月。按照房地產業內慣例，一年左右為供求基本平衡，當前聊城市房地產庫存水平偏高?？紤]到商品房開發投資放緩存在時滯，未來一段時間商品房竣工面積仍將快于銷售進度，如2016年度一季度全市商品房竣工面積達同期銷售面積的2.8倍，加上未納入統計的空置房，聊城市潛在的房地產庫存去化周期將會更長。

2.各縣（市、區）間庫存水平分化嚴重。從各縣（市、區）商品房庫存去化周期來看，高唐、冠縣兩縣商品房供應適度偏緊，處于供不應求的態勢；市城區、東阿縣的去化周期在合理區間以內，其中市城區的商品住宅平均去化周期約10個月；陽谷縣則剛超過警戒線，初露高庫存的苗頭；其他三縣（市）商品房庫存都明顯過高，最高的臨清達到58個月，茌平縣、莘縣分別達到41個月和23個月，“去庫存”壓力大。

3.企業間庫存水平分化明顯。2015年末，全市房地產企業達281家，其中二級及以上資質企業僅30家。大型、品牌知名度較高的房企庫存壓力較小。2013年以來，聊城市銷售套數前五的房企旗下樓盤在市城區全年銷售套數的占比一直維持在50%左右，且均是多樓盤同時在售。大型房企新推出的房源往往日售超百套，一般推出不久即告售罄。中小房企開發的項目由于體量較小、市場曝光率不高、產品包裝及營銷手段不及大型企業，銷售較為緩慢，很多樓盤全年銷售套數不足50套，清尾期漫長。

二、房地產“去庫存”的制約因素分析

1.三四線城市房地產價格彈性小，下降空間有限。以聊城為例，三線城市的房價構成大體可以分為五塊：第一塊是地價，包含出讓金、拆遷費 、契稅等，約占房價的20%～40%；第二塊是營造費用（狹義房價），包含建安費、室外管網、物業用房、各種配套費用，約占房價的40%～50%；第三塊是向政府繳納的費用支出，包含各種行政事業性費用、稅收、財務費用，約占房價的20%～25%；第四塊是用來公司運轉的各種費用，包含工資、行政管理費、廣告等，約占3%～5%；第五塊就是利潤，也就是以上支出后的剩余。從費用支出的對象看，第一塊、第三塊主要是支付給政府，約占40%～65%，地方政府做出讓步的可能性較小，這部分費用減少的難度較大；第二塊直接決定了建筑質量，由于對建筑質量的管理要求更加嚴格，且建造費用與開發地產的品位和后期銷售直接相關，這一塊也是不能減少的；第四塊所占比例較小，對房價影響有限。因此，房價下降的最大可能途徑是減少房地產開發企業的“利潤”。從當前的情況看，在人工費、管理費剛性上升的背景下，運作好、又有好項目的公司，其利潤最高能達到10%，在調查的42家二級（不含）以下資質的中小房地產企業中，利潤率在3%以下的企業占七成，房地產商利潤已經很低，房地產商自主降價的空間較小。

2.商品房供求結構失衡，供需矛盾比較突出。一是商品住房開發供大于求。2013年12月的中央城鎮化工作會議要求，要以人為本，推進以人為核心的城鎮化，提高城鎮人口素質和居民生活質量，把促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化作為首要任務；既要堅持使市場在資源配置中起決定性作用，又要更好發揮政府在創造制度環境、編制發展規劃、建設基礎設施、提供公共服務、加強社會治理等方面的職能。2015年12月的中央城市工作會指出，城鎮化和城市發展是穩定需求側的核心，要尊重城市發展規律，做好“五大”統籌，為城市發展和城鎮化建設指明了方向。但近年來，地方政府在土地財政的驅動下，紛紛實施大城市戰略，地方城市建設重規模擴張、輕產業支撐，重商業性開發、輕公共服務；開發商在高額利潤誘惑下不甘落后，甚至忽視風險投入粗放型的“造城”運動，共同助推了房地產非理性膨脹。二是保障性住房供給不足。國家積極推進棚區戶改造等保障性住房建設，2015年6月，國務院發布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基設施建設有關工作的意見》，明確要求2015—2017年改選各類棚戶區住房1 800萬套。同時，中央政策協調整國家開發銀行，向棚戶區改造定向發放低息貸款。2015年12月的中央經濟工作會議還指出，把城鎮公租房服務擴大到非戶籍人口，鼓勵發展租賃市場。但從近年來各地保障性住房建設情況來看，多數項目以棚改的名義進行立項，實際是商品房和棚改混合開發，房地產商在開發商品房的同時配建保障房，而不是采取政府統一回購的方式開發保障房；地方財政配套資金明顯不足，主要是通過對特定商品房減免有關稅費為市場提供“準保障性”住房或限價商品房，造成保障性住房類型單一、申請條件苛刻、供不應求。

3.農民市民化過程中，還存在諸多制約因素。在三四線城市商品住房供大于求的情況下，現有城鎮居民購房需求已經基本釋放。因此，解決供求矛盾問題的關鍵是刺激農民市民化過程中的購房需求。但從目前情況看，仍存在較多制約因素。一是農民收入低、收入增長放緩。以聊城為例，2015年全市農民年人均純收入10 512元，按每戶3.8人計算，全年家庭收入近4萬元；2015年聊城市區和縣城的平均房價分別為4 812元/平方米和3 333元/平方米；以農民在市區和縣城購買100平方米的住房計算，房價收入比分別為12倍和8倍，加上車庫（或車位）及其他配套投入，房價收入均將在10倍以上。目前，工資收入是農民收入的主要來源，2014年之前，農民工可支持收入增幅連續數年保持在9%以上，但受建筑行業不景氣、制造業產能過剩的影響，以及未來制造業“支產能”“去杠桿”的沖擊，2015年農民工工資收入增幅首次下滑到9%以下，進一步降低了他們的收入預期。二是農民工市民化過程中的身份問題抑制了其在城市的購房需求。在多年來的城市化發展過程中，實際上只針對城鎮居民實行了住房商品化，農民工購房多方受阻。在戶籍方面，農民只能在農民身份和城市身份之間選擇其一，并且農村轉移人口落戶城市受到嚴格限制；在社會保障方面，2015年11月國務院頒布《居住證暫行條例》之前，農民工沒有享受到與城鎮居民同等的教育、醫療、文化、住房保障等公共服務的權利；在農民財產性收入方面，農村承包土地經營權轉讓和農民住房（含宅基地）財產權出讓沒有法律支撐，農村集體經營性建設用地入市市值標準、村民能夠從中得到多少收益等得不到法律保障；在銀行信貸準入方面，農民工工作單位不固定，五險一金覆蓋比例極小，無法通過公積金貸款的方式取得貸款，而在商業貸款中又面臨無法提供收入證明、納稅證明或社會保險繳納證明等問題。此外，銀行對個人住房貸款產品缺少創新，個別行對產品創新還處于探索階段，產品還不夠成熟，各行針對農民工貸款買房和針對房屋租賃市場等方面信貸產品也較少。三是城市生活成本較高。特別是三四線城市，由于人口、資源集聚不夠，加上產業結構單一落后，人口集聚度高、附加值高的服務業發展滯后，考慮到物流成本、無法規?；?、競爭不足，消費價格明顯比農村要高，甚至要高于大中城市。因此，一些進城務人員還是暫時將購房放在次要地位，把有限的收入用在子女教育和生活保障上。

三、對三四線城市房地產“去庫存”的相關建議

三四線城市房地產“去庫存”存在較大難度，從存量上看，房地產庫存較大，市場消化難度較高；從發展趨勢看，房地產投資增長的可能性較大，面臨著庫存增長的壓力。房地產業“去庫存”應在認真分析供求關系的基礎上，調整供給結構，破除制度上的藩籬，降低需求者的購房成本，優化公共服務和金融服務等協同推進。

1.調結構。合理掌握土地供給節奏，優化商品房供給結構。一是調整土地供應節奏，有序控制房地產市場發展。不同地區根據本地房地產庫存狀況合理控制土地投放節奏，供給緊張的縣可以適當加快供應，庫存嚴重過高的縣（市）可減緩房地產開發的土地供應甚至暫停供應，加快實現當前和潛在的房地產供應與當前、潛在的房地產需求形勢相適應。開發商要調整市場經營策略，要以省會城市為中心，重點回歸一二線城市發展；要加強與當地政府及職能部門的溝通配合，審慎拿地，使土地儲備結構更合理化；要適當減少新開工面積，以銷定產。二是優化房地產的供給結構，激發潛在購買力。對于新建房地產項目，允許企業自主設計適應市場需求的住房，鼓勵企業運用新材料新技術發展低密度、功能齊、配套全的高品質住宅，滿足改善性住房需求；對于在建房地產項目，在不改變必要規劃條件的前提下，可適當調整商品住房套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求；對于未開發的房地產用地，可在符合城鄉規劃的前提下，積極發展物流、商務、養老、旅游、文化、教育、體育等功能性地產。三是調整商品房庫存結構，大力發展保障性住房。提高棚戶區改造貨幣化安置比例，打通商品房和棚戶區安置房建設通道，消化現有商品房庫存；對選擇貨幣化安置的棚改項目在分配各級補助資金時予以傾斜，對選擇貨幣化安置的棚改居民給予適當獎勵。積極發展住房租賃市場，學習借鑒先進省份的成功經驗，建議地方政府采取回購方式將部分商品房轉化為公租房等保障性住房，既減輕了現有商品房庫存壓力，降低了受益人群的居住成本，也能形成地方政府持有公共財產的長期收益；同時，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，為新市場提供長期租賃住房。地方政府按照國家和省級政府住房保障政策，落實國家保障性住房建設資金，根據財力情況和保障房建設計劃，按年度安排一定的財政預算資金，確保保障性住房建設進度，形成住房市場和住房租賃市場共同發展的新格局。四是支持企業兼并重組，提高企業核心競爭力。引導骨干企業兼并、收購、重組，推動開發企業、建筑企業戰略協作，提高產業集中度，增強抵御市場風險的能力。

2.補短板。契合新市民住房需求，著力解決瓶頸制約因素。一是推進戶籍制度改革，突破農民市民化中的戶籍束縛。認真落實好國家戶籍制度政策，除少數特大城鎮外，全面放寬農業轉移人口落戶條件，提高居住證的“含金量”，建立以穩定就業和居所為單一標準的入戶機制，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。同時，建議三四線城市要在農民市民化上大膽試點探索，要適應部分農民不愿舍棄農村戶籍的現狀，尊重農民的意愿，放寬和弱化戶籍限制，允許農民擁有城市和農村雙重身份；以居民身份證為唯一有效證件，結合居民持有的居住證，對符合條件的居民從政策上承認其“市民”身份，將部分農民工納入保障性住房支持范圍，解決農村進城務工人員因身份缺陷導致的購房需求受抑制問題。二是加大城市公共資源配套服務，增強城市承載力和吸引力。要依據城市總體規劃，有序完善交通、商業、教育、醫療等公共資源配套服務；把進城農民工納入城鎮政策體系中來，讓他們與現有城鎮居民享受同等的就業、培訓、教育、醫療、社保等待遇；中央轉移支付、地方債務置換定向投入等資金向公共服務領域傾斜，并建立上下聯動的正向激勵機制，確保資金進入城市“短板”，促進工業反哺農業、城市反哺農村。三是政銀攜手優化住房金融服務。地方政府要在房地產金融管理部門出臺的政策框架下，結合區域實際，制定本區域的房地產首付比例、房貸利率等規定，特別是三四線城市，要靈活自主確定最優惠的首付比例和房貸利率，支持城鄉居民購房。鼓勵金融機構加大針對擁有居民證的農民工貸款買房、針對房屋租賃市場等方面的信貸產品創新力度，豐富個人住房貸款產品，根據借款人的就業基本情況、銀行流水、存單、信用報告等判斷其承貸能力，對不同收入類型、不同風險類型的貸款購房者提供差異化的信貸產品，緩解農民工購房貸款難問題。

3.降成本。進一步壓降商品房成本和價格，增加農民財產性收入。一是政府適當“讓利”。當前聊城市房地產開發企業需繳納的稅費累計多達50余項，除去國家法律規定必須繳納的稅收以外，地方各政府部門要求的費用40余項，這部分費用的征收給開發企業帶來較大財務成本和時間成本。地方政府應免除不必要的費用或降低部分費用的收繳比例，減輕開發商的成本壓力和購房者的購買壓力。對于個人購房者，當地政府應免除非必要的收費，降低其他費用收繳比例，如按照國家相關部門規定盡快取消公積金抵押貸款中的強制性擔保費用，降低房地產交易的各項費用繳納比例；研究對農民工和農民進城購房給予契稅補貼、物業費補貼等政策，從而降低購房者負擔，增強購房者的相對購買力。二是房地產開發企業適當讓利降價?！叭齑妗北尘跋?，開發商要轉變觀念，理性分析當前房地產市場發展的趨勢，順應地產行業由賣方市場轉為買方市場的現實，尊重市場規律，在行動上積極應對，把保持公司現金流正常周轉作為首要任務，適當減少負債，降低杠桿率，實施薄利多銷、團購優惠、保本微利經營策略，配合地方商品房“去庫存”目標實現。三是在農村產權改革中增加農民的財產性收入。要切實維護好農民現有農村土地承包經營權和農村住房財產權，在農民市民化進程中，保障其土地經營權流轉帶來的合法收益；在推進建設用地增減掛過程中，落實同地同價，保障村民的宅基地（及地上建筑物）、集體建設用地流轉收益，讓農民全面分享改革紅利，增強他們在城市的購房能力，促進城鎮化和城市健康發展。