重慶市房地產供給側改革研究

馬智利+周利

摘要：房價調控作為政府的重要政策一直是討論的熱點。作為西部重要的工商業城市，重慶市房價較低且保持了相對穩定。從房產稅、地票制度、公租房和房地產投資占固定資產投資比重四個角度對重慶市房地產市場的供給側調控進行研究，分析重慶市房價穩定的原因，以期對其他地區的房價調控提供經驗借鑒，并對我國的房地產市場供給側制度改革提出了建議。

關鍵詞：重慶，房地產，供給側改革

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）01-0018-21 收稿日期：2016-12-12

近年來，為了應對房價過快上漲，多省市都出臺了一系列政策對房地產市場的需求端進行調控，如限購政策、住房信貸政策等，但從調控結果來看，房價抑制的效果并不理想。重慶市作為西部地區唯一的直轄市，GDP增速連續兩年全國第一，雖然全市常住人口不斷增加，但住房價格卻保持相對穩定，這和重慶市政府對房地產市場的調控是分不開的。本文通過對重慶市房地產市場的供給策略進行分析，以揭示出重慶市房價保持穩定的原因。

1 重慶市房價水平

2015年以來，全國大中城市房價出現了較大幅度的上漲。2016年10月份，上海市新房價格同比上漲27.5%，南京市新房價格同比上漲34.93%，武漢市新房價格同比上漲24.54%。重慶市作為GDP經濟增速最快的城市，房價卻能夠保持穩定。據統計，2016年10月重慶市新房均價為7385元/平方米，甚至低于昆明市新房均價7919/平方米。

2 重慶市房地產的供給側調控

2.1 房產稅

重慶市從2011年開始針對主城9個行政區征收房產稅，征稅對象為擁有獨棟商品住宅和新購高檔住房的個人以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房。其中獨棟商品住宅是指商品房開發項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城9區新建商品住房成交建筑面積均價兩倍（含）以上的住房。征收稅率從0.5%到1.2%不等。從房地產經濟學的角度分析，房地產稅通過增加房屋所有者的持有成本和購房者的預期收益來減少房屋需求量，從而抑制房地產的投資需求和投機需求。但根據于靜靜等人的研究，房產稅還可以通過調整房地產市場供給戶型的結構來抑制房價的上漲。

對重慶市主城9個行政區樓盤開盤數據的統計顯示，2005年至2010年共開盤30956個樓盤，其中小戶型21380個，中戶型6031個，大戶型3545個。2011年至2013年共開盤192186個樓盤，其中小戶型146907個，中戶型30687個，大戶型14594個。房產稅征收的后3年里，重慶市中小型住房的供給比例比征收前5年上升了3.86個百分點?？紤]到2015年重慶市年人均生產總值為52321元，對住房的需求以中小戶型為主，住房供給結構中大戶型比例的下降增強了住房供給對住房需求的匹配性，進一步突出了房屋消費而不是投資的特點。

2.2 地票制度

由于地價對房價有重大影響，相對穩定的房價離不開合理的土地資源配置。重慶市從2008年開始施行的地票制度是一種將農村建設用地減少與城市建設用地增加掛鉤的土地配置機制，它由農民自愿將閑置或利用不高的農村住宅復墾為耕地，經政府驗收后變為城鎮用地指標，拿到重慶市農村土地交易所掛牌出售，從而轉換為城鎮建設用地指標。在我國《土地管制法》和二元分割的城鄉土地制度下，農村建設用地很難轉換為城市建設用地，隨著城鎮化建設如火如荼地進行，出現了城鎮建設用地供給不足，農村建設用地使用效率低下等問題。緊缺的城鎮建設用地造成的高地價推動了房價的上漲，而地票制度則繞過了《土地管制法》，通過縮減農村建設用地增加了城鎮建設用地的供給，解決了城鎮化建設中土地供應的難題，抑制了地價的上漲。地票制度使政府可以通過土地收儲制度調整土地供應量，從長遠角度考慮城鄉建設用地的平衡，既保證了耕地的面積，提高了農村土地的利用效率，也使土地價格不會因為城鎮供地的不足而飛漲，進而推高了房價。

從地票制度對土地空間配置的效果來看，地票制度不僅使建設用地的空間布局更為合理，也加強了新型城鎮化建設與房地產市場的協調性。據統計，截至2016年5月上旬，重慶市農村土地交易所已累計交易地票17.7萬畝，價值達353.4億元。70%以上的地票來自于貧困落后的渝東部地區，這些地區離主城區較遠，產業基礎落后，人口聚集能力低而95%的地票則用在了新建的都市功能區和城市發展新區上。由于城鎮化的推進，這些地區接納了大量的農村人口。地票的使用，使政府能夠合理開發土地資源，做到“產業跟著功能區走，人跟著產業走”，既有序地推進了城鎮化，也提高了住房需求與住房供給的匹配度，減小了房價上漲的壓力。

2.3 公租房

公共住房系統在多個國家和地區對于解決住房困難、調控房價都起到過重要作用。我國香港地區從1954年開始構建公共住房體系，在房地產市場實行“政府+市場”的雙軌制，解決了約一半民眾的住房問題。1950年，德國為解決住房短缺問題頒布了“社會保障住房建設法”，對失業者及戰爭中遭到嚴重損失的家庭提供保障性住房，收取最高為市場租金50%的租金。近年來，重慶市面對常住人口不斷上漲、住房需求不斷加大的壓力，中下收入階層住房問題日益突出。為減輕低端住房市場的壓力，避免房價過快上漲，重慶市從2010年開始修建公租房并計劃3年內修建4000萬平方米（其中住房占3600萬平方米）。重慶市公租房保障對象針對的是年滿18歲且無力承擔普通商品房的申請者，具體來說是指在主城區工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于 13平方米的住房困難家庭；大中專院校及職校畢業后就業人員及進城務工、外地來主城區工作的無住房人員和參加工作3年以內的無住房公務員。當申請人直系親屬已有保障性住房或有條件購買其他住房時，其公租房申請也不予受理。重慶市公租房的房租不超過同等水平商品房的60%，在5年后可選擇購買公租房。由于公租房是為解決社會中低收入階層住房困難的保障性住房，當申請者不再符合公租房申請條件時應退回。據估計，4000萬平方米的公租房將惠及約60萬住房困難的中低收入家庭，在“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的指導思想下解決“夾心層”的住房困難。

2.4 房地產投資占固定資產投資比例

房地產投資占固定資產投資的比例是房地產供給側調控的重要參考指標。固定資產投資主要由基建投資、工業投資與房地產投資三大塊組成，房地產投資占固定資產投資的比例實際上從側面上反映了城鎮化進程、經濟發展水平與房地產供給政策之間的協調性。對中西部城市來說，房地產投資過多短期內也許會增加政府收入，但長期來看會導致投資環境惡化，影響城市的可持續發展。重慶市長期以來將房地產投資占固定資產投資比例控制在25%左右，這是由重慶市現階段的經濟發展水平與產業結構決定的。從經濟發展城鎮化程度來看，重慶市2015年全市城鎮化率達到60.94%，處于城鎮化的快速推進時期，這期間需要大量的基建投資。從產業結構上來說，重慶市目前的支柱產業為汽車制造業和電子制造業，在經濟結構的調整中，支柱性產業仍有比較廣闊的發展空間，而以集成電路和機器人為代表的新興產業也在蓬勃發展之中。據統計，2015年前11個月汽車產量增長為16.3%，電子制造業產值增長10.2%，集成電路產量增長53.2%，機器人產量增長2倍，工業投資仍有很大的發展空間。將本應用于基建和工業發展的資金用于房地產投資不僅不利于城鎮化和經濟的發展，還可能會造成房地產泡沫。重慶市根據以往的經驗得出，當房地產投資占固定資產投資的比例低于25%，會出現房地產供給不足，而超過25%時又會出現供給過剩。2016年8月份，重慶市房地產投資占固定資產投資的比例為22.7%，遠低于昆明、西安等其他西部城市。

3 結語

重慶市從供給端對房價進行的調控向我們傳達了如下經驗：

3.1 重視房產稅政策對住房供給結構的影響

我國目前的房地產市場仍然以剛性需求為主，剛需主要由城市新增人口的住房需求、改善性住房需求以及房產保值的投資性需求構成。隨著地區經濟發展水平的不同，剛需的差異一定程度上體現在對住房的不同戶型需求上，一二線城市高企的房價很大程度上是由于住房需求與住房供給不匹配造成的，提高住房供給結構對住房需求的匹配度是調控房價的關鍵。

3.2 提高土地利用效率，增加土地供給

土地價格約占房價的三分之一，由土地資源短缺造成的高地價不可避免地推高了房價。重慶市通過地票制度既提高了土地利用效率，保障了耕地面積，也解決了城市建設用地供給不足的問題。地票制度每年為重慶市多帶來約14%的城市建設用地，政府通過儲蓄土地來調整供地節奏使土地資源開發更合理。

3.3 增加住房供給渠道

房地產供應市場的壟斷性質在一定程度上助長了房價的上升，也造成了中下層民眾的住房困難。重慶市通過推出公租房等住房保障系統推行“市場+政府”的雙軌制，打破了開發商對住房供給的壟斷性，滿足了不同層次的住房需求，也在一定程度上抑制了房地產的投資需求。

3.4 房地產政策要適應新型城鎮化

東部城市城鎮化率較高，經濟相對發達，產業逐漸以第三產業為主，加上人口流入量大，房地產投資在固定資產投資比重自然比較高。而對于中西部地區，城鎮化建設仍需投入大量的資金，房地產投資過高不僅容易產生房地產泡沫，長期來看還會影響投資環境，不利于經濟的發展。

同住房的需求端調控一樣，房地產市場的供給側調控也需要分城施策。由于供地的緊缺，高端住房供應仍顯不足，房產稅政策在上海市對住房供給結構的一些影響沒有重慶市大，這說明政府對房地產市場供給側的調控措施并不是相互獨立的，對住房供給結構的調控政策需要相應的供地制度的配合。只有注意到調控政策相互之間的聯系，同時與城市的經濟發展相結合，才能更有效地穩定房價。

參考文獻：

1.于靜靜 周京奎.房產稅.房價與住房供給結構——基于上海、重慶微觀數據的分析.經濟問題探索.2016.01

2.黃奇帆.地票制度實驗與效果——重慶土地交易制度創新之思考.學習時報.2015.05.04

3.張阿嬙.漲不起來的重慶房價.中國城市報.2016.11.07

4.馬智利 賴麗梅.我國直轄市公租房供給模式比較研究.經濟體制改革.2012.11

作者簡介：

馬智利，重慶大學建設管理與房地產學院教授，主要研究方向為房地產開發與管理、城市房地產經濟。

周利，重慶大學建設管理與房地產學院碩士研究生。