湖北省房地產稅對地方經濟影響的實證分析

左俊美+陳璐

摘要：研究目的，探究當前湖北省房地產稅收對地方社會經濟發展的影響，為房地產稅收的走向提供一定的借鑒與參考。研究方法，多元回歸模型。研究結果，湖北省的經濟發展與房產稅（RET）、契稅（CT）呈負相關關系；與城鎮土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）呈正相關關系。研究結論，湖北省對于城鎮土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）的征收有利于地方經濟發展，而房產稅（RET）、契稅（CT）的征收有分歧之處，湖北省征收房產稅、契稅不利于地方經濟的發展。因此，稅收是一把雙刃劍，在設立、征收房地產稅時，應在考慮增加稅收收入、財政收入的同時，考慮到對于地方房地產發展乃至地方經濟的影響。

關鍵詞：房地產稅，地方經濟，實證分析，湖北省

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）01-0022-29 收稿日期：2016-11-06

1 引言

美國在建國初期就開始征收房產稅，其房地產稅征收經歷了房產稅——房產、土地分別征稅——房地產稅的漸進歷程，并主要用于地方政府的各項服務與基礎設施建設。日本的房地產稅自1950年起征，主要是以土地、房屋等形式包含在“固定資產稅”中。俄羅斯早在1991年12月通過《自然人房產稅法》，在全國范圍內對自然人按照差別稅率征收房產稅。在市場經濟完善的經濟體中實行征收房地產稅，對于穩定房價、增加政府財政收入起到了積極作用?；诖?，越來越多的發展中國家嘗試開征房產稅。

我國在1950年開征房產稅，后將房產稅與地產稅合并為房地產稅。中國的房地產業直接以房地產為征稅對象的稅種共六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。1984年進行利改稅時，國務院決定將城市房地產稅劃分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，對內資企業和個人征收。對外商投資企業和外國企業繼續征收城市房地產稅。因此，本文所研究的房地產稅即為：房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅五種。

本文選取了湖北省1999-2014年16年的房地產稅及全省的生產總值的相關經濟數據，在既有研究基礎上，通過Eviews 8.0計量模型進行分析，對房地產稅和全省生產總值之間的關系進行具體的回歸分析，得出湖北省房地產稅與地方經濟發展的關系，從而為政府下一步的稅收政策提供借鑒。

2 當前湖北省房地產稅收對地方經濟發展的影響機制

目前我國的房地產稅收制度的基本框架是自1994年全面的結構性稅制改革后形成的。其涉及的稅收主要有13種。本文以直接向房地產作為征稅目標的5個稅種，即房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅為研究對象，探討湖北省的房地產稅對地方經濟發展的影響。

1995-2004年湖北省的地方財政收入即稅收收入，稅收收入基本處于上升趨勢。其中，1995-2004年緩慢上升，2005年有所下降，2006-2015年一直處于快速上升階段。地方財政收入從1995-2004年處于緩慢上升態勢，2005年以來一直處于快速增長階段。同時，也可以看出地方財政收入高度依賴于稅收收入。

湖北省1995-2015年的全省的生產總值（GDP）一直處于上升狀態，在2015年達到最高值。但是其增速處于波動狀態，1995年的增長率最高，其次是2010年、2011年。全省的生產總值一直處于增長態勢。

自分稅制改革以來，湖北省房地產稅一直處于逐年增長趨勢，房地產稅所占稅收收入的比重基本處于增長趨勢。其中，1999-2004年所占的比重緩慢增長，除了2011年所占比重有所下降以外，2007-2014年基本處于高速增長狀態。

湖北省房地產稅收對于當地經濟發展的影響機制中，房產稅的增加或減少會影響到房地產市場中商品房的購買成本，從而影響到商品房的需求，以及商品房的價格，進而影響到當地經濟的發展。城鎮土地使用稅、耕地占用稅則會通過影響土地的使用成本，從而影響土地的需求、土地價格，進而影響到當地的經濟。土地增值稅、契稅則會影響到房地產的交易成本，從而影響房地產交易價格，進而影響到當地經濟。同時，這五種稅種都會影響到財政收入水平的高低，從而影響當地政府保障性住房的投入，進而影響到業主住房壓力，最終影響到當地經濟的發展水平。

3 模型設定

3.1 數據來源

本文的相關數據主要來源于中華人民共和國國家統計局（國家數據網National data）、湖北省統計局網站、湖北省國民經濟和社會發展統計公報以及湖北省統計年鑒等。主要的相關數據如表1所示。

3.2 模型選取

在已有的相關文獻中，對于區位選擇分析主要是以多元線性回歸模型為主。其因變量要求是常規數據（定距尺度），而非定性數據。即適用條件在于因變量必須為可獲取的實際數值，即湖北省國民生產總值（GDP）數據可獲取。本文可以得到相關的因變量與多個自變量的相關數據。

因此，研究采用Eviews8.0對因變量與自變量之間的相關關系進行多元回歸分析。

3.3 變量選取

各變量的表示、性質及數據來源如表2所示。

3.4 模型構建

3.4.1 變量間的相關關系檢驗

用Eviews 8.0軟件，將各變量之間的相關關系進行檢驗，結果如表3所示。

結果表明：GDP數列與其他數列存在較好的相關關系。

3.4.2 平穩性檢驗

3.4.2.1 觀察序列趨勢圖

在Eviews8.0軟件中得到序列趨勢圖，如圖1所示。

3.4.2.2 對原序列進行ADF平穩性檢驗

首先選擇level檢驗，可知GDP、RET、TUUL、ITLV、TUCL、CT得到所有原數據序列的ADF值并不完全小于臨界值，因此level檢驗中GDP、RET、TUUL、ITLV、TUCL、CT均為不平穩序列。具體結果如表4所示。

3.4.2.3 對原序列差分或取對數使其變為同階序列

二階差分后的ADF平穩性檢驗結果如表5所示。

3.4.3 協整檢驗

3.4.3.1 原序列協整檢驗

協整檢驗是考察變量間長期均衡關系的方法。協整的要求或前提是同階單整。上述序列再取對數后均為二階單整平穩序列，因此可以進行協整檢驗，如表6所示。

3.4.3.2 殘差項的ADF檢驗

對該序列RESID進行ADF檢驗（如上所述）。若殘差項平穩，則存在協整關系。否則，不存在。由下表結果可知，檢驗值-4.347960明顯小于所有臨界值，則殘差項RESID平穩，即當地經濟發展（國民生產總值）與選定的相關變量存在著長期均衡關系，如表7所示。

3.4.4 誤差修正檢驗

3.4.4.1 對序列取對數并回歸

對所有的數列取對數，消除異方差問題，自動產生對數數列。其中P1=log（GDP）；P2=log（RET）；P3=log（TUUL）；P4=log（ITLV）；P5=log（TUCL）；P6=log（CT），如表8所示。

3.4.4.2 殘差序列修正

對序列及殘差修正，d（p1））c，d（p2），d（p3），d（p4），d（p5），d（p6），ecm（-1）得出回歸方程，ecm前面的系數就是誤差修正系數，看這些系數是不是顯著，如果顯著就說明因變量對解釋變量的短期波動有影響，如表9、表10所示。

3.5 模型回歸

在進行多元回歸模型的建立之前，應先進行其是否為線性關系進行判斷，其為多元非線性回歸。

由此可知，其并不是線性關系。因此，應先將非線性回歸模型轉換為線性回歸模型，即在模型兩端同時取對數，則可得到下列模型：

Ln（gdp）=ln（α）+β1 Ln（ret）+β2 Ln（tuul）+β3 Ln（itlv）+β4 Ln（tucl）+β5 Ln（ct）（式1）

其中，βi為各變量的系數，i=1，2，3，4，5，C為常數項。

則將Eviews回歸結果代入可得：

Ln（g^dp）=0.112283-0.195505Ln（ret）+0.05038 Ln（tuul）+0.084226Ln（itlv）

t=（2.854857）（-1.307726）（0.817939）（2.725465）+0.044689Ln（tucl）-0.042906 Ln（ct）（1.786406）（-0.63221） （式2）

R2=0.689053 DW=2.011811 F=2.95464

從回歸結果可以發現，模型所采用的解釋變量的T值都很顯著，參數的符號也符合經濟理論，擬合效果R2達到0.689，擬合程度較好。

湖北省房產稅（RET）、契稅（CT）與國民生產總值呈反相關關系；而城鎮土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）與國民生產總值呈正相關關系。

4 結果分析

根據上述回歸分析結果，結合經濟學相關理論，得出以下結果：

（1）與房產稅（RET）呈負相關關系?；貧w結果表明，湖北省征收的房產稅收入越高，全省的國民生產總值越低。也即房產稅的征收會引起房產交易成本的增加，交易成本的增加造成房產交易需求的減少，從而使得房產交易額的減少，反而越不利于當地的經濟發展。

（2）與城鎮土地使用稅（TUUL）呈正相關的關系。這與本文預期的影響方向相一致。說明湖北省征收的城鎮土地使用稅收入越高，全省的國民生產總值越高。

城鎮土地使用稅的征收，雖然在一定程度上抑制了土地的需求，土地自然供給的無彈性以及土地作為一種特殊的自然資源，其供給的稀缺性、不可再生性、位置的不可移動性等，都使得耕地占用稅的征收對于土地需求的抑制作用并不明顯。并且增加地方財政收入，促進當地經濟的發展。

（3）與土地增值稅（ITLV）呈正相關的關系。這與本文預期的影響方向相一致。土地增值稅是一種流轉稅，在土地交易、流轉中征收的一個稅種。在土地流轉中征稅，雖然在一定程度上阻礙了土地的流轉，但由于土地的特殊性，使得其影響較小。對于土地增值稅的征收，在一定程度上增加了地方的財政收入，促進了地方經濟發展。

（4）與耕地占用稅（TUCL）對具有正相關關系。這與本文預期的影響方向一致。耕地占用稅對地方經濟發展的原理與城鎮土地使用稅相同。

（5）與契稅（CT）呈負相關關系。這個結論與本文的預期影響方向有所差異。湖北省征收的契稅收入越高，全省的國民生產總值越低。契稅作為以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅，其征稅越高，使得不動產的交易成本越高，使得不動產交易額減少，反而不利于地方經濟的發展。

5 結論

1994年，我國實施分稅制改革，雖然在一定程度上加強了政府和中央對經濟的調控能力，但是，由于財政稅收體制改革不到位、不完善，以及過度重視GDP對地方政府績效的反映，促使地方政府逐步從“稅收財政”走上“土地財政”，高價拍賣土地，提高房產開發環節的成本，間接推高了房價，損害了城鄉居民的經濟利益。

湖北省對于城鎮土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）的征收有利于地方經濟發展。而房產稅（RET）、契稅（CT）的征收有分歧之處。湖北省征收房產稅、契稅不利于地方經濟的發展。

因此，稅收是一把雙刃劍，在設立、征收房地產稅時，應在考慮增加稅收收入、財政收入的同時，考慮對地方房地產發展乃至地方經濟的影響。

為此，扭轉“土地財政”現狀，不僅需要國家對目前土地制度和征用辦法等條例的修訂和完善，更需要改革和完善財政稅收體制，促進回歸正常有效的“稅收財政”。

參考文獻：

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4.況偉大 朱勇 劉江濤.房產稅對房價的影響：來自 OECD 國家的證據.財貿研究.2010.05

作者簡介：

左俊美，武漢市國土資源與規劃局不動產登記中心，華中科技大學公共管理學院碩士研究生，主要從事不動產登記、政策法規等方面的工作。

陳璐，武漢市國土資源與規劃局不動產登記中心，房地產估價師、房屋登記官、房地產經紀人，主要從事不動產登記、政策法規等方面的工作。