冒名處分不動產的效力

樊 濤 劉奕彤

冒名處分不動產的效力

樊 濤 劉奕彤

冒名處分不動產屬于違法行為，既不適用善意取得制度，也不能準用表見代理制度。冒名處分行為的效力取決于被冒名人的意愿、交易相對人是否為善意以及被冒名人本身是否存在過錯三要素，對其法律適用應當進行司法續造和制度創新。同時，應當完善不動產登記的各項制度，為不動產交易提供良好的交易環境。

冒名處分;善意取得;表見代理

一、冒名處分不動產法律適用的爭議

冒名處分不動產是冒用人假冒物權人(真實權利人)的名義使相對人誤認為冒名人為物權人從而與其進行交易的行為。在制度適用層面上，冒名處分不動產涉及善意取得與表見代理兩種制度的選擇。在價值層面上，冒名處分不動產涉及意思自治與信賴保護、所有權與交易安全之間利益評判上的沖突。[1]對此學界主要存在以下三種代表性觀點。

第一種觀點認為，冒名處分適用善意取得制度。[1]我國《物權法》規定善意取得的前提為“無權處分”。從語義上理解，《物權法》第一百零六條并未將“無權處分”限定為登記錯誤這一種情況，因此將冒名處分作為無權處分的一種類型并不違反法律規定。也就是說，只要冒名處分行為具備足以使相對人產生合理信賴的權利外觀，就能夠適用善意取得制度。

第二種觀點認為，冒名處分應準用無權代理制度，主要原因在于無權代理行為與冒名處分行為在利益平衡方面頗為相似。此種觀點多為德國學者所提倡。首先，在法律后果層面，由于冒名處分行為和無權代理行為的名義載體均未授權他人實施行為，因而不能將法律后果直接歸屬于名義載體，即被代理人與被冒名人。其次，由于兩種行為的實施均非出自名義載體的本意，因此應當賦予其追認權以平衡利益關系。如果名義載體拒絕追認，相對人可以援引《德國民法典》第179條責令行為人承擔責任。有學者進一步認為，如果冒名處分人的行為足以使第三人相信其有代理權，則可以類推適用表見代理制度予以實現。[2]179

第三種觀點認為，冒名處分行為系欺詐行為，不能發生物權變動的實際效果，故應排除適用善意取得制度。冒名處分他人不動產的行為不僅欺騙了交易相對人，而且也欺騙了不動產登記機構。如果保護冒名處分行為，不動產登記機構基于冒名處分行為進行登記變更所產生的公信力反過來又可能助長交易相對人對冒名人的信賴。被欺騙的交易相對人主觀上是善意的，但法律僅在一定范圍內保護善意者的信賴利益而并非對其全盤保護。而且，在冒名者的行為已構成違法甚至刑事犯罪的前提下，第三人的善意或惡意對其權利否會遭受損害事實上是沒有實質影響的。

以上觀點中，筆者贊同第三種觀點，即冒名處分行為在本質上屬于違法行為的范疇，不適用善意取得制度。善意取得制度是對相對人交易安全的傾斜保護，因此該制度必須建立在物權人能夠控制風險的基礎之上。假冒身份、偽造簽章等冒名處分行為已超出物權人可控的風險范圍，若賦予冒名處分行為與善意取得制度相當的法律效果，將使物權人承受不應有的損失，進而導致利益嚴重失衡，不利于維護社會秩序，有違民法的公平原則。

二、冒名處分行為不適用善意取得制度

善意取得制度是民法中的一項重要制度，意在保護善意相對人的合法權益，維護交易安全。但是，冒名處分不動產的交易相對人不在善意取得制度的保護范疇內，即冒名處分行為應排除適用善意取得制度。

第一，冒名處分行為不符合善意取得制度的立法初衷。我國《物權法》的立法初衷是保護物權人的私權，善意取得制度是《物權法》中為保護交易安全而設立的一項特殊制度，屬于物權保護的例外情形，因此必須明確界定其適用的條件，不能隨意擴大其范圍。作為善意取得制度適用前提的“無權處分”行為是指無權處分人以自己的名義所為的處分，而冒名處分中冒名者并非以自己的名義而是以被冒名人的名義處分財產，因此冒名處分不屬于無權處分。不動產登記簿權屬登記錯誤是不動產善意取得制度適用的前提，相對人基于無權處分人的身份、行為能力和代理權限等除不動產登記錯誤以外的原因產生的信賴，不屬于善意取得制度所保護的“合理信賴”的范疇。冒名處分不動產中，相對人基于對處分人身份的信賴進行交易而非基于物權公信力進行交易，不適用善意取得制度。

第二，冒名處分行為不符合善意取得的“善意”要件。界定“善意”是判定相對人能否依照善意取得制度取得不動產物權的前提。2016年《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》對“善意”做出了明確的界定。 就“善意”的內容而言，“善意”是指受讓人受讓不動產時不知轉讓人無處分權且無重大過失(第十五條)。第十六條從反面對受讓人“應當知道轉讓人無處分權”和“有重大過失”作出規定，前者包含于后者之中，是后者的應有之義，且兩者均為受讓人善意的排除情形。第十六條第一款第五項將“受讓人知道他人已經依法享有不動產物權”的情形認定為“受讓人應當知道轉讓人無處分權”，排除適用善意取得。就“善意”適用的時間而言，第十八條規定“善意”的適用限于不動產物權移轉登記時，因為此時相對人有機會發現不動產登記權利人(真實物權人)與冒名人非同一人。*鑒于我國不動產登記制度正在完善中，農村的不動產登記還沒有完成，因此本文論述的冒名處分僅指需要完成不動產登記程序的冒名處分。當然，農村房屋買賣一般發生在熟人之間，買受人應該，也更有機會了解房屋產權的真實情況，冒名處分中，買受人一般具有明顯的過失，因此很難說其是善意的?！段餀喾ā返诰艞l規定，不動產物權變動的登記具有設權效力。結合《物權法》的規定，可以做出推論：冒名人與交易相對人進行不動產物權轉讓時需經登記機關登記，此時相對人完全有機會了解登記簿記載的權利人(真實物權人)與轉讓人(冒名人)非同一人的事實，也即受讓人應該知道對于該不動產“他人已經依法享有不動產物權”，屬于“受讓人應當知道轉讓人無處分權”的情形，也即受讓人非善意，不能適用善意取得制度。

第三，冒名處分中，減輕相對人的合理注意義務可能會導致利益失衡。在司法實踐中，冒名處分的行為人通常采用偽造權屬證書或身份證件等方式欺詐相對人和登記機構，此時相對人負有“理性人”應盡的注意義務。不當減輕該注意義務只會過分損害真正物權人的合法權益，進而導致利益失衡。在判定出讓人的身份這一問題上，相對人負有兩項最基本的注意義務：一是相對人需判定登記名義人與真正物權人是否為同一人；二是相對人需要判定不動產出讓人與登記名義人是否為同一人。由于不動產交易往往涉及大額款項的轉移，因此實踐中花費一定的征信成本并未超出對一個“理性人”應有的認知范疇的合理期待。若要使真實權利人放棄其既有利益，前提必須是真實權利人本身具有可歸責性，即真實權利人的行為(包括作為和不作為)與虛假權利外觀的形成存在一定關聯?？紤]到真實權利人的物權利益與交易安全保護之間的平衡，法律并未在一切交易中均采取犧牲物權利益以保護交易安全的方式給予相對人以特殊保護。因此，不動產公信力不能簡單演繹為善意保護、權利外觀或信賴保護的一般規則。[3]然而，在我國立法中關于可歸責性的規定鮮有體現，該問題在下文詳細討論。

第四，冒名處分行為系違法行為，法律不應當予以保護?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》在第二十一條規定了不能適用善意取得的兩種情形，一是轉讓合同違反《合同法》第五十二條規定被認定為無效時受讓人不得主張善意取得物權，二是轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或乘人之危等法定事由被撤銷時不適用善意取得制度。善意取得制度僅保護合法、正當的交易，而不保護違法、不當的交易。此舉為違法行為排除適用善意取得制度提供了法律依據，是立法進步的體現，但第二款中僅排除受讓人的違法行為而忽略了無權處分人的違法行為的做法顯然有失偏頗。如上文所述，相對人基于不動產登記錯誤以外的原因而產生的信賴不能構成善意取得，因此從另一個角度解釋，無權處分人假冒真實物權人之名處分不動產的行為屬于違法行為，應排除適用善意取得制度，否則將有悖于民法的公平原則。

綜合上述原因，冒名處分行為不屬于無權處分的范疇，因此不適用善意取得制度。另外，行為人實施冒名處分行為大多以違法方式實施，若法律對其予以保護將有悖于善意取得制度所體現的民法的公平原則，亦有悖于法律對基本社會秩序的維護。

三、冒名處分行為應排除適用表見代理制度

(一)表見代理中本人的可歸責性

冒名處分不動產中交易合同的形式存在缺陷，這與表見代理機制是不相符的，該問題涉及表見代理制度中本人的可歸責性，即冒名處分不動產并不完全符合所謂“表見”的意義。冒名的原因能否歸責于被冒名人主要取決以下兩個方面。一方面要考慮冒名行為是否發生在被冒名人可控的范圍內。若足以使相對人合理信賴的權利外觀產生于被冒名人可控的范圍內，則其應當對冒名行為的產生承擔一定的責任。對于不動產而言，例如真正權利人知道不動產權屬登記錯誤正是基于真正權利人的原因而導致的，又不作任何補救行為，此時可以認定權利外觀的形成與真正權利人存在一定關聯性。另一方面要考慮權利外觀的形成原因。[4]被冒名人對權利外觀的歸責應當僅限于其基于過失違反了注意義務?！吨腥A人民共和國民法總則(草案一審稿)》在表見代理制度中加入了關于本人的原因的規定，彌補了我國以往表見代理制度中對被代理人可歸責性的欠缺，但該條款在后續修法過程中未能保留下來。筆者認為，該條款的刪除是民法總則立法關于表見代理制度的一大缺憾。就冒名處分不動產而言，交易相對人不具有信賴的充分理由，即其信賴不構成合理信賴。

值得注意的是，此處由交易合同衍生出了一個問題：在冒名處分不動產案件中，若冒名人欺騙登記機關辦理虛假登記，能否追究登記機關的責任呢？盡管我國《物權法》第二十一條規定了登記錯誤時登記機構應當承擔賠償責任，但從目前看，該法條規定缺乏明確的適用標準，實踐中難以操作。筆者認為，若想要達到能夠迅速及時地給予原權利人以有效救濟的效果，可以借鑒德國的做法：設立賠償基金制度，對于因公信力受到損失的真正權利人給予一定補償。另外，此處涉及登記機關的法律地位的認定問題(即應當認定登記機關為行政主體還是民事主體)，若將此處的房管局認定為普通民事主體，則適用《物權法》第二十一條的規定，冒名人的冒名行為與登記機構的錯誤登記構成典型的多因一果行為，冒名人和登記機構應承擔不真正連帶責任，如果交易相對人要求登記機構承擔賠償責任，則登記機構可在賠償后向冒名人追償。但對于冒名處分不動產的行為，不能因登記機關不履行或怠于履行審查義務而完全免除相對人的合理注意義務，即法律不會無條件保護交易相對人的“合理信賴利益”，否則將會導致實體上的不公正裁判。因此，冒名處分不動產中的交易相對人并不構成表見代理意義上的“合理信賴”。

(二)違法行為不適用表見代理

假設冒名處分不動產案件中交易相對人已經盡到注意義務，仍不宜通過表見代理制度對其進行保護，因為冒名處分行為在本質上是以違法行為甚至可能是犯罪行為作為手段取得代理權的行為，不符合表見代理制度的構成要件。事實上，我國立法者已經注意到表見代理制度的構成要件中缺乏違法行為之排除這一要件?！吨腥A人民共和國民法總則(草案三次審議稿)》第一百七十六條規定了表見代理的排除適用情形：一是行為人偽造他人的公章、合同書或授權證書等，假冒他人的名義對外從事法律行為；二是被代理人的公章、合同書、授權證書以及營業執照等遺失、被盜或者因行為人的特定職務關系終止而采取合理方式公告或者通知，相對人應當知悉的；三是法律規定的其他情形。[5]該條文明確規定了違法行為不適用表見代理的制度。

(三)構成要件的不符合性

在表見代理中，權利外觀是相對人信任的客體，即相對人相信無權代理人有代理權；在冒名處分中，使相對人陷入誤解的卻是“主體外觀”(身份外觀)，即相對人誤以為冒名人是物權人本人。如上文所述，在有關處分人身份的問題上，受讓人有確定出讓人與真實物權人和登記名義人為同一人的義務。

四、結論

雖然不動產善意取得與表見代理制度功能各異，前者與登記公信力相聯系，后者與代理權的信賴相聯系，但這兩種制度均建立在合法交易和正當交易的基礎之上，即法律所提倡和維護的交易應當具有合法性和正當性。冒名處分不屬于這兩種制度的規制范疇，因此，在立法中可以考慮進行制度創新。

筆者認為，冒名處分行為的效力取決于被冒名人的意愿、交易相對人是否為善意以及被冒名人本身是否存在過錯這三個要素。具體分為以下三種情形：一是經被冒名人事后追認，法律行為成立并生效。二是被冒名人拒絕追認且交易相對人善意，此時需考慮被冒名人的可歸責性：如果具有可歸責性，法律行為成立并生效；如果被冒名人不具有可歸責性，法律行為不成立。三是當被冒名人拒絕追認且交易相對人非善意時，法律行為不成立。

另外筆者建議，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第二十一條第二款應當借鑒《中華人民共和國民法總則(草案三次審議稿)》第一百七十七條的規定，將無權處分人(出讓人)的違法行為與受讓人的違法行為同等看待，一并納入善意取得制度的排除范疇。同時，《物權法》中應當增加原物權人可歸責性的規定，民法總則應當保留對被代理人自身可歸責性的規定，以彌補我國法律對善意取得制度和表見代理制度規定的缺憾。隨著2015年3月1日《不動產登記暫行條例》的施行，民法典物權編應當總結《不動產登記暫行條例》的實踐經驗，對納入統一不動產登記的范圍、登記機構承擔民事責任的方式和歸責原則以及不動產登記的效力等方面做出科學合理的細化界定，進一步完善不動產登記信息公示和登記錯誤賠償等制度，為不動產交易提供良好的交易環境。

[1] 冉克平.論冒名處分不動產的私法效果[J].中國法學，2015(1)：169-186.

[2] 梅迪庫斯.德國民法總論[M].邵建東，譯.北京：法律出版社，2000.

[3] 傅鼎生.不動產善意取得應排除冒名處分之適用[J].法學，2011(12):45-55.

[4] 金印.冒名處分他人不動產的私法效力[J].法商研究，2014(4)：106-114.

[5] 中華人民共和國民法總則：草案三次審議稿[EB/OL].[2017-02-12]. http://www.civillaw.com.cn/zt/t/?id=32035.

(責任編輯 孟俊紅)

1006-2920(2017)02-0083-04

10.13892/j.cnki.cn41-1093/i.2017.02.017

樊濤，法學博士，河南大學法學院副教授，碩士生導師(開封 475004)；劉奕彤，河南大學法學院民商法學碩士研究生(開封 475004)。