寫字樓市場勢必出現井噴式的發展態勢

楊淑媛

一、《商務寫字樓等級評價標準》的意義和成效

（1）社會經濟持續發展的必然需求

縱觀我國寫字樓發展的歷程，寫字樓從最初單一功能發展到當前的多樣化、國際化，從以外資開發為主逐漸發展到當前的以國內開發商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發展到當前的二線城市與一線城市寫字樓建設差距的縮小，由于城市發展、規劃理念的差異，致使各地方寫字樓建設標準的不統一，導致客戶對于寫字樓品質認定的不清晰，它直接關系到業主的投資效益及投資風險，并對寫字樓后期資產運營、日常維護管理、保值增值產生極大影響。因此從社會經濟角度來講，寫字樓經濟本身對寫字樓等級標準的出臺是迫切的和必要的。

（2）規范和提升市場行為，提高寫字樓開發能力和品質

標準從技術層面對寫字樓的開發、建設、運營管理提出更多的技術性要求，利于指導企業開發建設，便于國內外客戶正確選擇辦公地址，規范市場行為。比如在標準中關于“區位與城市設施的評價規則”一項，細分了“所在城市功能區域”、“區域（街區）功能特點”、“城市道路設施”、“城市公共交通”、“城際交通”、“城市設施環境”、“環境質量改善”等等。而這里細化的每一項又都分別明確了更為詳盡的定性定量指標，如“所在城市功能區域”中又劃分出中央區、核心商務區、科研信息產業聚集區、交通完善便捷成熟商業區四個方向，指導性強，實操性強，對于提高寫字樓的開發能力和提升樓宇自身品質意義深遠。

（3）順應國內外大環境，滿足生態環保需求

標準的諸多細節突出和強調了以人為本、可持續發展理念，彰顯了當前國際大環境下的環保概念，對建設綠色低碳、節能降耗型寫字樓起到了行業引導作用。從使用者的角度來講，它不但極大的提升未來辦公環境的質量，包括健康風尚、舒適安全、低碳環保等功能的提升， 更重要的一點是它滿足了使用者需求的多樣性，尤其精神層面的需求，一個好的商業樓宇，會讓它的使用者產生一種完全的自豪感和依賴感，就如我們參觀的新保利大廈，建筑設計新穎、功能先進，注重環保與節能，是一座集甲級寫字樓、博物館、商用于一體的綠色智能化大廈。 被譽為"北京新地標"。她特有的鋼框架-鋼筋砼筒體混合結構，涵蓋了懸挑結構、懸索結構、大跨度桁架結構等多項國際領先的復雜技術，讓入駐的客戶產生了無可替代的自豪感，以至于因為這份自豪直接導致了“在北京除了新保利大廈，哪里也不去的做法”，這在某種意義上來講，確保了租客的穩定，租客的穩定又確保了經營環境和經營品質 的穩定，經營環境和經營品質 的穩定有實現了經營收益的穩定，完全實現了這條社會生態鏈條上全方位的共贏狀態。

總之，《商務寫字樓等級評價標準》的頒布實施，讓開發建設單位、經營管理單位、租賃使用單位在行為上都有法可依，有據可循，有例可考，它不將引領這行業走向專業化、科學化、規范化。

二、《商務寫字樓等級評價標準》實施的建議

任何事物都是變化和發展的，要保持標準在行業的先進性、前瞻性、引領性，就要順應它的發展，就要與時俱進，時刻洞悉市場和需求的發展變化，建議建立一個動態管理跟進系統，隨時跟進市場和需求的變化，以年度為單位周期定期調整、更新部分不適用條款，?？ㄆ诎l布。

《商務寫字樓等級評價標準》從2011年的接受住房和城鄉建設部科技司委托進行課題調研，到2014年4月獲得中國工程建設標準化協會批準，到8月1日的實施，再到2017年5月商業和旅游地產專業委員會的修訂修編，這個過程足以說明標準在實施過程中進一步改進的必要性。

三、《商務寫字樓等級評價標準》關注的重點

商務寫字樓等級評價的標準具體詳實，而且每個方面都是不可或缺的，本人認為“區位與城市設施”、“場地規劃與室外環境”、“工作場所質量”、“室內環境與設備設施”、“運營與服務”等五個方面都應該給予同等的關注，唯有如此才能做商務寫字樓等級評價工作。

四、我國目前在商務寫字樓的開發與建設方面優勢和弊端

關于我國目前商務寫字樓的開發和建設，開發商和用戶普遍關注的共同環節無外乎天然優質的采光、高效運轉的電梯、數量充足的停車位、服務貼心的物業、專業時尚前沿的獨特設計，環保低碳節能的實現手段等等。本人對于商務寫字樓開發建設方面的問題的認識過于膚淺，言講無益，唯有一點就是本人非?？春蒙虅諏懽謽堑那熬?，所以希望在商務寫字樓的開發建設者能站在政治高度，在關注民生，造福使用者的前提下，合理合法降低建設成本。

五、寫字樓管理方面的經驗與實踐

商務寫字樓是經濟高速發展的產物，其商品屬性從客觀上要求物管公司要以科學化、專業化的管理服務，實現物業保值增值。本人在多年的物管實踐中，深刻體會到商業寫字樓的管理服務要著重把握兩個方面：一是建立完善的服務質量標準體系和工作流程，實現物管服務的優質高效，二是在保證服務質量的前提下，科學合理地控制運行成本、增加經營收入。優質高效的物管服務是吸引和留住客戶的法寶，是實現良好收益的保障；而良好的經營效益又為物管服務提供了必要的資金支持，以經營引導管理、以管理促進經營，二者相互依托，相互促進。

對于大廈的節能管理，也略有一些心得。

（1）是做足功課應對客戶的高要求。大廈的客戶對設施設備的服務要求較高，客戶的一些設施設備管理需求，如中央空調的維修、電話機數據線移接等服務事項都要求響應的技術工人隨叫隨到，為此我們配備了技術好，責任心強的技術人員保證服務的及時性。此外，對于大廈公共區域經常更換的電器、開關、插座、燈泡等我們都會做好儲備，儲備量一般在“最低限量”和“最高限量”之間，低于最低限量時就要及時采購，保證充足的材料供應；達到最高限量時則不許采購，以此保證有效地控制物料成本。

（2）是采取有效措施，保證電梯的高效安全運行。對于專業性要求很高的電梯配件，由專業電梯維保公司提供；對于電梯原始設計中不符合國情的部分，在充分驗證后采取更換控制裝置系統的辦法給予解決；對于電梯運行中的問題，也是充分論證后實施。比如電梯運行速度問題，這是任何一個商務寫字樓經常遇到的課題。剛開始為了提高電梯運行速度，將電梯設置為每逢單（雙）層行（停）。后來大廈客戶增多，在上下班、中午餐等使用高峰階段，電梯排隊擁擠現象十分嚴重。為解決這一問題，我們和專業公司一起，認真觀察，反復琢磨，經過認真計算，電梯運行速度為2.5米/秒，而大廈層高是3米，這樣計算運行一層需要一秒多一點的時間，三層的高度是9米，按照電梯啟動-加速-運行-減速-停層的速度，9米正好是最適合的高度，所以在摸索了一段時間后，將電梯調整成每3層一停，剛好和樓層項匹配。

（3）是公共能源成本的合理控制。眾所周知，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業成本的70%左右。由此，要在滿足客戶基本能源需求的前提下避免浪費。要做到計量細化到與每個能源使用方的經濟利益掛鉤，并杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈、供水設施的跑冒滴漏現象等。我們對公共照明、供水系統進行了合理改造，采取將大廈照明燈全部改為節能燈、改用節水龍頭、限定水箱水位、調節沖水閥的跑水量等方式，每年都超額完成大廈的節能指標。此外，我們還聘用了一批一專多能的復合型人才，確保專業技術服務品質，同時將保潔、保安等服務采取專業分包的方式，交給專業的公司來做，既保證了服務品質，又降低了人力成本。

實踐表明，在實際工作中一定要深入實際，凡事多站在業主利益的角度，想業主之所想，及業主之所急，做業主之所需。唯有如此，方能使商務寫字樓的經營管理在良性循環的軌道上運行，并逐步發展壯大，創造更大的經濟和社會效益。

六、我國當前商務寫字樓的發展現狀

商業地產市場主要包括零售商業市場、辦公樓市場、酒店市場等三大板塊，本題主要針對商業辦公樓物業市場的發展現狀展開分析。以下數據來自華經市場研究中心2017年6月21日發布的《中國商業地產發展現狀分析及市場前景預測》。

中國經濟格局切換，“向下”的傳統經濟與“向上”的新經濟交錯而行，經濟的發展和企業經營活躍程度預示了辦公樓市場的主力演變。近年來，辦公樓市場總體保持增長態勢，每年的新增供應量隨經濟環境的變化而調整，外資企業對經營擴張的需求日趨謹慎，中資企業成為新增需求的主力。

（1）全國主要城市優質辦公樓新增供應840萬平米，一二線城市基本相當

2016年，全國17個主要城市優質辦公樓的新增供應量達到840萬平米?？紤]到國際政治經濟環境的不確定性和中國經濟增速趨緩，開發商可能延遲供應?？紤]15%的延誤率，未來三年市場將迎來辦公樓供應高峰，預計總量約在2，300萬平方米。從新增供應的分布來看53%的項目位于非核心商務區或新興商務區。供應集中入市無疑令新興商務區的去化壓力居高不下，但十三五期間城市軌道交通和購物中心建設的加速也將推動一、二線城市辦公去中心化的進程。

（2）中資企業對辦公樓的需求將進一步增長，金融、信息科技、消費服務業為需求主力

從企業類別來看，未來一年預計外資企業大多對經營擴張持謹慎態度，而中資企業相對進取的經營態勢將使其繼續擔綱辦公樓市場新增需求主力，占比將從2016年的83.4%進一步上行。

（3）傳統金融業混業經營帶來需求增長，二線城市需求更強勁

2016年金融行業成為辦公樓市場新增需求的主要來源，占比31.4%。雖然P2P行業退潮影響使得非傳統金融業呈現調整，但金融業仍在持續增長，未來一年金融行業對于辦公樓市場的直接需求將更多來源于傳統金融企業的業務創新、混業經營、業務拓展等。同時，金融行業對二線城市的辦公樓需求增速明顯高于一線城市。

（4）科技行業需求“迭代”增長，電子商務及互聯網金融投資活躍帶來更多租賃需求

科技行業因行業整合迅速，辦公樓需求呈現增長迅捷而多變的特點。在2016年TMT領域的投資仍保持較高速增長。北京、上海、深圳、浙江和廣東是TMT投資最為活躍的區域，電子商務和互聯網金融是當前吸引投資最多的子行業——這也深深的影響了其辦公樓租賃。

（5）“消費”類服務業助推辦公樓需求，共享辦公空間需求擴展

以教育和醫療為代表的消費服務類租戶成為辦公樓市場的新興力量，在2016前三季度市場需求中發現，此類租戶在一二線城市都占到專業服務類租戶新增需求的30%以上。共享辦公經營目前來看無論是開業場所與吸引客群均不對甲級辦公樓構成直接競爭，但其對租戶彼此之間的協作與經營助力的運營模式可謂顛覆。北京、上海仍然是共享辦公擴展的首選之地。

由上不難發現，辦公樓市場熱點正向二線城市擴展；中資企業對辦公樓的需求明顯比外資強勁；新的金融、信息科技、消費服務業、電子商務及互聯網金融等的快速發展也成為辦公樓市場增長的主要動力。

從租賃行業角度來看，金融混業、信息科技和消費服務業將是國內辦公樓的新需求所在。在“大眾創業”和辦公樓供應充沛的背景下，共享辦公預計將成為租賃市場上的一股活躍力量，預期租金變化不會非常敏感。

快速發展帶來的競爭升級將凸顯運營能力和增值服務的重要性，這也為我們日后的行業規劃走向和重點指明了方向。

七、我國商務寫字樓市場的未來發展前景

我國寫字樓經歷了從普通型商務寫字樓、綜合型仿國際標準寫字樓、智能型商務寫字樓到國際型頂級商務寫字樓的發展演變。當前，我國商務寫字樓的建設規模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。寫字樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控，寫字樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。據中商情報網數據顯示，2012年，我國寫字樓完成投資額3366.6億元，同比增長32.4%；寫字樓累計施工面積19434.0萬平方米，同比增長21.8%；新開工面積5986.0萬平方米，同比增長11.7%；寫字樓累計竣工面積2315.0萬平方米，同比增長6.2%。

據統計，寫字樓物業的投資年回報在4.4-10%，同時寫字樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代，那么后10年則是寫字樓地產投資的黃金時代。中商情報網發布的《2013-2018年中國寫字樓運營前景調研及投融資戰略咨詢報告》中分析，隨著政策調整和城市的發展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場，而日益向高端發展的寫字樓必然會得到廣大投資者的青睞，預計未來幾年寫字樓市場勢必出現井噴式的發展態勢，寫字樓市場發展前景看好。

（本文作者系北京城建物業管理有限公司 總經理助理）