樓宇自控系統的管理與維護

王保強

【摘要】以樓宇自控系統管理與維護為實例，介紹樓宇自控系統在日常管理與維護的整個過程，總結了樓宇自控系統管理和維護的經驗。以便達到樓宇自動化系統的正常運行和良好的節能效果。

【關鍵詞】樓宇自控系統；DDC接線圖；管理與維護；樓宇自控系統保養記錄卡；節能控制

1 前言

樓宇自動化系統的管理和維護包括樓控系統的接管驗收、運行管理、維護保養。在建筑物竣工驗收階段雖然樓控系統可以達到使用要求，但是在物業管理階段中還要對樓控系統進行進一步的調試和優化以便更好的為業主提供優質的服務。而進一步的系統調試和優化的工作屬于樓宇自動化系統的日常管理和維護，這部分的工作是要由物業管理單位完成的，這就要求物業公司的工程技術人員具備樓宇自控系統管理和維護的能力。能夠解決一些樓宇系統常見的問題，這也是節省設備維修成本的捷徑?，F在通過總結中鐵創業大廈的樓宇管理、維護經驗并結合現行規范談一談樓宇自控系統的管理和維護的方法。

2 樓宇自控系統簡介

樓宇自動化控制系統是智能建筑必不可少的組成部分。它是一種采用現代傳感技術、計算機技術和通信技術，將與建筑物有關的空調通風，冷熱源、變配電、給排水、消防、保安等設備集中監視、控制和管理為目的而構成的綜合系統。它提供了舒適宜人的環境，改善提高設備系統的運行效率，達到節約能源的效果。從智能建筑的運行管理的層次來看，如何確保環境控制的高效率與經濟性的運行管理，及對人、對物管理的安全性，是樓宇自控系統的重點。

空調制冷系統是樓宇自控的一個重點內容，包括冷凍站、空調機組、新風機組、送排風機等。本文以創業大廈現場樓宇控制系統的管理維護為例，介紹一下樓宇自控系統的管理和維護的步驟和方法。

3 樓宇自控系統管理和維護的步驟

3.1樓控系統的接管驗收

3.1.1接管驗收的依據：

①《智能建筑設計標準》（GB/T50314-2000）

②《智建筑工程檢測規程》（CECS182：2005）

③《智能建筑工程質量驗收規范》（GB 50339-2003）

④《民用建筑電氣設計規范》（JGJ/T16-92）

⑤《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》（GBJ232-82）

⑥《建筑設計防火規范》（GBJ116-88）

3.1.2接管驗收范圍：

（1）技術資料：

①工程合同及相關技術文件；

②竣工圖紙；設計說明；系統結構圖；各子系統控制原理圖；設備布置及管線平面圖；控制系統配電箱電氣原理圖；相關監控設備電氣接線圖；中央控制室設備布置圖；設備清單；

③系統設備產品說明書，系統操作和維護手冊；

④設備及系統測試記錄，系統功能檢查及測試記錄，系統聯動功能測試記錄；

⑤生產廠家和安裝單位的保修合同；

⑥廠家提供的機配件和專用工具；

（2）設備設施現場：

①機房設備；

②檢測和執行機構的清點項目；

③檢測和執行機構的外觀檢查；

3.2樓宇系統的運行管理

3.2.1樓宇系統的調試和優化：

由于剛剛承接的樓控系統中有很多現場控制模塊的編號寫的是弱電施工圖紙中的DDC控制器的編號，與現場的設備（送風機、排風機、污水泵、組合式空調機組）對應不上，必須由物業公司后期管理人員根據樓宇自控系統點表（表0）和弱電平面圖（圖1）及現場樓宇控制箱接線圖（圖2）對照現場DDC控制箱將中控室的樓控系統中的控制模塊編號進行重新編寫（詳見圖3），例如原來的模塊標記是DDC_B_B3_2，修改為給水泵房。這樣可以更直觀的看到這個控制模塊控制的區域和設備。以便日后在樓控系統的運行管理中能夠準確開啟和關閉各區域的設備。這對于樓控系統的日后管理使用和維護保養至關重要。

表0：樓宇自控點表（部分）

圖1：弱電平面圖

3.2.2運行崗位職責：

（1）負責監視樓宇系統重要機電設備運行的狀態及監測運行參數的變化值；

（2）負責設備運行狀態及變化的歷史信息的統計查詢；

（3）負責監視樓宇環境方面的監測點參數值；

（4）負責監視與樓宇自控系統聯網的各系統的工作狀態及報警情況；

（5）負責所有主要設備的原始信息的統計查詢和打印報表；

（6）負責對樓宇自控系統安全報告的管理；

（7）負責協助物業領導在緊急突發事件中的事故協調、指揮和調度，盡量減少事故帶來的危害和影響；

3.2.3系統操作流程：

（1）開啟主機，進入系統，輸入用戶名和密碼。

（2）通過圖形界面方式檢索設備運行狀況（見圖4），發現設備故障報警或運行狀態過限報警，確認報警點后，應立即通知相關工程專業人員赴現場進行檢修，并將該設備報警點的有關報警內容填入值班日志；

（3）現場設備通過樓宇設備自控系統控制程序自動運行時，應定期進行設備手動方式的控制和調節試驗，試驗時需順序啟停系統所控設備，特別是后啟先停的設備；

（4）系統運行參數需要調整時，要與相關專業人員協商確定參數值，上報上級主管，經批準后方可調整；

（5）收集分析設備運行參數和打印統計報表，總結規律，不斷修改調整的運行參數，使樓宇自控系統發揮最大的節能效應。

3.2.4運行管理制度：

（1）值班人員每天通過控制界面對空調參數設定，運行時間進行監控，并對各末端傳感器及執行機構的工作狀態檢查；

（2）值班人員每天監控DDC模塊運行狀態，并通過圖形界面方式檢索設備運行狀況，發現設備故障報警或運行狀態過限報警（見圖4、圖5），確認報警點后，應立即通知相關工程專業人員到現場檢修，并將改設備報警點的有關報警內容填入值班日志；

（3）值班人員每月對現場DDC運行狀態檢查；對水閥、風閥執行器運行狀態進行檢查；

3.2.5設備管理要求：

（4）樓宇自動化設備的使用、維護保養和維修、改造都要制定嚴格的專業管理制度，并認真執行；

（5）操作人員必須經專業培訓合格后方可上崗作業；

（6）制定嚴格的設備安全操作規程，并認真執行；

（7）操作人員要有嚴格的崗位責任制，保證各項責任落實到人；

（8）設備的專項修理和改造必須由具備相應專業資質的單位承擔；

3.2.6運行表格：

表1：創業大廈自控系統故障報修記錄表

表2：創業大廈自控系統終端運行記錄

3.3樓控系統的維護保養

3.3.1自控系統維護保養的內容：維護保養工作主要分為三個層次：網絡管理層、現場控制器層、末端傳感器執行器層。具體包括：設備連接是否完整，電源是否穩定，傳感器反饋是否準確，執行器動作是否到位等；現場控制器是否能正確顯示各個參數，通訊是否正常等；網絡管理層是否能管理相關設備，是否能統計設備數據，能否及時彈出報警信息等。我們根據自控系統維護保養的基本內容制定了創業大廈樓宇自控系統保養記錄（見表3）

表3：創業大廈樓宇自控系統保養記錄

3.3.2自控系統維護保養除了一般的保養內容外，我們通過認真研究現場設備的接線情況（圖6）和設備的說明書，再加以運用自身的管理經驗和理論知識，進行總結，掌握了一些排除一般系統故障的方法，這樣可以直接降低日后的樓宇自控系統的維修成本。例如可以通過觀察UI14接線端結合指示燈判斷手自動狀態是否正確傳輸到控制器上，從而判斷繼電器是否正常工作。根據BO1、BO2、BO3、BO4及相應指示燈的狀態可以判斷空調系統的水閥、加濕器、風閥、啟?？刂剖欠裾?。是否需要更換繼電器和壓力傳感器。此外還可以用萬用表測量信號回路線的正負極、回路線與回路線、回路線與24V線或24V線正負極之間的電阻值，若阻止過小或相通，則為線路短路故障。

3.4樓控系統的節能管理

我們知道空調的能耗占整個建筑能耗的比重很大，城市用電高峰也出現在夏季。創業大廈空調制冷運行的時間是每年的5月—9月，并出現在每天的用電高峰期，空調在此耗電要占總耗電量的50%左右。所以我們制定了比較可行的節能管理方案：

（1）通過樓宇自控系統對空調系統的供回水溫差進行控制，保證供回水溫差達到大于3℃。

（2）根據實際情況調整各樓層的新風機組的供水閥門的開度，和送風溫度在換季階段在早上溫度較低時只開新風讓低溫度的風吹到各個屋內，使業主感到涼爽舒適。

（3）在最熱的7、8月份，我們還會開啟熱回收機組，節能效果也十分明顯。

（4）根據實際負荷及時調整空調機組的運行臺數。輸出的總容量應與需求的冷負荷相匹配；當部分制冷機組停止運行時，應及時關斷這些機組的前后閥門，以防止水流旁通，造成能源的浪費。

另外創業大廈A、B座寫字樓共計35層，每層設計了一臺組合式新風機組，如果要人工操作會造成很大的困難，所以樓宇控制系統可以為大廈節省大量的人工。同時也能滿足業主要求定時開啟新風系統的需求?？梢哉f樓宇自動化系統每年為大廈節省不少能源開支。

4.結語

樓宇自動化控制系統從承接查驗到項目的正式交接再到系統的正常使用，就是按照以上的方法進行管理和維護保養的。在這個過程中我們也和系統的安裝調試單位、系統的生產單位進行了多次的溝通交流。最后確定的這種科學的管理方法。畢竟樓宇自動化是中鐵創業大廈這個智能化建筑的靈魂。利用好這套系統可以為創業大廈的業主提供更優質的服務，也可以為創業大廈的安全保駕護航。所以要通過我們的管理和維護最大限度的延長樓宇自控系統的使用壽命。

參照文獻

[1]國家職業資格培訓教程—《助理智能樓宇管理師》

[2]《智建筑工程檢測規程》（CECS182：2005）

[3]中國物業管理協會設施設備技術委員編著—《物業設施設備管理指南》

（本文作者單位系北京航騰物業管理有限責任公司）