城市地鐵對周邊商品住宅價格影響分析

王振崇

關鍵詞：城市地鐵;房地產價格;時空效應

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年11月23日

一、引言

地鐵交通憑借著其較高的城市可達性、較舒適的出行體驗以及安全性等特征不僅完善了城市的基礎設施，釋放了城市中人口流動的壓力，提升了人們的生活質量，更為周邊房地產帶來了增值效應。鄭州市地鐵建設分為三個階段，起步階段、發展階段以及成熟完善階段。目前鄭州的地鐵仍處于起步階段，已建成鄭州地鐵一號線（一期、二期）、鄭州地鐵二號線（一期），筆者以鄭州地鐵二號線一期、二期（在建）工程周邊房地產的價格數據為基礎，從時間和空間兩個方面探究城市地鐵對其周邊房地產價格的影響特征。

二、鄭州地鐵二號線對周邊房地產價格影響分析

本文的商品住宅價格數據來自于鄭州市米宅、安居客、房天下等線上網站及線下實地調查情況，選取2016年1月至2017年8月部分樓盤的房地產價格數據作為本次研究的數據源。筆者選取距離地鐵站點2，000米以內的在售樓盤作為研究對象，包括地鐵二號線一期、二期及其南延長線。為研究距市中心不同距離的商品住宅價格的影響程度，筆者分別選取了市中心、城市邊緣及遠郊三個區域分布在地鐵站點周圍的樓盤;為研究距地鐵站點不同距離的商品住宅價格受地鐵影響程度，筆者分別選取了距站點500米之內、500～1，000米、1，000～2，000米三個距離區間的樓盤;為研究地鐵建設時間節點對其周圍商品住宅價格的影響，筆者選取了2016年1月至2017年8月之間的房地產價格信息，其中地鐵二號線一期通車時間為2016年8月，二期開始施工時間為2016年11月，南延線開通時間為2017年1月。

（一）時間效應分析。通過數據對比分析發現，地鐵對周邊房地產價格的影響在地鐵開始施工時及正式開通時會出現兩個峰值，在施工期房價會有所回落，而在正式開通后房價呈現出緩慢增長的趨勢。

對于施工前后的房地產價格變化，筆者以地鐵二期工程沿線站點附近商品住宅價格為例進行分析。2016年11月地鐵二號線開始施工建設，所選取的樓盤為永威迎賓府、錦藝金水灣、美景麟起城、正商林語溪岸以及正弘瀾庭敘，上述樓盤在這一時期價格相較于2016年1月價格均有所上升。其中2016年11月鄭州市區范圍內商品住宅均價為11，362元/m2，相較于1月份9，300元/m2上漲了8.43%。而永威迎賓府11月房價為14，000元/m2，相較于1月份10，020元/m2上漲了38.72%，錦藝金水灣11月房價為15，000元/m2，相較于1月份9，400元/m2上漲了60%，美景麟起城11月房價為16，000元/m2，相較于1月份10，000元/m2上漲了60%，正商林語溪岸11月房價為13，000元/m2，相較于1月份7，800元/m2上漲了67%，正弘瀾庭敘11月房價為18，000元/m2，相較于1月份9，800元/m2上漲了83.67%?？梢?，二號線二期周圍商品住宅價格在地鐵正式施工時間點上均有了較大幅度的上漲，遠超于鄭州市區范圍內商品住宅均價8.43%的漲幅，可見地鐵對其周邊商品住宅價格增長的助推作用。而在2016年11月之后，各樓盤價格趨于平穩，甚至有的樓盤呈下降趨勢，如圖1所示。（圖1，數據來源：米宅、安居客、房天下）

對此情況分析原因如下：其一，站點附近樓盤房價在開始施工之前一直處于上升趨勢，在正式施工時達到峰值，原因在于宣布地鐵的開通給沿線商品住宅帶來了未來的價值增值預期，從投資者的角度來看，“地鐵房”未來的價值要遠高于不在地鐵周圍的房地產。從剛需的角度來看，地鐵的開通能夠降低在城市中生活的成本，如通勤費用成本以及時間成本，由此帶來這一時期商品住宅需求量的上升，直接推動了價格的上漲;其二，站點附近房價在正式施工后趨于平穩并有下降趨勢，這是因為地鐵建造的周期相對較長，短時間內不可能讓購房者享受到地鐵帶來的增值效應。而在施工期間往往有交通堵塞、噪音污染、環境污染等問題出現，由此會影響到該區域房地產的需求量，進而房地產價格有所下降或上升趨勢暫緩。

對于開通前后的商品住宅價格變化，筆者將以地鐵一期工程市中心的樓盤為例進行分析。根據數據表明，所選樓盤民安尚郡、正商城、春江家園在2016年8月左右價格都有了明顯的上升。與2016年5月份的房價相比（地鐵開通前三個月的調試期），民安尚郡2016年11月房價為16，000元/m2，比5月9，300元/m2上漲了72%;正商城2016年9月房價為13，500元/m2，比5月8，500元/m2上漲了58.82%;春江家園2016年9月房價為13，000元/m2，比5月11，000元/m2上漲了18.18%;而同期鄭州房地產均價則上漲了8.43%。由此可以看出，地鐵開通與周邊商品住宅價格具有顯著的正相關性。在地鐵開通后，周邊商品住宅價格呈現平穩上升態勢，這表明地鐵所具備的高度可達性、便捷性和節約時間成本等特質推動著房地產價格的不斷上升。具體原因分析如下：地鐵交通的高度可達性便利了居民出行，增強了區域流動性，促進了沿線經濟發展，對沿線房地產發展具有明顯的增值效應，由此推動了商品住宅價格的上漲。（圖2）

綜上所述，從地鐵交通對周邊房地產影響的時間效應上來看，其對房地產價格上漲有著明顯的推動作用，在地鐵開始施工以及正式開通兩個時間節點上會有較大的影響作用。從施工到開通之間，由于施工帶來的種種負影響使得周邊房地產價格變化不大甚至有所下降，而在正式開通后，房地產價格呈現了穩步上漲趨勢。

（二）空間效應分析

1、因離站點距離不同帶來的差異化影響。筆者以同位于市中心的民安尚郡、正商城、春江家園三個樓盤為例分析因距站點距離不同帶來的對商品住宅價格的差異化影響，三個樓盤離站點的直線距離分別為40米、1，100米、1，700米。在地鐵二號線一期工程開通之后，民安尚郡價格上漲72%，正商城價格上漲58.8%，春江家園價格上漲18.18%。由此可見，地鐵站點對周邊房地產的輻射范圍在2，000米以內，距離越近房價變動幅度越大，而春江家園所受影響較前兩者而言大大減小。

2、距離市中心距離不同帶來的差異化影響。筆者分別選取市中心、城市邊緣以及遠郊三個范圍的部分樓盤作為樣本進行數據分析，進而研究距離市中心不同帶來的差異化影響。具體價格變動情況如表1所示，距市中心越遠的區域房地產價格幅度變化越大。位于遠郊的房地產價格在地鐵的影響下平均變化幅度達到64.73%，而位于城市邊緣及市中心的平均變化幅度分別為55.96%、49.66%。具體原因如下：第一，市中心各項配套設施已發展較為完善，地鐵的開通對其經濟發展有一定的拉動作用，但因原本就已相對完善的交通網絡使得地鐵帶來的交通可達性的增值效應有所減弱，因此市中心周圍的房地產價格上漲幅度低于遠郊;第二，遠郊地區原來的各項配套設施相對匱乏，地鐵開通后使得市中心周邊的區域原有的距離優勢有所削減，而遠郊地區的居民因地鐵的開通時間成本有了大幅度的下降，使得有限經濟能力的購房者更傾向于價格相對較低的遠郊地區的地鐵房，需求增加直接推動房地產價格的上漲。（表1）

三、結論

軌道交通的發展為城市的交通網絡注入了新的活力，加強了城市內部人員流動性，在拉動沿線經濟發展的同時更為沿線商品住宅價值的提升帶來了契機。研究發現，地鐵的發展對沿線商品住宅價格有著明顯的差異化影響。對于鄭州地鐵沿線的商品住宅而言：從時間效應來看，在地鐵正式施工及正式開通兩個時間節點上房地產價格變動幅度出現峰值;從空間效應來看，距離市中心及地鐵站點越近，房地產價格變動幅度越大，地鐵站點對周圍房地產價格的輻射范圍為2，000米以內，其中500米以內的房地產價格所受影響最大。

主要參考文獻：

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