論居住權對所有權人的限制

胡 耀 文

(鄭州大學 法學院，河南 鄭州 450001)

當國家在國有土地上為他人設立建設用地使用權后，作為所有權人的國家就不得再在該土地上另行設立用益物權；當集體在集體土地上為他人設立土地承包經營權或者宅基地使用權后，作為所有權人的集體也就不得再在該土地上另行設立用益物權；當不動產所有權人在其不動產上為他人設立地役權后，不動產所有權人對于不動產的利用在某些方面是受到限制的。例如，設立瞭望地役權的不動產所有權人在地役權存續期間不得再將其不動產加高。不難發現，用益物權的設立會對所有權人產生限制。原因在于，用益物權人可以依其享有的用益物權在某些方面直接對物進行占有、使用，這必然會對所有權人施加一定的限制。

一、問題的提出

居住權是一種用益物權?！熬幼?，是指對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利?！盵1]252“居住權入典可運用私法手段緩解特定群體的居住困境?！盵2]當居住權設立后，住宅所有權人在某些方面也會受到一定的限制。居住權會對所有權人施加哪些限制是值得進一步思考的。所有權人是否可以將設有居住權的住宅轉讓,所有權人是否可以將設有居住權的住宅抵押,所有權人是否可以在設有居住權的住宅上另行設立地役權或者居住權？由于我國剛剛開始著手構建居住權制度，無論是在立法上，還是在學理上，居住權會對所有權人施加何種限制需要明晰。

居住權對所有權人的限制問題存在進一步討論、探究的空間。如果法律不對該問題作出明確且合理的規定，由此產生的糾紛就無法得到妥善處理。在探究居住權對所有權人的限制問題之前，我們首先需要明確的是：居住權的對象是什么？對于這一問題的不同認識會直接影響到居住權對所有權人的限制程度。如果認為居住權的對象僅能為整個住宅，當住宅設有居住權后，所有權人在整個住宅范圍內利用住宅的行為都應該是受到限制的。如果認為居住權的對象可以為部分住宅(一個或幾個房間)，當某一個或幾個房間設有居住權后，所有權人在設有居住權的房間范圍內利用住宅的行為應該受到一定限制；所有權人在未設有居住權的房間范圍內利用住宅的行為應區分具體情況進行分析。

二、居住權的對象

針對居住權的對象問題，世界范圍內主要存在兩種不同的立法選擇。第一種立法選擇是規定居住權的對象僅能為住宅；第二種立法選擇是規定居住權的對象可以是建筑物或建筑物的一部分?！吨腥A人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)采納了第一種立法選擇，將居住權的對象限定為住宅?！兜聡穹ǖ洹凡杉{了第二種立法選擇，將居住權的對象規定為建筑物或建筑物的一部分?！度鹗棵穹ǖ洹芬膊杉{了第二種立法選擇，將居住權的對象規定為建筑物的全部或一部分。兩種立法模式各有優劣。將整個住宅作為居住權對象的立法模式便于進行居住權登記。但是，該種立法模式使得一個住宅上僅能存在一個居住權，減少了居住權設置的數量，不利于“居有定所”目標的實現。將建筑物或建筑物的一部分作為居住權對象的立法模式允許一處住宅存在多個居住權，可以最大限度地保障人民居住利益的實現。但是，這種立法模式增加了居住權登記工作的難度。

既然兩種立法模式各有優劣，我國就應該根據本國實際情況選擇適合國情的立法模式。筆者認為，我國法律應該將居住權的對象規定為建筑物或建筑物的一部分。這樣規定的理由可以從以下三個角度來分析。第一，從事實利用角度來看，居住權人對于住宅的利用并不一定及于住宅的全部，在很多情況下可能僅限于住宅的某一個或幾個房間。如果某一住宅面積較大、房間較多，該住宅在事實上就存在設立多個居住權的空間。第二，從我國的國情來看，我國即將步入老齡化社會，整個社會的養老壓力較大。當今社會，大多數城市家庭僅有一個子女，獨生子女結婚后組建的新家庭就要同時承擔兩方老人的養老負擔。當法律將居住權的對象限定為獨立住宅時，獨生子女結婚后組建的新家庭如果想要同時為雙方父母設定居住權，就必須擁有兩套以上的住宅。對于獨生子女結婚后組建的新家庭來說，這樣的負擔未免過于沉重。如果負擔超出了其承受能力，獨生子女結婚后組建的新家庭就可能不會再為雙方父母設定居住權，這樣必然不利于保障老年人的居住利益。因此，筆者認為，法律不妨將居住權的對象規定為建筑物或建筑物的一部分(如房間)。面積較大、房間較多的住宅就可以設立多個居住權。這樣的制度安排既可以從宏觀上降解整個社會所面臨的巨大養老壓力，也可以從微觀上更好地保障每個老年人的居住利益，從而最大限度地實現“居有定所”，更好地維護社會的和諧與穩定。第三，從物權法的法理角度來看，同一住宅上并存多個居住權的現象并不違背物權法的基本法理?！耙晃镆粰嘣瓌t，是指同一物之上不得成立兩個所有權或成立兩個在內容上相互矛盾和沖突的物權?！盵3]105不存在沖突關系的兩個物權是可以并存于同一物上的。具體到居住權而言，以不同房間為對象的居住權自然可以并存于同一住宅之上，這并不違背一物一權原則。

三、所有權人原則上不得將設有居住權的住宅轉讓

“所有權是所有權人對其不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！盵4]369所有權是自物權、完全物權。在通常情況下，住宅所有權人可以自由地轉讓住宅。居住權是一種用益物權。在用益物權存續期間，用益物權人可以排斥所有權人優先用益[5]340。在居住權存續期間，住宅所有權的處分權能是否會受到限制？依法理，居住權僅會剝離所有權的占有權能與使用權能。住宅所有權人自然有權轉讓設有居住權的住宅。但是，當住宅所有權人將住宅轉讓后，住宅買受人與居住權人之間的關系該如何處理？如果二者之間的關系可以得到妥善處理，法律就應該允許所有權人將設有居住權的住宅轉讓；如果二者之間的關系無法得到妥善處理，法律就理應禁止所有權人將設有居住權的住宅轉讓。需要明確的是，無論是針對住宅整體設定居住權，還是針對住宅部分(一個或幾個房間)設定居住權，房屋買受人與居住權人之間的關系本質上都是相同的，即當住宅所有權人發生變更后，新的住宅所有權與居住權之間的沖突。

要解決新的住宅所有權與居住權之間的沖突，我們首先要明確一個問題——住宅的買受人是否受居住權的約束？換言之，住宅買受人在買得住宅后是否有義務容許居住權人繼續居??？針對這一問題，筆者分以下兩種不同情況進行分析。第一種情況下，住宅買受人無須受到居住權的約束。住宅買受人在取得住宅所有權后就有權請求居住權人搬離住宅。這種做法體現了對所有權的尊重，也有利于促進設有居住權住宅的流轉。但是，此種做法會招致兩個無法避免的弊病。其一，理論上的混亂。住宅買受人通過轉讓途徑取得住宅所有權屬于繼受取得。依據法理，繼受取得人需要承受原權利人所負之負擔。對于居住權人來說，居住權是占有使用住宅的利益。但是，對于住宅原所有人而言，居住權就是一種負擔。通過轉讓途徑繼受取得住宅所有權的買受人理應受到居住權的約束。其二，居住權人利益受損?！熬幼嘀贫润w現了以人為本的社會主義法治理念，有利于實現住有所居”[6]。在通常情況下，居住權都是無償設立的，居住權人往往是老年人或者低收入群體?！熬幼喑蔀槊裆曇跋鲁鞘兄械褪杖肴后w亟待保障的重要權益?！盵7]法律如果放任住宅買受人請求居住權人搬離房屋行為的出現，就極有可能導致弱勢群體居無定所的現象頻發，這樣不利于社會的和諧與穩定。第二種情況下，住宅買受人必須受到居住權的約束。住宅買受人在取得住宅所有權后無權請求居住權人搬離房屋。如果法律作出這樣的制度安排，就會招來一個弊端。居住權可能會使所有權在較長或者不確定時間內處于一種有名無實的狀態。當居住權合同中并未約定居住權的存續期限時，買受人通過轉讓途徑取得的住宅所有權在一個不確定的時間內就無法實際行使。當居住權合同中約定的存續時間為10年、20年甚至更長的時間時，買受人通過轉讓途徑取得的住宅所有權在相當長的時間內就無法實際行使。要知道，在我國住宅建設用地使用權的最長期限僅為70年。依據《民法典》第三百五十九條的規定，住宅建設用地使用權續期很可能是要繳納費用的。較長期限或者無固定期限的居住權會在事實上掏空所有權。

通過上述分析，不難發現，當法律允許設有居住權的住宅轉讓時，無論住宅買受人是否受到居住權的約束，都會引發不可避免的弊端。因此，筆者認為，法律應當對設有居住權的住宅轉讓進行限制。具體說來，法律可以規定，設有居住權的住宅不得轉讓，但經住宅所有權人、居住權人和住宅買受人三方協商一致的除外。

四、所有權人原則上不得將設有居住權的住宅抵押

所有權人有權在自己所有的物上為他人設定擔保物權。居住權的對象是建筑物或建筑物的一部分，僅限于不動產。能夠以不動產為權利對象的擔保物權僅有抵押權。因此，居住權并不會與質權、留置權發生沖突，而僅可能與抵押權發生沖突?！暗盅簷?，是債權人支配債務人或第三人提供的抵押物交換價值，使其債權優先于普通債權獲得清償的權利?！盵8]428抵押權的設立不以抵押權人占有抵押物為條件。在住宅上設定抵押權時，所有權人并不需要將住宅移轉給抵押權人占有，僅需要為抵押權人完成不動產抵押登記。從表面上看，所有權人似乎可以將設有居住權的住宅抵押，抵押權的設立并不會影響居住權人對于住宅的占有和使用。當住宅所有權人將設有居住權的住宅抵押時，如果抵押權人愿意接受該抵押物，法律允許抵押權的成立似乎并不存在任何障礙。但是，當抵押權人實現抵押權時，抵押權的實現就會對居住權產生挑戰?！暗盅簷嗳擞谄鋫鶛嘁褜们鍍斊诙词芮鍍敃r，得申請法院拍賣抵押物優先受償?！盵9]379在抵押住宅被拍賣、變賣后，住宅買受人與居住權人之間的利益沖突該如何協調？如果二者之間的利益沖突可以得到妥善處理，法律就應該允許所有權人將設有居住權的住宅抵押；如果二者之間的利益沖突無法得到妥善處理，法律就理應禁止所有權人將設有居住權的住宅抵押。

其實，通過拍賣、變賣途徑取得住宅所有權的買受人與通過轉讓途徑取得住宅所有權的買受人本質上是相同的。他們同屬于房屋的繼受取得人。繼受取得的房屋所有權會與居住權發生沖突。根據前文分析，如果法律允許所有權人將設有居住權的住宅轉讓，住宅買受人與居住權人之間的關系就無法得到妥善處理。因此，法律有必要禁止所有權人將設有居住權的住宅轉讓。同理，如果法律允許所有權人將設有居住權的住宅抵押，通過拍賣、變賣途徑取得住宅所有權的買受人與居住權人之間的利益沖突也無法得到妥善處理。因此，法律也有必要從原則上禁止所有權人將設有居住權的住宅抵押。具體說來，法律可以規定：所有權人不得將設有居住權的住宅抵押，但經住宅所有權人、居住權人和抵押權人三方一致同意的除外；抵押合同中應當對抵押住宅的買受人是否受到居住權約束的事項作出明確約定；在通過拍賣、變賣途徑實現抵押權時，住宅所有權人應當將前款所述的約束事項告知買受人，由買受人自主決定是否購買住宅。

五、設有居住權的住宅另設用益物權需要區分不同情況討論

用益物權可分為土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住權和地役權。其中，能夠以住宅為對象的用益物權僅有居住權和地役權。在討論設有居住權的住宅上是否可以另行設立居住權或地役權時，我們需要根據在先成立的居住權是針對整個住宅還是部分住宅(一個或幾個房間)的不同情況加以區別分析。

(一)所有權人在特定情況下可以在設有居住權的住宅上另行設定居住權

1.在先成立的居住權以整個住宅為對象

如果在先成立的居住權以整個住宅為對象，居住權人就有權對整個住宅進行占有、使用。在居住權存續期間，住宅所有權中的占有權能和使用權能由居住權人行使。居住權作為一種用益物權。其設立的目的是讓居住權人直接占有、使用住宅。因為先居住權人要對整個住宅進行占有、使用，所以住宅所有權人自然不能在該住宅上為他人另行設立居住權。

2.在先成立的居住權以部分住宅(一個或幾個房間)為對象

如果在先成立的居住權以部分住宅為對象，居住權人就有權對居住權所涵蓋的部分住宅進行占有、使用；對于未設立居住權的那部分住宅，居住權人不能依居住權進行占有、使用。所有權人是否可以在僅有一個或幾個房間設有居住權的住宅上另行設立居住權？筆者認為可以區分兩種情形對待。第一，住宅所有權人不得在已設有居住權的一個或幾個房間上另行設立居住權。原因在于，在居住權存續期間，先居住權人有權對設有居住權的房間進行占有、使用。如果法律允許住宅所有權人在已設有居住權的房間上另行設立居住權，先居住權人對于房間的占有、使用利益就會受到侵犯。因此，法律有必要禁止住宅所有權人在已設有居住權的房間上另行設立居住權。第二，住宅所有權人可以在未設有居住權的一個或幾個房間上另行設立居住權。先居住權僅以一個或幾個房間為對象。先居住權人就僅有權對居住權所涵蓋的一個或幾個房間進行占有、使用，而無權對其他房間進行占有、使用。因此，住宅所有權人自然有權在未設有居住權的房間上為他人設立居住權。

(二)所有權人在特定情況下可以在設有居住權的住宅上另行設立地役權

“地役權，是指以他人不動產供自己的不動產便利之用的權利?！盵10]285如果某一不動產上設有地役權，不動產權利人對于不動產的利用就會在某些方面受到限制。限制的內容依地役權種類的不同而存在差異。當某一住宅或者部分住宅上已經存在居住權時，住宅所有權人是否可以針對該住宅另行設立地役權？筆者認為可以區分兩種不同情況進行討論。第一，后設立的地役權不會對在先成立的居住權產生任何不利影響。在此情況下，由于后設立的地役權并不會影響居住權人的利益，住宅所有權人自然可以在居住權成立后另行設立地役權。第二，后設立的地役權會對在先成立的居住權產生不利影響。在此情況下，由于后設立的地役權會影響到居住權人的利益，住宅所有權人不可以在未經居住權人同意的情況下自行設立地役權。如果住宅所有權人想要為他人設立地役權，設立地役權的合同就必須經住宅所有權人、居住權人和地役權人三方一致同意。

六、設有居住權的住宅出租需要區分不同情況討論

(一)在先成立的居住權以整個住宅為對象

當在先成立的居住權以整個住宅為對象時，居住權人有權對整個住宅進行占有、使用。在居住權存續期間，住宅所有權中的占有權能與使用權能由居住權人行使。住宅所有權人出租住宅的行為也是為了讓承租人占有、使用住宅。這一行為顯然是不能與居住權兼容的。因此，如果在先成立的居住權以整個住宅為對象，住宅所有權人就不得再將房屋出租。但是，在居住權人同意的情況下，住宅所有權人依然可以出租住宅。

(二)在先成立的居住權以部分住宅(一個或幾個房間)為對象

在這一情形下，如果某些房間并未設有居住權，所有權人自然有權將房間出租。原因在于，住宅所有權人將并未設有居住權的房間出租的行為不會影響到居住權的實際行使。居住權人依然可以對其享有居住權的房間直接地占有、使用。如果某些房間已經設有居住權，所有權人就無權將房間出租。原因在于，住宅所有權人將設有居住權的房間出租的行為會影響到居住權的實際行使。但是，在居住權人同意的情況下，住宅所有權人依然可以將設有居住權的房間出租。

七、結 語

居住權作為一種用益物權，會在某些方面對所有權產生限制。居住權可以針對整個住宅設立，也可以針對部分住宅設立。當居住權設立后，住宅所有權人在轉讓、設定抵押權、設立用益物權和出租等諸多方面都會受到不同程度的限制。住宅所有權人受到的限制是居住權效力的體現，是具有正當性的。在經居住權人同意的情況下，所有權人受到的某些限制可以被解除。